文(wén)：任泽(zé)平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制了。 1月17日(rì)召开的全国住(zhù)房和城乡建设工作会议提出“有(yǒu)条件的可以进(jìn)行现房销售”，不(bù)足一个月时间，已有山东、安徽(huī)、河(hé)南、四川、广东(dōng)等地明确表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是(shì)该(gāi)取消商品房(fáng)预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没(méi)实力的别建(jiàn)了(le)，不(bù)能把包袱(fú)甩给老百姓和(hé)社(shè)会，这是房地产从大(dà)开发(fā)时代步入(rù)高质量发展阶段(duàn)的必然趋(qū)势(shì)，也(yě)是对购(gòu)房老(lǎo)百姓(xìng)的最(zuì)大保护。98年房(fáng)改时，全国(guó)缺房子，开发(fā)商缺钱(qián)，预售(shòu)制是(shì)权宜之计，现在全国套(tào)户比(bǐ)超过1，从大开发进入(rù)存(cún)量时代(dài)，对购房民(mín)众不(bù)公平的(de)预售制已经(jīng)过时了，该取消了，改为现房销售(shòu)。以后一手(shǒu)交钱，一手(shǒu)交房，天经(jīng)地(dì)义。当然二次房改是(shì)个技术活，兼(jiān)顾化解停贷、复(fù)工(gōng)保交楼、重(zhòng)组(zǔ)房(fáng)企债务、恢复(fù)市场信心以及长(zhǎng)效机制，长效(xiào)机制四大(dà)关键(jiàn)是推动城市群(qún)战略、人(rén)地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产税。如果按照(zhào)经济规律(lǜ)办(bàn)事，中(zhōng)国(guó)一定能实现房地(dì)产软着陆和长(zhǎng)期(qī)平稳健康发(fā)展，跨过这道关，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消(xiāo)预售制、改为现房销售？大家(jiā)想想，绝(jué)大(dà)部分商品是一手交钱一手交货，预售(shòu)制是对(duì)购买者(zhě)的单方面(miàn)不公平(píng)制度(dù)，购房(fáng)老百姓几乎承(chéng)担了所(suǒ)有商(shāng)品不能交付(fù)的风(fēng)险。从个人层(céng)面看(kàn)，预售(shòu)制(zhì)对购(gòu)房者非(fēi)常不公平，比(bǐ)如，交房等待(dài)期一般为(wèi)两年(nián)，在此期间，购(gòu)房(fáng)者不仅(jǐn)承担银(yín)行利息，还要承担延迟交房、房屋质量(liàng)、房产证延期(qī)办(bàn)理甚(shèn)至不能(néng)交房(fáng)的风险。从(cóng)行业(yè)层面看(kàn)，预售制助推部分房企过(guò)度举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂(liè)、项目搁置(zhì)等系(xì)列风险。取(qǔ)消(xiāo)预售制，改(gǎi)为(wèi)现房销售(shòu)，这样有助于落(luò)实中(zhōng)央(yāng)房住不炒(chǎo)精神、有助于保障购(gòu)房老百姓权益、有助于房(fáng)企稳(wěn)健发展，一举(jǔ)多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售制度？预售制度怎么(me)来的(de)？国(guó)外什(shén)么情况？简单(dān)科普一下(xià)：商品房(fáng)预售最早(zǎo)源于(yú)中国香港，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是一种开发商放(fàng)杠杆的方式(shì)。98年房改，由于商品(pǐn)房短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴中国香(xiāng)港(gǎng)，引入了(le)商(shāng)品房预售制度(dù)。其实，当前世界不(bù)少国家存在(zài)预售制。但是，重点(diǎn)来了！发达国家一般有严格(gé)的监管保障措施，开发商在项目获(huò)得政府批准后才可以开始销售，买家在购(gòu)买期(qī)房后并非像(xiàng)中国(guó)一样(yàng)在(zài)支(zhī)付(fù)完首付款(kuǎn)后从银行一次性贷款支付剩余全部房款，而是根据开发商工(gōng)程进度在完(wán)全交房(fáng)前进行分(fēn)期支付。所以，预售制度(dù)是需要严格的资金监(jiān)管(guǎn)、分期支(zhī)付以及违约处(chù)罚措施(shī)作(zuò)为保(bǎo)障的，如果(guǒ)没有这些保(bǎo)障措施(shī)，一定会触发风险，对购(gòu)房民众不公(gōng)平，所以(yǐ)不如借机取消(xiāo)预售(shòu)制度，以后改为现房销售。客观讲预售制度有一定历(lì)史阶段性，现在(zài)中国住房进入存量时代，取消预(yù)售制度有助(zhù)于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给(gěi)老(lǎo)百姓和社会，当然这需要配套房(fáng)企债务重组、复工保交楼、恢复市场信(xìn)心和(hé)房地产长效机(jī)制(zhì)。这(zhè)是个(gè)技术活，只(zhǐ)要(yào)坚持市(shì)场化改革，中国一(yī)定能化解这个(gè)难题，让房(fáng)地产回(huí)归实体经(jīng)济和居住(zhù)属性，安(ān)居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能(néng)不能兑现(xiàn)的(de)营销手段，而(ér)是所见即所得的过(guò)硬(yìng)的产品(pǐn)质(zhì)量和诚信，这才是(shì)对购(gòu)房民众的最(zuì)根(gēn)本最实(shí)质(zhì)的(de)保(bǎo)障，这样将极(jí)大的提升开发商的建筑(zhù)质量，实现良(liáng)币驱逐劣(liè)币。所有(yǒu)商业的本(běn)质是向善，是(shì)以客(kè)户为(wèi)中(zhōng)心，房地产也不能例外(wài)，老(lǎo)百(bǎi)姓买房子是天(tiān)大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸(xìng)福一家人。从(cóng)这个角度，取(qǔ)消本来无一物何处惹尘埃什么意思爱情，本来无一物,何处惹尘埃什么意思类似的诗句预售(shòu)制、实施(shī)现房销售是实现(xiàn)老百姓安(ān)居乐业、社会长治久安、行业企业健康发展的重大措(cuò)施。在(zài)当前(qián)的(de)情(qíng)况下，取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售(shòu)制要结合稳楼(lóu)市、房地产软着陆(lù)、打(dǎ)通(tōng)金融支持当(dāng)期(qī)三好生、新模式等(děng)综合施(shī)策(cè)。

　　作者十年前在国(guó)务(wù)院发展研究中心参与财税改革(gé)方(fāng)案研(yán)究时，对(duì)预售(shòu)制、房(fáng)地产税、人地挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆(gān)率等进行(xíng)过(guò)长期系统(tǒng)的专项研(yán)究。（参考后来形(xíng)成的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品房预售(shòu)制的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式(shì)，形(xíng)成(chéng)“中国内地版预售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售制推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期(qī)房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设置期(qī)房预付(fù)款保(bǎo)全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年保修期后付(fù)尾(wěi)款

　　3 启(qǐ)示

　　正文(wén)

　　1 中国内地(dì)商品房预售(shòu)制的前(qián)世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　二(èr)十(shí)世纪五十年代在中国香港，楼宇出(chū)租是地产行业盛(shèng)行的(de)方式(shì)，但有着转让(ràng)难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题，分(fēn)层(céng)销售(shòu)孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行(xíng)公(gōng)共(gòng)房(fáng)屋制度，许多人栖(qī)身于木屋或(huò)者其他临时(shí)住宅，住房的需求是相(xiāng)当高，不过大多(duō)数(shù)居民的储(chǔ)蓄很少。当时(shí)楼宇(yǔ)买卖(mài)多(duō)数(shù)以一整栋楼为单位，需要(yào)雄厚的资金实力才(cái)能购买。虽然楼宇出租是中国香(xiāng)港地产(chǎn)行(xíng)业盛行(xíng)的方(fāng)式，但有着(zhe)转让难、出租资金周转期长等问题。针对(duì)这一系(xì)列问题(tí)，不(bù)少地产(chǎn)商开始探求新的方式，如把楼宇契约(yuē)切开，即(jí)“分(fēn)契”，然后(hòu)将楼(lóu)宇分层出售。这模(mó)式一经推行，购(gòu)买楼(lóu)宇的市民数量(liàng)有所增加，开发商资金周转加(jiā)快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引入房(fáng)地产销售，霍(huò)英(yīng)东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办(bàn)立信(xìn)置(zhì)业(yè)有限公司，凭借(jiè)商业直觉(jué)和多年经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对(duì)于(yú)商品流通、资金周转有着独到的见解，在努(nǔ)力寻求方法加(jiā)快(kuài)自(zì)身资金周转。当(dāng)时其(qí)在购下九龙的(de)一块地盘后，除(chú)了(le)分层(céng)出(chū)售、还印发售楼(lóu)说明书，上有文字详尽说明楼宇的地(dì)势环境、建筑材料、分层价格(gé)、订购方(fāng)法等。此外(wài)，“卖楼花(huā)”是另外一个亮(liàng)点，即(jí)先收取买(mǎi)家的订金，采(cǎi)用(yòng)类似租金的分期付款形式(shì)，等新楼落成时，收齐买家(jiā)的钱(qián)，买(mǎi)家就拥有(yǒu)了自己的房产。这种(zhǒng)方式(shì)减轻了(le)民众购房的资金压力(lì)，加速了(le)房屋的建造和销售，也解决(jué)了制造商的资金问题，降(jiàng)低(dī)投资(zī)风(fēng)险，在当时可谓是(shì)“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分期(qī)付(fù)款”的销售(shòu)模(mó)式成为当时中国香港房地产市场(chǎng)的(de)一大特色，纵观中国香港房地产市场(chǎng)的改革，“卖(mài)楼花(huā)”模式高效率地(dì)解决(jué)了(le)核心的住房供不(bù)应求的问题，使(shǐ)房市发(fā)展(zhǎn)进入(rù)新阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推动了(le)中国(guó)香港(gǎng)楼(lóu)市几十年繁荣，但期间(jiān)也出(chū)现过“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管部门不断完善、规范化，建立健全的监管机制，促(cù)进市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年(nián)，位于大角咀的一个楼盘因建筑(zhù)费用超支停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年(nián)后(hòu)，中国香港(gǎng)管理部门提升了对(duì)于预售楼花制度(dù)的监管，即要求开发(fā)商在预售前，确保地价款已经全部支付，还要证明自(zì)身有资金等能力把项目完成，资(zī)金(jīn)需放入律师所托管，支(zhī)取时需(xū)律所和建筑师(shī)的核准(zhǔn)。为了防止开发商、律(lǜ)所(suǒ)、建筑(zhù)师等造(zào)假(jiǎ)，套取监管账户资金，中(zhōng)国香港要求律师(shī)行(xíng)在银(yín)行开设的信托账户（监(jiān)管账户）、开(kāi)发商操作等采取全透明化(huà)机制(zhì)，且银(yín)行的(de)责任上升，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成最大风险(xiǎn)方，后续需自(zì)身推(tuī)动项目完工。随着监管体系逐(zhú)步完(wán)善，出现“烂尾(wěi)”的现象(xiàng)较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内(nèi)地版(bǎn)预售制”

　　二十(shí)世纪九十年(nián)代，中国内地面临住房需求大和供给量短缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制度(dù)。建国以来，中国内地优先发展(zhǎn)重工业，强(qiáng)调基础建(jiàn)设(shè)，这一导向使前(qián)期(qī)发展工业化的进(jìn)程大(dà)于城市化进程(chéng)，唯有(yǒu)解决住(zhù)房基础(chǔ)等城市化(huà)配套问题，才能进(jìn)一步推进城市(shì)化(huà)。但(dàn)当时推行(xíng)的是“统一(yī)管理，统一分配，以(yǐ)租养(yǎng)房”的福利(lì)分房(fáng)制度，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福利分房(fáng)制度(dù)也出现了分配(pèi)不公、效率低、配套(tào)差等问题，因此(cǐ)福利分房制度不再适用于当(dāng)时的(de)国情。叠加房地(dì)产市场面临商品房的需求量大(dà)，而社会缺少大型房地(dì)产开发商，商品房供应量(liàng)小的困境，此时引入中国(guó)香港的(de)“卖楼(lóu)花”模式(shì)无疑是(shì)对内(nèi)地(dì)房地产市(shì)场的一针强心剂(jì)。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步引进中国香港预(yù)售(shòu)商品房(fáng)制度，先后出台多(duō)项文(wén)件，大(dà)力支持国(guó)内(nèi)房地产市场改革。例如，1998年(nián)，国务院出台《关于进(jìn)一步深化城镇住房制(zhì)度(dù)改(gǎi)革，加快住(zhù)房建设的(de)通知》文(wén)件，决(jué)定停止住房无偿实物分配，逐步实行住(zhù)房分配货(huò)币化、住房供给(gěi)商品化、社会化的住房新体(tǐ)制，从计划经济下的(de)福利分(fēn)房转(zhuǎn)向市场经(jīng)济的商(shāng)品房。房地产(chǎn)市场采用(yòng)预售制，允许(xǔ)开发商卖期房，解(jiě)决了房企(qǐ)缺少资金(jīn)和开发时间周(zhōu)期长的两大难题，开发(fā)商(shāng)以预售款撬动下一个项目的开发，形成(chéng)滚动(dòng)开发(fā)模式(shì)，住房供应速度加(jiā)快。自此(cǐ)中国(guó)内地开始房改货币化，中(zhōng)国(guó)人(rén)民银行(xíng)等多方迅速出台相关的信贷政策，支持购房者(zhě)，极大作用推动了房地(dì)产市场(chǎng)的(de)发展。

　　引入中(zhōng)国香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调(diào)整形成契合中国内地(dì)的(de)商品房预售制(zhì)度。预售制的初衷是为了(le)缓解房企资金压力，加(jiā)快城镇住房建设。具(jù)体(tǐ)来说，是指房地产开发企业将正在(zài)建设中的房屋(wū)预(yù)先出售给购房者，由购房者支(zhī)付定金或(huò)房款的(de)行(xíng)为。区(qū)别于中国香港，在中国内地实践过程中，商品房预售流程为：房(fáng)地产开发商(shāng)办(bàn)理预售(shòu)许可(kě)证-签订商品房买卖合(hé)同-进(jìn)行备案登(dēng)记和预(yù)告登记(jì)-交付房屋。在(zài)购房过(guò)程(chéng)中，购房(fáng)者需要一次性付清首付款(kuǎn)，并采(cǎi)用银行(xíng)贷(dài)款的(de)形(xíng)式一次性付清剩余房(fáng)款，换言之，房屋未建成，开发商(shāng)可能(néng)已拿到了全部购房(fáng)款，这点(diǎn)与(yǔ)中国(guó)香港的(de)按(àn)照工(gōng)程进度付款有所不同。对中国内地(dì)的开发(fā)商而言(yán)，预(yù)售(shòu)制(zhì)商(shāng)品(pǐn)房也开(kāi)启了高周转、高杠杆(gān)的(de)运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背(bèi)后潜(qián)藏的风(fēng)险确实存在

　　作(zuò)为中国内地(dì)商品房销售(shòu)的最主要方式，预售制极大缩短房企现金回(huí)笼(lóng)周(zhōu)期，同时增加市(shì)场商品房(fáng)供应(yīng)，推动了城镇化(huà)发展进程(chéng)。预售制(zhì)在过去20多年对中(zhōng)国内地房地产(chǎn)市场的(de)稳(wěn)步发展起(qǐ)到了重要作用，不(bù)仅解(jiě)决了房地(dì)产市场快速发展阶(jiē)段的资(zī)金需求，也提高了居民居住水(shuǐ)平，中国内地(dì)城镇居(jū)民从(cóng)筒子楼住到住(zhù)宅(zhái)小区，从(cóng)全(quán)民蜗居到(dào)基(jī)本适居(jū)，住(zhù)房事(shì)业取得巨大进步，数十年时间走(zǒu)完发达国家(jiā)几百年城镇(zhèn)化(huà)路程。改革开(kāi)放以来，城镇化进程进(jìn)入(rù)快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国(guó)城(chéng)市(shì)建成区面积(jī)由7438平方(fāng)公(gōng)里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房(fáng)存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅存(cún)量从(cóng)不(bù)到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人均住房(fáng)建筑(zhù)面(miàn)积(jī)从8.1平(píng)方米增至(zhì)34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套(tào)，套户(hù)比(bǐ)从0.8增至1.09。预售(shòu)制(zhì)在(zài)当前(qián)已成为中国内地商品房(fáng)销售(shòu)最主要(yào)方式，2005年中国内地商(shāng)品住宅期房销售面(miàn)积占总销售面积的比重(zhòng)为63％，而(ér)2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国内地(dì)房地产行业的发展。中(zhōng)国内(nèi)地房地产历经(jīng)二十多年(nián)长周期繁(fán)荣，行业(yè)各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面(miàn)积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开发投(tóu)资完成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销售面积(jī)和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿(yì)元增(zēng)至18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房地(dì)产业(yè)的快速发展，房(fáng)地产企业(yè)从无到有、从(cóng)国企先行到(dào)民(mín)企崛起，队(duì)伍逐渐(jiàn)壮大。2018年(nián)，房地产企(qǐ)业(yè)数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地产也(yě)成为拉动中国内地经济高(gāo)增长的火车(chē)头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房(fáng)地产带动的上下游产(chǎn)业链特(tè)别(bié)长，高达50多(duō)个行业。2020年房地产及其(qí)产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房(fáng)地(dì)产(chǎn)业增加值占GDP的(de)7.3％（直(zhí)接贡(gòng)献），房地产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产对金融、批发(fā)、建材(cái)的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产完(wán)全拉动的(de)投资占(zhàn)全社会固定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产贷款占银行(xíng)各项(xiàng)贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等通道(dào)业务，占比超过三分之(zhī)一。从房地产融资(zī)存量占社融存量比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大(dà)面积(jī)违约，将导致银行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我(wǒ)们(men)的(de)《中国住房市值测算(suàn)报告(gào)》，2020年中国住(zhù)房(fáng)市(shì)值为62.6万亿美元(yuán)，大于美国的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美元(yuán)、英(yīng)法(fǎ)德(dé)三国合(hé)计的31.5万亿美(měi)元。从(cóng)住(zhù)房市(shì)值占股债房市值的(de)比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于(yú)美国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中(zhōng)国(guó)住房市值与股(gǔ)债(zhài)房(fáng)市值的(de)比(bǐ)例较高，主要是因为住房市值(zhí)高，以及中国资本(běn)市场发育尚(shàng)不成(chéng)熟(shú)，直接融资比(bǐ)例较低，股票(piào)、债券市值(zhí)较(jiào)低，居民投(tóu)资(zī)渠道缺乏(fá)。

　　不可否(fǒu)认(rèn)，预(yù)售制背(bèi)后(hòu)潜藏的(de)风险确(què)实存(cún)在(zài)，当前(qián)的(de)负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部分商品(pǐn)是一(yī)手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买者的单(dān)方面不(bù)公平(píng)制度，购(gòu)房老百姓几(jǐ)乎承(chéng)担了所有商(shāng)品不能交(jiāo)付(fù)的(de)风险。比如(rú)，交房(fáng)等待期一般(bān)为(wèi)两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银行利息(xī)，还要(yào)承担(dān)延迟交房、“一房二卖”、房屋(wū)质量(liàng)、房产证(zhèng)延期办理甚至不能(néng)交房(fáng)等风险。另外，购房者和(hé)开发商之间(jiān)的(de)购房合(hé)同、购房者和银(yín)行(xíng)的按(àn)揭贷款合同是两个(gè)独立(lì)的合同(tóng)关系，如果(guǒ)开(kāi)发(fā)商(shāng)发(fā)生违约，购房者(zhě)只能根据购房合同向开发商主张权力，但依旧需(xū)要根据(jù)按揭(jiē)贷款合同按时向银行(xíng)进行(xíng)贷(dài)款偿还(hái)，因(yīn)此购房者承担的风(fēng)险较大。

　　从行业(yè)层面(miàn)看，预(yù)售制助(zhù)推部分房企(qǐ)过度举债、高杠(gāng)杆扩张，资(zī)金(jīn)若遇到下行周期，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置等系列(liè)风险，进行(xíng)影响自(zì)身信用(yòng)和购房者对(duì)行业的信心。

　　从金融层面(miàn)看，银行作(zuò)为按揭贷(dài)款(kuǎn)的发放(fàng)方，一旦房企因为市场波动或经(jīng)营不善，出(chū)现资金链断裂等一系(xì)列问题，导致“烂(làn)尾”等情况(kuàng)，而房企通(tōng)过与购房者签订的预售合同和按(àn)揭合同，已经从银行获得房款，如果购房(fáng)者丧失还款能力或(huò)短期(qī)不(bù)能(néng)还款等，则风险完全由银行承担(dān)，银行(xíng)将(jiāng)面临较大的坏账压(yā)力。

　　从监管角度看，购房者的预售(shòu)监管资(zī)金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那(nà)就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城(chéng)市商品(pǐn)房预售管理办法》中明确规定了开发企(qǐ)业预售商品房所得款(kuǎn)项(xiàng)应当用于有关的工程建设(shè)，商品房预售(shòu)款监管(guǎn)的具体办(bàn)法，由(yóu)房地产(chǎn)管(guǎn)理部门制定(dìng)。但多年以来本来无一物何处惹尘埃什么意思爱情，本来无一物,何处惹尘埃什么意思类似的诗句全国并(bìng)没有统一的预售资金监管规(guī)定，各地实行“一城一策(cè)”。例(lì)如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市重点监管资金(jīn)比例为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福(fú)州(zhōu)、合肥(féi)等城市则按照(zhào)项目的建安成本乘以建筑面积或者项目(mù)工(gōng)程总额报价计算重点资金。而事实(shí)是，不少购房(fáng)款(kuǎn)未进入(rù)监管账户、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续(xù)建设(shè)。收(shōu)楼遥遥无期(qī)，月供却被迫继续还(hái)款(kuǎn)。那么，监(jiān)管账户资(zī)金如何被挪(nuó)走的？实际上(shàng)，在(zài)过去房(fáng)地产大(dà)开发(fā)时(shí)代的高周转背(bèi)景(jǐng)下(xià)，抽(chōu)调预(yù)售款监管账户资(zī)金(jīn)，是(shì)行业“潜规(guī)则”。比如(rú)工程总(zǒng)承包方，以工程(chéng)建设名义，获得监(jiān)管账(zhàng)户(hù)拨(bō)付资金(jīn)，再由工(gōng)程方将资金转给房企，而拨(bō)付的工(gōng)程款，远超工(gōng)程进度所需。通过这些方式(shì)套取的资金，在(zài)房(fáng)企各地项目间流动(dòng)，变相加(jiā)杠杆，这样做提供了资金流(liú)动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和(hé)楼盘建设，形成一种资金循(xún)环高周转模式，但一定程度上(shàng)把风险甩给了购(gòu)房者(zhě)。

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　整体来说，国外商(shāng)品房预售制度(dù)呈现(xiàn)以下(xià)特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一般设有(yǒu)定金或预(yù)付款保护(hù)机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付(fù)款比重(zhòng)：要求购房者支付的预付款比(bǐ)例相(xiāng)对较(jiào)低，绝大部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预(yù)付款(kuǎn)支付(fù)方(fāng)式：预付款一般以定金方式支付，或按(àn)工(gōng)程(chéng)进度(dù)分(fēn)期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采用两种方式发放按揭贷(dài)款，一是(shì)按(àn)工程进度付款，按揭贷款按(àn)照工程进(jìn)度逐渐发放(fàng)，购房者开(kāi)始(shǐ)月供(gōng)；二是房屋交(jiāo)付后发(fā)放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售商(shāng)品(pǐn)房提供期(qī)房烂尾保险(xiǎn)，在(zài)商品房出(chū)现重大延期或(huò)重大(dà)缺陷时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保(bǎo)障有两种方式，一(yī)是(shì)期房由(yóu)政(zhèng)府或第三(sān)方(fāng)验收(shōu)合格并提供验收凭证后(hòu)，开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)取得购房者支付的房款。二是(shì)开发商为购房(fáng)者提供一定的保修期(qī)，通(tōng)常1-5年，保修(xiū)期满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方全程监管，交付时(shí)开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款

　　美国期房定(dìng)金一定期限内(nèi)无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其(qí)余房款(kuǎn)交付后(hòu)按揭(jiē)还款，交付前资金由(yóu)第三方(fāng)全(quán)程监(jiān)管，交付(fù)时开发商凭(píng)验收凭(píng)证取得(dé)房款。

　　定金及首付环节，定(dìng)金比例一般(bān)为(wèi)房款的(de)1％-5％，首(shǒu)付(fù)比例最低(dī)可低(dī)于(yú)3.5％，根据美国官(guān)方数据(jù)，2021年美国(guó)平(píng)均首(shǒu)付比例(lì)为(wèi)12％。

　　余款支(zhī)付方(fāng)面，除定金或首付(fù)外，购房者在房屋(wū)交付后通过按(àn)揭贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余房款。

　　资(zī)金监管方面(miàn)，美国(guó)为防止开发商挪用(yòng)资(zī)金(jīn)，购房者的定金及首付(fù)款由第(dì)三方公证行或(huò)产权(quán)保(bǎo)险公(gōng)司的信托(tuō)账(zhàng)户监管。如果开发商倒(dào)闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房者资(zī)金可(kě)通过申请仲(zhòng)裁(cái)取(qǔ)回，且不承(chéng)担(dān)任何责(zé)任与损失。而开发商在房屋(wū)建设过程(chéng)中的(de)资金全部来自银行，银(yín)行根(gēn)据工程进度(dù)向开(kāi)发商提供一定比例的贷款，由于开(kāi)发(fā)商挪用资(zī)金直接损害银行利益，银行(xíng)有充分动机监管开发商(shāng)施(shī)工进(jìn)度。开(kāi)发商在房屋交付时需取(qǔ)得由政(zhèng)府相关部门经审查后发放的验收凭证，通过验收凭证向(xiàng)银(yín)行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款(kuǎn)按(àn)建造工期进度支付，按(àn)揭按工期放(fàng)款(kuǎn)后(hòu)还贷，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用(yòng)固定利率，开发(fā)商(shāng)或购房者可购(gòu)买期房烂(làn)尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面(miàn)，德国开发(fā)商在(zài)项目获(huò)批后(hòu)即可预售房屋。签署购房合同前，购房者(zhě)需支付(fù)约2000欧的定金并进行预约公证，签订(dìng)合同后定金退还。如由于任何原因不能购买(mǎi)，定金按照(zhào)德国(guó)法(fǎ)律全部(bù)退还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房者(zhě)需(xū)支付公(gōng)证费(fèi)和土地(dì)交易税，分(fēn)别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购房款(kuǎn)中，属于购房附(fù)加(jiā)费。

　　首付方(fāng)面，德国没有规定最低首付(fù)比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取(qǔ)按工(gōng)期支付(fù)房款的制度，一般分7笔进(jìn)行(xíng)支付，具体支付节点、比(bǐ)例(lì)因项目而异。一(yī)般(bān)来说，支付(fù)节点可分(fēn)为公证后、主体完工、内(nèi)部水(shuǐ)暖电路完(wán)工、窗(chuāng)户玻璃(lí)完工、室(shì)内清洁及(jí)墙(qiáng)面完工(gōng)、地板完工、全部完工(gōng)，支付(fù)比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房(fáng)者可在(zài)支付(fù)房款前申请房(fáng)贷，房贷利率采用(yòng)固(gù)定(dìng)利率，银行按施工节(jié)奏分多次发放贷(dài)款(kuǎn)，每笔贷款(kuǎn)给予购房者一定使用(yòng)期限，期限结束(shù)后(hòu)，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保险公司针对(duì)期(qī)房设计了两种保险，保(bǎo)险的功能是(shì)当房屋出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保险公司保证开发(fā)商(shāng)赔(péi)偿或修复，开发商破(pò)产，由保险公司负责相应赔偿。保险(xiǎn)由开发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-8本来无一物何处惹尘埃什么意思爱情，本来无一物,何处惹尘埃什么意思类似的诗句0％房款交(jiāo)房(fáng)时支付

　　英(yīng)国(guó)预售制(zhì)设(shè)有10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买(mǎi)卖双(shuāng)方律师(shī)严格监(jiān)管。

　　订(dìng)立合同前，买卖(mài)双方均有一名(míng)律师，负责沟通期房交(jiāo)易中的(de)房(fáng)产(chǎn)、资金(jīn)、合同等各个环节，各环(huán)节内容确认无误后签订首付交(jiāo)换合同(tóng)。

　　定金方(fāng)面，英国设置了10％定金(jīn)保险(xiǎn)保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，当开发商出现财务、经营问题时(shí)，购房(fáng)者10％的定金由保险公司赔付，而超(chāo)出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比(bǐ)例通常(cháng)为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订21天内(nèi)支付。

　　余款支付环(huán)节，英国采(cǎi)取按工程进度付款的方式，但是交(jiāo)房前付(fù)款比例(lì)相对较低，一(yī)般会在合(hé)同签(qiān)订(dìng)6-24个月(yuè)分(fēn)别支付两(liǎng)笔(bǐ)5％-10％的款(kuǎn)项(xiàng)，即交房(fáng)前付款比例(lì)在(zài)20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交(jiāo)房后(hòu)支付(fù)。

　　交(jiāo)付环节(jié)，英国规定房屋必(bì)须经过(guò)房(fáng)产公证公司的检验验(yàn)收(shōu)后(hòu)才能交付，交付后方可(kě)按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房(fáng)预售资金监管极为严格，资(zī)金(jīn)也由律师监(jiān)管，在确认(rèn)工程进度、支付相关款项过程中，由买房律师将资金转给卖方律(lǜ)师，卖方律师转给开发商，即资金在进入开(kāi)发(fā)商(shāng)账(zhàng)户前经过两道关口，有利(lì)于保障购房者资金安(ān)全(quán)。

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期房交易立(lì)法(fǎ)，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　日本期(qī)房交易(yì)立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须(xū)完成(chéng)“预(yù)售(shòu)房定金保全措施”，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例不超房款的20％，开发商违约需返还定(dìng)价并赔偿约(yuē)10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋(wū)供(gōng)给严(yán)重(zhòng)失(shī)衡，叠加法(fǎ)律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经多次(cì)修订(dìng)，目(mù)前是唯一一部规范期(qī)房交(jiāo)易的法律。

　　定(dìng)金保护方面，根据日(rì)本《宅地建物取引业法》，对购房者支(zhī)付定(dìng)金超过5％或(huò)超1000万日元的部分，法律要求开发商必(bì)须完成定金保全(quán)措(cuò)施才可预售。什么是定(dìng)金保全措施(shī)？即买卖(mài)双方签订购房合同时，开发商向金(jīn)融机构(gòu)或指定保(bǎo)证(zhèng)机构或保(bǎo)险机(jī)构签订(dìng)定金保证委(wěi)托合同，设置购房者定金(jīn)的保证或保险，并(bìng)将相应的保证金证明(míng)书(shū)交付(fù)给购(gòu)房者。除定金(jīn)外(wài)，其他预先(xiān)支付的购房款也(yě)受该措施(shī)保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保(bǎo)证金证(zhèng)明(míng)书(shū)向(xiàng)金融机构(gòu)或(huò)保证(zhèng)机构(gòu)或保险公司兑(duì)付(fù)，同时，开发商(shāng)需向购房者(zhě)赔付(fù)违约金，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房(fáng)前(qián)只需(xū)支付(fù)最多不(bù)超20％的(de)定金，签订购房合同后，购房者即(jí)可(kě)向银(yín)行申请贷款，但(dàn)交(jiāo)房后才(cái)开(kāi)始按揭贷款，除定金(jīn)外的剩余房(fáng)款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管(guǎn)，享1年保修期(qī)后付尾(wěi)款

　　新加坡期房购(gòu)房者(zhě)违(wéi)约可(kě)返还(hái)相当于(yú)3.75％房款(kuǎn)的订金(jīn)，首付(fù)比例20％，余款按(àn)工(gōng)程(chéng)进度支付(fù)，所有资(zī)金进银行专门项目资金账户，交房后满1年(nián)保修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡开发商(shāng)有统一的选购权合同(tóng)以及订金返(fǎn)还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作为订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进(jìn)一步(bù)签订购买(mǎi)合同(tóng)，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签(qiān)订购房合同(tóng)后，购房者需支付(fù)15％的首(shǒu)付及(jí)印花税，同时购(gòu)房者向(xiàng)银行申请(qǐng)按揭贷款(kuǎn)。

　　余款(kuǎn)支付上，新(xīn)加坡期(qī)房同样采取按工程进度付款的方(fāng)式，《发展商条例(lì)》对期(qī)房付(fù)款流程做了统一详细(xì)规(guī)定，要求所(suǒ)有开(kāi)发商遵守(shǒu)，支付节(jié)点(diǎn)一般为合同签订后、地基(jī)完工、框架(jià)完工、管道门窗等完工等，支付(fù)比(bǐ)例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也(yě)依照工程进度放款，月供(gōng)在此过程中(zhōng)随着放(fàng)出贷款的增加而增(zēng)加(jiā)，未放款(kuǎn)部(bù)分无(wú)需(xū)月(yuè)供。

　　资(zī)金(jīn)监(jiān)管方(fāng)面(miàn)，购房者的订金与付款会存(cún)入银(yín)行专(zhuān)门的项(xiàng)目(mù)资金账户，账户资金提(tí)取须与(yǔ)房屋建设有关。房屋交付后(hòu)，购房(fáng)者享受1年(nián)的房屋保修期，此后购房(fáng)者(zhě)支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前房地产到了政策出手临界点，重点(diǎn)是(shì)保交楼和房企重(zhòng)组。一(yī)方面，加大对刚需和(hé)改善型需求的支持力度(dù)，长短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点(diǎn)是(shì)保交楼保(bǎo)复工保民生，给(gěi)予强有力的(de)金(jīn)融(róng)工具支持。另一方面，从现在起，对还在(zài)正常运转的房企包括(kuò)民营(yíng)企(qǐ)业，加大支持力度，由优(yōu)质房企牵头并购(gòu)重组整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给(gěi)予金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估(gū)计形势(shì)复杂性(xìng)和(hé)人性复杂(zá)性，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房(fáng)企(qǐ)债(zhài)务(wù)、恢复市场(chǎng)信心以及(jí)长效机制(zhì)。长效机制四大关键是推动城市群战略、人(rén)地挂钩(gōu)、金融(róng)中性稳定和房地产税。定金环节，建立开(kāi)发(fā)商违约后定金保护机制，如将已支付定金冻结至房屋(wū)交(jiāo)付阶段(duàn)，保障购(gòu)房者定金安全。签(qiān)订(dìng)合同环节，鼓励保险公司介入(rù)，为房屋重大延期以及重(zhòng)大缺陷(xiàn)等情况提供(gōng)充(chōng)分的保(bǎo)障(zhàng)。余款支(zhī)付环节(jié)，建(jiàn)立按工程进(jìn)度付款机制或交(jiāo)房后(hòu)按揭贷(dài)款(kuǎn)机制，充分保(bǎo)护购房(fáng)者的权益。资金监管环节，引入独(dú)立于开发商、银行的第三(sān)方资金监(jiān)管机构(gòu)，或由政府(fǔ)相(xiāng)关(guān)部门直(zhí)接监管，以此防(fáng)止资金挪用现象。交(jiāo)付环节，建(jiàn)立商品房(fáng)保(bǎo)修(xiū)期制度(dù)。保修期内，开发商应对房(fáng)屋质量问题(tí)全权负责(zé)、免费维修，购(gòu)房(fáng)者(zhě)在(zài)保修期(qī)结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品房预售制是大(dà)势所趋。一方面，98年(nián)房改时，全国缺房(fáng)子，开发商(shāng)缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国套户(hù)比超(chāo)过(guò)1，从大开(kāi)发进入存量(liàng)时代，对购(gòu)房民众不公(gōng)平的预售制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为(wèi)现房销售。另(lìng)一方(fāng)面，取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不(bù)是(shì)五花八门、眼花(huā)缭乱、不(bù)知道(dào)能不(bù)能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是对购房(fáng)民众的最根本最(zuì)实质(zhì)的保(bǎo)障，这样将(jiāng)极大的提升开发(fā)商的建(jiàn)筑质量，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣(liè)币。

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