近两年火爆的创(chuàng)新产品公募REITs进入密集分(fēn)红(hóng)期，近日7只REITs陆(lù)续(xù)迎来除(chú)息日，公(gōng)募REITs整体呈现(xiàn)出(chū)高比例稳(wěn)定(dìng)分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额(é)的REITs产(chǎn)品，平(píng)均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表(biǎo)示，强制分红机制是公(gōng)募REITs主要(yào)特征(zhēng)之一，稳定(dìng)分红体现出该类(lèi)产(chǎn)品长(zhǎng)期投(tóu)资价值(zhí)，通过观(guān)测(cè)经营活动现金流、可供(gōng)分配现金等指标，也是观(guān)察REITs项目底层(céng)资产运(yùn)营情况的(de)“窗(chuāng)口(kǒu)”。他们也提醒普(pǔ)通(tōng)投资(zī)者注意，与产(chǎn)权(quán)类项目相(xiāng)比，特许经营REITs项目(mù)在经营权到期后(hòu)不再(zài)产生现金收益，特许经营权分红目前已(yǐ)包含了利润分配和(hé)本金的归(guī)还，在选择投资标的时应了解资产类(lèi)型和(hé)分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产(chǎn)品(pǐn)分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公(gōng)募(mù)REITs 进入密集(jí)分红(hóng)期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息(xī)日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分配情况尚(shàng)未公布。整体来(lái)看，公募REITs呈(chéng)现出(chū)了高比例的稳定分红，15只公告(gào)2022 年(nián)可供分配金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额(é)占(zhàn)可供分配金额比例平(píng)均为98.89％，且绝大部分分配比例(lì)在96％以上(shàng)。

　　中金基金相关负责人对(duì)此表示(shì)，投资公募(mù)REITs的主要收益来源为持有期分(fēn)红(hóng)收益，以及基金份额交易价格的(de)变化。基(jī)金(jīn)份额二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格(gé)受(shòu)到(dào)公募REITs资(zī)产运(yùn)营情况及市场因(yīn)素的(de)综合影响，较易引起(qǐ)波动。与此相比(bǐ)，基金分红预期则更(gèng)有规律(lǜ)可循(xún)。公募(mù)REITs的分红主要来自基础(chǔ)设施(shī)资产的经营现金流，投资人(rén)通(tōng)过(guò)基金募集(jí)材料和信息披露(lù)文(wén)件，结合(hé)行业(yè)及市(shì)场情况，可以分析基础(chǔ)设施项目的经营业绩(jì)，作(zuò)为进行投资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化导(dǎo)致的浮(fú)盈或浮亏，分(fēn)红作为基金份额持有人实(shí)际获得的现金收益，对于长期(qī)投资(zī)者更具参考价(jià)值。”中金基(jī)金相关负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心运营(yíng)高级副总监李华平也表(biǎo)示，根据(jù)《公开募集基础设施证券投资基(jī)金指(zhǐ)引(yǐn)（试行）》及相(xiāng)关法规要求，基(jī)础设施基(jī)金应当将90％以上(shàng)合并(bìng)后基(jī)金年度可分配金(jīn)额(é)以现(xiàn)金形式分配给投资者，强(qiáng)制分红机制是公募REITs的主要(yào)特(tè)征之一(yī)，稳定的分红机制体现(xiàn)出REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中航基金也认(rèn)为，从投资角度来看(kàn)，基础设施公募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性”双重特(tè)点。二级市场价格反映这(zhè)类产(chǎn)品“股性(xìng)”的一面，分(fēn)红体现了这类产(chǎn)品的“债(zhài)性”特点。公(gōng)募REITs有(yǒu)强制分红(hóng)要求，分红(hóng)类似于债券(quàn)派息，但不等同于(yú)债券的固(gù)定利息回报，而是(shì)由可供(gōng)分配现金决(jué)定。

　　从机(jī)构(gòu)投(tóu)资(zī)者的角度来看，一方面(miàn)是(shì)公(gōng)募REITs丰(fēng)富了机构投(tóu)资(zī)者的投资(zī)品类，为(wèi)资(zī)产配置多元化(huà)提供(gōng)抓手，具有较强的配(pèi)置价值(zhí)。另一方面，公募(mù)REITs的分红能够帮助机构投资(zī)者(zhě)稳定收(shōu)益。机(jī)构投资者(zhě)公募(mù)REITs能够通过分红获取相(xiāng)对于投资债(zhài)券相(xiāng)对高的收益性，在有(yǒu)效控制风(fēng)险的前(qián)提(tí)下，增(zēng)厚资产(chǎn)包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落(luò)袋为安(ān)”外，市场对于未(wèi)来分红水平的预期，也是影响REITs基金二级市(shì)场(chǎng)价格(gé)走势(shì)的关键因素之(zhī)一。

　　从近(jìn)期公募(mù)R女生冷淡考验一般多久，女孩考验男生的10个套路EITs的(de)二级市场表现(xiàn)看，截(jié)至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要(yào)股(gǔ)票和债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年(nián)报(bào)，部分产品受宏观经济的影响，可分配金额完成(chéng)率不达预期(qī)，一定程度(dù)上(shàng)影(yǐng)响了(le)公募REITs二(èr)级(jí)市(shì)场(chǎng)的价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二(èr)级市场的价格(gé)波动受多重因素的(de)影(yǐng)响，投资收(shōu)益是影响REITs二级市场价格的主要(yào)因素之一(yī)，而(ér)稳定的(de)分(fēn)红有利于(yú)吸引投资者参与公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的投(tóu)资。

　　中金基金相关负责人(rén)也表示，近期经济预期(qī)恢复，一方面市场热点(diǎn)呈现向股票和债券(quàn)回归(guī)的过程；另(lìng)一(yī)方面，基础(chǔ)设施项目的经营业(yè)绩相(xiāng)对经济(jì)活力的(de)改善(shàn)有(yǒu)一定的滞后(hòu)性。

　　此(cǐ)外，公募(mù)REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘指导价做调(diào)减处理，调减金额根据单位基金(jīn)份额的分(fēn)红金额进行计算(suàn)。除权操作是对(duì)分红前后基金份额净值变(biàn)化的修正(zhèng)，使投(tóu)资人在(zài)基金分红(hóng)前后均(jūn)可(kě)以获得公平的投资(zī)机会。

　　“分红可(kě)增强投(tóu)资者(zhě)长期投资的信(xìn)心，同时需结合持有产品的特性，关注二(èr)级市场(chǎng)扰动对整体(tǐ)收益的影(yǐng)响(xiǎng)程(chéng)度。”中航基(jī)金(jīn)相(xiāng)关人士也称。

　　特许经营权分红包括利润分配(pèi)和本金(jīn)归还

　　普通投资者(zhě)应了解底层资(zī)产(chǎn)情(qíng)况

　　多(duō)位业内人(rén)士还提醒，与现有公募(mù)基金分红前提是本金之(zhī)上的增(zēng)值部分不同，特许经营权REITs基金运(yùn)作(zuò)期间的“分红(hóng)”界定为“分(fēn)派”更(gèng)为准确，分派的是本金与增值两(liǎng)个部(bù)分，两个(gè)部分之(zhī)间的比例是变动的，与(yǔ)现(xiàn)有(yǒu)公(gōng)募基金分(fēn)红差异很(hěn)大(dà)，大(dà)多(duō)数(shù)普通投资者可能(néng)把“分派”金额误认为(wèi)是持(chí)续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到(dào)期后基金价值面临极大不确(què)定性，这是该类投资者应(yīng)该注意的情况。

　　李华(huá)平表示，目前公募REITs主要有(yǒu)特(tè)许(xǔ)经营权类(lèi)和产(chǎn)权类两大资产类型(xíng)，持有产权类(lèi)产品的收益(yì)主要包括每年的现金(jīn)分红及资(zī)产增值的收益(yì)，而持(chí)有特许经营类(lèi)产品的收(shōu)益主要来自项目(mù)每年的现金分红。其中(zhōng)，特许经营权类(lèi)资产的分(fēn)红包(bāo)括了利润分(fēn)配和本金(jīn)的归还，两者的比率也是(shì)变动(dòng)的(de)，对特许经营权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡(héng)量(liàng)投资收益。普通投资者在选(xuǎn)择投资标的(de)时(shí)，应(yīng)了解公(gōng)募REITs底层资(zī)产(chǎn)的类(lèi)型。

　　中航基(jī)金也表示(shì)，从(cóng)细分来看(kàn)，各(gè)类公(gōng)募REITs分红(hóng)因底层资产属性不同而形成区别。特许经营(yíng)权类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益”，分红相(xiāng)对较多，债性偏强。而产(chǎn)权类的公募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看重底层资产(chǎn)的价值增(zēng)值，所(suǒ)以(yǐ)相对股性偏强。普通投资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需(xū)要考虑底(dǐ)层资(zī)产属性，对所选择产品的(de)二(èr)级市场价格和分红(hóng)有合理预期。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人也认为，与产(chǎn)权类项(xiàng)目相比，特(tè)许经营(yíng)项(xiàng)目在经营权到期后不再能产生现金收益，因此将可供分配(pèi)金额的分配理(lǐ)解为“分派”比“分红”更(gèng)加准(zhǔn)确(què)。基于这(zhè)个特点，剩余(yú)经营期(qī)限较短的特(tè)许经(jīng)营项目，通常具备更高的分派率水平。对于(yú)剩余期限较长的特许经营(yíng)权(quán)项目，即使(shǐ)分派率相(xiāng)对较低(dī)，也(yě)有足(zú)够(gòu)年限收回(huí)本(běn)金并取得收(shōu)益。

　　中(zhōng)金基金(jīn)该负责人(rén)提(tí)醒投资(zī)者注意，特(tè)许经营权(quán)项目的分派金额(é)包含了投资本金，在不进(jìn)行扩募的(de)情况(kuàng)下，基金份额(é)单价随着分派进度逐年下降是(shì)正常现象，投资(zī)特许经营权REITs的收(shōu)益来自(zì)项目剩余(yú)期限产生的现金流。

　　“与特(tè)许(xǔ)经(jīng)营项(xiàng)目相比，产权类项目的土地或建筑的剩余使(shǐ)用年(nián)限一(yī)般较长，再(zài)加上(shàng)到(dào)期(qī)后通过(guò)对建筑的(de)更新改(gǎi)造或补缴土地出让金等追加投(tóu)资，有机会进(jìn)一步延长经(jīng)营期限(xiàn)。这种类似永续(xù)女生冷淡考验一般多久，女孩考验男生的10个套路经营的假设反映在基础(chǔ)资产的(de)估值上，使产权类REITs具备更显著的资产投(tóu)资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标(biāo)

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金分红的时点，多位业(yè)内人(rén)士还(hái)表示(shì)，在(zài)产品分红期(qī)，投资者可(kě)以观测经(jīng)营活动现(xiàn)金流、可(kě)供分配现金、内部收(shōu)益率等指标，来观察和评估(gū)项目底层(céng)资产的运(yùn)营情况。

　　中航基金表示(shì)，年报(bào)指(zhǐ)标中，跟现金相关的指标有(yǒu)两(liǎng)个(gè)：一是年报中披露的经营活动现(xiàn)金流，二(èr)是可供分配现(xiàn)金，二者(zhě)存在本质(zhì)性区(qū)别(bié)。经营活动(dòng)产生的现金(jīn)净(jìng)流量(liàng)是指企业(yè)经(jīng)营、筹资、投(tóu)资产(chǎn)生的现金流，基于(yú)企业本身经(jīng)营活动产生；可(kě)供(gōng)分配的现金实质上是从(cóng)EBITDA出发(fā)，对非现金(jīn)影(yǐng)响利(lì)润(rùn)表的项目进行(xíng)调整，加期初(chū)现(xiàn)金(jīn)，最终(zhōng)得到的账面现金。

　　李(lǐ)华(huá)平(píng)也表(biǎo)示，公募REITs作为资(zī)产配置(zhì)新(xīn)选择(zé)，投资(zī)价(jià)值体现在相对股债(zhài)市(shì)场独立的(de)资(zī)产配(pèi)置功能，比较适(shì)合长期持有(yǒu)。建议(yì)投资者对经营权类的资产可以更(gèng)多关注(zhù)内部收益率的高低，对产权类的资(zī)产更(gèng)多关注分派率高低。因为公募(mù)REITs可分配收益(yì)主要(yào)来自底层资产的经营(yíng)净现金流，所以(yǐ)底层资产运(yùn)营(yíng)情况(kuàng)直接影(yǐng)响(xiǎng)投资(zī)回报(bào)，投资者(zhě)可综合考虑(lǜ)原始权益人(rén)综合实(shí)力、运营(yíng)管(guǎn)理机构(gòu)实力(lì)、公(gōng)募基金管理人实(shí)力等(děng)多(duō)重因素来选择(zé)投资标的。

　　中信证(zhèng)券研报也显示(shì)，公募REITs进(jìn)入密集分红期(qī)，由于(yú)分(fēn)红交易带来的短期(qī)博弈机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议投资者关(guān)注有基本面(miàn)支撑、填(tián)权效应相对明显、同时分红(hóng)规模较为(wèi)可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载(zài)明REITs在发行首年(nián)及次年(nián)的可供分配(pèi)金额预测(cè)。投(tóu)资者可以将REITs的实(shí)际分(fēn)红金额(é)与(yǔ)募集材料(liào)中披露(lù)预(yù)测进行(xíng)比较分(fēn)析，结合经济及市场(chǎng)的实际环境，对基础(chǔ)设施项目的运营业绩及(jí)REITs的管理(lǐ)能(néng)力进行判(pàn)断。”中金基金上述负责人(rén)也(yě)称。

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