文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月17日召开的全(quán)国住房和城乡(xiāng)建设工作会议提出“有条件的可以进行现房(fáng)销(xiāo)售”，不足一个月时间，已有山东、安徽(huī)、河南、四(sì)川、广(guǎng)东等地明确表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是(shì)对购房(fáng)者的不公(gōng)平。以后谁有钱(qián)谁建房(fáng)，没钱没实力的别建(jiàn)了(le)，不能把(bǎ)包袱甩给老百姓和社(shè)会，这(zhè)是(shì)房地产从大开发时代(dài)步入高质(zhì)量发展阶段的(de)必然趋(qū)势，也(yě)是对购房老百姓的(de)最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权(quán)宜之计，现在全国套户比超过(guò)1，从大开发进入存量时代，对购房(fáng)民众不公平的预(yù)售制已(yǐ)经过(guò)时(shí)了，该取消了，改为现(xiàn)房销(xiāo)售。以(yǐ)后一(yī)手(shǒu)交钱九龙司是哪里？，一手交房，天经地义(yì)。当然二(èr)次房(fáng)改是个技(jì)术(shù)活，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢(huī)复市(shì)场信(xìn)心(xīn)以(yǐ)及长效机制(zhì)，长效机制四大(dà)关键是推动城市群(qún)战略、人地挂钩(gōu)、金融(róng)中性稳定和(hé)房(fáng)地产(chǎn)税。如果按照(zhào)经济规律办事(shì)，中(zhōng)国一定能实现(xiàn)房地产软(ruǎn)着陆和(hé)长期平稳健康发展，跨过这道(dào)关(guān)，解好这(zhè)道世界难(nán)题。

　　2、为什么(me)要取消预售制、改(gǎi)为现房(fáng)销售？大家(jiā)想想(xiǎng)，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售(shòu)制(zhì)是对购买者(zhě)的(de)单(dān)方面不(bù)公平制度，购房老百姓几乎承担(dān)了所有(yǒu)商品(pǐn)不能交(jiāo)付的风险。从个(gè)人层面(miàn)看，预售制对购房者(zhě)非(fēi)常不公平(píng)，比如，交房等待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购(gòu)房者不仅(jǐn)承担银行利息(xī)，还要承担延迟(chí)交房、房屋质量、房产证延期办理甚至不能(néng)交房的风(fēng)险。从行业层(céng)面看，预售制助(zhù)推部分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链(liàn)断(duàn)裂(liè)、项目搁置等系(xì)列风险(xiǎn)。取消(xiāo)预售制，改为现房销售(shòu)，这(zhè)样有助于落实中央房(fáng)住不炒精(jīng)神、有助(zhù)于(yú)保障购房老百姓权益(yì)、有助于房企(qǐ)稳健(jiàn)发展(zhǎn)，一举(jǔ)多得，谋划长(zhǎng)远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预售(shòu)制度？预(yù)售制度怎么来的？国(guó)外什么情况(kuàng)？简单科普(pǔ)一(yī)下：商(shāng)品房预售最早源于中国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是一种开发(fā)商放杠杆的方(fāng)式(shì)。98年(nián)房改，由于商品房(fáng)短缺，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国香(xiāng)港，引入了商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制度。其实，当前世(shì)界不少国家存在预售制(zhì)。但是，重点来了！发达国家一般有(yǒu)严格的监管保障措(cuò)施，开发商在项目获(huò)得政府批准后(hòu)才可(kě)以(yǐ)开始销售，买家在购(gòu)买期(qī)房后并非像(xiàng)中国(guó)一样(yàng)在支付完首付款后从银行一次(cì)性贷款支付剩余全部房款，而是根(gēn)据开发(fā)商工程进度在(zài)完全(quán)交房(fáng)前进行分期支(zhī)付。所以，预售制度是需要严格的资金监管(guǎn)、分期支(zhī)付以及违约处(chù)罚措(cuò)施作为(wèi)保障的，如(rú)果没有这些保障措施，一(yī)定会(huì)触(chù)发风险，对(duì)购房民(mín)众不公(gōng)平(píng)，所以不如借(jiè)机(jī)取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)度(dù)，以后改为现(xiàn)房销售。客观讲预售制度(dù)有一定历史(shǐ)阶(jiē)段性(xìng)，现在(zài)中国(guó)住房(fáng)进入存量时代，取消(xiāo)预售制度有助(zhù)于(yú)降(jiàng)负(fù)债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风险甩给老(lǎo)百姓和社(shè)会(huì)，当然(rán)这需要(yào)配套房企债务重组、复工(gōng)保交楼、恢(huī)复市场信心(xīn)和房地(dì)产长效机制。这是个技(jì)术活，只要坚(jiān)持市场化(huà)改革，中国(guó)一定能化解这个难题，让房地产(chǎn)回归实体经济和(hé)居住(zhù)属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售(shòu)制，改为(wèi)现房销售，开(kāi)发商将拼(pīn)的不(bù)是五花(huā)八(bā)门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的(de)营销手段(duàn)，而是所见即(jí)所得的(de)过硬的产品质(zhì)量和诚(chéng)信，这(zhè)才是对购房民众的最根本最实质的保障，这样将极大的提升(shēng)开发(fā)商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。所有商业的(de)本质(zhì)是向善，是以客户为中(zhōng)心，房地产(chǎn)也不能例外，老百姓买(mǎi)房子是天大的事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福一家人。从(cóng)这个角度，取消预售制(zhì)、实施(shī)现房销售是实现(xiàn)老百姓安居乐业(yè)、社(shè)会长(zhǎng)治(zhì)久安、行业(yè)企业(yè)健康发展的(de)重(zhòng)大措施。在当前的情况下(xià)，取消预售制(zhì)要结合稳楼(lóu)市、房(fáng)地产软着陆、打(dǎ)通金融支持(chí)当期三(sān)好生、新模式等综合施策。

　　作者(zhě)十年前在国(guó)务院发展研究中(zhōng)心参与(yǔ)财税改革方(fāng)案(àn)研究时，对预售制、房(fáng)地(dì)产税、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房企(qǐ)杠杆率等进行(xíng)过长(zhǎng)期(qī)系统(tǒng)的专项研究。（参考(kǎo)后来形成的(de)专著《房地(dì)产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品房预售(shòu)制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中(zhōng)国内地(dì)版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进(jìn)程，但背后(hòu)潜藏的风险确实(shí)存在

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资(zī)金(jīn)第三方全程监管，交(jiāo)付时(shí)开发商凭验(yàn)收凭证取得(dé)房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交(jiāo)易立法，设置期(qī)房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资(zī)金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　二十世纪五十年代(dài)在中国香港(gǎng)，楼宇出租是地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题，分层销售孕育(yù)而生。20世纪(jì)50年(nián)代，中国香港还未推(tuī)行(xíng)公共房屋制度，许多人栖身于木屋(wū)或者(zhě)其他临时住宅，住房(fáng)的需(xū)求是相当高，不过大多数居民的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖(mài)多(duō)数(shù)以一整(zhěng)栋楼为单位，需要雄厚的(de)资金(jīn)实力才能购(gòu)买。虽然(rán)楼宇出租是中(zhōng)国香(xiāng)港地产行业(yè)盛行的方式，但有着转让难(nán)、出(chū)租资金(jīn)周转期长等问(wèn)题。针对这一系列问(wèn)题(tí)，不(bù)少地产商开(kāi)始探求新的方式，如把(bǎ)楼宇契(qì)约切开，即“分契”，然(rán)后将楼宇分层出售。这模式(shì)一经推行，购买楼宇的市民数量有所增加，开发(fā)商(shāng)资金周转加快。

　　在分(fēn)层出售的基(jī)础(chǔ)上，将“按揭”模式引入(rù)房地(dì)产销售，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模(mó)式。1953年底霍英东(dōng)创办立信置业有(yǒu)限公(gōng)司(sī)，凭借(jiè)商(shāng)业直觉和(hé)多年经(jīng)营(yíng)杂货铺、海上驳运业务的经(jīng)验(yàn)，对于商品(pǐn)流通、资(zī)金周转(zhuǎn)有(yǒu)着独(dú)到的见解，在(zài)努力寻求方法加快自(zì)身资金(jīn)周转。当时其在购(gòu)下(xià)九龙的一块地盘后(hòu)，除了分层出售、还印发售(shòu)楼说明(míng)书，上有文字详尽说(shuō)明楼(lóu)宇的地势环境、建筑材料(liào)、分层价格、订购方法等(děng)。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取(qǔ)买家的订(dìng)金(jīn)，采用类(lèi)似(shì)租金的分期付款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家(jiā)就拥有了自(zì)己(jǐ)的房产(chǎn)。这(zhè)种(zhǒng)方式减轻了(le)民众购房的(de)资金(jīn)压(yā)力，加速了房屋的(de)建造(zào)和(hé)销售，也解(jiě)决了制(zhì)造(zào)商的资金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢(yíng)”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期付款”的(de)销售模式成为当时中(zhōng)国香港房地产(chǎn)市场的一大特色，纵观中(zhōng)国香港房地产市场的改革(gé)，“卖楼花”模式高效率地解(jiě)决了核心的住房(fáng)供不(bù)应求的问题，使房市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼花模(mó)式推动了中国香港楼(lóu)市(shì)几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的(de)情况，但(dàn)监管部门(mén)不断完善、规(guī)范化，建立健(jiàn)全的(de)监管机制，促进市场健康(kāng)发展。例如，1960年，位于大角咀的(de)一(yī)个楼盘因建筑费用超支(zhī)停工，出现(xiàn)“烂尾”情(qíng)况(kuàng)。在1961年后，中国香港管理部门提升了对于预(yù)售楼花制度的监管，即要求开发商(shāng)在预售前(qián)，确保地价款已经全(quán)部支付(fù)，还要证明自身有资金等能力把项(xiàng)目完(wán)成，资金需放入律(lǜ)师所(suǒ)托管(guǎn)，支取时需律所(suǒ)和建(jiàn)筑(zhù)师(shī)的核准(zhǔn)。为了防止开发商、律所、建筑(zhù)师等造假，套取监管账(zhàng)户资金，中(zhōng)国香港要(yào)求律(lǜ)师(shī)行在银行开设的信托账户(hù)（监(jiān)管账户）、开发商操作等(děng)采取全透明化机制，且银行的责(zé)任(rèn)上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行将成最(zuì)大风险方，后续需自身推动项目(mù)完工(gōng)。随着监(jiān)管(guǎn)体系逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花”模式(shì)，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　二十(shí)世(shì)纪九十年(nián)代(dài)，中国内地(dì)面临住房需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建(jiàn)国以来，中国内地优先发展重(zhòng)工(gōng)业(yè)，强调(diào)基础建设，这一导向使前期发展工业化的进(jìn)程大(dà)于城市化(huà)进(jìn)程，唯有解(jiě)决住房基础等城市化配套问题(tí)，才(cái)能进(jìn)一步推进(jìn)城市化。但当时推行的(de)是“统一管理(lǐ)，统一分配，以(yǐ)租(zū)养房”的福(fú)利分房制度，住房市(shì)场(chǎng)发展起(qǐ)步较晚、增速较慢(màn)，福利分房制度也出(chū)现了分配(pèi)不公、效(xiào)率低(dī)、配(pèi)套差等问(wèn)题，因此福利分(fēn)房制度不再适用(yòng)于当时的国(guó)情。叠加房(fáng)地产市场面临商品房的需求量大，而社会缺少大型房(fáng)地产开发(fā)商，商品(pǐn)房供应(yīng)量小的困(kùn)境，此(cǐ)时(shí)引(yǐn)入(rù)中国(guó)香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的一针强(qiáng)心(xīn)剂。从1994年(nián)起，中国内地逐步引进中国(guó)香港(gǎng)预售(shòu)商品房制度，先(xiān)后出台多(duō)项文件，大力支持(chí)国(guó)内房地产市场(chǎng)改革。例如，1998年(nián)，国(guó)务院出(chū)台(tái)《关于进一步(bù)深(shēn)化(huà)城镇住房(fáng)制度改革(gé)，加快住房建设的通(tōng)知》文件，决定停(tíng)止住房无偿实物分(fēn)配(pèi)，逐步实行住房分(fēn)配货币化、住房供(gōng)给商(shāng)品化、社会化(huà)的(de)住房新体制，从计划经济下的(de)福利分房转向市(shì)场经济的商品(pǐn)房(fáng)。房地产市场采用预售(shòu)制(zhì)，允许开(kāi)发(fā)商卖期房，解决了房企缺少资金和开发时间周(zhōu)期长的两大(dà)难(nán)题，开发商(shāng)以(yǐ)预售款撬动(dòng)下(xià)一个项目的开发(fā)，形成(chéng)滚(gǔn)动(dòng)开发模式，住房供(gōng)应速度加(jiā)快。自此中国内地(dì)开始房改(gǎi)货币化，中国人(rén)民银行(xíng)等多方(fāng)迅(xùn)速(sù)出台相关的信贷政策，支持购房(fáng)者，极大作用推动了房地(dì)产市场(chǎng)的发(fā)展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契(qì)合中(zhōng)国内地的(de)商品房(fáng)预售制度。预(yù)售制(zhì)的初(chū)衷是(shì)为了缓解房企资金(jīn)压力，加快城镇住房建设。具(jù)体(tǐ)来说，是指房地(dì)产开发企业将正在建设中的房屋(wū)预(yù)先出售给(gěi)购(gòu)房(fáng)者，由购(gòu)房者支(zhī)付定(dìng)金或房(fáng)款的(de)行为。区别于中国香(xiāng)港，在(zài)中(zhōng)国内地实践过(guò)程中，商品(pǐn)房(fáng)预售流程为：房地产开发(fā)商办理预售许可(kě)证-签订商(shāng)品房买卖合同-进行备案(àn)登(dēng)记(jì)和预告登(dēng)记-交付房(fáng)屋。在(zài)购房过程(chéng)中，购房者需要一次性付清首付(fù)款，并采用银(yín)行(xíng)贷款(kuǎn)的形式一次性付清剩余房(fáng)款，换言(yán)之，房(fáng)屋未建成(chéng)，开发商可(kě)能已(yǐ)拿到(dào)了全部购房款，这点与中国香港的按照工程进度付款(kuǎn)有所不同。对中国内地的开发商而(ér)言，预(yù)售制商品房也开(kāi)启了高周转、高(gāo)杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实(shí)存(cún)在

　　作为中(zhōng)国(guó)内地商品(pǐn)房(fáng)销售的最主要方式(shì)，预售(shòu)制极(jí)大(dà)缩(suō)短房企现金(jīn)回笼周期，同时(shí)增(zēng)加市(shì)场商品房供(gōng)应，推动了城镇(zhèn)化发(fā)展进(jìn)程。预售制在过去20多年(nián)对中(zhōng)国内(nèi)地房(fáng)地产市场的稳步发展起到了重要(yào)作用，不仅(jǐn)解决(jué)了房地产市场快速发展阶段的资金需求，也提(tí)高了居民居住水平(píng)，中国内地城镇(zhèn)居民从(cóng)筒子楼住到住宅(zhái)小区，从全(quán)民蜗(wō)居到基(jī)本适居(jū)，住房(fáng)事(shì)业取得巨大进步(bù)，数十年时间(jiān)走(zǒu)完发(fā)达国家几百年城镇化路程。改革开放(fàng)以来，城镇化进程进入(rù)快速发展时(shí)期。1978-2021年，城(chéng)镇人口(kǒu)由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里增长至(zhì)60721平(píng)方公(gōng)里，增(zēng)长7.2倍。根据我们(men)发布的(de)《中国(guó)住房存量报(bào)告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅存(cún)量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从(cóng)8.1平方米增(zēng)至34.7平方(fāng)米，城镇(zhèn)住(zhù)房套数(shù)从(cóng)约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在(zài)当前已成为(wèi)中国内(nèi)地商品房销售最主要方(fāng)式(shì)，2005年中(zhōng)国内地商品住(zhù)宅期房销(xiāo)售面(miàn)积(jī)占总销售面积的比重为63％，而2021年期(qī九龙司是哪里？)房累计销售(shòu)面(miàn)积达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动(dòng)了中国(guó)内(nèi)地房地产行业(yè)的(de)发展。中国内地房(fáng)地产历(lì)经二十多(duō)年(nián)长(zhǎng)周(zhōu)期繁(fán)荣(róng)，行业各项指标(biāo)大(dà)幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿(yì)平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地(dì)产(chǎn)开发(fā)投资(zī)完(wán)成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销售(shòu)面积和销售金(jīn)额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速(sù)发展，房(fáng)地产(chǎn)企业从无到有(yǒu)、从国企先行到民企崛起，队(duì)伍(wǔ)逐渐(jiàn)壮大。2018年(nián)，房(fáng)地产(chǎn)企业(yè)数量达9.8万个(gè)，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十(shí)年来房地产也成为(wèi)拉动(dòng)中国(guó)内地经济(jì)高增长的火车(chē)头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房(fáng)地产带动(dòng)的上下游产业链特别长，高达50多个行(xíng)业。2020年房(fáng)地产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产业增加(jiā)值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业(yè)链(liàn)占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产(chǎn)对金融、批(pī)发、建材的(de)带动最为(wèi)明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完(wán)全(quán)拉动的投资(zī)占(zhàn)全社会固定资(zī)产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资(zī)产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产贷(dài)款占银行各项贷款余(yú)额的比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加(jiā)上信托等通道(dào)业(yè)务，占比超过三(sān)分(fēn)之(zhī)一(yī)。从房(fáng)地产(chǎn)融资存量(liàng)占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约(yuē)，将(jiāng)导致(zhì)银行不良率(lǜ)大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道(dào)，根据我(wǒ)们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万亿美元(yuán)，大(dà)于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美(měi)元。从(cóng)住房市值(zhí)占股债房市值的比(bǐ)例看，2020年(nián)中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的(de)64％。中(zhōng)国住房市值与股债房(fáng)市值的比例较高，主要是因为(wèi)住房市值(zhí)高(gāo)，以及中国资(zī)本市场发育尚不成熟(shú)，直接融资比例(lì)较低，股票、债券市值较低(dī)，居民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制(zhì)背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确(què)实存在，当前的(de)负面效应(yīng)愈发凸(tū)显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝(jué)大部分商(shāng)品是(shì)一手交(jiāo)钱一(yī)手交货(huò)，预售制是对购买者(zhě)的单方面不公平制度(dù)，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能(néng)交付的风险。比如(rú)，交房(fáng)等(děng)待期一般为两年(nián)，在此期(qī)间，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还要承担延迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚至不(bù)能交房(fáng)等风险。另外，购房者和开(kāi)发商之间的购房合同(tóng)、购房者和(hé)银行(xíng)的按揭(jiē)贷款合(hé)同(tóng)是两(liǎng)个独立的(de)合(hé)同(tóng)关系(xì)，如(rú)果开发(fā)商发(fā)生违约，购房者只能根据购房合(hé)同向开发商主张权力，但(dàn)依旧需要(yào)根(gēn)据按揭贷款合同按时向银行进行(xíng)贷款偿还，因此购房者承(chéng)担的风险较(jiào)大。

　　从行业层(céng)面(miàn)看，预售制助(zhù)推(tuī)部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张(zhāng)，资金(jīn)若遇到下(xià)行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系(xì)列风险，进行影响自身信用和购房者对行(xíng)业的信心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为(wèi)按揭贷款的发放方，一旦房企因为市场波动(dòng)或经(jīng)营不善，出(chū)现(xiàn)资金链断裂等一系列问(wèn)题，导致“烂(làn)尾(wěi)”等情(qíng)况，而(ér)房企(qǐ)通过与(yǔ)购房者(zhě)签(qiān)订的(de)预(yù)售合同和(hé)按揭合同，已经从(cóng)银行(xíng)获得房(fáng)款，如果购房者丧失还(hái)款(kuǎn)能力或短期不能还款等，则风险完全(quán)由银行承(chéng)担，银行将面临较大的坏(huài)账压力。

　　从(cóng)监管角度看(kàn)，购(gòu)房(fáng)者(zhě)的(de)预(yù)售监(jiān)管(guǎn)资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两个字那就是“没钱”，即没(méi)钱付工程款。在(zài)2004版的《城(chéng)市商(shāng)品房预售管理办法(fǎ)》中明(míng)确规定了(le)开发(fā)企业(yè)预(yù)售商品房所得款(kuǎn)项应(yīng)当用于有(yǒu)关的工程建设，商品(pǐn)房预售款监管的具体办法，由房地产(chǎn)管理部门制定。但多年以(yǐ)来(lái)全国(guó)并没有统(tǒng)一(yī)的预售资(zī)金(jīn)监管规定，各地(dì)实行(xíng)“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市重(zhòng)点监管资金比例(lì)为总预售款的(de)15-40％左右(yòu)，郑州(zhōu)、福(fú)州(zhōu)、合(hé)肥等城市则按照项目的建安成(chéng)本(běn)乘以建筑面积或者项目工程总额报价计算(suàn)重点资金(jīn)。而事实是，不(bù)少购房款(kuǎn)未进入监管账户、或(huò)进入监管账(zhàng)户后被挪用，导致(zhì)楼(lóu)盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月(yuè)供却被迫继续还(hái)款。那(nà)么，监(jiān)管账户资金如何(hé)被挪走的？实(shí)际(jì)上，在过去(qù)房地产大开发时代(dài)的(de)高周转背景下，抽(chōu)调预(yù)售(shòu)款监管账户资金(jīn)，是行业“潜规则(zé)”。比如工(gōng)程总承包方，以工程(chéng)建(jiàn)设名义，获得监(jiān)管账户拨付资(zī)金(jīn)，再由工程方(fāng)将资金转给房(fáng)企，而拨付的工程款，远超工程(chéng)进度所需。通过这(zhè)些方式(shì)套取的资金，在房企各地项目间流(liú)动，变相加杠杆，这样做提供了(le)资金流动性，房企抽调资金统筹拿(ná)地(dì)、还款和楼盘建(jiàn)设(shè)，形成一种资金(jīn)循(xún)环(huán)高周转模式，但一定程度(dù)上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国外(wài)商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预(yù)付款保(bǎo)护：对于购(gòu)房者(zhě)预付资金，一(yī)般(bān)设有定(dìng)金或预付款保护机制，如英(yīng)国(guó)、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房者支付(fù)的预付款比例相对较低(dī)，绝大(dà)部分房款在房屋(wū)交付(fù)后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预(yù)付款一般(bān)以定金方式支付，或按工程进度分期(qī)支付，或二(èr)者结(jié)合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采用两(liǎng)种方式发放按揭(jiē)贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按(àn)照(zhào)工程(chéng)进度逐渐发放，购房者开始(shǐ)月(yuè)供；二是(shì)房屋交付(fù)后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品(pǐn)房(fáng)提供期房烂(làn)尾保险，在商品房出(chū)现重大延期或重大(dà)缺陷时，保障购(gòu)房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房(fáng)屋交付质量的保障有两种(zhǒng)方(fāng)式，一是期房由(yóu)政(zhèng)府或第三方验收合格并提供验收凭证(zhèng)后(hòu)，开(kāi)发商凭验收凭证取(qǔ)得购(gòu)房者支(zhī)付的房款。二是开发商为购(gòu)房者提(tí)供一(yī)定的保(bǎo)修期(qī)，通常1-5年，保修期(qī)满(mǎn)，购房(fáng)者支(zhī)付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资(zī)金第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付(fù)时开发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　美国期(qī)房定金一定期限内(nèi)无条件返还，最(zuì)低(dī)首付比例为(wèi)3.5％，交房(fáng)前仅(jǐn)支付首付(fù)，其余房款(kuǎn)交付后按揭(jiē)还款，交付前资金由(yóu)第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得房款。

　　定(dìng)金(jīn)及首(shǒu)付环节，定金比例(lì)一(yī)般为房(fáng)款的1％-5％，首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例最低可低于(yú)3.5％，根据美国(guó)官方(fāng)数据，2021年美(měi)国平(píng)均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付(fù)方面，除定金或首(shǒu)付外(wài)，购房者在房屋交付后通过按揭贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资金监管方(fāng)面，美国为防止开发商挪用资金(jīn)，购(gòu)房者的(de)定金(jīn)及首付款由第三方公证(zhèng)行或产权保险公(gōng)司(sī)的信(xìn)托账户监管。如果开(kāi)发商倒闭导致楼盘烂尾，购房(fáng)者资金(jīn)可通过申(shēn)请仲裁取回，且(qiě)不承(chéng)担任何(hé)责任与损失。而开(kāi)发商在房(fáng)屋建设(shè)过程中的资金全部来(lái)自银行，银行根据工程进(jìn)度向开发商提供(gōng)一定(dìng)比例的贷款，由于开发商挪用资金直接损害银行利(lì)益，银行有(yǒu)充分动机监管开发商施工进度。开发商在房屋交(jiāo)付时需(xū)取(qǔ)得由政(zhèng)府相关部门经审查后(hòu)发放的验(yàn)收凭证，通过验收凭证向银行得到(dào)购房(fáng)者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购(gòu)房，提(tí)供期房(fáng)烂尾险

　　德国(guó)期房可零首付购房(fáng)，房款按建造工期进度支付(fù)，按揭按(àn)工(gōng)期放(fàng)款后还贷，房贷利(lì)率采用固定(dìng)利率，开发商或购房者(zhě)可购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预(yù)售门槛方面，德国开发商在项目获批后即可预售房屋。签署(shǔ)购房(fáng)合同前，购房(fáng)者(zhě)需支付(fù)约2000欧(ōu)的定金并进行预约公证，签订合同后定(dìng)金退(tuì)还。如由于(yú)任何原因不能购买，定金按照德国法律(lǜ)全(quán)部退还。

　　签署购(gòu)房(fáng)合同后，购(gòu)房者需(xū)支付公证费和土地(dì)交易税，分别(bié)为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在购房(fáng)款中，属(shǔ)于(yú)购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方(fāng)面，德(dé)国也采取(qǔ)按工期支付房款的制度，一(yī)般分7笔进行支(zhī)付(fù)，具体支(zhī)付节点、比例(lì)因(yīn)项目而(ér)异。一般来说，支付节点(diǎn)可(kě)分(fēn)为公证(zhèng)后、主体完(wán)工、内部水暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完(wán)工，支(zhī)付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在(zài)支付房(fáng)款前申请房(fáng)贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，银(yín)行(xíng)按施工节奏分多(duō)次发放贷款，每笔(bǐ)贷款给予购(gòu)房者一定(dìng)使用期限，期限结束后(hòu)，购房者开(kāi)始还贷(dài)。

　　保(bǎo)险方面(miàn)，德国保险公司针对(duì)期(qī)房设计了两(liǎng)种保险，保险的功能(néng)是当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)险公司保证开发(fā)商(shāng)赔偿或修复，开(kāi)发商破产，由保险公司负责相应赔(péi)偿。保(bǎo)险由开(kāi)发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预(yù)售制设有(yǒu)10％定金保险保护机制(zhì)，交房前(qián)付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师严格监管(guǎn)。

　　订立(lì)合同前，买卖双方均有一名律师，负责沟通(tōng)期房交易(yì)中的房产、资金、合同(tóng)等各个环节，各环(huán)节内(nèi)容确认无误后签订首(shǒu)付交换(huàn)合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开(kāi)发商出现财务、经营(yíng)问(wèn)题时，购(gòu)房者10％的定金由保险公司赔付，而(ér)超(chāo)出10％的部分较难(nán)追回(huí)。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合(hé)同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英(yīng)国采取按工程进度付款的方式，但(dàn)是交房(fáng)前付款比例相对较低，一般会在合(hé)同签订6-24个(gè)月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余(yú)款项交(jiāo)房后(hòu)支付。

　　交付(fù)环节(jié)，英(yīng)国(guó)规定房屋必(bì)须经过房产公证公司的(de)检验验收后才能(néng)交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节(jié)，英(yīng)国期房预售资(zī)金监管极为严格，资金也由律(lǜ)师监管(guǎn)，在确认(rèn)工程进(jìn)度(dù)、支付相关款(kuǎn)项(xiàng)过程中(zhōng)，由买房律师将资(zī)金转(zhuǎn)给(gěi)卖方律师，卖方律(lǜ)师转给开发(fā)商，即资金在(zài)进入开发商账户(hù)前(qián)经过两道关口，有利于保障购房者(zhě)资(zī)金安全。

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期房交易(yì)立法，设置期房(fáng)预付款保(bǎo)全措施

　　日本期(qī)房交易立法，定金超5％或(huò)1000万日元时(shí)，开发商(shāng)必须完成“预(yù)售房定金保全措施”，交(jiāo)房(fáng)前付款比例不超房款的20％，开(kāi)发商违约需返还定价并赔偿约(yuē)10％房款，交(jiāo)房(fáng)后按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本(běn)二战(zhàn)结束后由于房屋供给严重失衡，叠加法律空白(bái)，社会上“一房二(èr)卖”现象(xiàng)普(pǔ)遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出台(tái)《宅(zhái)地建筑物(wù)交易法(fǎ)》，经多次(cì)修订(dìng)，目前是唯一一部规(guī)范(fàn)期房(fáng)交易的法律。

　　定金保护方面，根据(jù)日本《宅地建(jiàn)物取引业法》，对(duì)购房者支付(fù)定金超(chāo)过5％或超1000万日元的部分(fēn)，法律要求开(kāi)发商必须完成定金(jīn)保全措施才可预售。什么是定金保全措施？即买卖双方签订购(gòu)房(fáng)合(hé)同(tóng)时，开发商(shāng)向(xiàng)金融机构或指定保证(zhèng)机构或保险机(jī)构签订定(dìng)金保证委托(tuō)合(hé)同，设置购房(fáng)者定金(jīn)的保证或保险，并将相应的保证金证明书交付给购房者。除(chú)定金外，其(qí)他预先支付的购房款(kuǎn)也受该措施保护(hù)。若开发商(shāng)倒闭导致期(qī)房烂尾，购房者可凭(píng)保证金(jīn)证明书向(xiàng)金融机构或(huò)保证机构或保险公(gōng)司兑付，同(tóng)时，开(kāi)发商需向购房者赔付违(wéi)约(yuē)金，一(yī)般约(yuē)为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前(qián)只需支付最(zuì)多不(bù)超20％的定金，签订购房合同后，购房(fáng)者即可向银行申请贷款，但(dàn)交房后(hòu)才开(kāi)始按揭贷款，除定金外(wài)的(de)剩余房款在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订(dìng)金，首(shǒu)付比例(lì)20％，余款按工(gōng)程进度(dù)支付，所有资(zī)金进银行专门(mén)项目资金账(zhàng)户，交(jiāo)房后(hòu)满1年(nián)保修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡(pō)开发商有统一(yī)的选购权合同(tóng)以及订金返还机制，即OTP，签(qiān)订(dìng)OTP后需支(zhī)付5％房款(kuǎn)作(zuò)为订金(jīn)，OTP有(yǒu)效期14天，执行(xíng)OTP则进(jìn)一步签(qiān)订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订购房合(hé)同(tóng)后(hòu)，购房者(zhě)需支(zhī)付15％的首付及印花税(shuì)，同(tóng)时(shí)购房者向(xiàng)银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡(pō)期房同(tóng)样采取(qǔ)按工程(chéng)进(jìn)度付款(kuǎn)的方式，《发(fā)展商条例》对期房付款流程做了统一详细规定，要求所(suǒ)有开发商遵守，支付节点一般为合同签订后、地基完工、框架完(wán)工、管(guǎn)道门(mén)窗等(děng)完工等(děng)，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭(jiē)贷款也(yě)依照工程进(jìn)度放款(kuǎn)，月供在此过(guò)程中随(suí)着放出贷款的增加而(ér)增加(jiā)，未放款部(bù)分无需月(yuè)供。

　　资金监管方面，购(gòu)房者的订金(jīn)与(yǔ)付款会存入(rù)银(yín)行(xíng)专门的项目资金账户，账户资金提取须与(yǔ)房屋建(jiàn)设有关。房屋交(jiāo)付后，购房者享受1年的房屋(wū)保修期，此后购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期(qī)来(lái)看，当前房地产到了政策出手临界(jiè)点(diǎn)，重点是保交楼和房企重组(zǔ)。一方面，加大(dà)对刚需和改善型需求的支持力度，长短兼顾妥善(shàn)应对局部停贷现(xiàn)象，重点是保交楼(lóu)保(bǎo)复工保民生，给予强有(yǒu)力的金融工具支持(chí)。另一方面，从现(xiàn)在起(qǐ)，对还(hái)在正(zhèng)常(cháng)运(yùn)转的房企包括民(mín)营企业(yè)，加大(dà)支持力度，由优质(zhì)房(fáng)企牵头并购重组整个行(xíng)业，为每(měi)个房企配套AMC和财(cái)团，给(gěi)予金融工(gōng)具配套。

　　二(èr)，中期来看，应充分估计(jì)形势复杂性(xìng)和(hé)人性复杂性，兼顾化解停贷(dài)、复工保(bǎo)交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复(fù)市(shì)场信心以及长效机制。长效机制四大关键是推(tuī)动城市群战略、人地挂(guà)钩(gōu)、金融中性稳(wěn)定和房(fáng)地产税(shuì)。定金环节，建立(lì)开发商违约(yuē)后定金保护机制，如(rú)将已支付(fù)定金冻结至房屋交付阶(jiē)段，保障(zhàng)购房者(zhě)定金安全。签(qiān)订合(hé)同环节，鼓(gǔ)励(lì)保险公司介入(rù)，为房屋重大延期(qī)以及重大缺陷(xiàn)等情况提供充分的保障。余款支付环节，建立(lì)按工程进度付(fù)款机制或(huò)交房后(hòu)按揭(jiē)贷(dài)款机制，充(chōng)分保护购房者的权益。资金监管(guǎn)环节，引入独立于开发商、银行的第三方资金(jīn)监管机构，或由政府(fǔ)相(xiāng)关(guān)部门(mén)直接监管，以此防止资金挪用现(xiàn)象(xiàng)。交付环节(jié)，建立商品(pǐn)房保(bǎo)修期制度。保修期内，开(kāi)发商(shāng)应对房屋(wū)质量问题(tí)全权负责、免费维(wéi)修，购房(fáng)者在保修期结束后(hòu)支(zhī)付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大(dà)势所(suǒ)趋。一方面，98年房(fáng)改时，全(quán)国缺(quē)房子，开发(fā)商缺钱，预(yù)售(shòu)制是权宜之计(jì)，现(xiàn)在全国套户比超过1，从(cóng)大开发(fā)进入(rù)存量时(shí)代，对购房民众不公平的预(yù)售制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房(fáng)销售。另一方面，取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房(fáng)销售，开发(fā)商(shāng)将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知(zhī)道能(néng)不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和(hé)诚信(xìn)，这(zhè)才是(shì)对购房民众的最根本(běn)最(zuì)实质的保障，这样(yàng)将极大的提升开发商(shāng)的建(jiàn)筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣(liè)币。

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