5月以来，房(fáng)地产板(bǎn)块个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘(pán)，中信房(fáng)地(dì)产指数本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。而(ér)以(yǐ)公募基金为代(dài)表(biǎo)的机(jī)构对于这一板块已经在悄然布局(jú)。数据显示，以南方和华夏(xià)的(de)两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所公(gōng)布的总份额均较4月28日(rì)时有小幅增(zēng)长(zhǎng)。根据(jù)基金一季(jì)报(bào)统计，龙头与地方国企央(yāng)企获得增持，持仓数量占流通股比重增幅五只个股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时代已过 精耕(gēng)细作成共识

　　从公募(mù)基(jī)金(jīn)对房地产的(de)配(pèi)置看，2019年末(mò)，公募所持有的房地产(chǎn)行(xíng)业标的市值(zhí)约1188亿元，占其所持股票市值(zhí)的4.66％左(zuǒ)右；2020年市(shì)场(chǎng)表现(xiàn)出(chū)色，但公募所持房地产公(gōng)司(sī)市值在(zài)股票资产中的占(zhàn)比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更(gèng)是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三年来的(de)首(shǒu)次(cì)回升，年底这一数(shù)值从1.56％升至(zhì)1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房地(dì)产行业的(de)持股比(bǐ)例也同(tóng)步(bù)回升(shēng)，从2021年(nián)底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今年一季度得以延续。数据统计显示，公募重仓持有房地(dì)产板块(kuài)一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季(jì)度提升(shēng)6.71％。持(chí)仓市值前五(wǔ)个股分别为保利发展、招(zhāo)商蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨江集(jí)团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不(bù)难发现，公募对于房地产的投资愈发(fā)有集中(zhōng)于龙(lóng)头的(de)趋势。Wind显示，在公募(mù)基金一季报(bào)汇总的重仓股中(zhōng)，房地产板块排名(míng)最(zuì)高(gāo)的是保利发(fā)展(zhǎn)，在基(jī)金(jīn)重(zhòng)仓第33位。排(pái)名第(dì)二的(de)是招商蛇(shé)口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙(lóng)头(tóu)股(gǔ)万科A排在第(dì)96位。对比去年四季(jì)报，变(biàn)化之处(chù)首先在于几(jǐ)只房地产龙头股从排位上(shàng)看均有退步，尤其是万(wàn)科最为明显；其(qí)次是(shì)金地集(jí)团退出百大之列。但考虑到(dào)房地产是复苏(sū)链(liàn)上(shàng)最(zuì)后一(yī)环(huán)，且首(shǒu)季(jì)并非行业销(xiāo)售旺季(jì)，其传导到二级市场(chǎng)乃至机构(gòu)持(chí)仓上还需要(yào)时间周期。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈(quān)判断(duàn)房地产已(yǐ)经进入大分化时代(dài)，一二线城市好于(yú)三四线城市。而映(yìng)射到二级市(shì)场投资上，配置房地产行业(yè)轻松收获行(xíng)业贝塔的(de)红(hóng)利期一去不返(fǎn)了。“如果按(àn)照产业周期来分类，包括房地产等(děng)几类(lèi)行业在(zài)盖特(tè)纳曲线里属于成(chéng)熟期或者衰退期的行业，传统认知上没有什么(me)投资(zī)机会的。但在这几年(nián)特(tè)殊(shū)的(de)行情里包括煤(méi)炭、电解铝等类(lèi)似的行业也出现了一些机会(huì)，背后的逻辑(jí)是供给侧发生了更(gèng)大(dà)的变化。”一不(bù)愿(yuàn)具名的(de)上海(hǎi)公(gōng)募基(jī)金(jīn)经理指(zhǐ)出(chū)。

　　不过也有公募人士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行(xíng)业(yè)前几年17亿～18亿平(píng)方米的年销售面(miàn)积(jī)很(hěn)难再出现(xiàn)了，2022年光是居民存(cún)款数量(liàng)增加了15万亿元(yuán)。中国存量有(yǒu)400亿平方米建(jiàn)筑(zhù)面积，考(kǎo)虑存量地(dì)产的更新，也有近10亿平方(fāng)米。需求端还需要有一定的政策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究员(yuán)吕功绩(jì)也指出(chū)：“时至(zhì)今(jīn)日，无(wú)论从城镇化的进程，还(hái)是人均住房面积（接近30平/人），我国均已告别住(zhù)房(fáng)短(duǎn)缺(quē)时(shí)代，而目(mù)前居民的杠杆(gān)率(lǜ)和房价收入(rù)也不支撑每年18万亿元的销售(shòu)额(é)，以及过快上行的(de)房价，因而行(xíng)业(yè)高(gāo)增(zēng)的时代已经过去(qù)，未来行业的需(xū)求或将回落(luò)，在此过程中(zhōng)，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易(yì)出现信用风(fēng)险问(wèn)题（类(lèi)似2022年的民营地产(chǎn)爆(bào)雷），行业进入(rù)到供给(gěi)侧(cè)出清的过程。这个过(guò)程中，综合竞争力(lì)强的公(gōng)司就(jiù)能够通(tōng)过大(dà)鱼吃小鱼(yú)的(de)方式(shì)，获得市占率的提升(shēng)。当行业(yè)需(xū)求见顶回落时，行业的(de)贝(bèi)塔已经过去了，但不代表没有投(tóu)资(zī)机会(huì)，机会在(zài)于城(chéng)市、位置、产品的阿尔法，而(ér)对应到(dào)股票投资，就(jiù)是强竞争力公司(sī)的(de)阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于这(zhè)样的认识转变，精(jīng)耕细作个股成为公募(mù)乃(nǎi)至整(zhěng)体机构的务(wù)实之举(jǔ)。

　　机构(gòu)配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽(bō)饽

　　5月(yuè)以来(lái)，房(fáng)地(dì)产板块个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从(cóng)具体的(de)个(gè)股来(lái)看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在(zài)纳入统计的(de)124只房地产类标(biāo)的股中(zhōng)，本(běn)月以来实现股价(jià)上涨的达(dá)到(dào)了81家。

　　其(qí)中(zhōng)，上述时间段(duàn)恰好(hǎo)排名前五的(de)公司月内(nèi)涨幅超过(guò)了10％，它们分别是上实发(fā)展(zhǎn)、浦(pǔ)东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地产。排(pái)名第一的上(shàng)实发展，五(wǔ)一假期归来后日(rì)成交量明(míng)显(xiǎn)放(fàng)大，4日、5日(rì)连续两个交易日收出涨(zhǎng)停。从该股的基本面来看(kàn)，上实发展的主营业务为房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)与经营。公司的主要(yào)产(chǎn)品及服(fú)务为房地产销售、房地产租赁、物业管理(lǐ)服务(wù)、工程项目、酒店经营。从业(yè)绩数据来看，2022年，其(qí)实现营(yíng)业(yè)收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营业总(zǒng)收(shōu)入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通股股东来看，各(gè)类机(jī)构(gòu)都有对其布局的例子。以3月31日(rì)时的(de)首(shǒu)季十大流(liú)通股股东来看， 具体(tǐ)包括(kuò)公募的上银基金、私募的迎水文(wén)龙、中央汇金、长城资产(chǎn)管(guǎn)理公(gōng)司等(děng)都跻身(shēn)前十的(de)行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂时排(pái)名第二的浦东金桥也是上海本地房企，其第一季度的收入利润规模大幅度复苏。究其原因，一方面是该公司后疫(yì)情时代出租率复苏至(zhì)近年来最高，另(lìng)一方面则(zé)是公司(sī)拿地结算持续性(xìng)向(xiàng)好，从数字上看，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅(zhái)地(dì)块(kuài)，总建筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在这样(yàng)的(de)业绩势头(tóu)向好(hǎo)背景下，自然(rán)也吸引了(le)知名机构在其(qí)中持续驻足。从第一(yī)季度十(shí)大流通股股东来看，知名私募高(gāo)毅邓晓峰(fēng)的两只产品依然在前十中，这(zhè)也是连续第三个季度(dù)他(tā)有(yǒu)的两只产品杀入前十(shí)。同时榜单(dān)中还有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当(dāng)季还小幅增加了持(chí)股。

　　除去上述两家上海(hǎi)区域性(xìng)地(dì)产(chǎn)公司(sī)外，荣安地产则是主要布局在深圳(zhèn)的地产公(gōng)司(sī)，一季报交出的也是一份报喜的成绩单：首季公司实现营业(yè)收入51.85亿元(yuán)，同(tóng)比增长35.51％。归属(shǔ)于上市(shì)公司(sī)股(gǔ)东的(de)净利润6.48亿(yì)元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》注意到两只公募指基首季(jì)新杀(shā)入(rù)十大(dà)流通股股东行列(liè)。具体说来， 南方中证(zhèng)全(quán)指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第七位，富国(guó)中证指数1000增强则排名第九位，此(cǐ)外联袂(mèi)出现的机构还有QFII高盛国际(jì)和私募(mù)迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采(cǎi)访时(shí)，兴(xīng)证全球基金相关人士(shì)分析：“经历过(guò)行(xíng)业(yè)洗(xǐ)牌和(hé)兼并重组后，龙头的价(jià)值(zhí)更为笃定突(tū)出(chū)；从拿地(dì)端看(kàn)，2022年土地(dì)市场大(dà)幅降(jiàng)温，优质(zhì)土地供给较多（券商测算对应潜(qián)在毛利率在25％以上(shàng)，目前房企的利(lì)润率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限于信用问题或者资金紧(jǐn)张没法拿地，龙头房企(qǐ)趁机获取(qǔ)低成(chéng)本(běn)土地，龙(lóng)头房企的(de)拿地(dì)力度(dù)（拿(ná)地金额/销售金额）基本在(zài)30％以(yǐ)上(shàng)；从融资上看，龙头房企杠(gāng)杆率较低(dī)，净负(fù)债率基(jī)本在70％以(yǐ)下，而其他房(fáng)企的(de)净负(fù)债率(lǜ)普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆空间有限，从融资(zī)成本看(kàn)，龙头(tóu)房企的(de)融(róng)资成本不断(duàn)下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙头房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月(yuè)百(bǎi)强房企的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售(shòu)额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估(gū)的(de)浪潮下，央国企地产股或(huò)存在(zài)发(fā)展的大好机会(huì)。中(zhōng)信证券指出(chū)：“房地产行业(yè)的结构(gòu)性(xìng)机(jī)会依(yī)然(rán)存(cún)在，少部分(fēn)公司尤其是央企占据显(xiǎn)著优势，其主要又体现为库存的(de)优(yōu)势。央企(qǐ)地产公司，现阶(jiē)段表现出较低的融资成本(běn)，优质的开发资源和良好的不动产资(zī)产(chǎn)运营能(néng)力(lì)的多重(zhòng)竞(jìng)争优势。”

　　“即(jí)使没(méi)有中(zhōng)特(tè)估，国央企(qǐ)相(xiāng)较于民营地产公司也是更有优势的。”吕功(gōng)绩强(qiáng)调(diào)，“对于减(jiǎn)值、土地(dì)资源债权债务关系等问题，市场对(duì)民营房开(kāi)企业的资产会有更多担忧李白《江湖行》全诗及翻译注释，李白《江湖行》全诗及翻译和质(zhì)疑，所以(yǐ)在(zài)这一轮行业出清(qīng)的过程(chéng)中，央国企相较于民(mín)企来说估值的修复更(gèng)明显。中特估(gū)的角度从中长期(qī)的维度看，行(xíng)业的逻辑在于集中(zhōng)度提(tí)升后，行业进入高(gāo)质量发展阶段，具备较快速(sù)发展阶段(duàn)更(gèng)稳定且可(kě)预期的盈利和(hé)现金流创造(zào)能力，以此带(dài)来(lái)估值中枢的提(tí)升，应该关注估(gū)值相对较低，企业自身资产的质(zhì)量好、运营(yíng)能力强、可以创造持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨(zhǎng)的概率比较低，行业(yè)内部将出现分(fēn)化，要关注将受益于行业集中度提升的头(tóu)部公司。”星石(shí)投(tóu)资首席研究(jiū)官方磊也表示(shì)。

　　顺(shùn)应机(jī)构这(zhè)一思路的话(huà)，或许还(hái)是保利发展、招商蛇口等国资(zī)背景(jǐng)龙头前途更(gèng)为光明。不过国投瑞(ruì)银基金投资部(bù)副总(zǒng)监綦(qí)傅鹏表示：“需要客(kè)观地去持续(xù)观察国企(qǐ)央企在三(sān)个(gè)方面(miàn)是否(fǒu)可以维持，首先是融资成本保持低位，其次(cì)是销售份额(é)持续提升，再次(cì)是拿地份(fèn)额(é)持续(xù)提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需要多给一(yī)些耐心

　　而(ér)《红周刊(kān)》也(yě)根(gēn)据房企一(yī)季(jì)报梳理发现(xiàn)，对于(yú)2022年的业绩出现的(de)整(zhěng)体下(xià)滑，2023年(nián)一季度的业绩分化更(gèng)趋明显，保利发展、滨江集团等(děng)房(fáng)企营收、净利(lì)均实现了(le)业(yè)绩的回(huí)正(zhèng)，甚至是较大(dà)增速的增长。而(ér)这些公(gōng)司也是机构的(de)重仓(cāng)对象。

　　对此，知(zhī)名(míng)房地产业内(nèi)人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改(gǎi)善(shàn)的房企，主要是因为(wèi)过去两三年时间(jiān)，尤其是在2021年下半年民(mín)营房企不怎么投资(zī)拿地之(zhī)后，国(guó)有企业仍在持续性地(dì)拿地(dì)，且主要集中在核心(xīn)城市，投资力度较大。投资的驱动能够(gòu)推动房企销售业绩(jì)的增长，从(cóng)而在2023年一季度市场(chǎng)恢(huī)复但仍处于调整的过程中，能够保有一(yī)个正增长。

　　不过张宏伟同时(shí)也提(tí)醒(xǐng)表(biǎo)示，在(zài)房(fáng)地产(chǎn)的复苏过程中，还面临着一些(xiē)不确(què)定性(xìng)。其实(shí)整(zhěng)个市(shì)场从(cóng)四月份(fèn)开始又在往(wǎng)下掉。除了杭(háng)州、成(chéng)都等(děng)极(jí)个(gè)别城市四月环(huán)比(bǐ)三月相对表现较(jiào)好之(zhī)外，包括北京、上(shàng)海(hǎi)在内(nèi)的绝(jué)大(dà)多数城市都出现环(huán)比下滑(huá)的(de)情况(kuàng)。而现(xiàn)在五月(yuè)的市场(chǎng)表现(xiàn)也(yě)不太乐观(guān)。按(àn)照现在的经济状况、收入情况(kuàng)，以(yǐ)及市场的去库存压力、企业(yè)的资金面(miàn)压力(lì)，可(kě)能会出现，到六月份房企为(wèi)了半年报冲业绩出现市场(chǎng)的短(duǎn)期反弹外的一个市场(chǎng)乏(fá)力(lì)现(xiàn)象。也就是说，第二季(jì)度、第三季度增(zēng)长不确(què)定性的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投资董事长陈(chén)昊扬也向《红周刊》指出，现在(zài)整个(gè)房(fáng)地(dì)产以及其上下游产业链的复(fù)苏速度都比想象的要慢很多，我们(men)要多给一(yī)些耐心，这(zhè)个时候，李白《江湖行》全诗及翻译注释，李白《江湖行》全诗及翻译在房(fáng)地产以及上(shàng)下游就不是赚快钱的时候(hòu)，只能赚他(tā)基本面的钱。但这也意味着，只有(yǒu)极为少数的、做得比同(tóng)行好得多(duō)的企业(yè)，会(huì)伴(bàn)随整个行业的弱(ruò)复苏(sū)，业(yè)绩会(huì)逐步(bù)体现(xiàn)出来(lái)。所(suǒ)以只能(néng)耐心地去等待它的基(jī)本面不(bù)断(duàn)地凸显出(chū)来，这需要时间(jiān)。

　　（本(běn)文已(yǐ)刊发(fā)于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及个(gè)股仅为(wèi)举例分析(xī)，不做买卖推荐(jiàn)。）

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