5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而(ér)以公募苏州园区三中又叫什么是四星高中，苏州园区三中又叫什么名字基金为代表的机(jī)构(gòu)对于这(zhè)一板块已经在悄然布局。数据显示，以南方和(hé)华夏的(de)两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时(shí)所(suǒ)公布的总份额均(jūn)较4月28日(rì)时有小幅增长。根(gēn)据基金一季报统(tǒng)计，龙(lóng)头与地方国企央企获得(dé)增持(chí)，持仓(cāng)数(shù)量占流通(tōng)股(gǔ)比(bǐ)重增(zēng)幅五只个(gè)股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业(yè)红(hóng)利时代已过 精耕细作成共识

　　从(cóng)公募基金对房地产的配置看，2019年末，公募(mù)所持(chí)有的房地产(chǎn)行业标(biāo)的市值约(yuē)1188亿元，占其所持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场表现出色(sè)，但公募所持房地产公司市值(zhí)在股票资产中的占比(bǐ)却(què)断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三年来的首次(cì)回升，年底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时(shí)，公(gōng)募对房地产行业(yè)的持股比例(lì)也同步(bù)回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样(yàng)的(de)势头似乎(hū)在今年一季度得以延(yán)续。数据统(tǒng)计显示，公募重仓持有(yǒu)房地产板块(kuài)一季度(dù)市值TOP15门(mén)槛为(wèi)1.6亿元(yuán)，较2022年(nián)四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股分别为保(bǎo)利(lì)发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发(fā)股(gǔ)份、滨江集团，持(chí)仓市值占板块(kuài)比重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难(nán)发现，公(gōng)募对于(yú)房地产的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在(zài)公(gōng)募基金一季报汇总的重仓股中，房(fáng)地产(chǎn)板块排名最高的是保利发展，在基金(jīn)重仓第(dì)33位。排名(míng)第二(èr)的(de)是招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而老牌(pái)龙头股(gǔ)万(wàn)科A排(pái)在第96位。对比去(qù)年四季报，变化之(zhī)处首先在于几只房地(dì)产龙头股从排位上(shàng)看均有退步，尤其(qí)是万科(kē)最(zuì)为明显；其次是(shì)金地(dì)集团退出百大(dà)之(zhī)列。但考虑(lǜ)到房地产是(shì)复苏(sū)链上最后一环，且首季并非行业销(xiāo)售旺季(jì)，其传导到二级市场乃至机构(gòu)持(chí)仓(cāng)上还需要时间周(zhōu)期。

　　形(xíng)成(chéng)共识的是，经济圈判(pàn)断房地产已经进入大分化时代，一二线城市好于三(sān)四线城(chéng)市。而映射(shè)到二级市场投(tóu)资上，配置房地产(chǎn)行业(yè)轻松收获行(xíng)业贝塔的红(hóng)利期一(yī)去不(bù)返了。“如果按照(zhào)产业周期来分类，包括(kuò)房地产(chǎn)等几类(lèi)行(xíng)业(yè)在盖特(tè)纳(nà)曲线里属于(yú)成熟期或(huò)者衰退(tuì)期的行业，传统认知上没有(yǒu)什么投资机会的。但在(zài)这(zhè)几年特(tè)殊的(de)行(xíng)情里包括煤炭、电解铝等类似(shì)的行(xíng)业也出现了(le)一些(xiē)机会，背后的(de)逻辑是(shì)供给侧发生了更(gèng)大的(de)变(biàn)化。”一(yī)不愿具名的上海(hǎi)公(gōng)募基金经理指出。

　　不过也有公募人士(shì)持谨慎乐观态(tài)度：“行(xíng)业前几年17亿(yì)～18亿平方米的年(nián)销售面(miàn)积(jī)很(hěn)难再(zài)出(chū)现了，2022年(nián)光是居民(mín)存款数量增加了15万亿元。中国存量(liàng)有400亿平(píng)方米建筑(zhù)面积，考虑存量地产的(de)更新，也有近10亿平(píng)方米(mǐ)。需求端(duān)还需要(yào)有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研(yán)究员吕功(gōng)绩也指出(chū)：“时至今日，无论从城镇化的进(jìn)程(chéng)，还(hái)是人均住房面积（接近30平/人），我(wǒ)国均已告别(bié)住(zhù)房(fáng)短缺(quē)时(shí)代，而目(mù)前居民的杠杆率和房价收入也(yě)不(bù)支撑每年18万亿(yì)元的销售额，以及过快上行的(de)房价，因而(ér)行(xíng)业高增的时代已经过去，未来(lái)行业的需求或将(jiāng)回落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就(jiù)很容易出现(xiàn)信用(yòng)风险问题（类(lèi)似2022年的民营地产爆雷），行业(yè)进(jìn)入到供给侧出清的过(guò)程。这个(gè)过程中，综(zōng)合(hé)竞争力强的公司就(jiù)能够通过大鱼吃小鱼(yú)的方(fāng)式(shì)，获得市占率的(de)提升。当(dāng)行业需求见顶(dǐng)回落时，行(xíng)业的贝(bèi)塔(tǎ)已(yǐ)经(jīng)过去了，但不代表没有投资机会，机会在于城市、位置(zhì)、产品(pǐn)的阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力公司的(de)阿尔法。”

　　或许也是基于(yú)这样(yàng)的认识转变，精耕细作(zuò)个股(gǔ)成(chéng)为公募乃至整(zhěng)体机(jī)构(gòu)的务实之举。

　　机(jī)构配置房地产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国(guó)企、优质(zhì)区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个股(gǔ)多(duō)出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万(wàn)房地产板块个(gè)股(gǔ)，在(zài)纳入统计(jì)的124只房地产类标(biāo)的股中，本月以(yǐ)来实现股(gǔ)价上涨的达到(dào)了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好(hǎo)排名前五的公(gōng)司月内(nèi)涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别是(shì)上实(shí)发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏(xià)幸(xìng)福、荣安(ān)地产。排(pái)名第一的上实发展(zhǎn)，五一假期(qī)归来(lái)后日(rì)成(chéng)交量(liàng)明显放大(dà)，4日、5日连(lián)续两(liǎng)个(gè)交易日收出(chū)涨(zhǎng)停。从该股的基本面来看，上实发展的主营业务为(wèi)房地产(chǎn)开发与经营。公司(sī)的主要产品(pǐn)及服(fú)务为房地产销售、房地产租赁(lìn)、物业管(guǎn)理(lǐ)服务、工程(chéng)项目、酒店经(jīng)营。从业绩(jì)数据来看，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿元，比(bǐ)上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元(yuán)，同比(bǐ)下降33.24％。2023年(nián)第(dì)一季度，其实(shí)现(xiàn)营业(yè)总(zǒng)收(shōu)入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母(mǔ)净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大(dà)流通股股(gǔ)东来看(kàn)，各类(lèi)机(jī)构(gòu)都有(yǒu)对其布局的例子。以3月(yuè)31日时(shí)的首季十大流通股股东来看， 具体包括公募的上银基(jī)金(jīn)、私募的迎水文龙(lóng)、中央汇金(jīn)、长城(chéng)资产管理公司等都跻身前十(shí)的行列。

　　巧合的是(shì)，涨(zhǎng)幅暂时排名第(dì)二的浦(pǔ)东金桥也是(shì)上海本地房企，其第一季度的收入利(lì)润规(guī)模(mó)大幅度(dù)复苏。究其原因，一(yī)方面(miàn)是该公司(sī)后疫情时代出租率复苏至近年来(lái)最高，另一方面则(zé)是公司拿(ná)地结算持(chí)续性向好(hǎo)，从数字上看(kàn)，一(yī)季(jì)度(dù)新增(zēng)虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑面(miàn)积约54万平(píng)方米。

　　在这样的(de)业绩势头向好背景下，自然也(yě)吸(xī)引了知名机构在其中持续驻足。从(cóng)第一季度(dù)十大流通股(gǔ)股东来看，知名私募高(gāo)毅邓(dèng)晓(xiǎo)峰的两只产品依然在前十中，这也是连续第三个季度他有的(de)两只产品(pǐn)杀(shā)入前十。同时榜单中(zhōng)还有一支大名鼎(dǐng)鼎(dǐng)的(de)QFII阿布(bù)扎比投资(zī)局，其当季还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除(chú)去上述两家上(shàng)海(hǎi)区域(yù)性地产公(gōng)司外，荣安(ān)地产则是主要布局在(zài)深圳(zhèn)的地产公司，一季报交出的也是一(yī)份(fèn)报喜的成绩(jì)单(dān)：首季公司实现营业收入(rù)51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市公司股东的净(jìng)利润6.48亿(yì)元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周刊(kān)》注(zhù)意(yì)到(dào)两只公募(mù)指基首季新杀入十(shí)大流通(tōng)股(gǔ)股东行列(liè)。具体说(shuō)来， 南方中(zhōng)证全指房(fáng)地(dì)产ETF上榜排名(míng)第(dì)七位(wèi)，富(fù)国中证(zhèng)指数(shù)1000增强(qiáng)则排名第九位(wèi)，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接(jiē)受《红(hóng)周刊》采访(fǎng)时，兴证全球基(jī)金(jīn)相关人士分析：“经历过行业洗牌和(hé)兼(jiān)并重组后，龙头的价(jià)值更为笃定突出；从拿地端(duān)看(kàn)，2022年(nián)土地市(shì)场(chǎng)大幅降温，优质土(tǔ)地(dì)供给较(jiào)多（券商测算(suàn)对应潜在毛利率在25％以上，目前房(fáng)企的(de)利润(rùn)率仅20％），绝大多(duō)数房企受限于信用问题或者资(zī)金紧张没(méi)法拿(ná)地，龙(lóng)头房(fáng)企趁(chèn)机(jī)获取(qǔ)低成本土地，龙头房企的拿地力(lì)度（拿地金(jīn)额/销售金额(é)）基本(běn)在(zài)30％以上；从融资上(shàng)看，龙头房企杠杆(gān)率较低，净(jìng)负债率基本在70％以下，而其他(tā)房企的净负(fù)债(zhài)率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从(cóng)融(róng)资成本看，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企的融(róng)资成本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的(de)销(xiāo)售，龙头房(fáng)企明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房(fáng)企的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪(làng)潮下，央国企地产(chǎn)股或存(cún)在发展的大好机会(huì)。中信(xìn)证券指出(chū)：“房地产(chǎn)行业的结构性机会依然(rán)存在，少(shǎo)部(bù)分(fēn)公司尤其是央企占据显著优(yōu)势，其主要又体现为(wèi)库存的优势。央企地(dì)产公司，现阶段表现出较低(dī)的融资成本(běn)，优质的开发资源和良好(hǎo)的(de)不动产资产运(yùn)营能力的多重竞(jìng)争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国(guó)央企相较于民营地产公司也(yě)是更有(yǒu)优势的。”吕功绩强调，“对(duì)于减值、土(tǔ)地资源债权债务关系(xì)等问(wèn)题，市场(chǎng)对民营房开企(qǐ)业的(de)资(zī)产会(huì)有更多(duō)担忧和(hé)质疑，所以在这一轮行业出清的过程(chéng)中(zhōng)，央国(guó)企相较于民企来说估值的(de)修复更明显。中特估的角度从中长(zhǎng)期的维度(dù)看，行业的逻辑在于集(jí)中(zhōng)度提升后，行业进入高(gāo)质量发展(zhǎn)阶段，具备较快苏州园区三中又叫什么是四星高中，苏州园区三中又叫什么名字速发展(zhǎn)阶段更稳定且可预期的(de)盈利和(hé)现(xiàn)金流创造能力，以(yǐ)此带来估值中枢的提(tí)升，应(yīng)该关注估值相对较低，企业(yè)自身资(zī)产的质量好、运(yùn)营(yíng)能力强、可以创造持(chí)续现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨的概率比较低，行(xíng)业(yè)内部将(jiāng)出现分(fēn)化(huà)，要(yào)关注将(jiāng)受益于行业集中度提升的头部公司。”星石投资(zī)首席研(yán)究官方磊也表示。

　　顺应机构这(zhè)一思路的话，或许还是保利发展、招商蛇口(kǒu)等国资(zī)背景龙头前途更(gèng)为(wèi)光明。不过(guò)国投(tóu)瑞银基金投(tóu)资部副总监(jiān)綦傅鹏表示(shì)：“需要客观地(dì)去持续观察国企央企在三个方面(miàn)是(shì)否可以维持，首(shǒu)先(xiān)是融资(zī)成本保持低位，其(qí)次是销(xiāo)售(shòu)份额(é)持续提升，再次(cì)是拿地份额(é)持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需(xū)要多(duō)给一些耐(nài)心

　　苏州园区三中又叫什么是四星高中，苏州园区三中又叫什么名字而《红周刊》也(yě)根(gēn)据(jù)房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩(jì)出现的整体下滑，2023年一季度的业(yè)绩分化更趋(qū)明显，保利发展、滨江集团等(děng)房企营收(shōu)、净(jìng)利均(jūn)实现了业绩的回(huí)正，甚至是较大增(zēng)速的增长。而这些(xiē)公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地(dì)产业内人士张宏伟向《红周刊》分析(xī)表示，业绩出现明显改善的房企，主要是因为(wèi)过去两三年(nián)时(shí)间，尤其是在2021年下半年民营房企不(bù)怎么投资拿地之(zhī)后，国(guó)有企业仍在(zài)持续性地拿地，且主要集(jí)中(zhōng)在核心城市(shì)，投资力度(dù)较大。投资的(de)驱动能(néng)够推动房企销售业绩的增长，从而(ér)在2023年一季度(dù)市(shì)场恢复(fù)但(dàn)仍处(chù)于调整的过程(chéng)中，能够保(bǎo)有一个(gè)正增长。

　　不过张宏伟同时(shí)也提醒表(biǎo)示(shì)，在房地产(chǎn)的(de)复苏过程中，还(hái)面临着一些不确定性。其实(shí)整(zhěng)个市场从(cóng)四月份开(kāi)始又在往(wǎng)下掉(diào)。除(chú)了(le)杭州、成都等极个(gè)别城市四(sì)月环比三月相对(duì)表现较好之(zhī)外(wài)，包括北京、上海在内的绝(jué)大多数城市都出现环比下滑的情况(kuàng)。而现(xiàn)在(zài)五月的(de)市场表现也不(bù)太(tài)乐观。按(àn)照现在的经济状况、收(shōu)入情况，以(yǐ)及(jí)市场的去库存(cún)压力、企业(yè)的(de)资(zī)金面压力，可能会出现(xiàn)，到六月(yuè)份房企为(wèi)了半年报冲业(yè)绩出现(xiàn)市场的短期反(fǎn)弹(dàn)外的一个市(shì)场(chǎng)乏力现(xiàn)象。也就是说，第二(èr)季度、第三季度增长(zhǎng)不确定性(xìng)的压力仍旧较(jiào)大。

　　上(shàng)海利檀(tán)投资董事(shì)长(zhǎng)陈(chén)昊扬也向《红周刊》指出，现(xiàn)在整个房地产以(yǐ)及其上下(xià)游产业链的复苏(sū)速度都比想象(xiàng)的要慢很多，我们要多给(gěi)一些耐(nài)心，这个时候，在房地产以及上下游就不(bù)是赚(zhuàn)快钱的(de)时候，只能赚他(tā)基本面的钱(qián)。但这也意(yì)味着，只有极(jí)为少数(shù)的、做得比(bǐ)同行好得(dé)多的企业，会伴(bàn)随(suí)整(zhěng)个(gè)行业的弱复苏(sū)，业绩会逐步(bù)体现出来。所(suǒ)以只能耐心(xīn)地(dì)去等待它的基本(běn)面不(bù)断地凸显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及(jí)个股仅为(wèi)举(jǔ)例分析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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