近两年火(huǒ)爆的创新产品公募(mù)REITs进入(rù)密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出(chū)高(gāo)比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的(de)REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多(duō)位业内人士对此(cǐ)表示，强(qiáng)制分红(hóng)机制是公(gōng)募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类产(chǎn)品(pǐn)长(zhǎng)期(qī)投资价值，通过观(guān)测经营活(huó)动(dòng)现金(jīn)流、可供(gōng)分配(pèi)现金等指标，也是观察REITs项(6千克等于多少斤 6千克是多少磅xiàng)目(mù)底层资产运营(yíng)情况(kuàng)的“窗口”。他们(men)也提醒普(pǔ)通投(tóu)资者注意，与产权(quán)类项目相比，特许(xǔ)经(jīng)营REITs项目在经营(yíng)权到期后(hòu)不再产生现金收益，特许经营权分(fēn)红(hóng)目前已(yǐ)包含了利润(rùn)分配和本金的归还，在选择投(tóu)资标(biāo)的时应了解资产类型和分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期，近(jìn)日7只REITs产品(pǐn)（4月(yuè)17 日(rì)-4月21日）陆(lù)续迎(yíng)来除息日，此(cǐ)外(wài)尚有6只(zhǐ)REITs实际分配(pèi)情况尚未(wèi)公布。整体(tǐ)来(lái)看(kàn)，公募REITs呈(chéng)现出了高比例的稳(wěn)定(dìng)分红，15只公(gōng)告2022 年(nián)可供分配(pèi)金额的公募(mù)REITs产品中，2022年全年分配金额占可(kě)供分配金额比例(lì)平(píng)均(jūn)为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比例在(zài)96％以上。

　　中金基金相关负责人对(duì)此表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益来(lái)源为持有期分红收益，以及基金份(fèn)额交易价格的变化。基金(jīn)份额二(èr)级市场价格受到公募REITs资产运(yùn)营情况及(jí)市场(chǎng)因素的综合影(yǐng)响，较易引起(qǐ)波动。与(yǔ)此相比，基金(jīn)分红预期则更(gèng)有规律可循(xún)。公募REITs的分红主要来自基(jī)础(chǔ)设施资产(chǎn)的经营现金流，投资人(rén)通(tōng)过(guò)基金募集材料和信息披(pī)露文件，结合行业(yè)及市(shì)场情况，可(kě)以(yǐ)分析基础设施项目的经营(yíng)业绩，作为(wèi)进(jìn)行投(tóu)资决(jué)策的重要参考。

　　“相对于基(jī)金(jīn)份(fèn)额二级市场价格变化导致的浮盈或(huò)浮亏，分红作为(wèi)基(jī)金份额持有人实际(jì)获得的(de)现金收(shōu)益，对于长期(qī)投资者更具参考(kǎo)价值(zhí)。”中(zhōng)金(jīn)基(jī)金相(xiāng)关负(fù)责人称(chēng)。

　　平安(ān)基金REITs 投资(zī)中心运营(yíng)高级副总(zǒng)监李华平也表示，根(gēn)据《公开募(mù)集基础设施(shī)证(zhèng)券投资基(jī)金指(zhǐ)引（试行(xíng)）》及相(xiāng)关法(fǎ)规要求，基础(chǔ)设施基金应(yīng)当将90％以上(shàng)合(hé)并(bìng)后基(jī)金(jīn)年度可分(fēn)配金(jīn)额以现金形式分(fēn)配给投(tóu)资者，强制分红机制(zhì)是公募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定的分(fēn)红机(jī)制体现出REITs产(chǎn)品长期投资(zī)价(jià)值。

　　中航(háng)基金也认为(wèi)，从投资角度来看，基(jī)础设施公募REITs同时具(jù)备“股(gǔ)性”和“债性”双重(zhòng)特点(diǎn)。二级市场价格反映这类产品“股性”的(de)一(yī)面，分红体现了这类产品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有(yǒu)强制分(fēn)红要求(qiú)，分红类似于(yú)债券派息，但不等(děng)同于债(zhài)券的(de)固(gù)定利息回报(bào)，而是由可供分(fēn)配现(xiàn)金(jīn)决定。

　　从机构投资者的(de)角(jiǎo)度(dù)来(lái)看，一方(fāng)面是公募REITs丰富了(le)机(jī)构投(tóu)资(zī)者的投资品类，为资产(chǎn)配置多元化提供(gōng)抓手，具有较强的(de)配置价值(zhí)。另一(yī)方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者(zhě)稳定收(shōu)益。机构投资者(zhě)公募REITs能够通过分(fēn)红(hóng)获(huò)取相对于(yú)投资债券相对高的(de)收(shōu)益(yì)性，在有效控(kòng)制风险的前提(tí)下，增厚资产(chǎn)包收益，起到投资“压(yā)舱石(shí)”的作用。

　　分(fēn)红除了投(tóu)资(zī)收益“落(luò)袋(dài)为安”外(wài)，市场(chǎng)对于(yú)未来分红水(shuǐ)平的(de)预期，也是(shì)影响REITs基金二级市场价格走势的关(guān)键因素之(zhī)一。

　　从近期(qī)公募(mù)REITs的二级市场表现看，截至(zhì)4月21日(rì)，今年(nián)以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢(yíng)主(zhǔ)要(yào)股票和债(zhài)券宽(kuān)基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年报，部分产品受宏观经济的影响，可分配金额完(wán)成率(lǜ)不达预(yù)期，一定程度上(shàng)影(yǐng)响了公募REITs二(èr)级市(shì)场(chǎng)的价格。”李(lǐ)华平(píng)称，公(gōng)募REITs二(èr)级市场的价(jià)格波动受多重因(yīn)素的(de)影响，投资(zī)收益是(shì)影(yǐng)响REITs二级市(shì)场价格的主(zhǔ)要因素之一，而稳定的(de)分红(hóng)有利(lì)于吸引投资(zī)者参与(yǔ)公(gōng)募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中(zhōng)金基金相关负责人(rén)也表示，近期(qī)经济(jì)预期恢复(fù)，一方面市场热点呈现向股票和债券回归的(de)过程；另一方面，基(jī)础设施项目的(de)经营业绩(jì)相对经济活力的改善有(yǒu)一定(dìng)的滞后性(xìng)。

　　此外，公(gōng)募REITs在分(fēn)红除权(quán)日，将(jiāng)对基金份额的(de)开盘指(zhǐ)导(dǎo)价做调(diào)减处(chù)理，调减(jiǎn)金额(é)根据单位基金份(fèn)额的分红金额进行计算。除权操作是对分红前后(hòu)基金份额(é)净值变化的修正，使投(tóu)资人在基金(jīn)分红(hóng)前后均可以(yǐ)获得公平的(de)投资机会(huì)。

　　“分红可增强投资者长(zhǎng)期投资的信心，同时需结(jié)合持有(yǒu)产品的(de)特性，关注二级(jí)市场扰(rǎo)动(dòng)对整体(tǐ)收(shōu)益(yì)的影响程度。”中航基(jī)金(jīn)相关人士也(yě)称。

　　特许经营权分红包括利润分(fēn)配和本金归还

　　普通(tōng)投资者应了解底层(céng)资产情况(kuàng)

　　多位(wèi)业内(nèi)人士还(hái)提醒(xǐng)，与(yǔ)现有(yǒu)公募基金分红前提是本金之(zhī)上的增值部分(fēn)不同，特许经(jīng)营(yíng)权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更(gèng)为准确，分派的是本金与增值两(liǎng)个部分，两(liǎng)个(gè)部分之间的比(bǐ)例是变动的(de)，与现(xiàn)有(yǒu)公募基金分红(hóng)差异很大，大多数(shù)普(pǔ)通投(tóu)资(zī)者可(kě)能把“分派(pài)”金额误认为(wèi)是持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年限到期后基金(jīn)价值面临极(jí)大不确定性(xìng)，这是该(gāi)类投资者应该注意的(de)情况。

　　李(lǐ)华(huá)平(píng)表示，目前公(gōng)募(mù)REITs主要有特(tè)许经营权类和产权类(lèi)两大资产类型，持有(yǒu)产权类产品的收(shōu)益主要包括(kuò)每年(nián)的(de)现金分红及资产增(zēng)值的收益，而持(chí)有特许(xǔ)经营类产品的收(shōu)益主要来自项目每(měi)年(nián)的现金分红。其(qí)中，特许经营权类资(zī)产的分红包括(kuò)了利润分(fēn)配(pèi)和本金的归(guī)还，两者的比率(lǜ)也是变动的，对特(tè)许经营权类资产的公募REITs可以内部(bù)收(shōu)益率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通投资者在选择投资(zī)标的时，应了解(jiě)公募(mù)REITs底层资(zī)产(chǎn)的类型。

　　中航(háng)基金也表示，从细(xì)分来看，各类(lèi)公募REITs分红因底层(céng)资产属性不(bù)同而形(xíng)成(chéng)区别。特(tè)许经营权类的公募(mù)REITs产品因其分红相当(dāng)于包含“本金+收(shōu)益(yì)”，分红相对较多(duō)，债(zhài)性偏强。而产权类的公募REITs分红(hóng)主(zhǔ)要为“收益”，更看(kàn)重底层资产的价值增值，所(suǒ)以相对股性偏强。普通投资(zī)者在(zài)选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑底层(céng)资产属性，对(duì)所(suǒ)选择产品的二级市场价格和分红有(yǒu)合(hé)理预期。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相(xiāng)关(guān)负(fù)责人也认为，与产权类项(xiàng)目相(xiāng)比，特许经(jīng)营项目在经营权到期后不再能(néng)产生现金收益，因此(cǐ)将可供分配金额的分配理解(jiě)为“分派”比“分红”更加准确。基于这(zhè)个特点，剩余经营期限较(jiào)短的(de)特许经营项(xiàng)目，通常具备更(gèng)高的分派率水平。对(duì)于剩(shèng)余期限(xiàn)较长的特许经营权(quán)项目，即使(shǐ)分派率相对较低，也有足够年限收(shōu)回本金(jīn)并取得收(shōu)益。

　　中(zhōng)金基金该负责人提醒(xǐng)投资(zī)者注意，特许(xǔ)经(jīng)营权项目的分(fēn)派金额(é)包含了投(tóu)资本金，在不进行(xíng)扩募的(de)情况下，基金份额单价随(suí)着(zhe)分(fēn)派进度逐年下降是正(zhèng)常现象，投资(zī)特许经营权REITs的收益(yì)来自项目(mù)剩余期(qī)限产生的现金流(liú)。

　　“与特许经营项目(mù)相比，产权类项目的土地或建筑的剩余使用年(nián)限一般较长，再加上到期(qī)后通过(guò)对建(jiàn)筑的(de)更新改造或补缴土(tǔ)地出让金等追加投资，有(yǒu)机(jī)会(huì)进一步(bù)延长(zhǎng)经营(yíng)期限(xiàn)。这种类似永续经营的假(jiǎ)设反映在基(jī)础资产的估值上，使产权类(lèi)REITs具备更显著的资产投(tóu)资属性。”该(gāi)负责人(rén)称(chēng)。

　　观测内部收益率等指(zhǐ)标

　　评(píng)估(gū)项目底层资产运营情(qíng)况

　　在基(jī)金分红的时点，多位业内人(rén)士还表示，在(zài)产品分红期，投资者可以观测经营活动现金(jīn)流、可(kě)供分配(pèi)现金、内部收(shōu)益率等指(zhǐ)标，来观察和评估项(xiàng)目底层资产(chǎn)的运营情况。

　　中航基金表示(shì)，年报指(zhǐ)标中，跟现金(jīn)相关的指标有两个：一是(shì)年报中披露的经营活动现(xiàn)金流，二是(shì)可供(gōng)分配现金，二者存在本质性区别。经营(yíng)活(huó)动(dòng)产生的(de)现(xiàn)金净流量是指企业经营、筹资、投资产(chǎn)生的现金(jīn)流，基(jī)于企(qǐ)业本身经营(yíng)活动产生；可供分配的现金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利润表(biǎo)的项目进行调整(zhěng)，加期(qī)初现金，最终得(dé)到的账面现金。

　　李华平也(yě)表示，公募(mù)REITs作为资(zī)产配置新选择，投资价值体现在相对股(gǔ)债(zhài)市场独立的(de)资(zī)产配置功能，比较适合长期持有。建议投资(zī)者对经(jīng)营(yíng)权类的(de)资(zī)产可以更(gèng)多关(guān)注内(nèi)部收(shōu)益率(lǜ)的高低(dī)，对产权(quán)类的(de)资产更多关注分派率(lǜ)高低。因为公募REITs可分(fēn)配收益主要来自底(dǐ)层资产(chǎn)的经营净现金流，所以底层资产运营情况直接影(yǐng)响投资回报，投资者可综合考虑原(yuán)始权益人综(zōng)合实力、运营管理(lǐ)机构实力、公募基(j6千克等于多少斤 6千克是多少磅ī)金管理人实(shí)力(lì)等多重因素来选择投资标的。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集分(fēn)红(hóng)期(qī)，由(yóu)于分红(hóng)交易(yì)带来的(de)短期(qī)博(bó)弈机会(huì)仍(réng)在，叠加此前市场接连回调(diào)，建议投资者关注有基本面(miàn)支撑、填权效(xiào)应相对明(míng)显、同时分红规模(mó)较为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均(jūn)会载明REITs在发行首(shǒu)年及次年(nián)的可供分配金额预测。投资者(zhě)可以将REITs的实际分(fēn)红(hóng)金额(é)与(yǔ)募集(jí)材料中披露预测进行(xíng)比(bǐ)较分析，结合经济及市场的实际环境，对基础设施项目的运营业(yè)绩及REITs的管理能力(lì)进行判断。”中(zhōng)金基金(jīn)上述(shù)负责人也称。

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