5月(yuè)以(yǐ)来，房地产板(bǎn)块个股(gǔ)多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公(gōng)募基金(jīn)为代表的(de)机(jī)构对于(yú)这一(yī)板块已经(jīng)在悄然布局。数据(jù)显(xiǎn)示，以南方和华夏(xià)的两(liǎng)只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所公(gōng)布(bù)的总(zǒng)份额均较4月(yuè)28日(rì)时有小幅增长。根据(jù)基金一季报(bào)统计(jì边际贡献的计算公式是什么呀)，龙头与地(dì)方国企央(yāng)企(qǐ)获(huò)得(dé)增持，持仓数量占流通股(gǔ)比重增(zēng)幅五(wǔ)只个股分(fēn)别(bié)为(wèi)华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地(dì)产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房(fáng)地产或“底部回升”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精(jīng)耕(gēng)细作成(chéng)共识(shí)

　　从公募(mù)基金对房地产的配置看，2019年末，公募所持(chí)有的房地(dì)产行业标的市边际贡献的计算公式是什么呀值约1188亿元，占其所持股票市值(zhí)的(de)4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房地(dì)产(chǎn)公司市(shì)值在股票资产中(zhōng)的占(zhàn)比(bǐ)却断崖(yá)式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三年来(lái)的首次回升，年底这一数(shù)值从(cóng)1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地产(chǎn)行业的持(chí)股比例(lì)也(yě)同步回升，从(cóng)2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今年一季度得(dé)以延续。数据统计显示(shì)，公募重仓持有(yǒu)房地(dì)产板块(kuài)一(yī)季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提(tí)升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发股份、滨江集(jí)团，持仓市值占板块比重合计(jì)达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发(fā)现，公募对于房地产的投资愈发(fā)有集(jí)中于龙(lóng)头的趋(qū)势(shì)。Wind显示，在公募基金一季报(bào)汇总的(de)重仓股中，房地产板(bǎn)块(kuài)排名最高的(de)是(shì)保利发展，在基金重(zhòng)仓第33位。排名第二的是招(zhāo)商蛇口，排在第(dì)78位。而老(lǎo)牌龙头股(gǔ)万科A排在第96位(wèi)。对比(bǐ)去年四季报，变化之处首先(xiān)在于几只(zhǐ)房地产(chǎn)龙头股(gǔ)从排位上看(kàn)均有退步，尤(yóu)其是万科(kē)最为明显；其次是金地集团退出百大(dà)之列。但(dàn)考(kǎo)虑到(dào)房地(dì)产是(shì)复苏链上最后一环，且首季并非行业销售旺季，其(qí)传(chuán)导(dǎo)到二级市(shì)场乃至机(jī)构持仓上(shàng)还需要(yào)时间(jiān)周期。

　　形成共识的是(shì)，经济圈(quān)判断房地产已经进入大分化(huà)时代，一二线城市好(hǎo)于三四线城市(shì)。而映(yìng)射到二级市场投资(zī)上，配置(zhì)房地产行业轻松收获行(xíng)业(yè)贝塔的(de)红利期一去不返了。“如果按(àn)照产业周(zhōu)期(qī)来分类，包括房地产等(děng)几(jǐ)类(lèi)行业在盖(gài)特纳曲线里属于(yú)成熟期或者衰(shuāi)退期的行(xíng)业，传统认知上没有什么投资机会的。但(dàn)在这几年(nián)特殊的行(xíng)情(qíng)里包括煤炭、电解铝等(děng)类似(shì)的行业也出现了一些机会，背(bèi)后的逻辑(jí)是供给侧发生了更(gèng)大的变化(huà)。”一不愿具名的上海公募基金经理指(zhǐ)出(chū)。

　　不过也有公募(mù)人士持谨慎(shèn)乐观(guān)态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的(de)年销售面积很难再出现了，2022年光是居民(mín)存款数量增加了(le)15万亿元。中国存量(liàng)有400亿平方米建筑面积，考虑(lǜ)存量地产的更(gèng)新(xīn)，也有(yǒu)近10亿平方米。需求端(duān)还需要有(yǒu)一定的政策出(chū)来去刺激购(gòu)房。”

　　宝(bǎo)盈基金房(fáng)地产研究员吕(lǚ)功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的(de)进程，还(hái)是(shì)人均住(zhù)房(fáng)面(miàn)积（接近30平(píng)/人），我国均已告别(bié)住(zhù)房(fáng)短缺(quē)时(shí)代(dài)，而目前居(jū)民的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿元的销售额(é)，以及过快上行的(de)房(fáng)价，因而行业(yè)高(gāo)增的(de)时代已经过去，未(wèi)来行(xíng)业的需求或将回落，在此过(guò)程中，伴随着地产的高杠杆(gān)属性(xìng)，就很(hěn)容易出现信(xìn)用风(fēng)险(xiǎn)问题（类似2022年的(de)民(mín)营地产爆雷），行业进入到供(gōng)给侧出清(qīng)的过程。这个过程中，综合竞(jìng)争(zhēng)力强的公(gōng)司(sī)就能(néng)够通过大鱼(yú)吃(chī)小鱼的方式，获得市占率的提升。当行业(yè)需求见顶回(huí)落时，行业的(de)贝塔已经过去了(le)，但不代表没有投资机会，机会在(zài)于城市、位置(zhì)、产品(pǐn)的阿尔法，而(ér)对应到股票投资，就(jiù)是强竞争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的认识(shí)转(zhuǎn)变，精耕细作(zuò)个股成为公募乃至整体机构的务实(shí)之举。

　　机构配(pèi)置房地产“风物长(zhǎng)宜(yí)放眼量”

　　头(tóu)部(bù)央国企、优质区(qū)域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统(tǒng)计申万房(fáng)地产板块个股，在纳入(rù)统计(jì)的(de)124只房地产类标的股(gǔ)中，本月(yuè)以来实(shí)现(xiàn)股价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上(shàng)述时(shí)间段恰好(hǎo)排名(míng)前(qián)五的公(gōng)司月内(nèi)涨幅(fú)超过了10％，它们分别是上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华(huá)夏幸福、荣安地(dì)产(chǎn)。排名第一的上实发展，五一(yī)假期归(guī)来后日成交量明显放大，4日、5日连(lián)续两个交易日(rì)收出涨停。从该股的(de)基本(běn)面来看，上实发(fā)展的主营业务(wù)为房(fáng)地(dì)产开发(fā)与经营(yíng)。公司的主要产品及(jí)服(fú)务(wù)为房地产销售、房地产租赁、物业(yè)管(guǎn)理服务、工程项(xiàng)目、酒店经营。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期(qī)减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第一(yī)季(jì)度，其实现营(yíng)业总收(shōu)入(rù)27.87亿(yì)元(yuán)，同比增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归母净利(lì)润(rùn)2.86亿元，同比(bǐ)扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通股股东(dōng)来看(kàn)，各类机构都有对其布局的例子。以3月31日时的首季十大(dà)流通股(gǔ)股东(dōng)来(lái)看(kàn)， 具体包括(kuò)公募(mù)的上银基金、私(sī)募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管(guǎn)理公(gōng)司(sī)等都跻(jī)身前十的行列。

　　巧合的(de)是(shì)，涨幅暂时(shí)排名第二(èr)的浦东金桥也是上海本地房企，其第(dì)一(yī)季度的收入利润规模大幅度复苏。究其原(yuán)因，一方面是该公(gōng)司后疫情时代出租率复苏至近年(nián)来最高，另(lìng)一方面(miàn)则(zé)是公司拿地(dì)结算持续性向好，从数字(zì)上看(kàn)，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总(zǒng)建筑面积约(yuē)54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然也吸引了知名机构(gòu)在其中(zhōng)持(chí)续驻(zhù)足。从(cóng)第一季度(dù)十大流(liú)通股股东来(lái)看(kàn)，知名私募高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产(chǎn)品(pǐn)依然在(zài)前十中，这也(yě)是连续第三(sān)个季度(dù)他有(yǒu)的两只产(chǎn)品杀入前(qián)十。同(tóng)时榜单中还有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎(zhā)比投(tóu)资局，其当(dāng)季(jì)还小幅增加了(le)持(chí)股。

　　除去上述两(liǎng)家上海区域性(xìng)地产公司(sī)外，荣(róng)安(ān)地(dì)产则是主要布局在深圳的地产公司，一季(jì)报交出的也是一份报喜的成绩(jì)单：首季(jì)公(gōng)司实现营业收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市公司(sī)股东(dōng)的净利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)边际贡献的计算公式是什么呀构态(tài)度来(lái)看，《红(hóng)周刊》注(zhù)意(yì)到两(liǎng)只公募指基(jī)首季新杀(shā)入十大流通股(gǔ)股东行列。具体说来， 南(nán)方中(zhōng)证全指房地产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国中证指(zhǐ)数1000增强则(zé)排(pái)名第九位，此外(wài)联袂(mèi)出现的机构(gòu)还(hái)有(yǒu)QFII高(gāo)盛国际和(hé)私(sī)募(mù)迎(yíng)水(shuǐ)聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时，兴(xīng)证全球(qiú)基(jī)金相关人士(shì)分析：“经(jīng)历过行业洗牌和(hé)兼(jiān)并重组后，龙(lóng)头的(de)价值(zhí)更为(wèi)笃定突出；从(cóng)拿地端看，2022年土(tǔ)地(dì)市场大幅降(jiàng)温，优(yōu)质土地(dì)供给较多（券商测(cè)算对应潜在毛利(lì)率在25％以(yǐ)上(shàng)，目前房企的(de)利润率仅20％），绝(jué)大(dà)多数房企受限(xiàn)于信用问题或者资(zī)金紧张没法(fǎ)拿地，龙头房企趁机获(huò)取(qǔ)低(dī)成(chéng)本土地(dì)，龙头房企的(de)拿地力度（拿地金额/销(xiāo)售(shòu)金额）基本在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头房(fáng)企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其他房企的(de)净(jìng)负债率普遍都(dōu)在100％以上，加(jiā)杠杆空间有(yǒu)限，从融资成本看，龙头房(fáng)企的融资成(chéng)本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销(xiāo)售，龙头房企(qǐ)明显跑赢行业(yè)，1～4月百(bǎi)强房企的销售额(é)增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要(yào)强调的是(shì)，在当(dāng)前(qián)中特估的浪潮下，央(yāng)国企地(dì)产股或存在(zài)发展的大好机会(huì)。中信证(zhèng)券指出：“房地产行业(yè)的结(jié)构性机(jī)会依然存在，少部分公司尤其是央企(qǐ)占据显著优势，其(qí)主(zhǔ)要又体现为库存的优势。央企(qǐ)地产公(gōng)司，现阶段表现出较(jiào)低的融(róng)资成本，优(yōu)质的开(kāi)发资(zī)源和良(liáng)好的不动产资产运营能(néng)力的多(duō)重竞争优势(shì)。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央企(qǐ)相较(jiào)于(yú)民营地产(chǎn)公(gōng)司(sī)也(yě)是(shì)更有优势的。”吕(lǚ)功绩强调(diào)，“对于减(jiǎn)值、土(tǔ)地(dì)资源债权(quán)债(zhài)务关系等(děng)问题(tí)，市(shì)场对民营房开企业的(de)资产会有更多(duō)担忧和质疑，所以在这一轮行业(yè)出清的过(guò)程中，央(yāng)国企相较(jiào)于民企(qǐ)来说估值的修复更明显。中特估的角(jiǎo)度(dù)从(cóng)中(zhōng)长期(qī)的维度看(kàn)，行业的(de)逻辑在于集(jí)中(zhōng)度(dù)提升后，行业进入高(gāo)质量(liàng)发展阶(jiē)段，具(jù)备较(jiào)快(kuài)速发展阶(jiē)段更稳定且可预期(qī)的盈利(lì)和现金流创(chuàng)造(zào)能力，以此带来估值(zhí)中枢的(de)提(tí)升，应(yīng)该关注估(gū)值相(xiāng)对较低(dī)，企(qǐ)业自身资产的质量(liàng)好、运(yùn)营能力强、可以(yǐ)创造持续现金流的(de)企业。”

　　“存量时(shí)代中(zhōng)行业普涨(zhǎng)的(de)概(gài)率比较低(dī)，行(xíng)业(yè)内部将出现(xiàn)分化，要(yào)关注将受益于行业集中度(dù)提(tí)升的头(tóu)部公司(sī)。”星石投资首(shǒu)席研(yán)究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机(jī)构这(zhè)一思路的话，或许还是保(bǎo)利发展、招商蛇(shé)口等(děng)国资背(bèi)景龙头前(qián)途更为(wèi)光明。不过国投瑞银基金投资部(bù)副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要客观地去(qù)持续观察国企央企在三个方面是否(fǒu)可(kě)以维持，首先是(shì)融资成本保持低位，其次是销(xiāo)售(shòu)份(fèn)额持续提升，再次(cì)是拿地份(fèn)额持(chí)续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整(zhěng)体(tǐ)下滑，2023年(nián)一季度的业绩分化更趋(qū)明显，保利(lì)发展、滨江集团等房(fáng)企营收、净利均实(shí)现了业绩(jì)的回正(zhèng)，甚至(zhì)是较(jiào)大增速(sù)的增长(zhǎng)。而这些(xiē)公司(sī)也是机构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名(míng)房地产业内(nèi)人士张(zhāng)宏(hóng)伟向《红周刊》分析表示，业绩出(chū)现明显改善(shàn)的房(fáng)企，主要(yào)是(shì)因为过去两三年时间，尤其(qí)是在2021年(nián)下半年民营(yíng)房企不怎么(me)投资拿地之后(hòu)，国有企业仍在持续(xù)性地(dì)拿地，且主要集中在(zài)核(hé)心城市，投资力度较大。投资的驱动能够推动房企(qǐ)销售业绩的增长，从(cóng)而在2023年一季(jì)度市(shì)场恢复但(dàn)仍处于调整(zhěng)的过程中(zhōng)，能(néng)够保有一个正增长。

　　不过(guò)张(zhāng)宏伟(wěi)同时(shí)也提醒(xǐng)表示，在房地产(chǎn)的(de)复苏(sū)过程(chéng)中，还面临(lín)着一些不确(què)定(dìng)性。其实整个市场从(cóng)四(sì)月份开始又在往下掉(diào)。除(chú)了杭州(zhōu)、成都等极(jí)个(gè)别城市四月环(huán)比(bǐ)三月相对表现(xiàn)较好之外，包括北京、上海在内的绝(jué)大多数城市都出(chū)现环比下滑的情况。而(ér)现(xiàn)在五月的市场表现也(yě)不太乐观。按照(zhào)现在(zài)的经济状(zhuàng)况(kuàng)、收入情况，以(yǐ)及市场(chǎng)的去库存(cún)压力(lì)、企业的(de)资(zī)金面压力，可能(néng)会出现，到六月份房企为了半年(nián)报冲业绩出现(xiàn)市场的短期反(fǎn)弹外的一(yī)个市场乏力现象。也就是说，第二季度、第三(sān)季度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投资董事(shì)长陈昊(hào)扬也向《红周刊》指出，现在整(zhěng)个(gè)房地产(chǎn)以及(jí)其上下游产(chǎn)业链的复苏速度都比想象(xiàng)的要慢很多，我们要多给一些(xiē)耐心，这个时候，在房地产以及上(shàng)下(xià)游就不(bù)是赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚他基本面的钱。但这也意味着，只(zhǐ)有(yǒu)极(jí)为少数的(de)、做得比同行好得(dé)多的企业，会伴随整个行(xíng)业的弱复苏，业绩会逐步体现(xiàn)出(chū)来。所以只能(néng)耐心(xīn)地去等待(dài)它的基本面不断地凸显出来，这需(xū)要时间。

　　（本(běn)文已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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