5月以来(lái)，房地(dì)产板块个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地(dì)产指数(shù)本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的(de)机(jī)构对于这一板块已经在悄然布局。数据显(xiǎn)示，以南(nán)方和华(huá传统体育项目有哪些 传统体育游戏有哪些)夏的两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日(rì)时所公(gōng)布的总份额均(jūn)较(jiào)4月28日时有小幅增(zēng)长。根据基金一(yī)季报统计(jì)，龙头与地方国企央(yāng)企获(huò)得增持，持仓数量占(zhàn)流通股比重(zhòng)增(zēng)幅五(wǔ)只(zhǐ)个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产或“底部(bù)回升”

　　行业(yè)红利时代已(yǐ)过 精耕细作成共识

　　从(cóng)公募基金对房地产的配置看，2019年末，公募所持有的(de)房地产(chǎn)行业标的(de)市值(zhí)约(yuē)1188亿元(yuán)，占其所持股票市值的(de)4.66％左右；2020年市(shì)场表现出(chū)色，但公募所(suǒ)持房地产(chǎn)公司市值在股票资(zī)产中的占(zhàn)比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了(le)三年(nián)来的首(shǒu)次回升，年(nián)底(dǐ)这(zhè)一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地产行业(yè)的持股比例也(yě)同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在今(jīn)年(nián)一季度(dù)得以延续。数据统计显(xiǎn)示(shì)，公募重(zhòng)仓持有(yǒu)房地产(chǎn)板块(kuài)一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别(bié)为保利(lì)发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江集团，持(chí)仓市值占(zhàn)板块比重合计(jì)达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对于(yú)房(fáng)地产(chǎn)的投资(zī)愈发(fā)有集中(zhōng)于龙(lóng)头的(de)趋(qū)势。Wind显示(shì)，在公募基金一季报汇(huì)总的重仓(cāng)股中(zhōng)，房(fáng)地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块排(pái)名最高的是(shì)保利发展(zhǎn)，在基金重仓第33位(wèi)。排名第(dì)二的是招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而(ér)老牌(pái)龙头股万科A排(pái)在第(dì)96位。对比(bǐ)去年四季报(bào)，变化之处(chù)首先在于几(jǐ)只(zhǐ)房地产龙(lóng)头股从排位上看(kàn)均有退步，尤其(qí)是万科最为(wèi)明显；其次(cì)是金地集(jí)团退出百大(dà)之列。但考虑到(dào)房地产是复苏(sū)链上最后一环，且首季并非行业销售(shòu)旺(wàng)季，其传导到二级市场乃至机构持仓上还需要(yào)时间周期。

　　形(xíng)成(chéng)共(gòng)识的是(shì)，经济圈判断房地产已(yǐ)经进入(rù)大分(fēn)化时(shí)代(dài)，一二线(xiàn)城市好于三四线城(chéng)市。而映射(shè)到(dào)二级市场投(tóu)资(zī)上，配置房地产行业(yè)轻松收获行业贝塔(tǎ)的红利期一(yī)去不返了(le)。“如果按照产业周(zhōu)期来分(fēn)类，包括房(fáng)地产等几类行业在盖特纳曲线(xiàn)里属于(yú)成熟期或(huò)者衰(shuāi)退期的行业，传统认知上没有什么(me)投资机会的。但在(zài)这几年特殊的行情里包括煤炭(tàn)、电解铝等类似的行业也出现了一些机会(huì)，背(bèi)后的逻辑(jí)是供(gōng)给侧发生了更(gèng)大的变化。”一(yī)不愿具名的上海公募基金经理指出(chū)。

　　不过也有(yǒu)公募人士持谨慎乐观态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售面积很难再出现了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元。中国存(cún)量有(yǒu)400亿(yì)平方米建(jiàn)筑面积，考虑存量(liàng)地产的更新，也有近10亿平方米。需求端还(hái)需要有一定的(de)政策(cè)出来(lái)去刺激(jī)购房(fáng)。”

　　宝盈基(jī)金房(fáng)地产(chǎn)研究员吕功绩(jì)也指出：“时至今(jīn)日，无(wú)论从(cóng)城镇化的进程，还(hái)是人均(jūn)住房面(miàn)积（接近30平/人），我国均(jūn)已告别住房(fáng)短缺(quē)时代(dài)，而目前居(jū)民的杠(gāng)杆率和(hé)房价收入也(yě)不支撑每(měi)年18万亿元(yuán)的销售(shòu)额，以及过快上行的房(fáng)价，因而行业高增的时代已(yǐ)经(jīng)过去，未来行(xíng)业的需求或将回落，在此过(guò)程中，伴随着地产的(de)高杠杆属性，就很容(róng)易出现(xiàn)信用(yòng)风险(xiǎn)问题（类(lèi)似2022年的民营(yíng)地产爆雷），行业进(jìn)入到供给侧出清的过程。这个过程中，综合(hé)竞争力强的公司就能够(gòu)通过大鱼吃小鱼的(de)方(fāng)式(shì)，获得(dé)市占率的提升。当(dāng)行业需求见(jiàn)顶回落时(shí)，行(xíng)业(yè)的贝塔已经过(guò)去了，但不代(dài)表没有投资机会，机会(huì)在于城市(shì)、位置、产品的(de)阿尔法，而对应到股票投资，就(jiù)是强竞(jìng)争力(lì)公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的(de)认识(shí)转变(biàn)，精耕细作个股成(chéng)为公(gōng)募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配(pèi)置(zhì)房地产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头(tóu)部央国(guó)企、优质区域性标的成(chéng)香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板(bǎn)块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至5月(yuè)10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。从具体的个(gè)股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产板块个(gè)股(gǔ)，在(zài)纳入(rù)统(tǒng)计(jì)的(de)124只房地产类(lèi)标的股中，本月以来(lái)实现(xiàn)股价(jià)上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述(shù)时(shí)间段恰好排名传统体育项目有哪些 传统体育游戏有哪些(míng)前五的公司月内涨幅超(chāo)过了10％，它们分别是(shì)上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名第一(yī)的上实发展(zhǎn)，五一(yī)假期(qī)归来后(hòu)日成交量明显放大，4日、5日连续两(liǎng)个交易日收出(chū)涨停(tíng)。从该股的(de)基(jī)本面(miàn)来看，上(shàng)实发展的主营业务为房地产开发与经(jīng)营。公(gōng)司的主要产品及服务为房地产销售、房地产租(zū)赁、物业管理服(fú)务、工(gōng)程项目、酒店经营(yíng)。从业绩数(shù)据(jù)来看，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿(yì)元，比(bǐ)上期(qī)减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季(jì)度，其实现营业总(zǒng)收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股(gǔ)股东(dōng)来看，各类机(jī)构都有对其(qí)布局的例(lì)子(zi)。以3月31日时的首(shǒu)季十大流通(tōng)股股东(dōng)来看(kàn)， 具体(tǐ)包(bāo)括公募的上(shàng)银基金、私募(mù)的迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长城资产管理公司等(děng)都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥(qiáo)也是上(shàng)海本(běn)地房企，其(qí)第(dì)一季度的收(shōu)入利润规(guī)模大幅度复苏(sū)。究其(qí)原(yuán)因(yīn)，一(yī)方面是(shì)该(gāi)公司后疫情时代出租率复苏至近年来最高，另一(yī)方面(miàn)则(zé)是公司拿地结算持续性向(xiàng)好，从数(shù)字上看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在(zài)这样(yàng)的业绩势头向好(hǎo)背景下(xià)，自然(rán)也(yě)吸引(yǐn)了知名(míng)机构在其中持续驻足(zú)。从第一季度十大流(liú)通股股东来看，知名私募高毅邓(dèng)晓峰的两只产品依然在前十中，这也是连续第三个季度他有的两只产品杀入前十(shí)。同(tóng)时榜单中还有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其(qí)当季还小幅增加(jiā)了持股。

　　除去上述两家(jiā)上海(hǎi)区域性地产公司外，荣安地产则是主要布局在深圳的(de)地产公司，一季报交出的也(yě)是一份报喜的成绩单：首季(jì)公司实现营业(yè)收入(rù)51.85亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司(sī)股(gǔ)东(dōng)的净利(lì)润6.48亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》注(zhù)意到两只公募指(zhǐ)基首季(jì)新杀(shā)入十大流通股股东(dōng)行列。具体说来， 南(nán)方(fāng)中(zhōng)证(zhèng)全指房(fáng)地产ETF上榜(bǎng)排(pái)名(míng)第七(qī)位，富国中证指数1000增强则排(pái)名(míng)第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和私(sī)募(mù)迎水(shuǐ)聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人士分析：“经历过(guò)行业洗牌和(hé)兼并重组(zǔ)后，龙头的价值更为笃定突出；从(cóng)拿地(dì)端看，2022年土地市场大幅降温，优质土(tǔ)地供(gōng)给较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润(rùn)率仅20％），绝大多数(shù)房企受限于(yú)信(xìn)用问题或者(zhě)资金紧张没(méi)法(fǎ)拿地，龙头房企趁机获取低成本土地(dì)，龙头房(fáng)企(qǐ)的拿(ná)地力度（拿地金额(é)/销售金额）基本在30％以上；从融资(zī)上看(kàn)，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以(yǐ)下，而(ér)其(qí)他房企的(de)净(jìng)负(fù)债率(lǜ)普(pǔ)遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空间有(yǒu)限，从融资成本看，龙头(tóu)房企的融资(zī)成本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销售(shòu)，龙头(tóu)房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企的(de)销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前(qián)中特(tè)估的浪潮下，央国企地产股或存在发展的(de)大好机会。中信证(zhèng)券指出：“房地产(chǎn)行业的结构性机会依(yī)然存在(zài)，少部(bù)分(fēn)公司尤其是央企占据显著优势(shì)，其主(zhǔ)要(yào)又体现(xiàn)为库存的(de)优势(shì)。央企(qǐ)地产公司(sī)，现阶段表现出较低的融(róng)资成本，优(yōu)质的开发资源(yuán)和良(liáng)好的不动产资产运营能力的多重(zhòng)竞争优(yōu)势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国央(yāng)企(qǐ)相较于民(mín)营地产公司也是(shì)更有优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值、土地资源(yuán)债权债务关(guān)系(xì)等(děng)问题，市(shì)场对民营房开企(qǐ)业(yè)的资产会有更多担(dān)忧和(hé)质(zhì)疑，所以在(zài)这一轮行业出(chū)清的(de)过程中，央国企(qǐ)相较(jiào)于民企来说估值的修(xiū)复更明显。中特估的角度从中长期的维度看，行业的逻辑在于集中(zhōng)度提(tí)升后(hòu)，行(xíng)业进入(rù)高质量发展阶段(duàn)，具备较快(kuài)速发(fā)展阶段更稳定且可(kě)预期的盈利和现(xiàn)金流创造能力，以此带来估值中(zhōng)枢的提升(shēng)，应该(gāi)关(guān)注估(gū)值(zhí)相对较低，企业自身资(zī)产的质量(liàng)好、运(yùn)营能力强、可(kě)以创造持续(xù)现(xiàn)金流的企业(yè)。”

　　“存(cún)量时代中行(xíng)业普涨的概率比较(jiào)低，行业(yè)内部将出现分(fēn)化，要关注将受益于行业集(jí)中度提升的(de)头部公司。”星(xīng)石投资首席研究官方磊(lěi)也表示。

　　顺(shùn)应机(jī)构(gòu)这一思路的话，或许(xǔ)还是保利发展(zhǎn)、招商蛇口等国资(zī)背(bèi)景龙头前途更为光明。不过(guò)国投瑞银(yín)基金投资(zī)部副总监綦傅(fù)鹏表(biǎo)示：“需要客观地去持续观察(chá)国企央企在(zài)三(sān)个(gè)方面是否可以(yǐ)维(wéi)持，首先是融(róng)资(zī)成本保持低位，其次是销(xiāo)售份额持续提升，再(zài)次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓(huǎn)慢

　　机构需要多给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据(jù)房企一季(jì)报梳(shū)理发(fā)现(xiàn)，对于2022年(nián)的(de)业绩出现的(de)整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利(lì)发(fā)展、滨(bīn)江集团等房(fáng)企营收、净利均实现了业绩的回正，甚至是(shì)较大增速的增长。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地(dì)产业内人士张宏(hóng)伟(wěi)向(xiàng)《红周刊》分析表示(shì)，业绩出(chū)现明显(xiǎn)改善的(de)房企(qǐ)，主要是因为(wèi)过去两三(sān)年(nián)时间(jiān)，尤其是在2021年下半(bàn)年民营房企不怎(zěn)么投资拿地(dì)之(zhī)后，国有企(qǐ)业仍在(zài)持续性地(dì)拿地，且(qiě)主要集中在核心城市，投资力度(dù)较大。投(tóu)资的驱动能够(gòu)推动房企销(xiāo)售业绩的增长，从而(ér)在(zài)2023年(nián)一季度市(shì)场(chǎng)恢复但仍处于调(diào)整的过程中，能(néng)够保有一个正增长。

　　不过(guò)张(zhāng)宏(hóng)伟同时也提醒表示，在(zài)房地产的复苏过程中，还面临着一(yī)些不确定性(xìng)。其实整个市场(chǎng)从四(sì)月份(fèn)开始又在往下掉。除(chú)了杭州、成都等极(jí)个别城市四月(yuè)环比(bǐ)三月相对表现较好之外，包括北京、上海在(zài)内的(de)绝大多数城(chéng)市都出现环比下滑的情(qíng)况。而现在五月的市场表现也(yě)不太乐观。按照现在的经济状况、收入情(qíng)况，以及市场的去(qù)库存压力、企业的资金面压力，可能会出现(xiàn)，到六月份房企(qǐ)为(wèi)了半(bàn)年报冲业(yè)绩出(chū)现(xiàn)市场的短期反弹外的一个市场乏力(lì)现(xiàn)象(xiàng)。也就是(shì)说(shuō)，第二季度、第三季度(dù)增长不确定性(xìng)的压力仍旧较(jiào)大。

　　上(shàng)海利檀投(tóu)资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产(chǎn)以(yǐ)及(jí)其上下(xià)游产业链的复苏速(sù)度都比想(xiǎng)象的(de)要慢很多，我们要多给一些耐心，这(zhè)个(gè)时候(hòu)，在房地产(chǎn)以及上(shàng)下游就不是赚快钱的时候，只能(néng)赚他基本(běn)面的钱。但这(zhè)也意(yì)味着，只(zhǐ)有(yǒu)极为少数(shù)的(de)、做得比同行好得多的企(qǐ)业，会伴随整个行业(yè)的弱复苏(sū)，业(yè)绩会逐步体现出来。所(suǒ)以只能耐心地去等待它的(de)基本面不断地凸显出来，这(zhè)需要(yào)时间。

　　（本文已(yǐ)刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例(lì)分析，不(bù)做买卖推荐。）

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