5月以(yǐ)来，房地产板块个(gè)股多(duō)出现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指(zhǐ)数(shù)本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对于这一(yī)板块已经在(zài)悄然布局。数(shù)据显示(shì)，以南方和华(huá)夏的(de)两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时(shí)所公布的总份额(é)均较4月28日(rì)时有小幅增长。根据基(jī)金(jīn)一季(jì)报统(tǒng)计，龙(lóng)头与地方国企(qǐ)央企获(huò)得增持(chí)，持仓数量占流通股比重(zhòng)增幅(fú)五只个股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集(jí)团(tuán)+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底(dǐ)部回升(shēng)”

　　行业红利时代(dài)已过 精耕(gēng)细作(zuò)成(chéng)共识

　　从公(gōng)募基金对房地(dì)产的(de)配置看，2019年末，公募所持有的房地(dì)产行业标的(de)市值约(yuē)1188亿元，占其所持股票(piào)市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色，但公募所持(chí)房(fáng)地产(chǎn)公司市值(zhí)在股票资(zī)产中的占比却断崖(yá)式下(xià)跌(diē)至1.85％；2021年，这一数(shù)值(zhí)更(gèng)是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了(le)三(sān)年(nián)来(lái)的首次回升(shēng)，年(nián)底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对(duì)房地产(chǎn)行业(yè)的(de)持(chí)股比例(lì)也同(tóng)步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提(tí)高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的势头似(shì)乎在今年一季度(dù)得以延续(xù)。数据统计显(xiǎn)示，公(gōng)募(mù)重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升(shēng)6.71％。持(chí)仓(cāng)市值前五个(gè)股分别为保利(lì)发展、招(zhāo)商(shāng)蛇口、万科A、华发股份、滨江集(jí)团，持仓市(shì)值占(zhàn)板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比(bǐ)下(xià)降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募(mù)对于房地(dì)产的投资愈发(fā)有集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基(jī)金一季报(bào)汇总的重仓(cāng)股中(zhōng)，房地产(chǎn)板块排名最高的是(shì)保利(lì)发(fā)展(zhǎn)，在基金重仓第(dì)33位。排名(míng)第二的是招商(shāng)蛇口，排在(zài)第78位(wèi)。而老牌龙(lóng)头股万(wàn)科A排在第96位。对比(bǐ)去年四季报，变(biàn)化之处首先在于几只房地产龙头股从排(pái)位(wèi)上看均有退步，尤其是万科最为明显；其次是金地集团退出(chū)百大(dà)之列(liè)。但考虑到房地产(chǎn)是复(fù)苏链上最后一(yī)环，且首季(jì)并非行业销售旺季，其传(chuán)导到(dào)二级市场乃至机构持仓上(shàng)还(hái)需要时间周期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈(quān)判断(duàn)房(fáng)地产已经进(jìn)入大分化时代(dài)，一二线(xiàn)城市好于三四线(xiàn)城市。而映射到二(èr)级(jí)市场投资上(shàng)，配置房地产行业轻松(sōng)收获行业贝塔的红(hóng)利(lì)期一去(qù)不返(fǎn)了(le)。“如果(guǒ)按照(zhào)产业周期(qī)来分类，包括(kuò)房(fáng)地产(chǎn)等(děng)几类行业在(zài)盖特纳曲线(xiàn)里属于(yú)成熟(shú)期或者衰退(tuì)期的(de)行业，传统(tǒng)认(rèn)知上没有什么投资(zī)机(jī)会的。但在这几年(nián)特(tè)殊的行情里包括(kuò)煤(méi)炭、电(diàn)解铝等类似(shì)的行业也出现了(le)一些机会，背后(hòu)的逻辑是供给侧发(fā)生(shēng)了(le)更大的变化。”一不愿具名的(de)上海公(gōng)募基(jī)金经(jīng)理指出。

　　不过也有公募人(rén)士持(chí)谨(jǐn)慎乐观(guān)态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很(hěn)难再出现了，2022年光是居民存款(kuǎn)数量增(zēng)加了15万(wàn)亿(yì)元。中(zhōng)国(guó)存量有400亿平方米建筑(zhù)面积(jī)，考(kǎo)虑(lǜ)存(cún)量地产的更新(xīn)，也有近10亿(yì)平方米。需(xū)求端还(hái)需要有(yǒu)一定的政策出来去刺(cì)激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金(jīn)房地(dì)产研(yán)究员吕功绩也(yě)指(zhǐ)出：“时至今日，无论从城镇化(huà)的进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我(wǒ)国均已告别住房短缺时代，而目前居民的杠杆(gān)率(lǜ)和房价收(shōu)入也不支撑每年18万亿元的销售(shòu)额，以及过快上行的房价，因而行业高增(zēng)的时代已(yǐ)经过去，未来行业的需求或(huò)将回落(luò)，在此(cǐ)过程(chéng)中，伴(bàn)随着地产的高杠(gāng)杆(gān)属性，就(jiù)很(hěn)容易(yì)出现信用风(fēng)险(xiǎn)问题（类似2022年(nián)的(de)民营地产爆雷(léi)），行业(yè)进入(rù)到供给(gěi)侧出(chū)清的过程。这个过程中，综合竞争力强的公司就(jiù)能够通过(guò)大鱼(yú)吃小鱼的方式，获得市占(zhàn)率(lǜ)的提升(shēng)。当行业(yè)需求见顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但不代表(biǎo)没有投资机会，机会在于城市(shì)、位(wèi)置、产(chǎn)品的(de)阿尔法(fǎ)，而对应到(dào)股(gǔ)票投资，就是强竞争力公(gōng)司的阿(ā)尔(ěr)法。”

　　或许也是(shì)基于这样(yàng)的认识转(zhuǎn)变，精(jīng)耕细(xì)作个股成为公募乃至整(zhěng)体机(jī)构的(de)务实之举。

　　机构配置房地(dì)产(chǎn)“风(fēng)物长(zhǎng)宜放眼(yǎn)量”

　　头(tóu)部央国企、优质区域性标的(de)成(chéng)香(xiāng)饽(bō)饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块(kuài)个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。从(cóng)具体(tǐ)的个股(gǔ)来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统计(jì)的124只房(fáng)地产类标的股中，本(běn)月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排(pái)名前五的公司月(yuè)内涨幅超过(guò)了10％，它们(men)分别是上(shàng)实(shí)发(fā)展、浦东金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛海(hǎi)、华(huá)夏幸福、荣(róng)安地产。排名(míng)第一的(de)上实发展，五(wǔ)一假期归来后日成(chéng)交量明显放大，4日、5日连续两个交(jiāo)易日(rì)收(shōu)出涨停(tíng)。从(cóng)该股的基(jī)本面来看(kàn)，上实(shí)发展的(de)主营业(yè)务为房地产开发与经营。公司的主要产(chǎn)品及服(fú)务为房地(dì)产销售、房地产租赁、物业(yè)管理服务、工程(chéng)项目、酒店经营。从业绩数(shù)据来(lái)看，2022年，其实现营业收入52.48亿(yì)元，比上(shàng)期减少47.85％，归母(mǔ)净利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流(liú)通股股东来看，各类(lèi)机构都有对其布局(jú)的例子。以3月31日时的首季十大流通(tōng)股股(gǔ)东来看(kàn)， 具体包括公募的上(shàng)银基金、私募的迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长城(chéng)资产管理公(gōng)司等(děng)都(dōu)跻身前(qián)十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时(shí)排名第二的浦东金桥(qiáo)也(yě)是上海本地(dì)房企，其(qí)第一季度的收入利润规模大幅度复苏。究其原(yuán)因，一(yī)方面是该公司后疫情时代出租率复苏(sū)至近年(nián)来最高，另一方面(miàn)则(zé)是(shì)公司拿(ná)地结算持续性(xìng)向好，从数字上(shàng)看，一季度新增(zēng)虹(hóng)口135、138住宅(zhái)地(dì)块，总建(jiàn)筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在这样的(de)业绩势头向(xiàng)好(hǎo)背景下(xià)，自然也吸引(yǐn)了知名机构在其中(zhōng)持续驻足(zú)。从第(dì)一季度十大流通股股(gǔ)东来(lái)看，知名私募(mù)高(gāo)毅邓(dèng)晓峰(fēng)的两只产品依(yī)然在前十(shí)中，这也是连续第三(sān)个季(jì)度他有的(de)两只产品杀入(rù)前十(shí)。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当季还小幅增加了(le)持(chí)股。

　　除(chú)去上(shàng)述两家上海区域性地产(chǎn)公司外，荣(róng)安地(dì)产(chǎn)则是主要布(bù)局在深(shēn)圳的(de)地产公司(sī)，一季报交出的也是(shì)一份(fèn)报(bào)喜的成绩(jì)单：首(shǒu)季公司实(shí)现营业收(shōu)入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于(yú)上(shàng)市公司(sī)股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周(zhōu)刊》注意到两只公募指基(jī)首季新杀入十大流通股股(gǔ)东行列。具体说来， 南方中证全指房(fáng)地产ETF上榜排名第七位(wèi)，富国中证指数1000增强则排(pái)名第九位，此外联袂(mèi)出现的机构(gòu)还有QFII高(gāo)盛国际和私(sī)募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红(hóng)周刊(kān)》采访时，兴证全(quán)球基(jī)金相(xiāng)关人士分析：“经(jīng)历(lì)过行业洗牌和兼并(bìng)重组后，龙(lóng)头的(de)价值更为笃定(dìng)突出；从拿地端(duān)看，2022年土地市(shì)场大幅降温，优质土地供(gōng)给(gěi)较多（券商测(cè)算对(duì)应潜在毛利率在25％以上(shàng)，目前房企的利润率仅20％），绝大多(duō)数房企受限(xiàn)于信用问题(tí)或者(zhě)资(zī)金紧张没法拿地(dì)，龙头房(fáng)企趁机获(huò)取低(dī)成本(běn)土地，龙头房(fáng)企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房(fáng)企杠杆率(lǜ)较低，净负债率基本在70％以(yǐ)下(xià)，而其他房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间(jiān)有(yǒu)限，从融资成本(běn)看，龙头房企的融(róng)资成本不断下滑，基(jī)本(běn)在3％、4％左(zuǒ)右；对(duì)应到2023年1mol等于多少克怎么算，0.1mol等于多少克的销售，龙头房企明显跑赢(yíng)行(xíng)业，1～4月(yuè)百强房企的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在(zài)当前中特估(gū)的浪潮下，央国企地产股或存在发展的大好机会。中信证券指出：“房(fáng)地产行业的结(jié)构性机(jī)会(huì)依然存在(zài)，少部分公司尤其(qí)是(shì)央(yāng)企占据显(xiǎn)著优(yōu)势，其(qí)主要又体现为库存的优势(shì)。央企(qǐ)地产公司，现阶段表现出较(jiào)低的融(róng)资(zī)成(chéng)本，优质的开发资源和良好的不动(dòng)产资产(chǎn)运营能力的(de)多重竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估(gū)，国央企相较于民(mín)营(yíng)地(dì)产公司(sī)也(yě)是(shì)更(gèng)有(yǒu)优势的。”吕(lǚ)功绩强(qiáng)调，“对(duì)于减值、土地资源债(zhài)权债务关系等问题(tí)，市场对民营房开企业的(de)资产会有更多担忧和(hé)质疑，所以在这一轮行业(yè)出(chū)清的过程中，央(yāng)国企相较于民企来(lái)说估值的(de)修复更明(míng)显。中(zhōng)特估的角(jiǎo)度从中长(zhǎng)期的维度看(kàn)，行业的逻辑(jí)在于集中度提升后，行业(yè)进入高质量(liàng)发展阶(jiē)段，具备较快(kuài)速发展阶(jiē)段更(gèng)稳定且(qiě)可预期的(de)盈利和(hé)现金流(liú)创(chuàng)造能力，以此带(dài)来估值中枢的(de)提升(shēng)，应该关注估(gū)值相(xiāng)对较低(dī)，企业(yè)自身资产的(de)质量好、运(yùn)营能力强、可(kě)以创造持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨的概率比较低，行业内(nèi)部将出现分化(huà)，要关(guān)注将受益于(yú)行(xíng)业集中度提(tí)升(shēng)的头部公司。”星石投资(zī)首席研(yán)究官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这一(yī)思路的话，或许还是保利发(fā)展、招商蛇口等(děng)国资背(bèi)景龙头(tóu)前途更为光(guāng)明。不(bù)过国投瑞(ruì)银基金投资部副总监綦傅(fù)鹏表示：“需要(yào)客观地去持续(xù)观察国企央(yāng)企在三个(gè)方面是否(fǒu)可(kě)以维持，首先是融资(zī)成本保持低位，其(qí)次是销售份额持(chí)续提升，再次是拿地份额持(chí)续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据(jù)房企一季(jì)报梳理发现，对于2022年的业绩出(chū)现的(de)整体下滑(huá)，2023年一季度(dù)的业绩分(fēn)化更趋明显，保利发展、滨江集(jí)团等房企营(yíng)收、净(jìng)利均实现了业(yè)绩的回正，甚至是(shì)较大增(zēng)速的增长。而这些公(gōng)司(sī)也是机构的重仓对象。

　　对此，知名(míng)房地(dì)产业内(nèi)人士张宏伟向《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》分析(xī)表示，业绩出现明(míng)显改善的(de)房企，主要是因为(wèi)过去(qù)两三年时间(jiān)，尤其(qí)是在2021年(nián)下半年民营房(fáng)企不(bù)怎(zěn)么(me)投资拿地之后，国有企业仍在持续性地拿地，且(qiě)主要集中在(zài)核心(xīn)城市，投资力度较大。投(tóu)资的驱动(dòng)能够推(tuī)动(dòng)房企销售业绩的增长，从而在2023年一季度(dù)市场(chǎng)恢复但仍处于调整的过程(chéng)中，能够保有一个正(zhèng)增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时也提醒表(biǎo)示(shì)，在房(fáng)地产的复苏过程中，还(hái)面临(lín)着一些不(bù)确定性(xìng)。其实整个市场从(cóng)四月份开始(shǐ)又在往下掉。除了杭州、成都等极(jí)个(gè)别城市四月环比三月(yuè)相对表现较(jiào)好之外(wài)，包括北(běi)京(jīng)、上海在内(nèi)的绝大多数城(chéng)市(shì)都出现(xiàn)环比下滑的情况(kuàng)。而现在(zài)五(wǔ)月的市(shì)场表现也不(bù)太(tài)乐观。按照现在(zài)的(de)经济状况、收入(rù)情况，以(yǐ)及市场的去库(kù)存压力(lì)、企业的资金面压(yā)力，可(kě)能会出现，到六月份房企为(wèi)了(le)半年报冲业绩出现市场的(de)短期反弹外的一个市场乏力现象(xiàng)。也就是说，第二季(jì)度、第三(sān)季度增长(zhǎng)不确定(dìng)性的(de)压力仍(réng)旧(jiù)较大。

　　上海利檀(tán)投资董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产以(yǐ)及其上下游产(chǎn)业链的复苏(sū)速度(dù)都比想象的要慢很(hěn)多，我们(men)要多给一(yī)些(xiē)耐心，这个时候，在房地(dì)产以及(jí)上下游就不是赚快钱的时(shí)候，只能(néng)赚他基本面的钱。1mol等于多少克怎么算，0.1mol等于多少克但这(zhè)也意味着，只有(yǒu)极为少数(shù)的(de)、做(zuò)得比同行(xíng)好得多的企(qǐ)业，会伴随整个(gè)行业的(de)弱(ruò)复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心地去等待它的基本面不断地凸(tū)显出来，这需(xū)要(yào)时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红(hóng)周(zhōu)刊》，文中提及个股仅为举例分析(xī)，不做(zuò)买卖推荐。）

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