导(dǎo)读

　　黄金二十年(nián)之(zhī)后，当下(xià)中国地(dì)产步(bù)入大(dà)分化(huà)时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年(nián)是中国房地产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅销售面积超15亿(yì)平，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢近(jìn)年地产持续低景气，有关中(zhōng)国(guó)地产是否过剩(shèng)的讨(tǎo)论日益热烈(liè)。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，本文试图厘清(qīng)中(zhōng)国城镇存量住宅真实(shí)情况，据(jù)此判断中国未(wèi)来地产(chǎn)趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染(rǎn)中(zhōng)国地产存量极(jí)度过剩(shèng)，事实是否(fǒu)如(rú)此？

　　住建部(bù)披露全(quán)国有近6亿栋房屋(wū)建筑，第七次人口(kǒu)普(pǔ)查调查数据(jù)显示城镇家庭户(hù)人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间。市场(chǎng)陷(xiàn)入(rù)怀疑(yí)，中国房子(zi)是否真的过剩？

　　事(shì)实上(shàng)住建部披(pī)露的(de)近6亿栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑占比不(bù)到一成，其中(zhōng)还包括(kuò)大量城镇非住宅(zhái)建筑，如商业办公楼、学校等(děng)，因此6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅占比极低(dī)。

　　七普显示中国(guó)城镇居民人均住宅间数为(wèi)1.06间，但居(jū)住舒适(shì)不是(shì)人均一间房所能满足(zú)，它与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密(mì)切相关。中(zhōng)国的人(rén)均(jūn)住宅间数较发达国家还(hái)有(yǒu)很大(dà)差距(jù)。人(rén)均住宅间数大于1同样不(bù)意(yì)味着中国(guó)住宅(zhái)市场(chǎng)已(yǐ)经饱和。

　　我们(men)测(cè)算发现中国城镇居民(mín)户(hù)均1套房，其(qí)中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接公布(bù)中(zhōng)国家庭户均住宅的数据，我们根(gēn)据商品住宅套数、商品(pǐn)住宅(zhái)占比(bǐ)和城镇家(jiā)庭户数，计算(suàn)出(chū)城镇家(jiā)庭住宅套户比。

　　测(cè)算结果显示，目前城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺(shùn)利交付，直(zhí)至2024年，中(zhōng)国每(měi)户城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)才拥有1套住宅，其中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然而事(shì)实上中国住宅(zhái)市场供(gōng)需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的(de)住(zhù)宅套(tào)户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡(héng)，是因为户(hù)均(jūn)一套(tào)房无法满足流(liú)动人口的租赁(lìn)和置业需求。全(quán)国总人口的近三成都(dōu)是(shì)流动人(rén)口，流动人口会选择在(zài)大城市租房挣钱，在(zài)老家(jiā)买(mǎi)房，从而产生了额外的住(zhù)宅需求。

　　即(jí)便(biàn)户均一套房，中国(guó)未来地产仍(réng)有四(sì)大新增需求动力。

　　第一(yī)，户均人口规模(mó)缩小(xiǎo)，一(yī)人(rén)户(hù)、两人(rén)户占比不断增(zēng)加，导(dǎo)致家庭户数增多(duō)。小家庭化趋(qū)势将延续，带来新户购(gòu)房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明(míng)显，区域经(jīng)济资源分(fēn)配(pèi)的再集中吸引(yǐn)着人口流入，人口净迁入(rù)城(chéng)市的(de)新增住宅需求有望持(chí)续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在2000年(nián)以前建(jiàn)成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方米的住宅(zhái)建筑面积(jī)。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改造(zào)势在必行(xíng)。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅间数与人(rén)均住(zhù)宅建筑面积均较发达国家有着不(bù)小差距，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求正(zhèng)在不(bù)断增加。

　　黄(huáng)金二(èr)十年之后(hòu)，当下(xià)中(zhōng)国地产步入大分化时代(dài)而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　如(rú)果说过去二十(shí)年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存在不(bù)足(zú)，这是过去二十(shí)年房价快(kuài)速上涨(zhǎng)基(jī)石。那么当下房地产大分往事不堪回首月明中什么意思解释，往事不堪回首月明中下一句是什么化时代已至，大分化时(shí)代下(xià)地(dì)产矛盾则更多体现在(zài)住宅(zhái)质量供需(xū)冲突。

　　地产大分(fēn)化(huà)必(bì)将(jiāng)体现(xiàn)在不同能级(jí)城市之间，不同(tóng)区域板块之间，不同品(pǐn)质住宅(zhái)之(zhī)间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久前，官方(fāng)披露全国(guó)已有近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月以来，各大城市二手房(fáng)挂牌(pái)量(liàng)突然激增(zēng)，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国(guó)的房子是否已经过(guò)剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底(dǐ)是供给过剩，还(hái)是供(gōng)需平衡(héng)，或是仍然存在不足？可惜由于住宅(zhái)存量(liàng)数据并(bìng)未(wèi)公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾(wù)，我们测算出中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有住宅套数，回答当前(qián)的房子(zi)是否真的过剩(shèng)了？据此判断未来(lái)房地产市(shì)场会如(rú)何(hé)发展(zhǎn)。

　　一、如何(hé)有效(xiào)观察中国户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一(yī)）中国住宅(zhái)数量过剩的直(zhí)观判(pàn)断站(zhàn)不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自然灾(zāi)害综(zōng)合风险普查工作情况(kuàng)为主(zhǔ)题(tí)的(de)新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城(chéng)乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑数据(jù)以及80多万处(chù)市(shì)政设施(shī)数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，平(píng)均每栋(dòng)建筑住不到(dào)3人，住(zhù)宅市场看似已经过剩。

　　在(zài)这近(jìn)6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村房(fáng)屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际(jì)仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼(lóu)、学校、医院等非(fēi)住宅。总的算(suàn)下来，住宅(zhái)占比(bǐ)并(bìng)不大。

　　第七次人(rén)口普查数据公布了中国城镇家(jiā)庭户人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间，其(qí)中(zhōng)城市家(jiā)庭(tíng)户居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数(shù)量(liàng)有关(guān)，更与房屋质量、居住面积(jī)、配套(tào)设施等(děng)因素密切相(xiāng)关。单单从人均住(zhù)宅间数不能完全反映出城镇(zhèn)居民的居住(zhù)水平。

　　中国主要是以家庭为(wèi)单位(wèi)购买成套住宅，一套(tào)设(shè)施齐全(quán)的(de)住宅才是城(chéng)镇居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国(guó)户均住宅的测(cè)算思路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两(liǎng)大(dà)类(lèi)，一(yī)类(lèi)是商品住宅，另一类(lèi)是保(bǎo)障(zhàng)房、原公有住宅(zhái)、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并(bìng)没有直接公布城镇(zhèn)住宅数量。居民(mín)住宅(zhái)相关(guān)数(shù)据有两处可以(yǐ)直接公布，一是每年商品住(zhù)宅销售(shòu)套数(shù)（统计局）；二是居民住(zhù)宅(zhái)来源（人口普(pǔ)查(chá)数据）。计算中(zhōng)国居民户均(jūn)住宅数(shù)量(liàng)，我们主(zhǔ)要用到(dào)上述两组数据。

　　中国住(zhù)宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前商品住宅数(shù)量极(jí)少，可忽略不计。估算城(chéng)镇(zhèn)居民户均住宅套(tào)数分三(sān)步走(zǒu)：

　　第一(yī)步，将1999年以(yǐ)来每年商品住宅(zhái)销(xiāo)售套数相加，我们就能(néng)够得到当前商品住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根(gēn)据城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)拥有的商品住(zhù)宅(zhái)和非商品住宅比例，推算得(dé)到居民(mín)住(zhù)宅(zhái)总套数(shù)。

　　第(dì)三步(bù)，将城镇居民拥有的商品住宅总数除以家庭户(hù)数，我们就能够得到城镇户均拥(yōng)有的(de)住宅(zhái)数量(liàng)。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅套户比=住宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量(liàng)到(dào)底有多少(shǎo)，目(mù)前缺乏一个准确统计。我(wǒ)们(men)利用既有统计数据，大(dà)致测算(suàn)得到中国(guó)存量房地产套数(shù)，并进(jìn)一步推(tuī)算中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我(wǒ)们计算得(dé)到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥(yōng)有0.64套商品住宅（包含(hán)现房和期房）。

　　中国(guó)的房地(dì)产销售以(yǐ)期房(fáng)为主(zhǔ)，从2019年开始(shǐ)，新(xīn)房销售中期房占比近(jìn)9成(chéng)。本文去除商品住宅累(lèi)计销(xiāo)售套(tào)数里的期房销售，得到商(shāng)品住宅现房(fáng)套数(shù)。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截(jié)止到2022年商(shāng)品住(zhù)宅累计(jì)销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流(liú)房企竣工周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后(hòu)装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房(fáng)套数除(chú)以家(jiā)庭户数(shù)，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)拥(yōng)有0.54套(tào)商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居(jū)民户均拥有住(zhù)宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要进一步(bù)推(tuī)算中国城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首先，七普数据(jù)显示中国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有住宅。其中自建(jiàn)住宅(zhái)占比21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通过继(jì)承或(huò)赠(zèng)与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭往事不堪回首月明中什么意思解释，往事不堪回首月明中下一句是什么(tíng)租赁廉(lián)租房与其他(tā)住宅(zhái)。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁(lìn)其他(tā)住宅和购(gòu)买二手房(fáng)都是商(shāng)品(pǐn)住宅，因此将(jiāng)租赁其他住宅、购买商品住宅与购买二手房加总(zǒng)，得到(dào)商品住宅占居(jū)民所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间(jiān)商品(pǐn)住宅增幅为过去十年变化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年(nián)商(shāng)品住宅的实际变(biàn)化比(bǐ)例(lì)，从而我们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国(guó)平(píng)均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期(qī)房(fáng)，中国(guó)平均(jūn)每户城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果(guǒ)交(jiāo)房顺利(lì)，已购期房会(huì)在2-3年(nián)内陆续(xù)交付使用，到2024年，中国平均(jūn)每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三(sān)、城镇户(hù)均一(yī)套房的三点含义

　　既然城镇(zhèn)居民已经达(dá)到(dào)了户均(jūn)一套房(fáng)的程度，“户(hù)户(hù)有房”是否意味(wèi)着中国(guó)城(chéng)镇化进展终结，甚至意味着(zhe)中国地(dì)产存量供(gōng)给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房并不意味(wèi)着住宅(zhái)市场供需平衡

　　需要有多余(yú)住宅来满足因人口流动(dòng)、居(jū)民换(huàn)房(fáng)等因素(sù)产生的住宅需求(qiú)。因此，成熟(shú)房地产市场的住(zhù)宅套(tào)户(hù)比(bǐ)会(huì)在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来(lái)看，美国、英国和日本(běn)的住(zhù)宅套户比均高于1.1，其(qí)中(zhōng)，英国的住宅套(tào)户比最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和(hé)韩国分别(bié)为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房，就会(huì)造成(chéng)人口净流入(rù)地的住(zhù)宅(zhái)市场供不(bù)应求，造成房(fáng)价(jià)或房租(zū)迅速(sù)上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际(jì)流动人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选(xuǎn)择(zé)在大城市(shì)租房挣钱，在老家(jiā)县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城乡(xiāng)人(rén)口流(liú)动调查数据显示(shì)，在上(shàng)海、杭(háng)州以及南京工(gōng)作的流动人口在老家拥有(yǒu)住(zhù)宅比例分(fēn)别为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大城市的(de)高工(gōng)资(zī)吸引(yǐn)打(dǎ)工人，但高房(fáng)价(jià)迫使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动人口实际(jì)上会占据两套房，在高房价的大城(chéng)市租赁(lìn)一套(tào)房，在房价较低的(de)县城购买一套房。所(suǒ)以(yǐ)说户均一套房(fáng)无法满(mǎn)足庞大(dà)流动人(rén)口的(de)租(zū)赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家(jiā)庭住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有(yǒu)不少老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就是(shì)约(yuē)9000万户(hù)城(chéng)镇居民住宅是(shì)2000年以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅(zhái)年龄至少在(zài)33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散(sàn)、设施(shī)陈旧、安全隐(yǐn)患大等问题，如电线老化、管(guǎn)道等基(jī)础设施(shī)陈旧，给(gěi)住户(hù)的(de)生(shēng)活(huó)带(dài)来了很大的不便和(hé)安全隐患(huàn)，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年(nián)以前建成的老(lǎo)旧住(zhù)宅面积(jī)小。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥有的住宅面(miàn)积(jī)占(zhàn)比仅为27.6％。仍(réng)然存(cún)在(zài)5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房(fáng)。这类上世(shì)纪修建的老旧小(xiǎo)区(qū)很(hěn)难满(mǎn)足现(xiàn)代生活需(xū)求(qiú)，在未(wèi)来(lái)大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五(wǔ)成(chéng)的(de)家(jiā)庭(tíng)住宅为(wèi)一居室和二居(jū)室(shì)，户型(xíng)偏(piān)小。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二居室(shì)占比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住宅户型(xíng)更小，当然这与城市土(tǔ)地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人(rén)均住宅面积(jī)扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城(chéng)和老旧(jiù)小(xiǎo)区拆(chāi)迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总面积(jī)为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超(chāo)过一半的(de)家庭人(rén)均住宅建筑面积(jī)小于均值，近(jìn)4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅建筑面积(jī)不(bù)足(zú)19平方米，不及(jí)全(quán)国人(rén)均水平(píng)的一(yī)半。若去除20％的公摊，可(kě)使用的住宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将人均(jūn)住宅建筑面积低(dī)于15平方米的家(jiā)庭(tíng)界(jiè)定为(wèi)住宅存(cún)在困(kùn)难，若按这(zhè)个(gè)标(biāo)准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困难问(wèn)题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即(jí)人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)为50平，只考(kǎo)虑家庭(tíng)户人数(shù)，需要住宅(zhái)总(zǒng)量约390.6亿平(píng)，较目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人均住宅(zhái)面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积为39.45㎡，相差(chà)不(bù)大。但若去(qù)除公(gōng)摊(tān)面积(jī)后，中国的人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅(zhái)总量(liàng)会(huì)更(gèng)多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会(huì)有(yǒu)需求么？

　　我们(men)测算得到(dào)中国(guó)城镇家庭户(hù)均1套房，看(kàn)似已经户户(hù)有(yǒu)房(fáng)。即便(biàn)如此，中国(guó)人口静态结构和动(dòng)态趋势演绎，决定了中国未来地产(chǎn)仍有(yǒu)需求释(shì)放(fàng)。户均1套(tào)住宅现实之(zhī)下，中(zhōng)国(guó)未来城镇住(zhù)宅需求(qiú)主要来自于四个方面。

　　第一(yī)，户均人口(kǒu)缩小，家(jiā)庭户数增多(duō)，新(xīn)户(hù)购房(fáng)需求扩张(zhāng)。

　　过去(qù)20年我国(guó)城(chéng)镇家庭(tíng)户均人(rén)口数不断下降，六普(pǔ)显示(shì)城镇户均人口(kǒu)规(guī)模为2.85人/户，而(ér)七普显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均(jūn)人口规模为(wèi)2.62人/户，一人(rén)户、二人户的占比明显上升，人口(kǒu)小家庭化趋势将继续延续(xù)，导致户数(shù)会因(yīn)户均(jūn)人口规模的缩小而(ér)增多。

　　第二，人(rén)口迁移导(dǎo)致(zhì)经济(jì)发展带(dài)来的(de)新增住宅需(xū)求旺(wàng)盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分化日(rì)益明显，资源和生产要素(sù)逐步向经(jīng)济带、都市(shì)圈中(zhōng)心城市(shì)流入，区域经济(jì)资源分配的再集中吸引着(zhe)人口流入。人口迁(qiān)移(yí)势必涉及到买房(fáng)租房，给迁入(rù)地住宅(zhái)市场带来新的(de)增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万(wàn)，而(ér)出(chū)生(shēng)人口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增(zēng)加人口仅为6.5万人(rén)，其人口增长主(zhǔ)要(yào)受益于人口(kǒu)迁移。

　　第(dì)三，老旧小(xiǎo)区改(gǎi)善性需求依(yī)然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和(hé)原公有住(zhù)宅的家庭(tíng)拆迁改(gǎi)建最(zuì)多。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间为(wèi)2000年(nián)以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家庭户，自(zì)建住宅和(hé)原公有住宅(zhái)减少了1282万户，住(zhù)宅净(jìng)需求增加(jiā)9755万户(hù)。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的家庭购买二手房。在(zài)新增住宅需求中(zhōng)，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购(gòu)买(mǎi)经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和(hé)旧城改造，商品住宅的占比势必(bì)会进(jìn)一步(bù)上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅建筑面积(jī)还(hái)有约(yuē)81亿平，涉及(jí)城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有(yǒu)住宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基(jī)础设施配(pèi)套(tào)差(chà)、没有或少有物业管理(lǐ)，居民追求美好、宜居生活(huó)的(de)环境，背(bèi)后(hòu)的改(gǎi)善(shàn)性需求有待释放。

　　第(dì)四(sì)，“住(zhù)上(shàng)更(gèng)大(dà)房子”的改善性需求还(hái)将(jiāng)有(yǒu)所增加。

　　刚需(xū)购(gòu)房(fáng)受(shòu)限(xiàn)于资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望(wàng)提高(gāo)生活(huó)品质，以(yǐ)小换(huàn)大、以旧换新。2022年底的中央经济工(gōng)作会(huì)议(yì)明确指出支(zhī)持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的(de)人(rén)均住宅间数(shù)为1.71间(jiān)，无论是否考虑(lǜ)乡村住宅因素，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数较其他国家依(yī)旧存在不(bù)小差距。

　　住宅舒适(shì)度与经(jīng)济水平有着(zhe)密切正(zhèng)向(xiàng)联系。随着经济(jì)发展水平的提高(gāo)，中国(guó)的人均(jūn)住(zhù)宅间数与人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积将随之增长。

　　如果(guǒ)说过去二十年(nián)是中国(guó)地产(chǎn)黄(huáng)金发展期，地产(chǎn)矛盾更多(duō)体现为(wèi)住宅供给存在不足，供(gōng)需(xū)出现(xiàn)错配，这(zhè)是过(guò)去二十年房价快速上涨基石(shí)。那么(me)未来将是住宅质量的供需冲(chōng)突。房地产大分化时代已至，这种分化不(bù)单局限于城(chéng)市能级之间差(chà)异，优质小区(qū)和老旧二(èr)手房(fáng)之间的差异也(yě)将越(yuè)发扩大。

　　风险(xiǎn)提示(shì)

　　人口普查(chá)数(shù)据调查的是(shì)人，并不是针对住宅，因此可能存在统(tǒng)计偏差。商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占比实(shí)际值可能偏低，其增(zēng)速可(kě)能(néng)超(chāo)预期。

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