文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月(yuè)17日召开的全国住(zhù)房和城乡建设工作(zuò)会议提出“有条件的可(kě)以进(jìn)行(xíng)现房销售”，不(bù)足一个月(yuè)时间，已有(yǒu)山(shān)东(dōng)、安徽(huī)、河南(nán)、四(sì)川、广东等地明确表(biǎo)态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你(nǐ)的钱，建你的房(fáng)子，还烂尾了(le)，这是对购房者(zhě)的不公(gōng)平。以后谁有(yǒu)钱(qián)谁建房(fáng)，没钱没(méi)实力的别(bié)建了，不能(néng)把包袱甩给(gěi)老百(bǎi)姓和社会，这(zhè)是房地(dì)产从(cóng)大(dà)开(kāi)发(fā)时代步(bù)入高质量(liàng)发展阶段(duàn)的必然趋势(shì)，也是对购房老百姓的最大保护。98年房改时(shí)，全国(guó)缺(quē)房子(zi)，开发商缺(quē)钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进(jìn)入存(cún)量(liàng)时代，对购房(fáng)民众不(bù)公平的预售制已(yǐ)经(jīng)过时了，该取消了，改为(wèi)现(xiàn)房销售。以后一(yī)手交钱(qián)，一(yī)手(shǒu)交房，天经地(dì)义(yì)。当然(rán)二(èr)次房改是个技术(shù)活(huó)，兼顾化(huà)解(jiě)停贷(dài)、复(fù)工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心以及长效(xiào)机制，长效机制四大关键是(shì)推动城市(shì)群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳(wěn)定和房地产(chǎn)税。如(rú)果按照经济(jì)规(guī)律办事(shì)，中国一定(dìng)能实现房地产软(ruǎn)着陆和长(zhǎng)期平稳健康发(fā)展(zhǎn)，跨(kuà)过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售？大(dà)家想(xiǎng)想，绝(jué)大部分商品是(shì)一手(shǒu)交钱一手交(jiāo)货(huò)，预售制是(shì)对购买者(zhě)的单方面(miàn)不公平制(zhì)度，购(gòu)房老百姓几乎承担(dān)了所有商品不能交付的(de)风(fēng)险。从个人(rén)层(céng)面看，预(yù)售制对购房(fáng)者非常(cháng)不公平，比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房(fáng)者不(bù)仅承担(dān)银行利息(xī)，还要承(chéng)担延迟交房、房屋(wū)质量、房产证延期(qī)办(bàn)理甚至不能交(jiāo)房的(de)风险。从行业层面看，预售制助推部分(fēn)房企(qǐ)过(guò)度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等(děng)系列风险。取消预售制，改为(wèi)现房销售，这(zhè)样有助于落实(shí)中央房住不炒(chǎo)精神、有助于保障购房(fáng)老百姓(xìng)权益、有助(zhù)于房(fáng)企稳(wěn)健发展，一(yī)举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建(jiàn)议取消预售制度(dù)？预(yù)售(shòu)制(zhì)度怎么(me)来的？国(guó)外什么(me)情况？简单科普一下：商品房预(yù)售最(zuì)早源于中国香(xiāng)港，俗(sú)称卖楼(lóu)花，卖期房(fáng)，是(shì)一种开发(fā)商放(fàng)杠杆的方式。98年房改，由于商品房短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国香(xiāng)港，引入(rù)了(le)商品(pǐn)房预售制度(dù)。其(qí)实，当前世界不少国家存在预售制。但是，重点来了！发达国家(jiā)一般有严(yán)格的监管保障措施，开发商在项目(mù)获得政(zhèng)府批准后(hòu)才可以开始销(xiāo)售，买家在(zài)购买(mǎi)期房后并非(fēi)像中国一样在支付完首付(fù)款后从银行一次(cì)性贷款支(zhī)付剩(shèng)余全部(bù)房款(kuǎn)，而(ér)是根(gēn)据开发商工程进度在完全交房前(qián)进(jìn)行分期支(zhī)付。所以(yǐ)，预售制(zhì)度(dù)是需要严格的资金监(jiān)管(guǎn)、分期支(zhī)付以(yǐ)及(jí)违约处罚(fá)措施作为保障的，如果没有这(zhè)些(xiē)保障措(cuò)施，一定会触发风(fēng)险，对购房民众不公(gōng)平(píng)，所以不如借机取(qǔ)消(xiāo)预售制度，以后改(gǎi)为现房(fáng)销售。客观讲预售(shòu)制度(dù)有(yǒu)一定历史(shǐ)阶段性，现在中(zhōng)国(guó)住房进入存(cún)量时代，取消(xiāo)预(yù)售制度有助(zhù)于(yú)降(jiàng)负(fù)债降杠杆，不再把烂尾风险甩给(gěi)老(lǎo)百姓和(hé)社会，当然(rán)这(zhè)需要配套房(fáng)企债务(wù)重组、复工保交楼(lóu)、恢复市场信心和(hé)房地(dì)产长(zhǎng)效(xiào)机制。这是个技术活，只要坚持市场化改革，中国一(yī)定能化(huà)解(jiě)这个难题，让房地产(chǎn)回归实体(tǐ)经济和居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制(zhì)，改为现房销售(shòu)，开(kāi)发(fā)商将拼的(de)不是五花(huā)八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑现的(de)营销(xiāo)手段，而(ér)是所见即所得的(de)过硬的产(chǎn)品质(zhì)量(liàng)和诚信，这才是对购(gòu)房民众的最(zuì)根本最实质的保障(zhàng)，这样将极大(dà)的提升开发(fā)商(shāng)的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣币。所有商业的本(běn)质是向善，是以客户为中心(xīn)，房(fáng)地产(chǎn)也不能例(lì)外(wài)，老百(bǎi)姓买房子是天大(dà)的事，烂(làn)尾毁三(sān)代，好房幸福(fú)一家人。从(cóng)这(zhè)个角(jiǎo)度，取消预售(shòu)制、实施现(xiàn)房销售是实(shí)现老百姓安居(jū)乐业、社(shè)会长治(zhì)久安、行业(yè)企(qǐ)业健康发展的重大措施。在当(dāng)前的(de)情况下，取消预售制要(yào)结合(hé)稳楼市、房地产软着陆、打通(tōng)金融支(zhī)持当(dāng)期(qī)三好生、新模式等综(zōng)合施策。

　　作者十年前在(zài)国务院发展研究中心参与财税(shuì)改革(gé)方案研究时，对预售制、房(fáng)地(dì)产税、人地挂(guà)钩(gōu)、金(jīn)融(róng)稳定(dìng)、房企杠杆率等进行过长期系(xì)统的专项(xiàng)研究。（参考(kǎo)后(hòu)来(lái)形成的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房(fáng)预(yù)售制(zhì)的(de)前世今(jīn)生耳根全部小说的阅读顺序是什么，耳根小说阅读顺序关系trong>

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国内地(dì)版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城(chéng)市化进程(chéng)，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资(zī)金第三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首(shǒu)付购(gòu)房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　正文

　　1 中国(guó)内地(dì)商品房预(yù)售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍(huò)英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式

　　二(èr)十世纪五十年代在中国香(xiāng)港，楼宇出租是地产行业盛(shèng)行(xíng)的方式(shì)，但(dàn)有(yǒu)着转让难、出租资金周转期长等问题，分(fēn)层(céng)销(xiāo)售(shòu)孕育而生。20世(shì)纪50年代，中国(guó)香港(gǎng)还未(wèi)推行公(gōng)共(gòng)房屋制度，许多人栖身于木屋或者其(qí)他临时住宅，住房(fáng)的(de)需求是相当高，不过大多数居(jū)民的储蓄很(hěn)少。当(dāng)时楼宇买卖(mài)多数以一(yī)整栋(dòng)楼为单位，需(xū)要(yào)雄厚的资金实力才能购买。虽(suī)然楼宇出租是中(zhōng)国(guó)香港地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金(jīn)周转期长等问题。针对这(zhè)一系列问题，不少地产商开始探求新的方式，如把(bǎ)楼宇(yǔ)契(qì)约切开，即(jí)“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层出售。这模式一经(jīng)推行，购买楼宇的市(shì)民数量有所增加，开发商资金周(zhōu)转加快。

　　在分层(céng)出(chū)售(shòu)的(de)基础(chǔ)上(shàng)，将“按(àn)揭”模式(shì)引入(rù)房地产销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立(lì)信(xìn)置业有限公司，凭借商业直觉和多(duō)年经营(yíng)杂货铺、海上驳运(yùn)业(yè)务的经验，对于商品流通、资金(jīn)周转有着独到的见解，在努(nǔ)力寻求方法(fǎ)加快自身资金周转(zhuǎn)。当时其在购下九(jiǔ)龙的(de)一块(kuài)地盘(pán)后，除(chú)了分层出(chū)售、还印发售(shòu)楼说明书，上(shàng)有(yǒu)文字详(xiáng)尽说明楼(lóu)宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订购方法等(děng)。此外，“卖(mài)楼花”是另外一(yī)个亮点(diǎn)，即先(xiān)收取买(mǎi)家(jiā)的订(dìng)金，采用类(lèi)似租(zū)金的(de)分期付款形式(shì)，等新楼(lóu)落成时，收齐(qí)买家的钱(qián)，买家就(jiù)拥有了自己的(de)房产。这种(zhǒng)方式减轻了民众购房的资金压力，加速了房屋的建(jiàn)造和销售，也解决了制造(zào)商的资金问题(tí)，降低投资风险，在当时(shí)可(kě)谓是(shì)“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分期付款”的销售模(mó)式成(chéng)为(wèi)当时中国香港房地产市场的一(yī)大特(tè)色(sè)，纵观中国香(xiāng)港房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)的改革，“卖楼(lóu)花(huā)”模式高(gāo)效(xiào)率地(dì)解决了核心的住房供不(bù)应(yīng)求的问题，使房市(shì)发展进(jìn)入新阶(jiē)段。

　　预(yù)售楼花模(mó)式推动了(le)中国香港楼市(shì)几十年(nián耳根全部小说的阅读顺序是什么，耳根小说阅读顺序关系)繁(fán)荣，但期间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但(dàn)监管(guǎn)部门不断(duàn)完善、规范化，建立健(jiàn)全的监管(guǎn)机(jī)制，促进市(shì)场健康(kāng)发展(zhǎn)。例如(rú)，1960年，位于(yú)大角(jiǎo)咀的(de)一个(gè)楼盘因建筑费(fèi)用超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中(zhōng)国香港管理部门(mén)提(tí)升了对于预(yù)售楼花制度的(de)监管(guǎn)，即(jí)要求开发商在(zài)预售前，确保地价款已经全部支付，还要证(zhèng)明自身有资(zī)金等能(néng)力把项目完成，资金需(xū)放入律师所托(tuō)管，支取时需律所和(hé)建筑师的核准。为了防止开发(fā)商、律所、建筑师等造(zào)假(jiǎ)，套(tào)取监管账(zhàng)户资金，中国香港要(yào)求律师行在银(yín)行开设的(de)信(xìn)托账(zhàng)户（监(jiān)管账(zhàng)户(hù)）、开(kāi)发商操作等采取全透明化机(jī)制，且(qiě)银(yín)行的责(zé)任上升，如出现房屋(wū)“烂尾”情况(kuàng)，银(yín)行将(jiāng)成最(zuì)大风险(xiǎn)方，后续需自(zì)身推动项目完工(gōng)。随着(zhe)监(jiān)管体系逐(zhú)步完(wán)善，出现“烂尾”的(de)现象(xiàng)较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售(shòu)制(zhì)”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住房需求大和(hé)供给量短缺问(wèn)题，引入“卖楼(lóu)花(huā)”制度。建国以来(lái)，中国内地优先发展重(zhòng)工(gōng)业，强调基础建设，这一导向使前(qián)期发展(zhǎn)工业化的进程大(dà)于城市(shì)化进程，唯有(yǒu)解决住房(fáng)基础等城(chéng)市化(huà)配套问题，才能进一步推(tuī)进城(chéng)市化。但当时推行的是“统一(yī)管理，统一分配耳根全部小说的阅读顺序是什么，耳根小说阅读顺序关系，以租养房”的福利分房制度(dù)，住(zhù)房市场(chǎng)发展(zhǎn)起步较(jiào)晚、增速较慢，福利分房(fáng)制度也出(chū)现(xiàn)了分配不公、效率低(dī)、配套差等问题，因(yīn)此(cǐ)福利分房制度不再适用(yòng)于当时的国情。叠加房地产(chǎn)市场面(miàn)临(lín)商品房的需求量(liàng)大，而社会缺(quē)少大型房地产开发(fā)商，商(shāng)品房供应量(liàng)小(xiǎo)的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内(nèi)地(dì)房地(dì)产市场(chǎng)的(de)一(yī)针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预售商品房制度，先后(hòu)出(chū)台多(duō)项文件(jiàn)，大力(lì)支持国内房(fáng)地产市场改革。例如(rú)，1998年(nián)，国务院出台(tái)《关于进一步深化城镇(zhèn)住房制度改革，加快住房(fáng)建设的通(tōng)知》文件，决定(dìng)停止住房无偿实物分配，逐(zhú)步(bù)实行住房分配货币化、住房(fáng)供给商品化、社会化的(de)住(zhù)房新体制，从计划经济(jì)下的福(fú)利(lì)分房(fáng)转向(xiàng)市场经济的商品房。房地产市场采用(yòng)预售制，允(yǔn)许开发(fā)商(shāng)卖(mài)期房，解决了房企缺少资(zī)金和开发(fā)时(shí)间周期长的两(liǎng)大难题，开(kāi)发商(shāng)以预(yù)售款(kuǎn)撬(qiào)动下一个项目的开(kāi)发，形成滚动开发模(mó)式，住房供应速度加快。自此中国内地开始房(fáng)改货(huò)币化(huà)，中(zhōng)国人民(mín)银(yín)行等多方迅(xùn)速出台相关(guān)的信贷政策，支持购房者，极大作用(yòng)推(tuī)动了房地(dì)产市(shì)场的(de)发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖(mài)楼花”模式后，经调整形成契(qì)合中(zhōng)国(guó)内地(dì)的(de)商品(pǐn)房预售制(zhì)度。预(yù)售(shòu)制的初衷(zhōng)是(shì)为(wèi)了缓(huǎn)解房企资金(jīn)压(yā)力，加(jiā)快城镇住房建(jiàn)设。具体来说(shuō)，是指房地产(chǎn)开发企业(yè)将正(zhèng)在建设中的(de)房屋(wū)预先出售(shòu)给购房(fáng)者，由购房者支付定金或(huò)房款的(de)行为(wèi)。区(qū)别于中国香(xiāng)港，在中国(guó)内地(dì)实践过程中，商品房预售流程为：房地(dì)产开发商办理预售(shòu)许可证(zhèng)-签(qiān)订(dìng)商品房买卖合同-进行备案登记(jì)和预告登记-交付房屋。在(zài)购(gòu)房过(guò)程中，购房者需要一次性付清首付款，并采用(yòng)银行贷款的形式(shì)一次性付(fù)清剩余房(fáng)款，换言(yán)之，房屋(wū)未(wèi)建成，开发商可能(néng)已拿到了(le)全部购(gòu)房款，这点与(yǔ)中国香港的按(àn)照工程进度付(fù)款(kuǎn)有所不同(tóng)。对中国内地的开发商而言，预(yù)售(shòu)制(zhì)商品(pǐn)房也开启了高(gāo)周转、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市(shì)化进程(chéng)，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在

　　作为中(zhōng)国(guó)内地商品房销(xiāo)售(shòu)的最主要方式，预售制极大(dà)缩短房企(qǐ)现(xiàn)金回笼周期，同时增加市场商品房供应，推(tuī)动了(le)城镇(zhèn)化发展进程(chéng)。预售制(zhì)在过去20多(duō)年对中国内地房地(dì)产市场(chǎng)的(de)稳步发展起到(dào)了重要作用，不仅解决了(le)房地产市场快(kuài)速发展(zhǎn)阶段(duàn)的资(zī)金需(xū)求(qiú)，也提高了居民居住水(shuǐ)平，中国内地(dì)城镇居民从筒子(zi)楼住到住宅(zhái)小区，从全民蜗居(jū)到基本适居，住房事业取(qǔ)得巨(jù)大进(jìn)步，数十(shí)年时间走(zǒu)完发(fā)达国家几百年城镇化(huà)路程(chéng)。改革开(kāi)放以(yǐ)来，城(chéng)镇化(huà)进程(chéng)进入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区面(miàn)积由(yóu)7438平方公里增长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中国住(zhù)房存量报(bào)告：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年中国内(nèi)地(dì)城镇住宅存量从不(bù)到14亿平增至313.2亿(yì)平，城(chéng)镇(zhèn)人均住房建筑面积从(cóng)8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住(zhù)房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在(zài)当前已成为中国内地商(shāng)品房销售最主要(yào)方式，2005年中(zhōng)国内地商品住宅期房销售面积占总(zǒng)销售面(miàn)积(jī)的比(bǐ)重为63％，而2021年期房累计销售(shòu)面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国内地(dì)房地产行业的发(fā)展。中国内(nèi)地房地产历(lì)经二(èr)十多(duō)年长周期(qī)繁荣，行业(yè)各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速(sù)10.6％。房地产开(kāi)发(fā)投(tóu)资(zī)完成额(é)从0.4万(wàn)亿(yì)元(yuán)增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销售面积和销(xiāo)售金(jīn)额分别从(cóng)1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累(lèi)计(jì)上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快(kuài)速发展，房地(dì)产(chǎn)企业从无(wú)到有、从国企先(xiān)行到民(mín)企崛(jué)起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业数(shù)量(liàng)达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十(shí)年来房地产(chǎn)也成为拉动中国内地(dì)经(jīng)济高增长的火(huǒ)车(chē)头。

　　1）从(cóng)经(jīng)济增(zēng)长渠道，房地产带动的上下游(yóu)产业(yè)链特别长(zhǎng)，高(gāo)达50多个行(xíng)业。2020年房地(dì)产及其产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业(yè)增加值占GDP的(de)7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地(dì)产对金融、批发、建材(cái)的带(dài)动最为明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产完(wán)全拉(lā)动的投(tóu)资占全社会固定(dìng)资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产开发投资占(zhàn)固定(dìng)资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从(cóng)房地产贷款占(zhàn)银行各项(xiàng)贷款(kuǎn)余额(é)的比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加(jiā)上信托等通道(dào)业(yè)务，占比超过(guò)三分之一。从房地产(chǎn)融资存量(liàng)占(zhàn)社融存量比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如(rú)果房(fáng)企大面(miàn)积(jī)违约，将导致银(yín)行不良率(lǜ)大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠(qú)道(dào)，根据我们的《中(zhōng)国住房市值测算报告(gào)》，2020年中国住(zhù)房市(shì)值(zhí)为62.6万亿美元，大(dà)于美(měi)国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从(cóng)住房市值占股债房市值的比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的(de)27％、日本(běn)的37％、英(yīng)国的49％、法(fǎ)国的(de)56％、德国的64％。中国住房(fáng)市(shì)值与股债房市值的比(bǐ)例较高(gāo)，主要是因为住房市值高，以及中(zhōng)国资本(běn)市场发(fā)育尚不(bù)成(chéng)熟，直接融资比例较低，股票、债(zhài)券(quàn)市值较低，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不(bù)可(kě)否认，预售制(zhì)背后(hòu)潜藏的风险确(què)实存在，当(dāng)前的负面效应愈(yù)发凸显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部分商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购(gòu)买者的单(dān)方面不公(gōng)平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了(le)所有商品不(bù)能(néng)交付的风险(xiǎn)。比如，交(jiāo)房(fáng)等待(dài)期一般(bān)为两年，在此期间，购房者不仅承担银行(xíng)利(lì)息，还要承担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至不能交房等风险。另外，购房(fáng)者(zhě)和开发商之(zhī)间的(de)购房合同、购房者和银行(xíng)的按揭(jiē)贷款合同是两个(gè)独立的(de)合同关(guān)系，如果开发(fā)商发生违约(yuē)，购房者只能根据购房合同(tóng)向开发商主张权力，但依(yī)旧需要(yào)根据按(àn)揭贷款合同(tóng)按时向银行进行贷款偿还，因此(cǐ)购房(fáng)者承(chéng)担的风险较大。

　　从(cóng)行业层(céng)面看(kàn)，预售制助推部分房企(qǐ)过度(dù)举债、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，资金若遇到下(xià)行周期，会(huì)引发资金链断裂、项(xiàng)目(mù)搁置等系列(liè)风险，进行影(yǐng)响自(zì)身(shēn)信用(yòng)和购(gòu)房者对(duì)行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款(kuǎn)的发放方(fāng)，一旦房企(qǐ)因为市(shì)场(chǎng)波动(dòng)或(huò)经营(yíng)不善，出现资金链断(duàn)裂等一系列问题，导致(zhì)“烂尾”等情(qíng)况，而房企通过(guò)与购(gòu)房者(zhě)签订(dìng)的预售合同和按揭合同，已(yǐ)经从银行(xíng)获得房款，如果购房者丧失(shī)还款能力(lì)或短期不能还款等(děng)，则风险完全(quán)由银行承担，银行将面(miàn)临较大的坏(huài)账压力。

　　从(cóng)监管角度看，购房(fáng)者的(de)预(yù)售监管资(zī)金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两个字那(nà)就是“没钱”，即(jí)没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品(pǐn)房预售(shòu)管理办法》中明确规定了开发企业(yè)预售商(shāng)品(pǐn)房所得款项应当用(yòng)于有(yǒu)关的工程建设(shè)，商品房预售款监管的具体办法，由房地产管理部门(mén)制定。但多年(nián)以来(lái)全国并(bìng)没有统一的预售资金监管(guǎn)规定，各地(dì)实行(xíng)“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城市(shì)重点监管资(zī)金比例为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等(děng)城市则按照项(xiàng)目的(de)建安(ān)成(chéng)本乘以建(jiàn)筑(zhù)面积或者项目工程总额报价计(jì)算重点(diǎn)资金。而事(shì)实是，不少购房款未(wèi)进(jìn)入监管账户、或进入监管账(zhàng)户后被(bèi)挪用，导致楼盘没有资金继续建设(shè)。收(shōu)楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监管账户资金(jīn)如何被(bèi)挪走的？实际(jì)上，在(zài)过去房(fáng)地产(chǎn)大开发时代的(de)高(gāo)周转背(bèi)景下，抽(chōu)调预售款监管账(zhàng)户(hù)资金(jīn)，是(shì)行业(yè)“潜(qián)规则”。比如(rú)工程(chéng)总(zǒng)承(chéng)包(bāo)方，以工程(chéng)建设名义，获得监(jiān)管账户拨付资金，再(zài)由工程方将(jiāng)资金转给房企(qǐ)，而拨付的工(gōng)程款，远超工程进度所需。通过这些方式(shì)套(tào)取(qǔ)的资金，在房企各地(dì)项目间流动，变相加杠杆，这样(yàng)做提(tí)供了资(zī)金流动性(xìng)，房(fáng)企(qǐ)抽(chōu)调(diào)资金统筹拿(ná)地、还款和楼盘建设(shè)，形成一种资金(jīn)循环(huán)高周(zhōu)转模式，但一(yī)定程度(dù)上把风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　整体来说，国外(wài)商(shāng)品房(fáng)预(yù)售制度(dù)呈(chéng)现以下特点：

　　1）预(yù)付(fù)款保(bǎo)护(hù)：对于购房(fáng)者(zhě)预付资金(jīn)，一般设有定(dìng)金或(huò)预付款保(bǎo)护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房(fáng)者支付的预(yù)付款比例(lì)相对(duì)较低，绝大部(bù)分房款在(zài)房屋交付后开始支付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付款(kuǎn)一般以定金方式(shì)支(zhī)付，或按工程进度分期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般(bān)采(cǎi)用两种方式发放按揭贷款，一是按工程(chéng)进度付(fù)款，按揭(jiē)贷款按照工程进度逐渐发放，购房者开始(shǐ)月(yuè)供；二是房屋交(jiāo)付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期房烂尾保险(xiǎn)，在商品房出(chū)现重大延期或重大缺(quē)陷时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质(zhì)量的保障有两(liǎng)种方式，一是(shì)期(qī)房由(yóu)政府或(huò)第三方验收合格并提供验收凭证(zhèng)后，开发商(shāng)凭验收凭证取得购房者支付的房款。二是(shì)开发商(shāng)为购(gòu)房(fáng)者提供一定的保修(xiū)期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭验(yàn)收(shōu)凭证取(qǔ)得房款

　　美国期房定(dìng)金一定期限内无条(tiáo)件返还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首(shǒu)付(fù)，其余(yú)房款交付后按揭还(hái)款，交(jiāo)付前资金(jīn)由第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得房款(kuǎn)。

　　定(dìng)金及首付(fù)环节，定金(jīn)比例一般为房款的(de)1％-5％，首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年美(měi)国平均首付比例(lì)为(wèi)12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定金或(huò)首付外，购(gòu)房者在房屋交付后通过按(àn)揭贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面，美国(guó)为防止开(kāi)发商挪用(yòng)资金，购房者的定(dìng)金及首付款由第三方公证行(xíng)或(huò)产(chǎn)权保险公(gōng)司的信托账(zhàng)户监管。如果开发商倒闭(bì)导致楼(lóu)盘烂尾，购房者资金可通过申请仲(zhòng)裁取回，且不承(chéng)担任何责任(rèn)与(yǔ)损失。而开发商在房(fáng)屋建设过(guò)程中(zhōng)的资金(jīn)全部来自(zì)银(yín)行，银行根据(jù)工程进度向开(kāi)发(fā)商提供一定比(bǐ)例的(de)贷款，由于开发(fā)商挪用资金直接损害银行利益，银(yín)行有充分动机监管开发商施工进度(dù)。开发商在房屋交付时需取得由政府相关部门经审查后发(fā)放的(de)验收(shōu)凭证，通(tōng)过验收凭证向(xiàng)银(yín)行得到购房(fáng)者支付的(de)房款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首(shǒu)付购房，提供(gōng)期房烂尾(wěi)险

　　德(dé)国期房可零(líng)首付购(gòu)房，房款按建造工期进度支(zhī)付(fù)，按揭按工期放款(kuǎn)后还贷，房(fáng)贷利率采用固定(dìng)利率，开发商或(huò)购房者可购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预(yù)售门槛方面，德国开发(fā)商在项目获批后即可预售房屋。签署购房合同前，购房者需支(zhī)付约2000欧的定(dìng)金并进行预(yù)约公证，签(qiān)订合同(tóng)后定(dìng)金退还。如由于任何原因不能(néng)购买，定金按照德国法律全(quán)部退(tuì)还。

　　签(qiān)署(shǔ)购房合(hé)同后，购房者需支付公证费和(hé)土地交易(yì)税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含(hán)在购房款中，属于购房(fáng)附(fù)加费。

　　首付方面，德国没(méi)有规定最低首付(fù)比例，可零(líng)首付购房。

　　余款方面，德国也(yě)采取按工期支付房款的(de)制度，一般分7笔进行支付(fù)，具体支付节点、比例因(yīn)项目而异。一般来(lái)说(shuō)，支付节点(diǎn)可分为公证后、主体完工、内部水暖电路完工(gōng)、窗户玻璃完(wán)工、室内清洁及墙(qiáng)面完工、地板完工、全部完(wán)工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面(miàn)，购房(fáng)者可(kě)在支(zhī)付房款前(qián)申请房贷，房贷(dài)利率采用(yòng)固定利(lì)率，银行按施工节(jié)奏(zòu)分多(duō)次发放(fàng)贷款(kuǎn)，每(měi)笔贷(dài)款(kuǎn)给(gěi)予购房者一定使用期限，期限结束后，购房者开始还(hái)贷(dài)。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方面，德国保(bǎo)险公(gōng)司针对期房设计了两种保险，保险的功能是当房屋(wū)出现重大(dà)延期(qī)或重大(dà)缺陷时，保险公司(sī)保证开发商赔偿或修复，开(kāi)发商破产，由保险公司(sī)负责相应赔偿(cháng)。保险(xiǎn)由(yóu)开发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预售制(zhì)设(shè)有10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖(mài)双方律(lǜ)师严格(gé)监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师(shī)，负责沟通期房交易中的房产(chǎn)、资(zī)金、合同等各个环节，各环节内容确认无误后签订首付(fù)交换合同。

　　定金方面，英国设置了(le)10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，当开发商出现财务、经营问题时，购房者10％的定金由保险(xiǎn)公(gōng)司赔付(fù)，而(ér)超出(chū)10％的部(bù)分较(jiào)难追回。

　　首付方(fāng)面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首付(fù)需要在(zài)合同签订21天(tiān)内支(zhī)付。

　　余(yú)款支付环节，英国采取按工程进度付款(kuǎn)的方(fāng)式，但是交(jiāo)房前付(fù)款比例相对较低，一般会在(zài)合同签订6-24个月分(fēn)别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付(fù)。

　　交付(fù)环节(jié)，英国规定房屋必须经过房(fáng)产公证公司的检验(yàn)验收后才(cái)能交付(fù)，交付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国期房预售资金监管极为(wèi)严格，资金(jīn)也由(yóu)律(lǜ)师监管，在确认(rèn)工程进度、支付相(xiāng)关款(kuǎn)项过(guò)程中(zhōng)，由买房律师将资(zī)金(jīn)转给(gěi)卖方律师，卖(mài)方(fāng)律师转给(gěi)开发商，即资金(jīn)在进(jìn)入开发商(shāng)账户前经过(guò)两道关口，有利于(yú)保(bǎo)障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期(qī)房交易立法，设置期房预付款保全(quán)措施

　　日本期房交(jiāo)易(yì)立(lì)法(fǎ)，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开发商(shāng)必(bì)须完成“预售房定金保全措施(shī)”，交房前付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例不超(chāo)房款的20％，开发商违约需返还定价(jià)并赔(péi)偿约(yuē)10％房款，交(jiāo)房后按揭(jiē)还款。

　　立法方(fāng)面，日本二战结束(shù)后(hòu)由(yóu)于房(fáng)屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日(rì)本政府1952年出(chū)台《宅(zhái)地(dì)建(jiàn)筑物(wù)交易法》，经(jīng)多(duō)次修订，目前是(shì)唯一一部规范期(qī)房交易的法(fǎ)律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据日本《宅(zhái)地建物取引业法(fǎ)》，对购房(fáng)者支付定金超过5％或(huò)超1000万日元(yuán)的部分，法律(lǜ)要求开发商(shāng)必(bì)须完成定金保全措施(shī)才可预(yù)售。什(shén)么是定(dìng)金保(bǎo)全措施？即买(mǎi)卖双(shuāng)方签订购(gòu)房合同时，开发(fā)商向金融机(jī)构或指(zhǐ)定(dìng)保(bǎo)证机构或保险机(jī)构签订定金保证委托合同(tóng)，设置购房者(zhě)定金(jīn)的保证或保险，并(bìng)将相应的保证金证明书交付(fù)给(gěi)购房者。除定(dìng)金外，其他(tā)预先支付的(de)购房款也(yě)受该(gāi)措施保护。若开发商倒闭(bì)导致期房(fáng)烂尾，购房者可凭保证金(jīn)证明书向金融机构(gòu)或保证机构或保险公司兑付，同(tóng)时，开(kāi)发商需向(xiàng)购房者赔付违约金，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付(fù)环节，交(jiāo)房前只需支付(fù)最多不超(chāo)20％的定金，签订购(gòu)房合(hé)同后，购房者即可(kě)向银行申请贷(dài)款，但(dàn)交房(fáng)后才开始按(àn)揭(jiē)贷(dài)款，除定(dìng)金外的(de)剩余房(fáng)款在交(jiāo)房后开始(shǐ)支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监(jiān)管，享1年(nián)保修(xiū)期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　新加坡期房购(gòu)房(fáng)者(zhě)违(wéi)约可返还(hái)相(xiāng)当(dāng)于3.75％房款的(de)订金(jīn)，首付比例20％，余款按(àn)工程进度(dù)支付，所有资金进银行专门项目资金账(zhàng)户，交房后(hòu)满(mǎn)1年保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金(jīn)支付(fù)环节(jié)，新(xīn)加(jiā)坡(pō)开发商有统一的选购权合(hé)同以(yǐ)及订金(jīn)返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支(zhī)付(fù)5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一(yī)步签订购买合(hé)同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面(miàn)，签订购房合(hé)同(tóng)后，购(gòu)房者需支(zhī)付15％的首付及(jí)印(yìn)花(huā)税，同时购房(fáng)者向银行申请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期房同样采取(qǔ)按(àn)工程(chéng)进度付款的方(fāng)式，《发(fā)展(zhǎn)商条例》对期房付(fù)款流程(chéng)做了(le)统一详细规定，要求所(suǒ)有开发商遵守，支(zhī)付节点一般为合(hé)同签订后、地基完工、框架完(wán)工、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷(dài)款也(yě)依照工程进度放款，月供(gōng)在此过程中随(suí)着放(fàng)出贷款的增(zēng)加而增加(jiā)，未放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面，购房者(zhě)的订(dìng)金与付款(kuǎn)会存入银行专(zhuān)门的项目资金(jīn)账(zhàng)户(hù)，账户资金提取(qǔ)须(xū)与房屋(wū)建设有关。房屋(wū)交(jiāo)付后，购房(fáng)者享受1年(nián)的房屋保修期，此后(hòu)购房(fáng)者(zhě)支付15％的(de)尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一(yī)，短(duǎn)期(qī)来看，当前房(fáng)地产到(dào)了政策(cè)出手临界点，重点是保交楼和房(fáng)企重(zhòng)组。一(yī)方面(miàn)，加大对刚需和改善型(xíng)需求(qiú)的支持(chí)力(lì)度，长短兼顾妥善应对局(jú)部停(tíng)贷(dài)现象，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼保复工(gōng)保民生，给予强有力(lì)的金融(róng)工具支持。另一(yī)方面，从现(xiàn)在起，对还在正常(cháng)运转的(de)房(fáng)企(qǐ)包括民营企(qǐ)业，加大(dà)支(zhī)持力度，由优质房企牵头并购重组整个行业，为每个房企配套(tào)AMC和财团，给予金融工(gōng)具配套。

　　二，中期来(lái)看，应充分估计形势复(fù)杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房(fáng)企债务(wù)、恢复市场信心以及长效机制。长效机制(zhì)四大关(guān)键是推动(dòng)城(chéng)市群战(zhàn)略、人地挂(guà)钩(gōu)、金(jīn)融中性稳定和房地产税。定(dìng)金环(huán)节，建(jiàn)立开发商违约后定(dìng)金保护(hù)机制(zhì)，如将已支付定金(jīn)冻结至房屋(wū)交付阶段，保(bǎo)障购房(fáng)者定金安全。签订合同环节，鼓励(lì)保险公司(sī)介入，为房(fáng)屋重大延期以(yǐ)及重大缺(quē)陷等情(qíng)况提(tí)供充分(fēn)的保障。余款支付环节，建立按(àn)工程进度付款机制(zhì)或交房后按揭贷款机制，充分保(bǎo)护购(gòu)房者的权益。资金监管环节(jié)，引入独立于开(kāi)发商、银行的第三方资金监管(guǎn)机构，或由(yóu)政(zhèng)府相(xiāng)关(guān)部门直接监管，以此(cǐ)防(fáng)止资金挪用现象。交(jiāo)付(fù)环节，建立商(shāng)品房保修期制度。保修期内(nèi)，开发(fā)商应(yīng)对房屋质(zhì)量问题全权负责、免费维修，购房者在保修期结束后支(zhī)付(fù)尾(wěi)款。

　　三，长期(qī)来看，取消商品(pǐn)房预售制(zhì)是大势所趋。一(yī)方面，98年房(fáng)改时，全国缺(quē)房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是(shì)权(quán)宜(yí)之(zhī)计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民(mín)众不公(gōng)平(píng)的预(yù)售制已经(jīng)过时了(le)，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售。另一(yī)方面，取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发商将拼的不(bù)是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营销手段，而(ér)是(shì)所见即所得(dé)的过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是对购(gòu)房(fáng)民(mín)众的最根(gēn)本最实质的保障(zhàng)，这样将(jiāng)极(jí)大的提升(shēng)开(kāi)发商的建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良币驱(qū)逐劣币。