导读

　　黄金二十年(nián)之后，当下(xià)中国地产步入(rù)大(dà)分化时代而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中国(guó)房(fáng)地产市(shì)场黄金(jīn)二十年。2019-2021年(nián)，连续三(sān)年商品(pǐn)住宅销售面(miàn)积超15亿平，足够4000万家庭入(rù)住(zhù)。恰逢近(jìn)年地产持续低(dī)景气，有关中国地(dì)产是否(fǒu)过剩的讨论(lùn)日益(yì)热(rè)烈。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾(wù)，本文(wén)试图厘(lí)清中国(guó)城镇存量住(zhù)宅真实情况，据此判(pàn)断中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有(yǒu)媒体(tǐ)渲(xuàn)染(rǎn)中国地产存量极度过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部披露全国有近6亿(yì)栋(dòng)房屋(wū)建筑，第七次人口普查调查数据(jù)显(xiǎn)示城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)。市场陷入(rù)怀(huái)疑，中国房子是否(fǒu)真的过(guò)剩(shèng)？

　　事(shì)实上(shàng)住建部披露的(de)近(jìn)6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建筑(zhù)中，城镇建筑占比不到一成，其中(zhōng)还包括大量城镇(zhèn)非住宅建筑(zhù)，如(rú)商业办公楼、学校(xiào)等(děng)，因此6亿栋房屋(wū)中城镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示(shì)中国(guó)城镇(zhèn)居民人均住宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能满足，它(tā)与(yǔ)房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施等(děng)因素(sù)密切相关。中国的人均住宅间数(shù)较(jiào)发达国家还有(yǒu)很大差距。人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数大于1同样(yàng)不(bù)意味着中国住宅市场已经(jīng)饱和。

　　我们测(cè)算发现中(zhōng)国城镇(zhèn)居民(mín)户均(jūn)1套房，其中每(měi)户持有(yǒu)商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无(wú)直接公布中国家庭户(hù)均住宅的数据，我们根据商品住宅套(tào)数(shù)、商品住(zhù)宅占比和城镇家庭(tíng)户数，计算出城镇家(jiā)庭住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比。

　　测算结果显示，目前城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.86套房(fáng)，其中0.54套(tào)为(wèi)商(shāng)品住宅。若期房顺(shùn)利(lì)交付，直至2024年，中(zhōng)国每户(hù)城镇家庭才(cái)拥有1套住宅，其中商业住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　户(hù)均(jūn)一套房(fáng)似乎意味着户户有房，然而事实(shí)上中(zhōng)国(guó)住(zhù)宅市场供需并不平衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟(shú)房地(dì)产市场的住宅套(tào)户比会(huì)大于1，在(zài)1.1左右(yòu)。

　　之所(suǒ)以(yǐ)说不平衡，是因(yīn)为户均一套房无法满(mǎn)足流动人口的租赁(lìn)和置业(yè)需(xū)求(qiú)。全国总(zǒng)人口的(de)近三(sān)成(chéng)都是流动人口，流动人口(kǒu)会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家买(mǎi)房，从而(ér)产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房(fáng)，中国未来地(dì)产(chǎn)仍有四大新增(zēng)需求动力(lì)。

　　第一，户均人(rén)口规模缩小，一人户、两人(rén)户占比不断增(zēng)加(jiā)，导致家庭(tíng)户数增多。小家庭(tíng)化趋势将延(yán)续，带来新(xīn)户购房(fáng)需求增长。

　　第二，经济(jì)板块(kuài)的分化(huà)日益明显，区域经(jīng)济(jì)资源分配的再(zài)集中吸引着人口流入，人口净迁入(rù)城市的新增住宅需(xū)求(qiú)有(yǒu)望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住在2000年以前建成(chéng)的住宅(zhái)中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米的住(zhù)宅建筑面积(jī)。促成(chéng)“老破(pò)小”住宅(zhái)的改造势(shì)在必(bì)行。

　　第四，中国的人均住宅(zhái)间数与人(rén)均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)均较发达国(guó)家有着不小差距(jù)，“住(zhù)上更大房子”的改善(shàn)性(xìng)需求正在不断增加(jiā)。

　　黄金二十(shí)年之后，当下(xià)中(zhōng)国地产步入大分化(huà)时代而(ér)非停滞期。

　　如果(guǒ)说过(guò)去二十(shí)年(nián)是中(zhōng)国地产黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅供给存在(zài)不(bù)足，这是过去二(èr)十年房(fáng)价快速上涨基(jī)石。那(nà)么当(dāng)下房地产大分化时代已至，大分化时代下地产矛盾则更多(duō)体现(xiàn)在住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地(dì)产大分(fēn)化必将体现(xiàn)在不同能级城市之间(jiān)，不(bù)同区域板(bǎn)块(kuài)之间，不(bù)同品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前(qián)，官方(fāng)披露全国(guó)已有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热(rè)议。从2月以来，各大(dà)城(chéng)市(shì)二手(shǒu)房挂牌量(liàng)突然激增(zēng)，引发一阵二手房的(de)“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国的房(fáng)子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到(dào)底是供给过剩，还是供需平衡(héng)，或是仍然存(cún)在不(bù)足？可(kě)惜(xī)由(yóu)于住宅存(cún)量数据并未(wèi)公布，我(wǒ)们(men)无法直(zhí)接知晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我(wǒ)们测算出中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有住宅(zhái)套数(shù)，回答(dá)当前(qián)的房子是否真的(de)过剩了？据此判断未(wèi)来房(fáng)地(dì)产市场会如何发展。

　　一、如何有效(xiào)观(guān)察中国户均拥有(yǒu)住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过剩的直观判断(duàn)站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合(hé)风险普查工作情况(kuàng)为主题(tí)的新闻发(fā)布会上，负责人对外披露：“住宅城(chéng)乡建设行业(yè)获(huò)取了(le)全国近(jìn)6亿(yì)栋城(chéng)乡房屋建筑(zhù)数据以及80多(duō)万处市(shì)政设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每栋建筑住不到(dào)3人，住宅(zhái)市场看(kàn)似已(yǐ)经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的(de)城镇房屋实际仅(jǐn)有4700多万(wàn)栋，还包括了大量(liàng)商(shāng)业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的(de)算下来，住宅占比并不大。

　　第七(qī)次(cì)人口普查数据公布(bù)了中国城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间，其(qí)中城市(shì)家庭(tíng)户居民人(rén)均0.99间，乡(xiāng)镇家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看(kàn)似意味(wèi)着人人都有房间居住。

　　居(jū)住水平不仅与房间数量有关，更与房屋(wū)质量、居住面积、配(pèi)套设(shè)施等因(yīn)素(sù)密(mì)切相关。单单从人均(jūn)住宅间数不能完全反(fǎn)映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是(shì)以(yǐ)家庭为(wèi)单(dān)位购买成套住宅(zhái)，一套设施齐全(quán)的住宅才(cái)是城镇居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中(zhōng)国户均住宅的测算思路、数据和方法

　　中国(guó)城(chéng)镇居民住宅(zhái)主要分(fēn)两(liǎng)大类，一(yī)类是商(shāng)品住宅，另(lìng)一类(lèi)是保障(zhàng)房、原(yuán)公有住宅(zhái)、自(zì)建(jiàn)房等非商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并没有直接公(gōng)布城镇(zhèn)住宅数量。居民住宅相关数据有(yǒu)两处可以(yǐ)直接公(gōng)布(bù)，一是每年商(shāng)品住宅销售套数(shù)（统计(jì)局）；二是(shì)居(jū)民住宅来源（人口(kǒu)普查(chá)数据）。计算中国(guó)居民户均住宅(zhái)数量，我(wǒ)们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于(yú)1998年，1998年之(zhī)前商品住宅(zhái)数量极少，可忽(hū)略(lüè)不(bù)计。估(gū)算城镇居民户均住宅套数(shù)分(fēn)三步走：

　　第一步，将1999年以来每(měi)年商品住宅销售(shòu)套数相(xiāng)加(jiā)，我们就能够得(dé)到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据(jù)城(chéng)镇居民拥有的商品(pǐn)住(zhù)宅和非(fēi)商品住宅比例，推算得到居(jū)民住宅总套(tào)数。

　　第三步，将城镇居民拥(yōng)有的商品住(zhù)宅(zhái)总数除以家(jiā)庭(tíng)户数，我们就(jiù)能够得(dé)到城(chéng)镇户均拥有的(de)住(zhù)宅数量。

　　具(jù)体(tǐ)计(jì)算公式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭(tíng)户(hù)数）/（商品(pǐn)住(zhù)宅套(tào)数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品(pǐn)住宅占(zhàn)比

　　二(èr)、城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国(guó)住宅存量到底有多少，目前缺乏一个准确统计。我们利用既有统计(jì)数(shù)据，大致(zhì)测算得到中国存量房地产套(tào)数(shù)，并进一(yī)步推算中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均拥(yōng)有的(de)住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户(hù)均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们(men)计算得到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包含(hán)现房(fáng)和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年开始，新房销售中期房(fáng)占比(bǐ)近(jìn)9成。本文去除商品(pǐn)住宅累计(jì)销售(shòu)套数里的期房销售，得到商品住(zhù)宅(zhái)现房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数=截止到2022年商(shāng)品住(zhù)宅累计销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房(fáng)销(xiāo)售额。

　　主流房企竣(jùn)工周期在2-3年(nián)，并考虑到交房后装(zhuāng)修的时间，取最大值3年(nián)。

　　将商(shāng)品住宅(zhái)现房套数除以家庭户数(shù)，算(suàn)出：

　　（三）目前中(zhōng)国城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们(men)需要(yào)进一步(bù)推算中国城镇居民(mín)拥有(yǒu)的户均(jūn)住宅套数。

　　首(shǒu)先(xiān)，七(qī)普数据显示中国城(chéng)镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥(yōng)有住宅。其中自(zì)建住宅占比21％，购(gòu)买商(shāng)品住宅(zhái)占比(bǐ)31.9％、二(èr)手房占(zhàn)比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比(bǐ)6.1％，通过(guò)继(jì)承或赠(zèng)与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其他住宅(zhái)和购买二(èr)手(shǒu)房都是(shì)商品住宅(zhái)，因此将(jiāng)租赁其他住宅、购买商品住(zhù)宅与购买二(èr)手(shǒu)房加(jiā)总，得到商品住宅占(zhàn)居民(mín)所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期(qī)间商品(pǐn)住宅增幅为过去十(shí)年(nián)变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际变(biàn)化比例，从而我(wǒ)们估(gū)算出2022年商品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国平均每户(hù)城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅(zhái)。但考(kǎo)虑已(yǐ)购期房，中(zhōng)国(guó)平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期(qī)房会(huì)在2-3年(nián)内陆续交付使(shǐ)用，到(dào)2024年，中国平(píng)均(jūn)每户城镇家(jiā)庭都(dōu)会拥(yōng)有(yǒu)一套(tào)住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然城(chéng)镇居(jū)民已经达到了户均(jūn)一套房的(de)程度，“户户有房(fáng)”是否意味着中国城镇化进展终(zhōng)结，甚至(zhì)意味着中国(guó)地(dì)产存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套(tào)房并不(bù)意味着住(zhù)宅市(shì)场供(gōng)需(xū)平衡

　　需要(yào)有多余住宅来(lái)满(mǎn)足(zú)因人口流动、居民换房等因素产(chǎn)生的住宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅套(tào)户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来(lái)看(kàn)，美国、英国和日本的住(zhù)宅套户比(bǐ)均高于(yú)1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分别为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如果户(hù)均刚好(hǎo)一套房，就会造成人口(kǒu)净流入地的住宅市场供不(bù)应求，造成房价或(huò)房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的流(liú)动人口(kǒu)3.76亿，省(shěng)内流动人口(kǒu)和省际(jì)流(liú)动(dòng)人口(kǒu)分(fēn)别(bié)为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口(kǒu)会选择在大(dà)城市租(zū)房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城(chéng)乡人口(kǒu)流动调查(chá)数据显(xiǎn)示(shì)，在上海、杭州以(yǐ)及南京工作的流动人口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城(chéng)市的高工资吸(xī)引打工人，但高房(fáng)价迫使打工人回(huí)乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高房价的大城(chéng)市租赁一(yī)套房，在房(fáng)价(jià)较低(dī)的县城购买一套房。所以说户均(jūn)一(yī)套(tào)房(fáng)无法满足庞大流动人口的(de)租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前(qián)，中国的(de)城镇住宅中(zhōng)依然(rán)有不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也就是约9000万户城镇居民住(zhù)宅是2000年以前建成(chéng)，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁(suì)以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老(lǎo)化、管(guǎn)道(dào)等(děng)基础设施陈旧，给住户的生活带来了很大的不便和(hé)安全(quán)隐患，并且居住(zhù)体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的(de)老(lǎo)旧住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占(zhàn)比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这(zhè)类(lèi)上世纪修建的老旧小(xiǎo)区(qū)很难满足(zú)现代生活需求，在未来(l三公里是多少米，三公里是多少米ái)大(dà)都会被拆迁(qiān)重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室，户(hù)型偏小。其(qí)中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然(rán)这与城(chéng)市土地资源紧(jǐn)张有关(guān)。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来(lái)地产的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年(nián)城镇(zhèn)家庭户(hù)住宅存量总面(miàn)积为294.6亿平(píng)。暂不(bù)考虑两年间农民带房进城(chéng)和老旧小区(qū)拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工(gōng)面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为(wèi)308.16亿平(píng)，人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面积(jī)为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成(chéng)家(jiā)庭人均住宅建筑面(miàn)积(jī)在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅建筑面积不足(zú)19平(píng)方米，不(bù)及全(quán)国人均水平的一半。若(ruò)去除20％的公(gōng)摊，可使用的(de)住宅(zhái)面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市(shì)将人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)低于15平方米(mǐ)的家(jiā)庭界定为住宅存(cún)在困难，若按这个标准(zhǔn)算的话，中(zhōng)国(guó)有11.3％的(de)家庭存在(zài)住宅困难问题。

　　若(ruò)人均可(kě)使用住宅面积为40平，即人均住宅(zhái)建筑面积(jī)为50平，只考虑家庭(tíng)户人数(shù)，需要(yào)住(zhù)宅(zhái)总量(liàng)约(yuē)390.6亿平，较目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国(guó)都高(gāo)于40㎡，中国(guó)的人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差(chà)不大。但若(ruò)去除公摊面积(jī)后(hòu)，中国的人均可(kě)使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的(de)集(jí)体户人口，所需要的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已然(rán)1套(tào)房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得到中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户(hù)均1套房，看似已经户户有房(fáng)。即(jí)便如(rú)此，中国人口(kǒu)静态(tài)结构和动(dòng)态趋(qū)势演绎，决定了中(zhōng)国(guó)未来地产仍有需求释放。户均(jūn)1套(tào)住宅现实之下，中国(guó)未来城镇住宅需求主要来自于四(sì)个方面。

　　第(dì)一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户数(shù)增多，新户(hù)购房需求扩张。

　　过去20年(nián)我国(guó)城(chéng)镇家庭户均人口数不断下降，六普显示(shì)城镇户均人口规模为2.85人(rén)/户，而七(qī)普显示城镇户均人口规(guī)模为2.62人(rén)/户，一人户、二人户的占比明(míng)显(xiǎn)上升，人口小家庭化趋势(shì)将(jiāng)继续延续，导(dǎo)致户数会因户(hù)均人口规模的缩(suō)小而(ér)增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致(zhì)经济(jì)发展带(dài)来的(de)新增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源和生产要素(sù)逐步向经济带、都市圈中心城市流入，区(qū)域经济资源分配(pèi)的(de)再集中吸(xī)引着人(rén)口流入。人口迁(qiān)移势必涉(shè)及(jí)到买房(fáng)租(zū)房，给迁入地住宅(zhái)市场带来(lái)新(xīn)的增量(liàng)。

　　以(yǐ)浙(zhè)江省为(wèi)例，2021年常住人口增量为72万，而出(chū)生人口(kǒu)为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自(zì)然增(zēng)加(jiā)人口仅为6.5万人，其人(rén)口增长(zhǎng)主要受益于人口迁(qiān)移(yí)。

　　第三(sān)，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅(zhái)的家庭拆迁(qiān)改建最多。自(zì)建房(fáng)家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分(fēn)点(diǎn)。二者和（27.1％），再(zài)加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间(jiān)为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相(xiāng)吻(wěn)合。

　　十(shí)年(nián)间新增8473万家庭户，自建住宅和(hé)原公有住宅(zhái)减少(shǎo)了1282万户，住宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购(gòu)买二(èr)手房。在新增住宅(zhái)需求中，有7成家庭(tíng)购买了商品住宅。租房、购买(mǎi)经济适用(yòng)房和其他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随(suí)着(zhe)城中村和旧(jiù)城改(gǎi)造，商品住宅的占(zhàn)比势必(bì)会进(jìn)一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城(chéng)中村、老公(gōng)有住宅，建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积(jī)小、质量低、基础(chǔ)设施配套差(chà)、没有或(huò)少有物业管理，居民(mín)追求美好、宜居生活的环境，背后(hòu)的改善性需(xū)求(qiú)有待释放。

　　第(dì)四，“住上更大房子(zi)”的改善性需(xū)求还(hái)将有所增加(jiā)。

　　刚需购房受限于(yú)资金，倾(qīng)向于中(zhōng)小户型。已有住宅家(jiā)庭(tíng)希望提高(gāo)生(shēng)活(huó)品质，以小换(huàn)大、以(yǐ)旧换新。2022年底(dǐ)的(de)中(zhōng)央经济工作会议明确(què)指出支持(chí)住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间数为1.71间，无(wú)论是否考(kǎo)虑乡(xiāng)村住宅因素(sù)，中国(guó)的(de)人均住宅间数较其他国家依旧(jiù)存在(zài)不(bù)小差(chà)距(jù)。

　　住宅舒(shū)适度与经(jīng)济水平有着密切正(zhèng)向联系(xì)。随着经济发展水平的(de)提高，中国的人均住宅间数与人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积将(jiāng)随之增长(zhǎng)。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二十年是中国地产(chǎn)黄金发(fā)展期，地产矛(máo)盾更多(duō)体现为(wèi)住(zhù)宅供给存在(zài)不足，供(gōng)需出现(xiàn)错(cuò)配，这是过去二十年房价快(kuài)速上涨基石。那么未来将(jiāng)是住(zhù)宅质量的供需冲(chōng)突。房(fáng)地产大分化时代已至，这种分化不单局限于城市(shì)能级之间差异，优质小(xiǎo)区和(hé)老旧二手房之间的差异也将越(yuè)发扩大。

　　风(fēng)险提示(shì)

　　人口(kǒu)普查数据调查(chá)的是人，并不是(shì)针对住宅，因此(cǐ)可能存在统计偏差。商品住宅占比(bǐ)实际值可能偏低，其(qí)增速(sù)可能超预期。

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