（二）城镇(zhèn)居民(mín)户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)1.02套(tào)

　　接下(xià)来我(wǒ)们需要进一步(bù)推算中(zhōng)国城镇居(jū)民拥有的户(hù)均住宅(zhái)套数。

　　首先(xiān)，七(qī)普(pǔ)数据显(xiǎn)示中(zhōng)国城(chéng)镇居民的住宅(zhái)结构特征(zhēng)如下(xià)：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭(tíng)拥有住宅。其中(zhōng)自(zì)建住(zhù)宅占比(bǐ)21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二(èr)手(shǒu)房(fáng)占比10.1％、经济(jì)适用房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家(jiā)庭租(zū)赁廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其(qí)次，我(wǒ)们假定租赁其他住宅和购(gòu)买二(èr)手(shǒu)房都(dōu)是商品住宅，因(yīn)此将租赁其他(tā)住宅、购买商品住(zhù)宅与购买二手房加总(zǒng)，得到商品住宅(zhái)占(zhàn)居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期(qī)间商(shāng)品住(zhù)宅增幅为(wèi)过去(qù)十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实际变化(huà)比例(lì)，从而我(wǒ)们估算(suàn)出(chū)2022年商(shāng)品住宅(zhái)所(suǒ)占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年(nián)末，中国平均(jūn)每(měi)户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考虑已购期(qī)房，中国(guó)平均(jūn)每户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住(zhù)宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期房会在2-3年内(nèi)陆续交付使用，到(dào)2024年，中国(guó)平均每(měi)户城镇家庭都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三(sān)、城镇户均一套房的三点(diǎn)含义

　　既然城镇(zhèn)居民已经达到了户均一套(tào)房的程度(dù)，“户户有房”是否意(yì)味着中国城(chéng)镇化进展终结，甚至意味着中(zhōng)国地产存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房并不(bù)意(yì)味着住宅市(shì)场(chǎng)供(gōng)需(xū)平衡(héng)

　　需要(yào)有(yǒu)多(duō)余住宅来满足因人口流动、居民换房等因素产生的住宅需(xū)求。因此，成熟房地产市场(chǎng)的住(zhù)宅套户比(bǐ)会在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国际经验来看，美(měi)国(guó)、英国和日本的(de)住宅套户比(bǐ)均高(gāo)于1.1，其中，英(yīng)国的住(zhù)宅套户比最高(gāo)，为(wèi)1.19，日(rì)本(běn)为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房，就(jiù)会(huì)造成人口净流(liú)入地的住宅市场(chǎng)供不应(yīng)求，造成房价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中(zhōng)国的流(liú)动人口3.76亿，省内流动(dòng)人口和省际流(liú)动人(rén)口分别(bié)为2.51亿(yì)人和(hé)1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择(zé)在大城市租房(fáng)挣钱，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城乡人口(kǒu)流动调(diào)查数(shù)据显示，在上海(hǎi)、杭州以及南(nán)京工(gōng)作的流动人口在老家拥有住宅比例(lì)分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资吸引打工人，但高房价(jià)迫(pò)使打工人回(huí)乡置业。

　　流动人口实际(jì)上会占据(jù)两套(tào)房，在高房(fáng)价的大城市租(zū)赁一(yī)套房，在房价较低的县(xiàn)城购(gòu)买一套房。所(suǒ)以说户(hù)均(jūn)一套房无法满足庞大流动人口(kǒu)的租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅(zhái)品(pǐn)质仍(réng)需改善(shàn)

　　目(mù)前，中国的城镇住宅中依然有不少老旧(jiù)小区(qū)。

　　三(sān)成家庭(tíng)，也就是约9000万户城镇(zhèn)居民住宅是2000年以(yǐ)前(qián)建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存在着建筑(zhù)结构(gòu)松散、设施陈旧、安(ān)全隐患大等问题，如电线老化、管道(dào)等基础设施陈旧(jiù)，给住户的生活带(dài)来了(le)很(hěn)大(dà)的不(bù)便和安(ān)全(quán)隐(yǐn)患，并且居住体验较差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧(jiù)住宅(zhái)面(miàn)积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面(miàn)积占比仅为(wèi)27.6％。仍(réng)然存(cún)在5％左右(yòu)的家庭(tíng)没(méi)有独(dú)立卫浴(yù)和厨房。这(zhè)类上(shàng)世纪修建的老旧小(xiǎo)区很难满足现代生活需求(qiú)，在未来大都会(huì)被拆(chāi)迁重建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅为一居室和二居室，户型偏小。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比镇，城市(shì)家(jiā)庭住宅户型(xíng)更小，当(dāng)然这与城市土地资(zī)源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住宅(zhái)面积(jī)扩张是未来地产的(de)需求驱(qū)动力

　　根据(jù)七(qī)普(pǔ)数(shù)据测算，2020年城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城和老旧小区(qū)拆(chāi)迁，加上2021年(nián)和2022年商品住宅竣工(gōng)面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅(zhái)建筑面积(jī)小于均(jūn)值，近4成家庭(tíng)人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅建筑面积不(bù)足19平方米，不及全(quán)国人(rén)均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米(mǐ)。上(shàng)海(hǎi)市将人均住(zhù)宅建筑面积低于15平方(fāng)米的家庭界定(dìng)为住(zhù)宅存在困难，若按这个标(biāo)准(zhǔn)算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭(tíng)存在(zài)住宅困难问(wèn)题。

　　若人均可使用住宅面(miàn)积为40平(píng)，即人(rén)均住宅(zhái)建筑面积为50平，只考(kǎo)虑(lǜ)家庭户人数(shù)，需(xū)要(yào)住宅总量约(yuē)390.6亿平，较目前至少新增82亿(yì)平。

　　对(duì)比发达国家(jiā)人均住(zhù)宅面积(jī)，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和(hé)英国都高于40㎡，中国的人(rén)均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公摊面积(jī)后，中国的人均可(kě)使用面积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的(de)集(jí)体户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需(xū)求(qiú)么？

　　我(wǒ)们测算得到(dào)中国城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均1套房，看似(shì)已经户户(hù)有(yǒu)房。即便如此，中国人(rén)口静态结构和动态趋势演(yǎn)绎，决定(dìng)了中国未来地产仍有需(xū)求释放。户均1套住宅现实(shí)之下，中国未来城(chéng)镇住宅需求主要(yào)来(lái)自于(yú)四(sì)个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过(guò)去20年(nián)我国城(chéng)镇家庭户均人口数不断下降(jiàng)，六(liù)普显示城镇户均人口(kǒu)规(guī)模(mó)为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的(de)占(zhàn)比明(míng)显上(shàng)升，人口小家庭化(huà)趋势将继续(xù)延续(xù)，导致户数会(huì)因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致经济发(fā)展带(dài)来(lái)的新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经(jīng)济板(bǎn)块的分化日益明(míng)显，资源(yuán)和生产要(yào)素逐(zhú)步向经济带、都市圈(quān)中心城市流入，区域经济资(zī)源分(fēn)配的再集中吸引着人口流入。人口迁(qiān)移(yí)势必(bì)涉及到买房租房，给迁入地(dì)住宅市场带(dài)来(lái)新的增量。

　　以(yǐ)浙江省(shěng)为例，2021年(nián)常住人(rén)口(kǒu)增(zēng)量为72万，而出(chū)生人口为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万人(rén)，自(zì)然增(zēng)加人(rén)口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增(zēng)长主要(yào)受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性需(xū)求依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住(zhù)宅(zhái)和原(yuán)公有(yǒu)住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅(fú)为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十(shí)年(nián)间新增8473万家庭户，自建住(zhù)宅和原公有住(zhù)宅(zhái)减少(shǎo)了1282万(wàn)户，住宅净需求(qiú)增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二(èr)手房。在新增住宅(zhái)需求(qiú)中(zhōng)，有(yǒu)7成家(jiā)庭购买了商品住(zhù)宅。租房(fáng)、购买经济(jì)适用房(fáng)和其他(tā)分(fēn)别占比18％，3％和(hé)9％。未来(lái)随着城中村和旧(jiù)城(chéng)改造，商品住(zhù)宅的占比(bǐ)势必会进一步上升。

　　2000年(nián)以前(qián)建(jiàn)造的(de)住宅(zhái)建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭(tíng)约(yuē)9000万(wàn)户。破旧的城中村、老(lǎo)公有(yǒu)住宅，建筑面积(jī)小、质量低、基(jī)础设施配(pèi)套(tào)差、没(méi)有或少有物(wù)业(yè)管理，居民追求美好、宜居生活的环境，背后(hòu)的改善性(xìng)需求有待(dài)释(shì)放。

　　第四，“住上更大房子”的(de)改善(shàn)性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资金，倾向(xiàng)于中小户型。已有(yǒu)住(zhù)宅家庭希望提高生(shēng)活品(pǐn)质，以(yǐ)小换大、以旧(jiù)换新。2022年(nián)底的中央经济工作会议明确(què)指(zhǐ)出支持(chí)住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数为1.71间，无论(lùn)是否(fǒu)考虑(lǜ)乡村住宅因素，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数较其(qí)他国家依旧存在不(bù)小差(chà)距。

　　住宅舒适度与经济水(shuǐ)平有着密切(qiè)正向(xiàng)联系。随着经济发展(zhǎn)水平的提高，中国(guó)的人均住宅间数与人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去(qù)二十(shí)年是(shì)中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多(duō)体现为住宅供(gōng)给存在不足，供需出现错(cuò)配，这是过(guò)去二十年(nián)房(fáng)价快(kuài)速上涨基石(shí)。那么(me)未来(lái)将是(shì)住(zhù)宅质量的(de)供需冲突(tū)。房地产大分化时代已至，这种分化不(bù)单(dān)局限于城市能级之间差(chà)异，优质小区(qū)和老旧(jiù)二手(shǒu)房之间的差异也将越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数据调查的是人，并不是针对住宅(zhái)，因(yīn)此可(kě)能存在统(tǒng)计(jì)偏差。商品住宅占比实际值可能偏(piān)低(dī)，其增速可能(néng)超预期。

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