5月以(yǐ)来，房(fáng)地产(chǎn)板块个股多出(chū)现(xiàn)小幅(fú)上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅(fú)约为2％。而以公募基(jī)金为代表的机构对于这一板块(kuài)已(yǐ)经在悄然(rán)布局。数据显示，以南方和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所公布的总(zǒng)份额均较4月28日(rì)时(shí)有小(xiǎo)幅增长。根据(jù)基金一季报统(tǒng)计，龙头与地方国(guó)企央企(qǐ)获得增(zēng)持，持(chí)仓数量占流(liú)通股比重增幅五只个股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或(huò)“底部(bù)回升(shēng)”

　　行(xíng)业(yè)红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公(gōng)募基金对房地产(chǎn)的配置(zhì)看，2019年末，公募(mù)所持有(yǒu)的房地产行业标的(de)市值(zhí)约1188亿元，占其所持(chí)股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表(biǎo)现出色，但公募所持房(fáng)地产公司市值在股票(piào)资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是(shì)进一(yī)步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募(mù)对房地产行业(yè)的持股比例(lì)也同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的(de)势头似(shì)乎在今年一季度得以延续。数据(jù)统(tǒng)计显示，公募重仓持有(yǒu)房地产板块一(yī)季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五(wǔ)个股分别为保利发(fā)展、招商蛇口、万科(kē)A、华(huá)发股份(fèn)、滨江集团，持(chí)仓市值占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募(mù)对(duì)于房地产(chǎn)的投资愈发有(yǒu)集中于龙头(tóu)的趋(qū)势(shì)。Wind显示，在(zài)公(gōng)募基(jī)金一季报汇(huì)总的重仓股中(zhōng)，房地产板(bǎn)块排名最高的是保利发展，在基金(jīn)重仓第33位。排名(míng)第二的是(shì)招(zhāo)商蛇(shé)口，排在第78位。而老牌(pái)龙头股万(wàn)科A排在(zài)第(dì)96位。对(duì)比(bǐ)去年(nián)四(sì)季报，变化之处首(shǒu)先在(zài)于几只房地产龙头(tóu)股从排位上看均有退步，尤(yóu)其是万(wàn)科(kē)最为明显；其次是(shì)金地集团(tuán)退出百大之(zhī)列。但(dàn)考虑到房地产是复(fù)苏链上最后一环，且首季并非(fēi)行(xíng)业(yè)销售旺(wàng)季，其传导到二级市场乃(nǎi)至(zhì)机构持仓(cāng)上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈判断房(fáng)地(dì)产(chǎn)已经进(jìn)入(rù)大分(fēn)化时代，一二线(xiàn)城市(shì)好于三(sān)四线城市(shì)。而映射到二级市场(chǎng)投资上(shàng)，配(pèi)置房地产行业轻松(sōng)收获行业贝塔的红(hóng)利期一去不返(fǎn)了。“如果按照(zhào)产业(yè)周期(qī)来分类，包括房地产等几(jǐ)类(lèi)行业(yè)在盖特纳曲线里属于成(chéng)熟(shú)期或者(zhě)衰(shuāi)退期的(de)行业，传(chuán)统认知上(shàng)没(méi)有什么投(tóu)资机会的(de)。但(dàn)在这(zhè)几年特殊的行(xíng)情里包(bāo)括煤(méi)炭、电解铝(lǚ)等类(lèi)似的行业也出(chū)现了一些(xiē)机(jī)会，背(bèi)后的逻(luó)辑是供给侧发生了更大的(de)变化。”一(yī)不愿(yuàn)具名的上海公募基金(jīn)经(jīng)理指出(chū)。

　　不过也有公募人(rén)士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方米的年销(xiāo)售面积很难再出现了，2022年(nián)光(guāng)是居民(mín)存(cún)款(kuǎn)数量(liàng)增加(jiā)了(le)15万亿元。中国存量(liàng)有400亿平方米建筑面积(jī)，考虑(lǜ)存量地产的(de)更新，也有近10亿(yì)平(píng)方米。需求端还需要有(yǒu)一定的政策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产(chǎn)研(yán)究员吕功绩也(yě)指出：“时至今日，无论从城镇(zhèn)化(huà)的进程，还是人均(jūn)住(zhù)房面积（接(jiē)近(jìn)30平(píng)/人），我国均已告(gào)别住房短(duǎn)缺时(shí)代(dài)，而目前居民的(de)杠杆率(lǜ)和房价收(shōu)入也(yě)不(bù)支(zhī)撑每年18万亿(yì)元的销售额(é)，以及过快上(shàng)行的房价，因而行业高增的时(shí)代已(yǐ)经过(guò)去，未来行业的(de)需求或将回落，在此(cǐ)过程(chéng)中，伴随(suí)着地产的(de)高杠杆(gān)属性(xìng)，就(jiù)很(hěn)容易(yì)出现信用风险问题（类(lèi)似2022年的(de)民(mín)营地产爆雷(léi)），行(xíng)业进入到供(gōng)给侧出清的过程。这个过程中，综合竞(jìng)争力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼(yú)的方(fāng)式(shì)，获得市占率的提升。当(dāng)行业(yè)需求见顶(dǐng)回落时，行业的贝塔已(yǐ)经过去了，但不代表没有投资机会，机会(huì)在于城市、位置、产品(pǐn)的阿尔法(fǎ)，而(ér)对应到(dào)股票投资(zī)，就是强竞争(zhēng)力(lì)公(gōng)司的阿尔(ěr)法(fǎ)。”

　　或许(xǔ)也是基(jī)于这(zhè)样的认识转变(biàn)，精耕细作个(gè)股成为(wèi)公募(mù)乃至(zhì)整体机构的务(wù)实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部(bù)央国企、优质(zhì)区域性标的成香(xiāng)饽(bō)饽(bō)

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房(fáng)地产指数本(běn)月涨幅约为2％。从具(jù)体的个股来(lái)看，《红(hó果冻和跳跳糖是啥意思，果冻和跳跳糖是干什么用的ng)周(zhōu)刊》利用Wind统计(jì)申万(wàn)房地产板块个(gè)股，在纳(nà)入统计的124只房地产类(lèi)标的股中，本月以来实现股(gǔ)价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好(hǎo)排(pái)名(míng)前五(wǔ)的公司月内涨幅超过了10％，它们分(fēn)别(bié)是上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上(shàng)实发展，五一假期归来(lái)后日成交(jiāo)量(liàng)明(míng)显放大(dà)，4日、5日(rì)连续两(liǎng)个交易(yì)日收出涨(zhǎng)停。从该股的基本面来看，上实发展的主(zhǔ)营业(yè)务为房地产开发与经(jīng)营。公司的主要(yào)产品及服务为房地产销售、房地(dì)产租赁、物业管理服务、工程(chéng)项目、酒店(diàn)经营。从业(yè)绩数据来看(kàn)，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营业总(zǒng)收(shōu)入(rù)27.87亿(yì)元(yuán)，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十(shí)大流通股股东(dōng)来看，各类机构都有对其布局的例子。以3月31日时的首季十大流通股股(gǔ)东来看(kàn)， 具(jù)体包括公募的上银(yín)基金、私募的迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长城资产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时(shí)排(pái)名第二的浦东金桥(qiáo)也是上海本地房企，其(qí)第一季度(dù)的收入利润规(guī)模大幅(fú)度复苏(sū)。究其(qí)原因，一方(fāng)面(miàn)是该公(gōng)司后(hòu)疫情(qíng)时(shí)代(dài)出(chū)租率复苏至近年(nián)来最(zuì)高，另一方(fāng)面则是(shì)公司(sī)拿地(dì)结(jié)算(suàn)持续性向好，从(cóng)数(shù)字(zì)上看，一季度(dù)新增虹口135、138住宅地(dì)块，总建(jiàn)筑面积(jī)约54万平方米(mǐ)。

　　在这样(yàng)的业绩势头向(xiàng)好背景下，自然也吸引了知名机构(gòu)在(zài)其中(zhōng)持续驻足。从第一季度十大流通(tōng)股股东来(lái)看(kàn)，知(zhī)名(míng)私募高(gāo)毅邓晓峰的(de)两只产品依然在(zài)前(qián)十中，这也是连(lián)续第(dì)三个季度他有的(de)两只(zhǐ)产品杀入前十。同(tóng)时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎(zhā)果冻和跳跳糖是啥意思，果冻和跳跳糖是干什么用的比(bǐ)投资局，其(qí)当(dāng)季(jì)还小(xiǎo)幅增加了(le)持(chí)股。

　　除去上述两家上海区域性地产公司外，荣安地产则(zé)是主要布局在(zài)深圳的地(dì)产公(gōng)司(sī)，一(yī)季报交出的也(yě)是一份(fèn)报喜的成绩单：首季公司(sī)实现营业(yè)收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市公(gōng)司股东(dōng)的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只公募指基首(shǒu)季新杀入(rù)十(shí)大(dà)流通(tōng)股股东(dōng)行列。具(jù)体说来， 南方中证全指房地(dì)产ETF上榜排名第七(qī)位，富国中证指数(shù)1000增强(qiáng)则排名第九(jiǔ)位，此外联袂出现(xiàn)的机构还有(yǒu)QFII高盛国际和私(sī)募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊(kān)》采访(fǎng)时，兴证全球(qiú)基金(jīn)相(xiāng)关人士(shì)分析：“经历(lì)过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃(dǔ)定突出；从拿地端(duān)看，2022年土地市场大(dà)幅降温，优质土地(dì)供给较(jiào)多（券商测算对应潜(qián)在(zài)毛利率(lǜ)在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大(dà)多数(shù)房企受限于信用问题或者资金紧张没法拿地，龙头房(fáng)企趁机获取低成本(běn)土地(dì)，龙头(tóu)房企的(de)拿地力度（拿地金额(é)/销(xiāo)售金(jīn)额）基本在30％以上；从融资上看(kàn)，龙头(tóu)房企杠杆率较低，净负(fù)债率基本在70％以下，而其他房企的净负债(zhài)率(lǜ)普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本(běn)看，龙头(tóu)房企的融资成本不(bù)断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年(nián)的销售，龙(lóng)头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前中(zhōng)特估的(de)浪潮下，央国企地(dì)产(chǎn)股或存在发展的大(dà)好机(jī)会(huì)。中(zhōng)信证券指出：“房地产行(xíng)业的结构性机会依然存(cún)在，少(shǎo)部分(fēn)公司尤其是央企占据(jù)显著(zhù)优势(shì)，其主要又(yòu)体(tǐ)现(xiàn)为(wèi)库(kù)存(cún)的(de)优(yōu)势(shì)。央企地产公司，现阶段表现(xiàn)出(chū)较低的(de)融资成本，优质的开发资源和(hé)良好的(de)不(bù)动产(chǎn)资产运营能力的多重竞争优(yōu)势(shì)。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央企相较于民营地产公司也是更有优(yōu)势的(de)。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地资(zī)源(yuán)债(zhài)权债务关系等问题，市场对民营房(fáng)开企业的资产会有更(gèng)多担忧和质疑，所以(yǐ)在这(zhè)一轮行业(yè)出(chū)清的过程中，央国企相较于(yú)民企来说估值的修复更明(míng)显。中特估的角度从(cóng)中长(zhǎng)期的维度(dù)看，行业的逻(luó)辑(jí)在于集中度提升后，行业(yè)进入高(gāo)质量发展(zhǎn)阶(jiē)段，具备较快速发展阶段更稳定且可(kě)预期的(de)盈(yíng)利和(hé)现金流创造能力，以此带来估(gū)值中(zhōng)枢的提升，应该关(guān)注估值相(xiāng)对较低，企业自身资产的(de)质量好、运营能力强、可(kě)以创造持续(xù)现金(jīn)流(liú)的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业普涨的概(gài)率比(bǐ)较低(dī)，行业(yè)内部将出现分化，要(yào)关注将受益于行业集中度提升(shēng)的头部公司(sī)。”星石投(tóu)资首(shǒu)席研究官方磊也表(biǎo)示(shì)。

　　顺应机(jī)构这一思路的(de)话，或许还是(shì)保利发展、招商蛇口(kǒu)等国资(zī)背景龙(lóng)头前途更为光明。不(bù)过国投瑞银基金投资部(bù)副总监(jiān)綦傅(fù)鹏(péng)表示：“需要客观(guān)地去持(chí)续观察国企央企在三个方面是否可以维持，首先是融(róng)资成本保持低位，其(qí)次是销售份额持续提升，再次是拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要(yào)多给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据(jù)房(fáng)企一(yī)季报梳(shū)理发现，对于2022年的业绩(jì)出(chū)现的整体下滑(huá)，2023年一季度的业绩分化更趋明(míng)显，保利发展、滨江集(jí)团(tuán)等房企营收、净(jìng)利(lì)均实现(xiàn)了业(yè)绩的回正，甚至是较大增(zēng)速的(de)增长。而这些公司也是机构(gòu)的重(zhòng)仓(cāng)对象。

　　对(duì)此，知名房地产业内(nèi)人(rén)士张(zhāng)宏伟(wěi)向《红(hóng)周刊》分(fēn)析表示，业绩出(chū)现明显改善的(de)房企(qǐ)，主要是因为过(guò)去两三年时间，尤其是在2021年下半年民营房(fáng)企不(bù)怎么(me)投资拿地之后，国有企业仍在持(chí)续性地拿(ná)地，且主要集中在(zài)核心城市，投资力(lì)度较大。投资的(de)驱动(dòng)能够推动房企销(xiāo)售业绩的增长，从而(ér)在2023年一季度市场恢(huī)复(fù)但仍处于(yú)调整的过程中，能够(gòu)保有一个正(zhèng)增(zēng)长。

　　不过张宏伟(wěi)同(tóng)时也提(tí)醒表示，在房地产(chǎn)的复苏过程中，还面(miàn)临着一些不确(què)定性。其实整(zhěng)个市场(chǎng)从四月份开始又在(zài)往下掉。除(chú)了杭州、成(chéng)都等极个别城市四月环比(bǐ)三月(yuè)相对(duì)表现较好(hǎo)之外，包括北京、上海在内的绝大(dà)多数城市都出现环比下滑的(de)情(qíng)况。而现在五(wǔ)月(yuè)的市场表现也(yě)不太乐观。按照现在的经济状况、收入情况，以(yǐ)及市场的(de)去(qù)库存压(yā)力(lì)、企业的资(zī)金面压力，可能会出现，到(dào)六月份(fèn)房(fáng)企(qǐ)为了半年报冲业绩出现市场(chǎng)的短期反弹外的一个市场乏力(lì)现象。也就是说，第(dì)二季度、第三季度增长不(bù)确定(dìng)性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事(shì)长(zhǎng)陈(chén)昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产以及其上下游产业链的复苏速(sù)度都比想(xiǎng)象的(de)要慢很(hěn)多，我们(men)要多给一些耐心，这个时候(hòu)，在(zài)房(fáng)地产(chǎn)以及上下(xià)游就不是赚快(kuài)钱(qi果冻和跳跳糖是啥意思，果冻和跳跳糖是干什么用的án)的(de)时候，只能赚他基本(běn)面的钱(qián)。但这也(yě)意(yì)味着，只(zhǐ)有极(jí)为少数(shù)的、做得比同行好得多的企业(yè)，会伴随整个行业的弱(ruò)复苏，业(yè)绩会逐步(bù)体现出来。所以只能耐心地去(qù)等待它的基本面不(bù)断地凸显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊(kān)》，文中提(tí)及个股仅为举例分析，不做买卖推(tuī)荐。）

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