“现在的房地产很难再出现(xiàn)像过去十(shí)年的系统性行情(qíng)。”思睿(ruì)集(jí)团合伙(huǒ)人、首席经济学(xué)家洪灏向《红周刊(kān)》表示，房地(dì)产(chǎn)行业分化的(de)愈(yù)加明显，让机构和投资(zī)者的关注(zhù)度从板块向单个(gè)标(biāo)的转移。上(shàng)海利檀投(tóu)资(zī)董(dǒng)事长陈昊扬(yáng)向《红周刊》指(zhǐ)出，从行(xíng)业来看(kàn)，无论是业(yè)绩，还是估值(zhí)，房(fáng)地(dì)产都已经双杀到(dào)了最底部(bù)，而且是反复地杀(shā)到了底部，再(zài)往下的空间已经不大(dà)了。

　　三道红线等指标(biāo)

　　成挖掘个股阿尔法重要参考(kǎo)

　　那么如何(hé)寻找(zhǎo)房地(dì)产个(gè)股(gǔ)的(de)阿尔法呢(ne)？

　　洪灏提醒，在房地(dì)产赛道中进行选(xuǎn)择，需要非常小心，避免选了半天，标的公(gōng)司出(chū)现爆雷的情(qíng)况。除此之外，洪灏指出，需要(yào)满足以下三个基准：有大的国(guó)资(zī)背景的(de)、杠杆(gān)率较(jiào)低的、此前(qián)没有踩过红线的。

　　他(tā)还表(biǎo)示，如果关注一下今年房地产(chǎn)的开(kāi)发资(zī)金来源(yuán)，可(kě)以发现，其(qí)实银行的信(xìn)贷(dài)倾向是不(bù)太愿意给房企贷款的(de)，房企的(de)主要(yào)资金来源(yuán)来自新盘的销售。但今年新(xīn)房的销(xiāo)售情况相较一般。再(zài)关注一下，哪些房企能从银行拿到钱，其实主(zhǔ)要还是那些有国企背景(jǐng)的(de)房企，民(mín)营(yíng)房企相(xiāng)对比较困难，所以整(zhěng)个行业(yè)出现了一个(gè)很明显的(de)分(fēn)化，无论是(shì)在(zài)销售，还是融资等(děng)各个方面(miàn)都非常明显。现在有国资背景的房企(qǐ)在资(zī)本市场表现相对较好，但没有国资背(bèi)景的民营(yíng)房(fáng)企(qǐ)股价(jià)大(dà)多表现很一(yī)般。

　　陈昊扬则(zé)向《红周(zhōu)刊》表示(shì)，在房地产行业(yè)内，我(wǒ)们(men)的逻辑是(shì)，“寻找最(zuì)后(hòu)的赢家”。而(ér)具体到如何挖(wā)掘(jué)，我们会特别(bié)重(zhòng)视(shì)企业的成本优势，更具体一点，就是(shì)它的净借贷水平(píng)（净负(fù)债率）是(shì)不是行业内的(de)最低水平；利润(rùn)率是(shì)不是行业(yè)内最高的；融资成本是(shì)否是行业(yè)内最低的；建安成(chéng)本(běn)是(shì)否也是业内最(zuì)低的(de)；这(zhè)些(xiē)都是我们看重的(de)一家房企(qǐ)的综合成本。

　　需要注意的是，能够同(tóng)时满足上(shàng)述条件的(de)房企并不多。即便是在国央企中，仍有部分房企出(chū)现(xiàn)了“三道红(hóng)线(xiàn)”的“踩线”情况，且有逐渐(jiàn)恶化的趋势。以(yǐ)A股为(wèi)例(lì)，《红(hóng)周刊》根据Wind数(shù)据整理(lǐ)发现(xiàn)，截至(zhì)2022年末，天房发展、陆家(jiā)嘴、格力(lì)地产、西藏(cáng)城投、中交地产、中国(guó)武夷等(děng)国央企“三道红线”全踩。

　　除此之外，城建(jiàn)发(fā)展(zhǎn)、京投(tóu)发展、光(guāng)明地(dì)产、云南城投(tóu)、首开股份、珠江股份、城投控股等(děng)国央企房企也(yě)踩了“三道红线”中(zhōng)的两(liǎng)条。

　　2022年激(jī)进(jìn)扩张(zhāng)房企

　　需警惕(tì)其重蹈(dǎo鬼吹灯真正的作者不敢承认，鬼吹灯真正的尸仙)覆辙(zhé)

　　不难看出，即便是有(yǒu)着较稳健特色的(de)国央企房企(qǐ)，其财务指标称(chēng)得上完全健康的仍(réng)是少数。而更加值得注意的是，在(zài)2022年，不少(shǎo)国企，甚至地方国企开始大举(jǔ)扩张。而这无疑又进一步考(kǎo)验着国央企(qǐ)的资金链情况。

　　对(duì)房(fáng)企而言，扩(kuò)张(zhāng)速度的张弛有度尤(yóu)为(wèi)重要，节奏把握(wò)准确，有助于(yú)房企储(chǔ)备优质“弹药(yào)”；但过于(yú)乐观的(de)预判(pàn)未(wèi)来市(shì)场，以及过于激进的(de)扩(kuò)张拿地节奏也有可能让房企重(zhòng)蹈此前的(de)高(gāo)杠杆覆辙。

　　陈(chén)昊扬以(yǐ)其配置的一家房企进行举例，它(tā)从2018年开始到2021年，连(lián)续4年的净借(jiè)贷(dài)比例都维(wéi)持(chí)在33％左右，完全(quán)没有增加杠(gāng)杆比例。而(ér)到(dào)2022年(nián)，这家房企明(míng)显(xiǎn)感觉到机会(huì)来(lái)了(le)，其开始在一线城(chéng)市进(jìn)行(xíng)大举拿地，净负债率也由此前(qián)的33％左(zuǒ)右水准提高到(dào)45％左右，涨了(le)接近(jìn)三(sān)分之一。与此同时，该(gāi)房企新购入地块也实现了快速的(de)开盘利用率，预(yù)计(jì)今年会有更(gèng)多的楼盘入市。像这(zhè)类企业就符合“最后(hòu)的赢(yíng)家”的(de)特点。一方面，在于它本身储备了(le)很多弹药，去年拿(ná)地超1000亿(yì)元(yuán)，且其中一半在一线城(chéng)市，另外一半(bàn)也主要集中在(zài)强二线(xiàn)和二线(xiàn)城(chéng)市；另一方面，它的扩(kuò)张是(shì)有节制地(dì)扩张。

　　陈(chén)昊扬同(tóng)样提醒道(dào)，与之相反，有些(xiē)房企(qǐ)的(de)扩(kuò)张速(sù)度(dù)让人感觉又回(huí)到了2016年、2017年，或者说看到了2016年～2020年期(qī)间扩张的民营企业的影子(zi)。虽然说(shuō)，见到机(jī)会时要出手，但出手(shǒu)的章法(fǎ)仍要小心，如(rú)果(guǒ)负债率(lǜ)扩张得(dé)太快，但(dàn)未来的两年(nián)市(shì)场没有想象得那么好，可能会重蹈覆辙。

　　那(nà)么如何(hé)来衡量(liàng)一家房企的(de)扩张速度(dù)是否(fǒu)激进？陈昊扬向《红周刊》表示(shì)，主要还是看房企的(de)净负债(zhài)率(lǜ)水平，在我看来，这个比例如果超过60％，就是扩(kuò)张(zhāng)得(dé)过于快(kuài)速了。

　　不难看(kàn)出，这一(yī)标准要(yào)比“三道红线(xiàn)”对房企(qǐ)的净(jìng)负债率要求不得(dé)高于(yú)100％要更加严格。陈(chén)昊扬解释，当前房地产行业(yè)的复苏速度并没有那么快，所以要规避(bì)公司净负债率(lǜ)提高到一个比较危险(xiǎn)的水平。

　　《红周(zhōu)刊(kān)》对在2022年拿(ná)地较积(jī)极的(de)房企梳理发现，中交地产(chǎn)、中国金茂(mào)、华(huá)发股(gǔ)份、越(yuè)秀地产(chǎn)、绿城中国、保利(lì)发展等(děng)房企2022年净负债率都在60％之上(shàng)。其中，中(zhōng)交地产净负债率持续居高不下，在2020年(nián)至2022年期间(jiān)，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明对比的是，华润置(zhì)地、中国海外(wài)发展(zhǎn)、万科A、滨(bīn)江集团、招商蛇口(kǒu)、龙湖(hú)集团等房企在践行(xíng)较积极的拿地(dì)策略的同(tóng)时，也(yě)较好(hǎo)地(dì)控制了(le)公司的扩张速度与净负债率水(shuǐ)平（见(jiàn)附表(biǎo)）。

　　滨江集团等(děng)个别民营(yíng)房企(qǐ)

　　或具备“最(zuì)后(hòu)赢家”的黑马特质

　　陈昊扬指出，实际上，他(tā)们是以同一筛选(xuǎn)标(biāo)准来(lái)看国央企与民(mín)营房企，但在各(gè)维度的实际表现上，国央(yāng)企确实(shí)会更胜(shèng)一筹。如国(guó)央企的融(róng)资成本更(gèng)低，融资渠道也更顺(shùn)畅，能够做到想融就融，这(zhè)样，国(guó)央企自然而然(rán)就具有天然(rán)优势。

　　虽然对比(bǐ)民营(yíng)房企，机(jī)构更(gèng)加看(kàn)好国央企，但这也并不意味着，民营企业中就没(méi)有“黑马”的存在。

　　据《红周(zhōu)刊》梳理发现，仍有少数(shù)民营房企(qǐ)同样受到机(jī)构(gòu)的青睐。比如，根据2023年一季(jì)报，滨江集(jí)团的(de)十大流(liú)通(tōng)股(gǔ)东中新进(jìn)了“中国工(gōng)商银行股(gǔ)份有限公(gōng)司－景顺长城中国回报灵(líng)活(huó)配置(zhì)混合(hé)型证(zhèng)券投(tóu)资基金(jīn)”“全国(guó)社(shè)保基金(jīn)一一六组合”等。

　　除此之外(wài)，自2021年开(kāi)始，百亿(yì)私(sī)募珠海阿(ā)巴(bā)马资产(chǎn)管理有限(xiàn)公司就长期持有滨江(jiāng)集团。根据一(yī)季报(bào)，该(gāi)资产公(gōng)司的(de)几只(zhǐ)产(chǎn)品合计持有(yǒu)滨(bīn)江集团9543万股，约占流通(tōng)A股(gǔ)的3.56％。

　　滨江集(jí)团的受青(qīng)睐，和其自身的基本面表现存在(zài)一定(dìng)关系。2020年以来的近三年时间，房地产市(shì)场整(zhěng)体(tǐ)在走“下坡路(lù)”，但作为杭州本土房企的滨江集(jí)团仍是表现出较强的韧劲，2020年(nián)以(yǐ)来，滨(bīn)江集(jí)团在业绩表现、销(xiāo)售规模(mó)、新增土储、股价(jià)表现等多维(wéi)度都表现了(le)较强的增(zēng)长势头。

　　业(yè)绩(jì)方面，2020年～2022年(nián)期间，滨江集团扣(kòu)非(fēi)归母净利(lì)润依次为21.27亿元(yuán)、29.87亿元、37.22亿元；依次实(shí)现同比增(zēng)长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发(fā)布的(de)2023年一季报(bào)，今年(nián)一季度，滨江集团更是实现了扣非(fēi)归母净(jìng)利润5.41亿元，同(tóng)比(bǐ)增长134.07％。

　　在房地产“青铜时(shí)代(dài)”仍能(néng)保(bǎo)持自(zì)身业绩的持续增(zēng)长，和滨江(jiāng)集团扎根杭州的(de)战(zhàn)略布局关系(xì)密切。根据(jù)2022年年报，滨江集团(tuán)有近七(qī)成营收来自杭州(zhōu)地(dì)区，而在2021年，杭州地区的营收比重只占到(dào)近六成。近三年(nián)持续稳居(jū)杭州房(fáng)企销售排名(míng)第一(yī)。

　　与此同时，滨江(jiāng)集团在(zài)杭州的土(tǔ)储补充(chōng)同(tóng)样较为积极，根据(jù)诸葛(gé)找房、住在杭州网数据显(xiǎn)示，2020年、2021年(nián)、2022年在(zài)杭拿地金额依次(cì)为(wèi)404.6亿元、237.1亿(yì)元、479.4亿元，同样持续稳居杭州的(de)本土第一。

　　而滨江集团在杭州的(de)较突(tū)出表现，也让滨江(jiāng)集团的房(fáng)企排名迅速提升。到2023年，滨江集团的房企排(pái)名已(yǐ)冲进前十，根据中指数据(jù)，2023年前(qián)4月，滨(bīn)江集团实(鬼吹灯真正的作者不敢承认，鬼吹灯真正的尸仙shí)现销售额607.3亿元，位列房(fáng)企第九位。

　　值(zhí)得注意的是，2020年至(zhì)今，滨江(jiāng)集(jí)团股价翻了超(chāo)一倍以(yǐ)上(shàng)，而近期，滨江集(jí)团更是迎来多家(jiā)机(jī)构的集中(zhōng)调研。滨江集团发布公告表示，公司于5月10日接受了信达(dá)证券、金鹰基金、建信养老(lǎo)、新华(huá)养老等18家机构调研。

　　产(chǎn)业链布局重点移至存量赛道

　　机构在下游家纺(fǎng)、家居、物(wù)业觅α

　　实际上(shàng)房地产开发只是房地产产业(yè)链上的(de)中(zhōng)游环节，其上(shàng)游主(zhǔ)要(yào)为钢铁、水(shuǐ)泥、建(jiàn)材、玻纤等材料供应商，而下游应用行业(yè)主要包括中(zhōng)介服务、家(jiā)用电器、物业(yè)管理、家居用品。综合《红周刊(kān)》的采访，房(fáng)地产开发环节与上游材料(liào)端息息相关，新盘开工不足导致上(shàng)游不被(bèi)看(kàn)好，机构寻(xún)觅个(gè)股阿尔(ěr)法(fǎ)的思路渐(jiàn)渐移至下游。“中国房地(dì)产行业(yè)在进(jìn)入存量房(fáng)时代，所以对地产产业链，尤其是偏消费属性的家装家居(jū)领域，我(wǒ)们(men)相对看好，因为(wèi)居民保有的住房(fáng)规模越来越大，随着时(shí)间的(de)增加，内装更新(xīn)的需求也会越来越多。美国(guó)过去的数据充(chōng)分说明了(le)这一点，在新房销售见顶之后，家(jiā)具消(xiāo)费(fèi)的增长却一直都(dōu)很好。对于地产(chǎn)产(chǎn)业链，我们相对看(kàn)好和内装(zhuāng)相关的(de)行业，例如(rú)消费(fèi)建材、家居装饰(shì)等(děng)。”万家基(jī)金(jīn)人士(shì)表(biǎo)示。

　　而(ér)根(gēn)据《红周刊》对下游细分中相关(guān)赛道龙头年内(nèi)表(biǎo)现(xiàn)的统计，目(mù)前暂居(jū)前两位的(de)都是来自家纺(fǎng)赛道的公司，它(tā)们分(fēn)别是富安娜和水星(xīng)家(jiā)纺，特(tè)别是前者在(zài)月线(xiàn)连收七(qī)根(gēn)阳(yáng)线的基础(chǔ)上，年内迄今涨幅已经(jīng)逼近30％。

　　以前者为例，富安娜主要从事纺织家居、睡(shuì)眠家(jiā)居、生活类(lèi)产品的研发、设计、生产(chǎn)及(jí)销售，旗下拥有(yǒu)原创“富(fù)安娜”“VERSAI 维(wéi)莎”“馨而(ér)乐”和“酷奇(qí)智(zhì)”自(zì)有品牌(pái)。第一(yī)季度报告显示(shì)，报告期内，富安娜(nà)实(shí)现营(yíng)业(yè)收入约6.2亿元(yuán)，同比减少7.57％；不(bù)过实现归属于上市公司股东的(de)净利(lì)润约1.11亿元，同比增长5.28％。

　　而从上市公司一(yī)季报的十大流通股股东来看，能够发现该股早已成为基金重仓股的天下，彼时包括公募(mù)的中欧价值发现、中欧潜力(lì)价值、工银瑞信灵动价值、宝盈新价值(zhí)和(hé)私募的明河(hé)2016，都在其中出现，占据(jù)了半(bàn)壁江山(shān)。需(xū)要强调的(de)是，中欧的(de)两只基金都是价值派基金经(jīng)理(lǐ)曹(cáo)名长(zhǎng)在管的产(chǎn)品，首季(jì)其同时重仓的房地产产业链股票还有金地集团(tuán)和大亚圣象(xiàng)。

　　对(duì)比而言(yán)，前几(jǐ)年曾(céng)经(jīng)风(fēng)光一时的家居板块(kuài)也(yě)因疫情、消费(fèi)复苏进程缓慢(màn)等(děng)多(duō)因素一度沉(chén)寂，不过好(hǎo)在困境反转露出曙光，家居板(bǎn)块(kuài)中年内表现最好(hǎo)的(de)是(shì)志邦家居。同一(yī)时间段(duàn)，该股(gǔ)年内上(shàng)涨已经超过23％，从业(yè)绩来看，无论(lùn)是(shì)营收还是(shì)归(guī)母(mǔ)净(jìng)利润，公司都(dōu)实(shí)现了同比双升。

　　从公司的十大流通股股东(dōng)来看(kàn)，《红周刊》发现广发基金(jīn)经理(lǐ)罗洋慧眼独(dú)具，一季报(bào)中(zhōng)他管(guǎn)理的广发策略优选和广发安(ān)宏回报均增加了持股，而这两(liǎng)只产品也成为志(zhì)邦家(jiā)居十(shí)大流通股(gǔ)股东中(zhōng)仅有(yǒu)的两(liǎng)只公募(mù)。有意思(sī)的是，他似乎对于定制家居类标的情有独钟，在(zài)另(lìng)一家赛(sài)道(dào)公司(sī)金牌橱(chú)柜中，他(tā)管理的全部三只产品均(jūn)登榜十大流通股股东(dōng)，其(qí)也成(chéng)为他的(de)独(dú)门(mén)重仓股。

　　除去家居家纺外，下游的物业股也越(yuè)来越被(bèi)机(jī)构(gòu)所青睐(lài)，不过这类标的(de)大多在香港上市，如何(hé)选择成为难题(tí)。对此，前(qián)述上海公募基金经理举例(lì)分析：“物业服务不是一(yī)个高毛利的行业，挣钱很辛苦，我选公司(sī)还是希望挣的是市场化应该挣(zhēng)的(de)钱，以(yǐ)我曾(céng)经买的(de)绿城服务鬼吹灯真正的作者不敢承认，鬼吹灯真正的尸仙(wù)为例(lì)，它在中高端楼盘占(zhàn)比是比较(jiào)高(gāo)的，每年到期(qī)的合同里(lǐ)提价成功率在30％～40％。它能做到滚动(dòng)的(de)大部分项目(mù)到期之后，经过两三轮合(hé)同(tóng)周期还能(néng)做(zuò)到产品(pǐn)提价。”

　　“行业里真正能做到(dào)产品提价的(de)公司很少，因为物业公司很容易一开始是挣钱(qián)的，后面因为保(bǎo)安(ān)这些固定人员成本的年度(dù)增长，不过服务(wù)没有特别好，客(kè)户没有那么满意(yì)，能做(zuò)到提价难度(dù)是非常大的。但是该公司能在业内(nèi)做到到(dào)期之后提价(jià)率比较高，这跟(gēn)它的定位和比较(jiào)好的服务是有关系的。”他进一步(bù)强调。

未经允许不得转载：市场调查|社会调查|问卷调查|市场执行|店面验收|神秘客|满意度-提供最专业的市场信息咨询服务-宁波信恒新市场信息咨询有限公司 鬼吹灯真正的作者不敢承认，鬼吹灯真正的尸仙