OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子公司哲库科技，引(yǐn)发(fā)了公(gōng)募REITs扩募(mù)风(fēng)波(bō)，如今(jīn)，二(èr)级市场的影(yǐng)响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日(rì)，华安张江光大(dà)园REIT开盘(pán)继续延续此前几日的下(xià)跌走势，午后跌幅一(yī)度(dù)扩大，尾盘(pán)有所拉升，全(quán)天(tiān)收跌(diē)6.22％，最近3个(gè)交易日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT曾(céng)发(fā)布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新(xīn)购入基(jī)础(chǔ)设施资(zī)产张润(rùn)大厦的重要承(chéng)租方之一，目前未收到哲(zhé)库科技及OPPO方面关(guān)于停止执(zhí)行(xíng)已(yǐ)签租赁协议的通知。同时，在(zài)公告中，华安(ān)张(zhāng)江光大园(yuán)REIT进(jìn)一步表示，原(yuán)始权益人将(jiāng)继续密切关注哲(zhé)库科(kē)技后(hòu)续情况，积(jī)极做(zuò)好(hǎo)相关应对(duì)。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩募(mù)购入(rù)项目的(de)原始权益人相关负责(zé)人也表示，近期(qī)已同步启动了应(yīng)急(jí)预案，排摸储备租户，积(jī)极应对哲(zhé)库提前退租的(de)可能事项(xiàng)。由于(yú)张润大厦是全国(guó)首批(pī)REITs申报扩募项目(mù)，公(gōng)司领(lǐng)导高度重(zhòng)视，浦东(dōng)新区国(guó)资委(wěi)也高度关(guān)注。

　　多位(wèi)业内人士表示，华(huá)安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园REIT近期市场波动较大(dà)，但其(qí)实不动产公募REITs项目短期(qī)出(chū)租(zū)率下跌(diē)并(bìng)不会(huì)从根本(běn)上影响其内外价值，投资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市(shì)场价(jià)格继(jì)续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关(guān)停旗(qí)下芯片(piàn)子公(gōng)司(sī)哲库科技的事(shì)件(jiàn)继(jì)续扰动公募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华(huá)安张江光大(dà)园REIT以3.726元的(de)价格(gé)小幅低开(kāi)，此(cǐ)后二(èr)级(jí)市场价(jià)格(gé)开始(shǐ)震荡走低(dī)，午盘收(shōu)跌(diē)6.17％。午后(hòu)，华安张江光(guāng)大园REIT跌幅一(yī)度扩大到8.30％，随后价(jià)格有所回升(shēng)，最(zuì)终(zhōng)报收3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消(xiāo)息影(yǐng)响，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)REIT最近几个交易日二级市场价格表现(xiàn)欠佳，5月11日以(yǐ)来，3个交易日跌(diē)幅达到(dào)9.69％，今(jīn)年以(yǐ)来(lái)跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以(yǐ)来，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT累计涨幅超过(guò)24％，在全(quán)市(shì)场公募REITs中位居前(qián)列。

　　从5月15日公募(mù)REITs市场整(zhěng)体表现(xiàn)上看，目前上市的8只产业园区基础设施REITs中(zhōng)，仅博时招商蛇口(kǒu)产业园REIT微幅上涨，其余7只均有不同程度下跌，8只(zhǐ)产(chǎn)业园区基础设施REITs5月15日平(píng)均跌幅1.38％。今年(nián)以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季(jì)报中已经披(pī)露张江(jiāng)光(guāng)大园项(xiàng)目(mù)出租率有(yǒu)所(suǒ)下降(jiàng)，如今拟扩募的(de)项(xiàng)目又遭遇(yù)突发(fā)事(shì)件，因(yīn)此导致二级市场价格出(chū)现波动。”一位业(yè)内人(rén)士分(fēn)析称。

　　不过，在上述(shù)人士看(kàn)来，尽(jǐn)管出(chū)于风(fēng)险规(guī)避(bì)的原因，最近几(jǐ)个交(jiāo)易日场内资金有所流出，但是，不动产公募REITs项(xiàng)目(mù)短期出租率(lǜ)下跌(diē)并不会从根本上影(yǐng)响其内外(wài)价值。

　　他也同(tóng)时表示，目前随着二级市场价格下跌，风险(xiǎn)也(yě)得到一(yī)定释(shì)放，但是(shì)价格涨跌会受到基本面(miàn)、情绪面等(děng)多重因(yīn)素(sù)影响，不(bù)好判断价格是(shì)不是已(yǐ)经完全触底(dǐ)。

　　此(cǐ)外，还有一位业内(nèi)人士(shì)表(biǎo)示，今(jīn)年(nián)整体(tǐ)REITs市(shì)场表现低迷，不少产品年内二级(jí)市场跌幅较(jiào)大(dà)，其实有(yǒu)些(xiē)隐含收益率高(gāo)的产(chǎn)品具备一(yī)定的投资价(jià)值，很适合(hé)稳健类投资(zī)者(zhě)。此外，伴随着(zhe)经济复苏的步伐，产业园(yuán)区、物(wù)流类等(děng)REITs产品具(jù)备一定(dìng)的投(tóu)资价值。

　　先锋瑞驰(chí)私募基金执行董事高(gāo)如星对此表(biǎo)示，若(ruò)张江园(yuán)区最终(zhōng)能顺利解(jiě)决招商，平(píng)稳(wěn)过度对经营(yíng)现金流没有造成大的影(yǐng)响，“事件性利空下调(diào)至得这么急、这么深，加上(shàng)前期本(běn)身园区(qū)类资产就回调不少了(le)，这就是黄金坑。”不过，他也(yě)强调，最终(zhōng)还(hái)是落到租金收入受不受影(yǐng)响，影(yǐng)响多大，估计园(yuán)区会(huì)最(zuì)终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募(mù)路上(shàng)再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子公司哲(zhé)库科技(jì)。随(suí)后(hòu)5月12日晚，华安张江光(guāng)大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技是(shì)其扩(kuò)募拟新购入(rù)基础设施资产张润大(dà)厦的(de)重要承租方之(zhī)一(yī)，目前(qián)未收到哲库(kù)科技及OPPO方面(miàn)关于(yú)停止(zhǐ)执行已签租(zū)赁协议的(de)通知。同时(shí)，在公(gōng)告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权益人(rén)将继(jì)续密(mì)切关(guān)注哲库(kù)科技(jì)后(hòu)续情况(kuàng)，积极做好(hǎo)相关应(yīng)对。

　　此前，张江REIT因其一季(jì)报中披露的(de)张(zhāng)江光大园项目出(chū)租率下降(jiàng)事项(xiàng)，一(yī)度二(èr)级市场价格(gé)出现(xiàn)回落(luò)。在随后召开的(de)业(yè)绩(jì)说明会中管理人就(jiù)相关(guān)事项进行了(le)解释说明，市场(chǎng)信(xìn)心得到了(le)一定提振，二级市场(chǎng)价格表现也趋于平稳。据了解(jiě)，张江 REIT在5月11日召开的线(xiàn)上和线下的扩募说明会上，运营团队表(biǎo)示了对张江光大园项目的信心，预计签(qiān)署意向(xiàng)书和(hé)合同(tóng)谈判中的(de)储备租户(hù)正常转化后，项目出租(zū)率将得到(dào)回升。没想到仅过了不到三周(zhōu)的时间，张江REIT的扩募之(zhī)路又(yòu)迎(yíng)来了(le)新(xīn)的(de)考验(yàn)。

　　因张江REIT的上述公告引起了市场各方的广泛关注，张江REIT拟扩募购入项目的原始(shǐ)权(quán)益(yì)人相关负责人坦言，事(shì)发(fā)突然确实始(shǐ)料未(wèi)及，在获悉(xī)OPPO关停哲库科技消息的第一时间即(jí)奔赴(fù)现场进行了沟通(tōng)和核实工作，并同步启动了应急预案，排(pái)摸储(chǔ)备租户，积极应对(duì)哲库提前(qián)退(tuì)租的可能事(shì)项。由(yóu)于张润大厦是(shì)全国首批REITs申报扩募项目，公司(sī)领导高度重(zhòng)视，据悉(xī)新区国资委也高度关注。

　　当谈及储备租(zū)户情况，相关负责(zé)人(rén)介(jiè)绍说(shuō)，目(mù)前储备(bèi)租户还(hái)是(shì)比较(jiào)丰富(fù)的，覆(fù)盖了(le)芯片测试、人工智(zhì)能、航天产业、信(xìn)息技术等产(chǎn)业(yè)客(kè)户，租赁意向面积(jī)超(chāo)过了2万(wàn)方。从意(yì)向储备转(zhuǎn)化为(wèi)实际(jì)租户需(xū)要一些(xiē)时间。

　　“我(wǒ)们正在着手通过(guò)签署租赁意(yì)向书来尽快锁定一些(xiē)重要(yào)租(zū)户。虽然(rán)收(shōu)了三个月履约保证金给了我们(men)一(yī)些空间(jiān)，但本(běn)着对首批(pī)扩(kuò)募、对市场负责(zé)的态度，我们肯(kěn)定要全力与时(shí)间赛跑(pǎo)，把(bǎ)这些面积(jī)在短(duǎn)期内完成去化。”相关负责人说(shuō)道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的(de)同区域的张江光大园项目一(yī)季度末也有将近(jìn)30％的空置率(lǜ)，原始(shǐ)权(quán)益人(rén)有那么多储(chǔ)备租户(hù)，之(zhī)前的空置率(lǜ)为何未能得(dé)到解决。

　　对(duì)此相关负责人解释(shì)，张(zhāng)江光大园一直以来都坚持以市场化运(yùn)营为导向，历史运营表现(xiàn)稳定，租户的调租和换(huàn)租都属于正(zhèng)常情况(kuàng)，而(ér)这次项目的大租户退租(zū)正好发生在(zài)市场活(huó)跃度的短期(qī)低点(diǎn)，目前市场情况已有所好转。在看(kàn)到(dào)出租率下滑情况(kuàng)没有得到(dào)及时修复(fù)后，张江这边也作了(le)一定的资源调配和倾斜(xié)，引入了一些储备租户。

　　另外，张润大厦(shà)和张江(jiāng)光大园项目(mù)在(zài)给(gěi)租户的分隔空间、交付标准、租(zū)金(jīn)水平等方面(miàn)也有一些差(chà)异化(huà)，张(zhāng)润大厦多(duō)是两千多(duō)平的(de)大(dà)平层，楼的成新度高一些，单价也(yě)贵一(yī)些，张江(jiāng)光大园单(dān)层以一千(qiān)平的面积为主(zhǔ)，还有(yǒu)一些独栋形态中秋节月饼的古诗10首，关于中秋节月饼的诗的(de)物业。租户自身也会(huì)有(yǒu)诉求，也会(huì)根(gēn)据(jù)自身(shēn)需求和(hé)预算挑选(xuǎn)区域内的不同物业。

　　“如果扩募完成以后，新老资产的(de)管理人都变(biàn)成了一家，后续我们在资(zī)源共享和联合(hé)营销方(fāng)面(miàn)能更加充分发挥协同效应，相信(xìn)可以做得更好。”上述负责(zé)人补(bǔ)充(chōng)说道。

　　最(zuì)后谈及(jí)对(duì)于张江(jiāng)REIT的(de)定位和展望，相关负责人表示，张江(jiāng)集团和张江高科目(mù)前在管资产(chǎn)约五百万(wàn)方，还(hái)有一些其他(tā)在开发(fā)的储(chǔ)备项目，这些都将成为张江REIT实(shí)现打造张江园区产业(yè)空间资产(chǎn)上市(shì)平台(tái)目(mù)标的坚实(shí)后盾和储备资源。“我们非常重视(shì)张江REIT这个资本平台和它未来的(de)发展。”相(xiāng)关负责人表(biǎo)示，“这次(cì)扩(kuò)募是(shì)我们实(shí)现基金扩容的第一步，也是至关重要(y中秋节月饼的古诗10首，关于中秋节月饼的诗ào)的一步，眼(yǎn)下我们可能面(miàn)临了一些突发情况需要解决，但是(shì)这和(hé)我们在张江科学城这三(sān)十年建设发(fā)展过程中所经历的相(xiāng)比，只能算是一(yī)个非常小的插曲。我们有信心排除(chú)万难，尽(jǐn)一切可(kě)能化解当前(qián)突发事(shì)件(jiàn)的所有负面影响，维持预期和市场的信(xìn)心。”

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