万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷”的(de)意(yì)外走红，让这个位(wèi)于(yú)北京(jīng)海(hǎi)淀的(de)豪宅被(bèi)全国知(zhī)晓，其背后曾宣称要(yào)做地(dì)产界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而(ér)如今，万柳书(shū)院(yuàn)再次受到舆论(lùn)关注，起(qǐ)因中赫集团(tuán)成了共同债务(wù)人被中国信达追债，中国信达为了收回钱款不得不将(jiāng)中赫抵押(yā)的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子(zi)早已售出，业主并非中赫集(jí)团，那些真正(zhèng)斥巨(jù)资购入房产的有(yǒu)钱(qián)人，房子现在莫名奇(qí)妙地(dì)被拍卖，算是被(bèi)割了(le)！

　　截(jié)至发稿(gǎo)，暂未看到这(zhè)些业主的维权(quán)信息，难怪有网友调侃：“富(fù)人被割(gē)韭菜(cài)的时候(hòu)，他(tā)们(men)的姿势都那么(me)优雅。”

　　不过(guò)事件背(bèi)后(hòu)，可(kě)能没你想象的那(nà)么简单(dān)。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北(běi)京豪宅(zhái)的尽头是万柳书(shū)院”，但谁(shuí)都没想到，这个位于海淀核心区(qū)位，名校环绕的顶(dǐng)级豪(háo)宅，竟然暴雷(léi)了(le)！

　　近日(rì)，有(yǒu)网(wǎng)友发现，中(zhōng)国信达在京东拍卖上(shàng)，上架了“北京赫(hè)华恒瑞(ruì)房地(dì)产(chǎn)开发有限公司不良债权转(zhuǎn)让项目”，债权总额高达(dá)近47亿，该(gāi)项目的抵押物中，包括75套(tào)万柳书院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上述不良债权转让项目的处置主体是中国信达资产管理股(gǔ)份有限(xiàn)公司北京市分公司（下称中(zhōng)国信达北分(fēn)），处(chù)置(zhì)的是对(duì)北京赫华恒瑞房(fáng)地产开(kāi)发(fā)有(yǒu)限公司(sī)（下称赫(hè)华(huá)恒瑞）的(de)不良债权。截至2023年1月(yuè)31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债权本(běn)金37.50亿元。中赫集(jí)团有限公司是共同债务人。目前，该项目已有(yǒu)1万次围观，35名意向人。

　　从(cóng)表面(miàn)上看(kàn)，这(zhè)就(jiù)是一起(qǐ)中(zhōng)国(guó)信(xìn)达北分讨(tǎo)债的故事，但(dàn)实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书(shū)院总共(gòng)301户，而且早已售罄。如果(guǒ)该(gāi)报道(dào)属实，说明这(zhè)些房子实际上都是(shì)卖出去了的，是(shì)有人住的(de)。

　　那(nà)为什(shén)么中国信达的拍卖(mài)页面上又注明(míng)这75套房(fáng)子是“未出售”的状(zhuàng)态呢？只(zhǐ)能说明这(zhè)些房子根本没有网签，也没有(yǒu)房产(chǎn)证！

　　第一(yī)财(cái)经的报道(dào)证(zhèng)实了上(shàng)述内容。有豪宅中介透露，中赫集团早就把(bǎ)这(zhè)75套(tào)房子抵押出去(qù)，现在(zài)还(hái)没资金解抵押，所以不(bù)能网签、没办房(fáng)本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区(qū)房，万柳书(shū)院的(de)业主基本都是北京的高端人士，柳传志、丁磊等知名商业大(dà)佬也是万(wàn)柳书龙湖陈序平出生日期 龙湖是国企还是民营企业院(yuàn)的业(yè)主。另据地产自媒(méi)体“地产八卦女”爆料(liào)，万柳书院(yuàn)的业主中，还(hái)有不少中赫(hè)集团(tuán)的高(gāo)管、合(hé)作伙伴(bàn)、亲戚朋(péng)友(yǒu)等。

　　由(yóu)此，不少网友感叹，“富人也被精准收割了(le)！”

　　不过，如果这些业主(zhǔ)确实已经支付价(jià)款(kuǎn)并实际占有，那(nà)么，中国信达转(zhuǎn)让这(zhè)笔不良债权回本的(de)愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最(zuì)大的(de)，没准还是债(zhài)主中国信(xìn)达。

　　根据相(xiāng)关法(fǎ)律规定，民(mín)事执行中，业主已经(jīng)支付价款并实际(jì)占有，但未(wèi)办理过户手续(xù)的，如(rú)果业主没(méi)有过错，人(rén)民法院不得查封(fēng)、扣押、冻结，已经查封的可以向(xiàng)法院提出执行异议申请，请求法院解除查封，同时可以联合起诉开发商，要求(qiú)退还(hái)购(gòu)房款或办理房(fáng)产证，并承担违(wéi)约责任。

　　此外，今年4月，人民(mín)法(fǎ)院报公(gōng)布(bù)《最(zuì)高(gāo)人民法院(yuàn)关于商品房消(xiāo)费者权利保护问题的批复》，以司法解(jiě)释的方式(shì)明确了(le)购(gòu)房人的优先权：

　　商品房消费者以居住为(wèi)目的购(gòu)买房(fáng)屋并已支(zhī)付全部(bù)价款，主张其房屋交付请求(qiú)权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押(yā)权以(yǐ)及其(qí)他债权的，人民(mín)法院应当予(yǔ)以支持。只支(zhī)付了部分价款的商品房(fáng)消费(fèi)者，在一审(shěn)法庭辩论终(zhōng)结(jié)前已实际(jì)支付剩(shèng)余价款的，可以适(shì)用前(qián)款规定。

　　也就(jiù)是说，如果这75套房子均为(wèi)“已售(shòu)未网(wǎng)签”，那么(me)这笔不良债(zhài)权(quán)，实际上是个烫手山芋(yù)。可能(néng)不仅不能卖出去回本，抵押的这75套(tào)房子，还会被业主(zhǔ)讨回(huí)去。

　　中国(guó)信达，将会(huì)赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖(lài)”

　　这次(cì)债权(quán)公(gōng)司(sī)中(zhōng)国信达(dá)申请不良债(zhài)权(quán)转让，可以(yǐ)追溯到金谷信托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目(mù)前中国(guó)信达(dá)已经成为赫华恒瑞(ruì)唯一股东。但(dàn)此前，赫华恒瑞为(wèi)中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)旗下子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中赫置地等选择(zé)退出了赫(hè)华恒瑞(ruì)的股东行(xíng)列，中国金谷国际信(xìn)托(tuō)有限(xiàn)责任公司成为了唯一(yī)股东，后者(zhě)由中国信达(dá)资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发(fā)商，相较其(qí)他房企(qǐ)，中赫集团既没有(yǒu)很(hěn)大(dà)规模(mó)，也没(méi)有很高的国(guó)民知名(míng)度，但却在北(běi)京(jīng)豪宅圈留下(xià)一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼(yú)台七(qī)号院，作为中赫(hè)集团进入北京的第一(yī)个豪宅(zhái)项目(mù)，2011年(nián)，中(zhōng)赫(hè)置地推出(chū)钓鱼岛七(qī)号院3号(hào)楼(lóu)，高达30万(wàn)/平米的(de)天价，成(chéng)为当(dāng)时京城最贵的楼盘，引发了市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发的(de)万柳书院，更是被誉(yù)为“北京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地(dì)以(yǐ)26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等大型(xíng)知名房企手(shǒu)中(zhōng)，抢下了北(běi)京万柳地块，成为北京当年的“双料(liào)地王”。很快，万柳书(shū)院就以神秘高端(duān)的(de)姿态(tài)杀入市场，无论是一块块从(cóng)荷(hé)兰运回来的灰(huī)砖(zhuān)垒起(qǐ)来的五米高墙，还是每棵(kē)成本超6万的成年银(yín)杏(xìng)树，还是每平米20万元的(de)价格，都(dōu)令业(yè)内外震撼(hàn)不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八(bā)的顶儿(ér)、融创的湖(hú)、紫辰(chén)院(yuàn)的树、北平府的院儿。”从这句(jù)顺口溜中(zhōng)，就可看出其在北京豪宅圈的地(dì)位(wèi)。2014年末上市的(de)它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒(héng)大华府等，现如今，它远远超过(guò)这些对手。

　　去(qù)年，万(wàn)柳书院一套300平米的(de)法拍房，最终成(chéng)交价(jià)1.09亿、单价达(dá)到惊人的(de)36万元/平米，说(shuō)明万(wàn)柳书院虽然已经推出了(le)8年之久，但其依旧在北京豪宅圈(quān)备(bèi)受追(zhuī)捧。

　　中(zhōng)赫集(jí)团开发(fā)的豪(háo)宅，也吸引了(le)不少(shǎo)知名人士(shì)，如(rú)知名演员宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠定了中赫集团的“高端(duān)路线(xiàn)”，也因此，它被外界贴上了，“卖北(běi)京城最贵的(de)房，拿北京城(chéng)最(zuì)贵的地(dì)”，“做地产中的(de)‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪(háo)宅开发商(shāng)光环的背后，这(zhè)个(gè)地产(chǎn)界“劳(láo)斯莱斯”却多(duō)次(cì)成为被执(zhí)行人，被(bèi)执行标的高(gāo)达(dá)11亿。

　　今年年初，因为履(lǚ)行能力而拒不履行生效(xiào)法(fǎ)律文书确(què)定(dìng)义务，中赫集团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安(ān)坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦落到这(zhè)个(gè)地步，其实是(shì)有迹可循的(de)。

　　事实(shí)上，早在今年年初“万柳书院少爷”走红之(zhī)时，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫集团(tuán)，发(fā)现其深陷财务(wù)危机。

　　从知(zhī)名豪(háo)宅的(de)开(kāi)发商到沦为“老赖”，中赫集团实控(kòng)人周金辉(huī)的人生轨迹跟(gēn)着急(jí)转直下。而追(zhuī)根溯源(yuán)，这个(gè)转(zhuǎn)折(zhé)点，就在(zài)于收购北京国(guó)安。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷开始了多元化转(zhuǎn)型(xíng)，但转型(xíng)之(zhī)路并不好走(zǒu)。早在2008年开始(shǐ)，中赫(hè)集团就尝试过多元化业(yè)务，先后(hòu)进军能源(yuán)市场、团(tuán)购网站，但最终都(dōu)惨(cǎn)淡收(shōu)场(chǎng)。最终，周(zhōu)金辉将转(zhuǎn)型的目光，放到了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本退出后，中赫集团(tuán)以35.5亿元参(cān)股(gǔ)国安足球俱乐部64％股权，成(chéng)为国安的新东家(jiā)。接着在2021年6月，中赫集(jí)团从(cóng)中信集团手中拿下北京国安俱乐(lè)部36％股权(quán)，至此拿(ná)下北京(jīng)国安俱乐部全部股权。如果北京国安的(de)估值一直没变，那么中赫集团(tuán)拿下北京国安，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有(yǒu)人也许(xǔ)会感叹：卖(mài)豪宅真是赚(zhuàn)钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中赫为什么又要(yào)质押股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集(jí)团及其(qí)实(shí)控(kòng)人周金辉夫妇将其(qí)手中的中赫集团股份质(zhì)押陆(lù)续质押，据(jù)企查查显示，目前中赫集团共(gòng)有(yǒu)11条股权出质记录。质权人包括海金商(shāng)业(yè)保(bǎo)理(lǐ)、北(běi)京建工、山东国(guó)际信托、中融信托、中信建设等。

　　这(zhè)与(yǔ)入主北京(jīng)国安的时间(jiān)完(wán)全吻(wěn)合。

　　然而，入主(zhǔ)北京国安后，不仅国安(ān)的经营状况没有得(dé)到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北(běi)京产权交易(yì)所官网信息显示，2020年，北(běi)京国安足(zú)球(qiú)俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截(jié)至(zhì)2020年末，该(gāi)俱乐部资产(chǎn)总(zǒng)计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团(tuán)和周金辉(huī)夫妇还在持续质押手(shǒu)中的(de)中赫集团股份(fèn)，但(dàn)国安(ān)和中(zhōng)赫的经营状况却(què)持(chí)续没(méi)有好转。

　　不仅(jǐn)中赫(hè)集团(tuán)被5次列被(bèi)执行人，执行标(biāo)的高达(dá)11亿，北京国(guó)安也3次与(yǔ)中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)、中赫(hè)置地、及中赫(hè)集团股东周金辉、李彩(cǎi)霞等共同成为(wèi)被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因(yīn)为履行能(néng)力而拒不履行生效法律文书确定义务，上述(shù)被执行人成(chéng)为“老赖”。只(zhǐ)有北京国安，目(mù)前幸免(miǎn)于难。不(bù)过在实控(kòng)人都成为老赖的情况下(xià)，被执行(xíng)10个多亿的北京国安，又(yòu)如何(hé)能独善其(qí)身(shēn)？

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