导读

　　黄(huáng)金二(èr)十年之(zhī)后，当下(xià)中(zhōng)国地产步入大(dà)分(fēn)化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中国房(fáng)地产(chǎn)市场黄金(jīn)二(èr)十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅销售(shòu)面积超(chāo)15亿(yì)平，足够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年地产持(chí)续低景气，有(yǒu)关中国地(dì)产是(shì)否过剩的(de)讨论日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试(shì)图厘(lí)清中国城(chéng)镇存量住宅真(zhēn)实情况，据此(cǐ)判(pàn)断(duàn)中国未来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国(guó)地产存量(liàng)极度(dù)过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部披露(lù)全国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第(dì)七次人口(kǒu)普查调查数据显示城镇家(jiā)庭户人均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间。市(shì)场陷入(rù)怀疑，中国房(fáng)子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实(shí)上(shàng)住(zhù)建(jiàn)部披露的近(jìn)6亿栋城乡房屋(wū)建(jiàn)筑中，城镇建筑占(zhàn)比不到(dào)一成，其中还(hái)包括大量城镇非住宅建筑，如商(shāng)业办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇居(jū)民人均住宅(zhái)间数为1.06间，但居(jū)住舒适不是人均(jūn)一间房所能(néng)满足，它与房屋质量(liàng)、居住面积、配套设施等因素密切相关。中国的人均住(zhù)宅间数较发(fā)达(dá)国家还有很大差距。人均住宅间数大于(yú)1同样不意味着中国(guó)住宅市场(chǎng)已经(jīng)饱和。

　　我们测算发(fā)现中国(guó)城镇居民户均1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布中国家庭户(hù)均(jūn)住宅的数据，我们根据商品住宅套数、商品住宅占比和城镇家(jiā)庭(tíng)户数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商(shāng)品住(zhù)宅。若期(qī)房顺(shùn)利交付，直至(zhì)2024年，中(zhōng)国每户城(chéng)镇家庭才拥有(yǒu)1套住宅，其中(zhōng)商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户(hù)户有房，然而事实上中(zhōng)国住宅(zhái)市场供需(xū)并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住(zhù)宅套(tào)户比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是因为户(hù)均(jūn)一套房(fáng)无(wú)法满足(zú)流动人口的租赁和置(zhì)业需求(qiú)。全国(guó)总人(rén)口的近(jìn)三成都是流动人口，流动(dòng)人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱(qián)，在老家买(mǎi)房，从(cóng)而产生了额外的住(zhù)宅需(xū)求。

　　即便(biàn)户均一套(tào)房，中(zhōng)国未(wèi)来地产仍有(yǒu)四大新增需求(qiú)动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人户占比不断增加(jiā)，导致(zhì)家庭(tíng)户数增多。小家庭化趋(qū)势将延(yán)续，带来(lái)新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日(rì)益明显(xiǎn)，区域(yù)经济资源分(fēn)配的再集中吸引着(zhe)人(rén)口流(liú)入，人口净迁入城市(shì)的新增住宅需(xū)求有望持(chí)续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年(nián)以前(qián)建成的(de)住宅中(zhōng)，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米的(de)住宅建筑面(miàn)积。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四(sì)，中国(guó)的人均住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积均(jūn)较(jiào)发达国家有(yǒu)着不小差距，“住上更大房子”的(de)改善性需求正在不断增(zēng)加。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下(xià)中国地产步入大分化时(shí)代(dài)而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国地产(chǎn)黄金发(fā)展(zhǎn)期，地(dì)产(chǎn)矛(máo)盾更多体现(xiàn)为住宅供给存在(zài)不足(zú)，这是过去二十年(nián)房价(jià)快速上涨基石(shí)。那么当下房地产大分化时(shí)代已至(zhì)，大分化时(shí)代下地(dì)产矛(máo)盾则更多体现在住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将(jiāng)体现(xiàn)在(zài)不同(tóng)能(néng)级(jí)城市之间，不同区域板块之间，不同(tóng)品质住宅之(zhī)间。

　　目(mù)录(lù)

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露全国已有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热议。从2月以(yǐ)来，各大(dà)城市(shì)二(èr)手房挂牌量突(tū)然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁(jìn)担心，中(zhōng)国的(de)房子(zi)是否已经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是供(gōng)给过剩，还(hái)是供(gōng)需平(píng)衡(héng)，或是仍然存在不足？可惜(xī)由于住宅存量数据并未(wèi)公(gōng)布(bù)，我们无(wú)法直(zhí)接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，我们测算出中国城镇(zhèn)家庭户均拥有住宅(zhái)套数，回答当前(qián)的房子是(shì)否(fǒu)真(zhēn)的过剩了(le)？据此(cǐ)判断未(wèi)来房地产市场会(huì)如何(hé)发展(zhǎn)。

　　一、如何有(yǒu)效观察(chá)中(zhōng)国(guó)户(hù)均拥(yōng)有住(zhù)宅数(shù)量

　　（一(yī)）中(zhōng)国(guó)住(zhù)宅数(shù)量(liàng)过剩的直观判断(duàn)站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国(guó)自然灾(zāi)害综合风险普查工作情况为主题的新闻(wén)发(fā)布会上(shàng)，负责人(rén)对外披露：“住宅城乡建设行业(yè)获(huò)取了(le)全国近6亿(yì)栋城乡房屋建筑(zhù)数据以及80多万处市政(zhèng)设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均(jūn)每栋建筑(zhù)住不到3人，住宅市场(chǎng)看似(shì)已经(jīng)过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村(cūn)房屋占9成以上(shàng)，以栋数计算的(de)城镇房(fáng)屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还(hái)包(bāo)括了大(dà)量商业楼、写字楼、学校、医(yī)院等非住(zhù)宅。总(zǒng)的(de)算下来，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次人口普查数据公布了中国城镇家(jiā)庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间，其中城(chéng)市家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家(jiā)庭户(hù)居民(mín)人均1.18间(jiān)。

　　人均住(zhù)宅间数大(dà)于(yú)1，看似意味着人人都有(yǒu)房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关(guān)，更与(yǔ)房屋质量、居住面积(jī)、配(pèi)套设施等因素密切相关。单(dān)单从(cóng)人均(jūn)住(zhù)宅间数不能(néng)完全反映出城镇居民的居(jū)住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以(yǐ)家庭为单位购买成(chéng)套住宅，一(yī)套设施(shī)齐全的住宅才是城(chéng)镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的(de)测算(suàn)思路、数据和方(fāng)法

　　中(zhōng)国(guó)城镇居民住(zhù)宅主要(yào)分(fēn)两大类，一类是商品住宅，另一(yī)类是保障房(fáng)、原公有(yǒu)住宅(zhái)、自建房等非商品住宅。

　　目前缺(quē)乏(fá)统计数据，并(bìng)没(méi)有直接公(gōng)布城镇住(zhù)宅数量。居民住宅相关数据有两处可(kě)以直(zhí)接(jiē)公布，一是每年商品住宅(zhái)销售套数(shù)（统计(jì)局）；二是居(jū)民住(zhù)宅来源(yuán)（人口普(pǔ)查(chá)数据）。计算中国居民户(hù)均住(zhù)宅(zhái)数(shù)量，我们主要(yào)用到上述(shù)两组数(shù)据。

　　中(zhōng)国住宅(zhái)改革始于(yú)1998年，1998年之前(qián)商(shāng)品住宅(zhái)数量(liàng)极少(shǎo)，可忽略(lüè)不计(jì)。估算城镇居(jū)民(mín)户(hù)均住宅(zhái)套数(shù)分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每年(nián)商品住宅销售套(tào)数相(xiāng)加，我们(men)就能够得到当前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二步(bù)，根(gēn)据城(chéng)镇居民拥有的(de)商品住宅(zhái)和非商品住宅比例，推(tuī)算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥有的商品住宅总数除以(yǐ)家庭户数，我们就能够得到城镇(zhèn)户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具(jù)体(tǐ)计算公式(shì)如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套户(hù)比=住宅总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套(tào)户比(bǐ)/商品(pǐn)住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到(dào)底有多少，目前(qián)缺乏一个准确统计。我们利用(yòng)既有统计(jì)数据，大致测算得(dé)到(dào)中(zhōng)国存(cún)量(liàng)房地产套数，并(bìng)进一步推(tuī)算中国城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥(yōng)有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至(zhì)2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅(zhái)累计销售(shòu)1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.64套商(shāng)品住宅（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的(de)房(fáng)地产销售以期房为主，从2019年开始(shǐ)，新房(fáng)销售中期房占比近9成。本文去除(chú)商品(pǐn)住宅累计销售套(tào)数里的期房销售，得到(dào)商(shāng)品住(zhù)宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数(shù)=截止到(dào)2022年商品住宅累计销售套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售(shòu)额。

　　主流房企竣工周期(qī)在2-3年，并考虑到(dào)交(jiāo)房后装修的时间，取最大(dà)值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房套数除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下(xià)来(lái)我们需要(yào)进(jìn)一步推算中国(guó)城镇居民(mín)拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示(shì)中国城镇居民的住宅结(jié)构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭(tíng)拥有住宅。其(qí)中自建住宅(zhái)占比(bǐ)21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和(hé)17.7％的(de)家(jiā)庭租(zū)赁廉租房与其(qí)他住宅。

　　其次(cì)，我们(men)假(jiǎ)定租赁其他住宅和购买二手(shǒu)房(fáng)都是(shì)商品(pǐn)住宅，因此(cǐ)将(jiāng)租赁其他住(zhù)宅、购买(mǎi)商品住(zhù)宅(zhái)与购买二手房加总，得到商品住宅占(zhàn)居民所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假(jiǎ)设(shè)2021年-2022年期间商品住宅增幅为(wèi)过去十年变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年(nián)商品住宅的(de)实际变化(huà)比例(lì)，从而我们估算出2022年商(shāng)品住(zhù)宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国(guó)平均每户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平(píng)均每(měi)户城镇家庭拥(yōng)有1.02套(tào)住(zhù)宅。

　　如(rú)果(guǒ)交房顺利，已购期(qī)房会在(zài)2-3年内(nèi)陆续交付使用，到(dào)2024年，中国(guó)平均每户城镇家庭(tíng)都会拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一(yī)套房的三点含(hán)义

　　既然城镇居民已经达到了户均(jūn)一(yī)套(tào)房的程(chéng)度，“户户(hù)有(yǒu)房(fáng)”是否意味着中(zhōng)国城镇(zhèn)化进(jìn)展终结，甚至意味着中国地产(chǎn)存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房并(bìng)不意味着住宅市(shì)场供需平(píng)衡

　　需(xū)要(yào)有多余住宅来满(mǎn)足(zú)因人口流(liú)动(dòng)、居民换房等因素产(chǎn)生(shēng)的住(zhù)宅需求。因(yīn)此，成熟(shú)房地产市场的住宅(zhái)套户(hù)比会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和(hé)日本的住宅(zhái)套户(hù)比均高于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套(tào)户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分别为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房，就(jiù)会(huì)造成人口净流入(rù)地(dì)的住宅市场供(gōng)不应求，造成房价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出(chū)中国的流动人口3.76亿(yì)，省(shěng)内流动人口和省际流动人口分别为(wèi)2.51亿(yì)人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口(kǒu)会选(xuǎn)择在大城市租(zū)房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的(de)中国(guó)城乡人口流动调查数(shù)据显示，在上海、杭州以及(jí)南京工作的流(liú)动人口在老家拥有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城(chéng)市的(de)高工资吸引打(dǎ)工人(rén)，但高房价迫使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流动人口实际上(shàng)会(huì)占据两套房，在高房价的大城市租赁一套房，在房价较(jiào)低(dī)的县城(chéng)购(gòu)买一套(tào)房。所以说户均一套(tào)房无法满(mǎn)足庞(páng)大流动(dòng)人口(kǒu)的租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭(tíng)住宅品质仍需改善

　　目前(qián)，中(zhōng)国的城镇住宅中依然有(yǒu)不少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也就是约(yuē)9000万户城镇(zhèn)居民(mín)住宅(zhái)是2000年以前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁(suì)以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈旧、安全(quán)隐患大(dà)等问题，如电线老化(huà)、管道等基础设施陈旧(jiù)，给住户(hù)的生活带来了很(hěn)大的不(bù)便和安全隐(yǐn)患，并且居住体验较(jiào)差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住宅(zhái)面积小(xiǎo)。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家(jiā)庭(tíng)没有(yǒu)独立卫(wèi)浴和厨(chú)房。这类(lèi)上世纪修建(jiàn)的老旧(jiù)小(xiǎo)区很(hěn)难满足现代生活(huó)需求，在未来大都会(huì)被拆迁重建。

　　近五成的家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)为一居室和二居室，户型偏小。其中一居(jū)室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市(shì)家(jiā)庭住宅户型更(gèng)小，当然这与城市土地(dì)资源紧(jǐn)张(zhāng)有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积(jī)扩张是(shì)未来地产的需求驱动力

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存(cún)量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考(kǎo)虑(lǜ)两年间农民带房进(jìn)城和老旧小区拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品住宅(zhái)竣(jùn)工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年(nián)住(zhù)宅存(cún)量总面积为308.16亿平，人(rén)均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一(yī)半的(de)家庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积小于均(jūn)值，近4成家庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积不足19平方米，不及(jí)全国(guó)人均水平的一半。若去除20％的(de)公摊，可(kě)使用的住(zhù)宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上海市(shì)将(jiāng)人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积低于(yú)15平(píng)方米的家庭界定为(wèi)住宅存在困(kùn)难，若按这个标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的(de)家庭存(cún)在住(zhù)宅困(kùn)难问题。

　　若人均(jūn)可使用住(zhù)宅面积为40平(píng)，即人均住宅建(jiàn)筑面积为50平，只考虑家(jiā)庭户人数，需要住宅总量约(yuē)390.6亿平，较目前至少新增82亿(yì)平。

　　对比发达(dá)国(guó)家人均住宅(zhái)面(miàn)积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国都高(gāo)于(yú)40㎡，中(zhōng)国的人(rén)均住宅建筑面(miàn)积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国的人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集(jí)体户人口，所需(xū)要的住(zhù)宅(zhái)总量会更多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来地(dì)产还会有需(xū)求么？

　　我们测算得到(dào)中国(guó)城镇家庭户均1套房(fáng)，看似已(yǐ)经户户(hù)有房。即便如此，中国人口(kǒu)静(jìng)态结构和动(dòng)态趋(qū)势演绎，决定(dìng)了中国未来(lái)地产仍有需求释放。户均1套住宅(zhái)现实之下(xià)，中国未来(lái)城(chéng)镇住宅需求主要来自(zì)于四个方面。

　　第一，户(hù)均人口缩小，家庭户数增多(duō)，新(xīn)户(hù)购(gòu)房需求扩张。

　　过去(qù)20年我国城(chéng)镇家庭户(hù)均(jūn)人口数不断下(xià)降(jiàng)，六普显(xiǎn)示城(chéng)镇户(hù)均人口(kǒu)规(guī)模为2.85人(rén)/户，而七普显示城(chéng)镇户均人(rén)口(kǒu)规模为(wèi)2.62人(rén)/户，一(yī)人户、二人户的占比明显(xiǎn)上升，人口小家庭化趋势将继续延续，导致户数(shù)会因户均(jūn)人(rén)口规模的(de)缩小而(ér)增多。

　　第二(èr)，人口(kǒu)迁移导致(zhì)经济发展带来的(de)新(xīn)增住宅需(xū)求旺(wàng)盛。

　　中国经(jīng)济板块的(de)分化日益明显，资(zī)源和生产(chǎn)要素逐(zhú)步向经济带(dài)、都(dōu)市圈中(zhōng)心城市流(liú)入，区(qū)域经济(jì)资源分(fēn)配的再集(jí)中吸引(yǐn)着(zhe)人口流入。人口迁移势必涉及(jí)到买房租房，给迁入地住(zhù)宅市场带(dài)来新的增量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常住人口(kǒu)增量为72万，而出(chū)生人(rén)口为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万(wàn)人(rén)，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要(yào)受益于人(rén)口迁(qiān)移(yí)。

　　第(dì)三，老旧小区(qū)改善性需求依(yī)然庞大。

　　从(cóng)2011年到(dào)2020年，自(zì)建住(zhù)宅和原公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)的家(jiā)庭拆迁改建最多(duō)。自建房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅(zhái)家(jiā)庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅(fú)为6.8个百分点(diǎn)。二者(zhě)和（27.1％），再(zài)加上其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为(wèi)2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致(zhì)相吻(wěn)合。

　　十(shí)年(nián)间新增8473万家庭户(hù)，自(zì)建住宅和(hé)原公有住宅减少(shǎo)了1282万户，住(zhù)宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的家庭购(gòu)买商品(pǐn)住宅，21％的(de)家庭购买二手房。在新增(zēng)住宅(zhái)需(xū)求中，有(yǒu)7成(chéng)家庭购买了商品住宅。租房、购买经济适(shì)用(yòng)房和其他(tā)分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村和旧城改造(zào)，商(shāng)品住宅的占比(bǐ)势必会进一步上(shàng)升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约81亿(yì)平(píng)，涉及城镇女人婚外情会断干净吗，女人婚外情能说断就断吗家庭(tíng)约9000万(wàn)户(hù)。破旧的城中村、老公有(yǒu)住宅(zhái)，建筑面积小、质(zhì)量低、基础设施配(pèi)套差、没有或少有物业(yè)管理，居民追求美(měi)好、宜居生(shēng)活的环境，背后的改(gǎi)善性需求有(yǒu)待释放。

　　第四(sì)，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚(gāng)需(xū)购房受限(xiàn)于(yú)资金，倾向(xiàng)于中小户型。已(yǐ)有(yǒu)住宅家(jiā)庭希望提(tí)高生活品质(zhì)，以小换大(dà)、以旧换新(xīn)。2022年底的中央经(jīng)济工(gōng)作会(huì)议明确指(zhǐ)出支持(chí)住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅(zhái)间数为1.71间，无(wú)论(lùn)是(shì)否考虑乡村(cūn)住宅因素，中(zhōng)国(guó)的人均住(zhù)宅间数较其他国家依旧存(cún)在不(bù)小差距。

　　住宅舒适度与经(jīn女人婚外情会断干净吗，女人婚外情能说断就断吗g)济水平有(yǒu)着密切(qiè)正(zhèng)向联系。随着经济发(fā)展(zhǎn)水平的提高，中国的人均(jūn)住宅间数与(yǔ)人均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积将随之增长。

　　如果说过去(qù)二十(shí)年是中国(guó)地产(chǎn)黄(huáng)金发展期(qī)，地产矛盾更(gèng)多体现为(wèi)住(zhù)宅(zhái)供(gōng)给(gěi)存在不足，供(gōng)需出(chū)现(xiàn)错配(pèi)，这是过去二十(shí)年(nián)房(fáng)价快速上涨基(jī)石。那么未来将是住宅(zhái)质量(liàng)的供需冲突(tū)。房地产大分化时代已至，这(zhè)种分化不单(dān)局限于城市能级(jí)之间差异，优质小区和老旧二(èr)手房之间(jiān)的差异也将越发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数(shù)据调查的是人(rén)，并不是(shì)针对住宅(zhái)，因此可能(néng)存在统计偏(piān)差。商品住宅占(zhàn)比实际值可能偏(piān)低，其(qí)增(zēng)速可能超预期。

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