导读

　　黄(huáng)金二十年(nián)之后，当下中国地(dì)产步入大(dà)分化时代(dài)而(ér)非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年(nián)是中国房地产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续(xù)三年(nián)商(shāng)品住宅销售面积超15亿平(píng)，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中国地(dì)产(chǎn)是否过剩的讨论日(rì)益热(rè)烈(liè)。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘清中国城镇存量住宅(zhái)真(zhēn)实(shí)情况，据此判(pàn)断中国(guó)未来(lái)地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染中国地产存量极(jí)度过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住(zhù)建部披露(lù)全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口(kǒu)普(pǔ)查调查(chá)数据显示(shì)城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入(rù)怀疑，中国房子是(shì)否真的(de)过剩？

　　事实上住建部披露(lù)的近6亿栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑占比不到一成，其(qí)中还包括大量城(chéng)镇(zhèn)非(fēi)住宅(zhái)建(jiàn)筑，如商业办公(gōng)楼、学(xué)校等，因(yīn)此6亿栋房(fáng)屋中城(chéng)镇住宅(zhái)占(zhàn)比极低。

　　七普显示中国城镇居民人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间，但居(jū)住舒适(shì)不是人均一间房所能满足，它(tā)与房屋质量(liàng)、居住面积、配套设施等因素密(mì)切(qiè)相关。中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间数较发达(dá)国(guó)家还(hái)有很大差距。人均住宅(zhái)间数大于(yú)1同样不意味着(zhe)中国住宅市场已经饱和(hé)。

　　我(wǒ)们测算发(fā)现中国城镇居民(mín)户均(jūn)1套房，其中每(měi)户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布中国家(jiā)庭户均(jūn)住宅的(de)数据，我(wǒ)们根据商品住宅套数、商品(pǐn)住(zhù)宅占比和城(chéng)镇(zhèn)家庭户数，计算出城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交(jiāo)付，直至(zhì)2024年，中国每(měi)户城镇家庭才拥有(yǒu)1套(tào)住宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎意味着户户有房，然而(ér)事实上(shàng)中(zhōng)国住宅市场供需(xū)并不平衡。

　　国(guó)际数(shù)据(jù)显(xiǎn)示，成(chéng)熟房地产(chǎn)市场的住宅(zhái)套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平(píng)衡，是因为户(hù)均一套(tào)房无法(fǎ)满足(zú)流(liú)动人口的(de)租赁和置业需求。全国总人(rén)口(kǒu)的(de)近三成都是(shì)流(liú)动人口，流动(dòng)人口会选(xuǎn)择在大(dà)城市租(zū)房(fáng)挣钱，在老家买(mǎi)房，从而产生(shēng)了额(é)外(wài)的(de)住宅需求。

　　即(jí)便(biàn)户均(jūn)一套房，中国未(wèi)来地产(chǎn)仍有四大新增需求动(dòng)力。

　　第一，户(hù)均人(rén)口规模缩小，一人户、两人户占比不断增(zēng)加，导致家(jiā)庭户数增多。小家庭化(huà)趋势将延续(xù)，带来新户(hù)购(gòu)房需求增长。

　　第二(èr)，经济板块的(de)分化(huà)日(rì)益明显，区域(yù)经济(jì)资源分配的再集中吸(xī)引着人口流入，人口净迁入城(chéng)市的(de)新(xīn)增(zēng)住宅需(xū)求有望持(chí)续(xù)旺盛(shèng)。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住(zhù)在2000年(nián)以前建(jiàn)成的住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住(zhù)宅建筑(zhù)面积。促成“老(lǎo)破(pò)小”住(zhù)宅的改造(zào)势在必行(xíng)。

　　第四，中国的(de)人均住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积均较发达国家有着不小差距，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求(qiú)正在不(bù)断增加(jiā)。

　　黄金二十年(nián)之后(hòu)，当下中(zhōng)国地产(chǎn)步(bù)入大分(fēn)化时代而非停滞(zhì)期。

　　如果说过去(qù)二十年(nián)是中国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，这是(shì)过(guò)去二十(shí)年房(fáng)价(jià)快速上涨(zhǎng)基石(shí)。那么当下房地产(chǎn)大分化时(shí)代已至，大分化时代下地(dì)产矛盾则更多体现在住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产大分化必(bì)将体现(xiàn)在(zài)不同能级城市之(zhī)间，不同区(qū)域(yù)板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全(quán)国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从(cóng)2月以(yǐ)来(lái)，各大城市二手(shǒu)房挂牌量突然激(jī)增，引发一阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已经过(guò)剩(shèng)？

　　中(zhōng)国城镇住宅(zhái)到底是供给过剩，还(hái)是(shì)供需平衡，或是仍然存在不(bù)足？可惜由于住(zhù)宅(zhái)存量数据并未公布，我(wǒ)们无法直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们(men)测(cè)算出中(zhōng)国城镇家庭户均拥有住(zhù)宅套数，回答当前的房(fáng)子(zi)是否真(zhēn)的过剩了？据此(cǐ)判断未来房地产市场会如何发(fā)展。

　　一、如(rú)何有效观察中(zhōng)国户均(jūn)拥有住宅数(shù)量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩的直观判断(duàn)站不住(zhù)脚

　　今(jīn)年2月(yuè)，在以全国自然灾害综(zōng)合风险普(pǔ)查工作(zuò)情况(kuàng)为主题的新(xīn)闻发布(bù)会上，负责人对(duì)外披露：“住宅(zhái)城乡建设行业获取了(le)全国(guó)近6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋(wū)建筑数据(jù)以及80多(duō)万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋(wū)建(jiàn)筑，平均(jūn)每栋建筑住不到3人，住(zhù)宅市场(chǎng)看似(shì)已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿(yì)栋房屋建筑中，农村房屋占9成以(yǐ)上，以栋数计算的(de)城(chéng)镇房屋实际仅有4700多(duō)万栋，还(hái)包括(kuò)了大量商(shāng)业楼、写字楼、学校(xiào)、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据公(gōng)布了中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户人(rén)均住宅间数为1.06间，其(qí)中城市家庭户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大(dà)于1，看似意味(wèi)着人人都(dōu)有房间(jiān)居住(zhù)。

　　居住水平不(bù)仅与房间数(shù)量有关，更与房屋质量、居住面积、配(pèi)套(tào)设施(shī)等因(yīn)素密(mì)切相(xiāng)关(guān)。单单从人均住宅间数不(bù)能完全反(fǎn)映出城镇(zhèn)居民的(de)居(jū)住水平。

　　中国主要是以家(jiā)庭为(wèi)单位购买(mǎi)成套(tào)住宅，一(yī)套设(shè)施齐全的(de)住宅才是城(chéng)镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测(cè)算思路、数据(jù)和方法(fǎ)

　　中国城镇(zhèn)居民(mín)住宅主要分两大(dà)类，一类是商品(pǐn)住宅(zhái)，另一类是保障(zhàng)房、原公有住宅、自(zì)建(jiàn)房(fáng)等非商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并没有直接公布城镇住宅(zhái)数量。居民住宅相关数(shù)据(jù)有两处可以直(zhí)接公布，一是每(měi)年(nián)商品住(zhù)宅销售套数（统计局）；二(èr)是居民(mín)住宅来源(yuán)（人(rén)口普查数据）。计(jì)算中国居民户均住宅数量，我们主要(yào)用到上述两(liǎng)组(zǔ)数据。

　　中国(guó)住宅改(gǎi)革始于1998年(nián)，1998年之前(qián)商品住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居民(mín)户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年商品住(zhù)宅(zhái)销(xiāo)售套数(shù)相加，我们就能够(gòu)得(dé)到当前商品住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根据(jù)城镇居民(mín)拥(yōng)有的商品住(zhù)宅和非商品(pǐn)住宅(zhái)比例，推算得到居(jū)民(mín)住宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的商品住(zhù)宅总(zǒng)数除(chú)以家庭户(hù)数，我们就能(néng)够得到城镇户均拥有的(de)住宅数(shù)量。

　　具体计算公式如(rú)下(xià)：

　　城(chéng)镇家庭住宅(zhái)套户比=住(zhù)宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套(tào)数/住宅总(zǒng)套(tào)数(shù)）

　　=商品住(zhù)宅(zhái)套户比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均拥有(yǒu)1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到底有多少，目(mù)前(qián)缺乏一个(gè)准确统计。我们利用既(jì)有统计数(shù)据，大致测算得(dé)到中(zhōng)国(guó)存(cún)量房(fáng)地产套数，并进一步(bù)推(tuī)算中国城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民(mín)户均拥(yōng)有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截(jié)至(zhì)2022年，我们(men)计算得到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中国的房地(dì)产(chǎn)销(xiāo)售以期房为(wèi)主(zhǔ)，从2019年开始，新(xīn)房销售(shòu)中期房占(zhàn)比近(jìn)9成(chéng)。本文(wén)去除商品住宅(zhái)累计销售套(tào)数里的期房销售，得到(dào)商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套数计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅(zhái)累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工(gōng)周期在(zài)2-3年，并考(kǎo)虑到(dào)交(jiāo)房后装修(xiū)的时(shí)间，取最(zuì)大值3年。

　　将商品住宅(zhái)现房套数除以(yǐ)家(jiā)庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们(men)需要(yào)进(jìn)一步推(tuī)算中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的(de)户均住(zhù)宅套数。

　　首(shǒu)先，七普(pǔ)数(shù)据(jù)显(xiǎn)示中国城镇居民的住(zhù)宅结构(gòu)特(tè)征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅(zhái)。其中(zhōng)自建住宅占比21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继承(chéng)或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租房与其(qí)他住(zhù)宅(zhái)。

　　其次，我们(men)假定(dìng)租(zū)赁(lìn)其(qí)他住宅和购(gòu)买(mǎi)二手(shǒu)房都是商品住宅，因此将(jiāng)租赁其他住宅、购买商(shāng)品住宅与购买(mǎi)二(èr)手房加总，得到商(shāng)品住宅占居民所(suǒ)有(yǒu)住宅的(de)比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅(zhái)占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增(zēng)幅为(wèi)过(guò)去十年变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅(zhái)的实际变化(huà)比(bǐ)例，从而我们估算(suàn)出2022年(nián)商品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平(píng)均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期房，中国平均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)1.02套住(zhù)宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已(yǐ)购(gòu)期房会(huì)在(zài)2-3年(nián)内陆续交付(fù)使用，到2024年，中国平均(jūn)每户城镇家庭(tíng)都(dōu)会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均(jūn)一(yī)套房的(de)三点含义

　　既(jì)然城(chéng)镇居民已经达(dá)到了户均一套房的程度，“户户(hù)有房”是否(fǒu)意(yì)味着中(zhōng)国城镇(zhèn)化进展终结，甚至意味着中(zhōng)国地产存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房并不意味(wèi)着住宅(zhái)市场供(gōng)需平衡

　　需要有多(duō)余住宅来满足(zú)因人(rén)口流动、居民换房(fáng)等(děng)因素产生(shēn七尺是多少米呀 身高7尺是多少厘米g)的住(zhù)宅需求。因此(cǐ)，成(chéng)熟(shú)房地(dì)产市场的住宅套(tào)户(hù)比会在1.1左右。

　　国(guó)际(jì)经验(yàn)来看，美国、英国和日(rì)本的住宅(zhái)套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最(zuì)高，为(wèi)1.19，日(rì)本(běn)为1.16，美国(guó)为(wèi)1.11。德(dé)国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房(fáng)，就会造成(chéng)人口(kǒu)净流入地的住宅市场(chǎng)供不应(yīng)求(qiú)，造(zào)成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的流动人(rén)口3.76亿(yì)，省内流动人(rén)口和省际(jì)流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择在大(dà)城市租房挣钱，在老(lǎo)家县城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国(guó)城乡人口流动调查数据显示，在上海、杭州以及南京(jīng)工作(zuò)的(de)流动人口在老家拥有住宅(zhái)比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大(dà)城(chéng)市的(de)高工资吸引打工(gōng)人，但高(gāo)房价迫使打工人(rén)回(huí)乡置业。

　　流动(dòng)人口(kǒu)实际上会占(zhàn)据两套房，在高房(fáng)价的大城市(shì)租赁一套(tào)房，在房价较(jiào)低(dī)的县城购买一(yī)套房(fáng)。所以说(shuō)户(hù)均一套房无(wú)法满足庞大流动人口的(de)租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住宅品质仍(réng)需改(gǎi)善

　　目前，中国的(de)城镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也就(jiù)是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅(zhái)年龄(líng)至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在(zài)着(zhe)建筑结构松散(sàn)、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大等问题，如电线老化(huà)、管(guǎn)道等基础(chǔ)设施陈旧，给住(zhù)户的生活带(dài)来了很大的不便和(hé)安(ān)全(quán)隐患，并且居(jū)住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住宅面(miàn)积小。占比为(wèi)31.3％的家庭户数拥有的住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左(zuǒ)右的(de)家庭没(méi)有独(dú)立卫浴和(hé)厨房(fáng)。这类上世纪(jì)修建的老旧小区很难满足现代(dài)生(shēng)活需求，在未(wèi)来(lái)大都会(huì)被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一(yī)居室和二居室，户型(xíng)偏小。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二居(jū)室占比(bǐ)为(wèi)33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住宅户型更小，当然这与(yǔ)城市土(tǔ)地(dì)资源紧张有关(guān)。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩张是(shì)未来地产的需求驱动(dòng)力

　　根据七普数据测算，2020年(nián)城镇(zhèn)家庭户住宅存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间农民带(dài)房进城和老旧小区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿(yì)），得出2022年住宅(zhái)存量总面积为308.16亿平(píng)，人(rén)均住宅建筑面(miàn)积(jī)为39.45平(píng)方米。

　　超过一半(bàn)的(de)家庭人均住宅建筑面积小(xiǎo)于均值，近4成家庭人均(jūn)住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇(zhèn)家庭人(rén)均住宅建筑面积(jī)不足19平(píng)方米，不及全国人(rén)均水(shuǐ)平(píng)的一(yī)半。若去除(chú)20％的公摊(tān)，可使用的(de)住宅面积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将人均住宅建(jiàn)筑面积低于15平方(fāng)米的家庭界定为(wèi)住(zhù)宅存在困(kùn)难，若按这个标准算(suàn)的话，中国(guó)有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困难问题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面(miàn)积为40平，即人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为50平，只考虑家庭户(hù)人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对(duì)比发达(dá)国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国(guó)都(dōu)高(gāo)于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积(jī)为39.45㎡，相差(chà)不(bù)大(dà)。但若去(qù)除公摊(tān)面(miàn)积后，中国的人均可使(shǐ)用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集体户(hù)人口，所需要的住宅(zhái)总量会(huì)更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房(fáng)，未来地(dì)产还会(huì)有需求么(me)？

　　我们测算得到中国城(chéng)镇家庭户均1套房，看似已经户(hù)户有房。即(jí)便如此(cǐ)，中国(guó)人口静态结构和动态趋势演绎，决定了(le)中(zhōng)国未来地(dì)产仍(réng)有需求释放。户均1套住(zhù)宅现实(sh七尺是多少米呀 身高7尺是多少厘米í)之下，中国未来(lái)城镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人(rén)口(kǒu)缩小，家庭户数增多，新户购房(fáng)需(xū)求扩张(zhāng)。

　　过(guò)去20年(nián)我国城镇家庭(tíng)户均人口数不(bù)断下降，六普显(xiǎn)示城镇户(hù)均人口规模为2.85人/户(hù)，而七普显示城镇(zhèn)户均(jūn)人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显(xiǎn)上升，人口(kǒu)小家庭化(huà)趋(qū)势(shì)将继续延续(xù)，导致户数(shù)会因(yīn)户均人口(kǒu)规模的缩小而增多(duō)。

　　第二，人(rén)口迁移导致经(jīng)济发(fā)展带来的新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济板块的(de)分化日益明显，资源和生产要素逐步向经济带、都市圈中心城市流入，区域经济资源分(fēn)配的再集中(zhōng)吸引着人口流(liú)入(rù)。人(rén)口(kǒu)迁移势必涉及到买房(fáng)租房，给迁入(rù)地住宅市(shì)场带来新(xīn)的(de)增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万(wàn)，而出生人(rén)口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为(wèi)6.5万人，其人口(kǒu)增长主要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性(xìng)需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅(zhái)和原公有住宅的(de)家(jiā)庭拆迁改建(jiàn)最多(duō)。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公有(yǒu)住宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点(diǎn)。二(èr)者和（27.1％），再加上(shàng)其(qí)他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需(xū)求(qiú)增加(jiā)9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品住(zhù)宅(zhái)，21％的(de)家庭购买二手房。在(zài)新增(zēng)住宅需求中，有7成家(jiā)庭购买了商品住宅。租(zū)房(fáng)、购买(mǎi)经济适用房和(hé)其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村和旧(jiù)城改造，商品(pǐn)住宅(zhái)的占(zhàn)比势必会进(jìn)一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅建筑面积还有(yǒu)约81亿平，涉(shè)及城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧(jiù)的城中村(cūn)、老(lǎo)公有住宅(zhái)，建筑面积小、质量低(dī)、基础设施(shī)配套差、没有或(huò)少(shǎo)有物(wù)业管理，居民(mín)追求(qiú)美(měi)好、宜居(jū)生(shēng)活的环(huán)境，背后的改善性需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大(dà)房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需(xū)购房受限于资金，倾向于中小(xiǎo)户型。已有(yǒu)住宅(zhái)家庭希望提高(gāo)生(shēng)活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央经济工作(zuò)会议明确指(zhǐ)出支持住宅(zhái)改善等消(xiāo)费(fèi)。

　　OECD国(guó)家(jiā)的人(rén)均住宅间数(shù)为1.71间，无论是否考虑乡村(cūn)住宅(zhái)因(yīn)素，中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数较其他国家(jiā)依旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有(yǒu)着密(mì)切正向联系(xì)。随着经济发展水平(píng)的提高(gāo)，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数与人均住宅建筑面积(jī)将随之增长。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去二十年是中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存在不(bù)足(zú)，供需(xū)出现(xiàn)错配，这是过去二十年房价快速(sù)上涨基(jī)石。那么未(wèi)来将(jiāng)是(shì)住宅质(zhì)量的供需冲突。房(fáng)地产大分化时(shí)代已至，这(zhè)种分化(huà)不单(dān)局(jú)限于城市能级之间差异，优(yōu)质小区和老旧(jiù)二(èr)手(shǒu)房之(zhī)间的差异也将越(yuè)发(fā)扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普(pǔ)查数据(jù)调查的是人，并不是针对(duì)住(zhù)宅，因此可(kě)能存在(zài)统计偏(piān)差。商品住宅(zhái)占比实际值可能偏(piān)低，其增速可能超(chāo)预期。

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