文(wén)：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制了(le)。 1月(yuè)17日召开(kāi)的全国住房和(hé)城乡(xiāng)建设工(gōng)作会议提出“有条(tiáo)件的可以进行现房销(xiāo)售”，不(bù)足一个月时间(jiān)，已有(yǒu)山东、安徽(huī)、河南、四川、广东(dōng)等地明确(què)表(biǎo)态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该(gāi)取(三万日元等于多少人民币多少qǔ)消商品房(fáng)预售制了，用你的钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾了，这是对购(gòu)房者的(de)不公平。以后谁(shuí)有(yǒu)钱谁(shuí)建房，没钱没实力的别(bié)建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是房地产从大开发时代步入高(gāo)质量(liàng)发展阶段的必然趋势(shì)，也是对购房老百姓的最大保护。98年房(fáng)改(gǎi)时，全国(guó)缺房(fáng)子，开发(fā)商(shāng)缺(quē)钱，预售制是权(quán)宜之计(jì)，现在全(quán)国套户(hù)比超过(guò)1，从大开发进(jìn)入存量(liàng)时代，对(duì)购(gòu)房民众不(bù)公(gōng)平的预售制已(yǐ)经过时了(le)，该取消了(le)，改(gǎi)为现房销售。以(yǐ)后(hòu)一手交钱，一手(shǒu)交房，天(tiān)经地义。当然二次房改是个技术(shù)活，兼顾化解停贷、复(fù)工(gōng)保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及(jí)长(zhǎng)效机(jī)制，长效机制四大关键是(shì)推(tuī)动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税。如果(guǒ)按照(zhào)经济(jì)规律(lǜ)办事，中国一定能实现房地产软着陆和(hé)长期平稳健康发展，跨过(guò)这(zhè)道关，解好这(zhè)道世界难(nán)题。

　　2、为什么(me)要取消预(yù)售(shòu)制、改(gǎi)为现房销售？大(dà)家想(xiǎng)想，绝大(dà)部(bù)分商品是(shì)一手交(jiāo)钱一手(shǒu)交货(huò)，预售制是(shì)对购买(mǎi)者的(de)单(dān)方面(miàn)不(bù)公平制(zhì)度(dù)，购房老百姓几乎(hū)承担了所有(yǒu)商品不能交付的风险。从个人(rén)层面看，预售(shòu)制对购房者非常不公平，比如，交房等(děng)待期一般(bān)为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还(hái)要承担延(yán)迟(chí)交房、房屋质(zhì)量、房(fáng)产证延期办理甚至(zhì)不(bù)能交房的风险。从行业层面(miàn)看，预售制(zhì)助推部分房企过(guò)度(dù)举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁(gē)置等(děng)系列风险。取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现房销售，这样有助于落(luò)实中央房(fáng)住不炒精神、有助于保障购房老百姓权益、有(yǒu)助(zhù)于房企稳健发展，一举多得(dé)，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)度？预售制度(dù)怎(zěn)么来(lái)的？国外什么情况？简单科普一下：商品(pǐn)房预售最早源于中国(guó)香港，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是(shì)一种(zhǒng)开(kāi)发商放杠杆(gān)的方式。98年(nián)房改，由于商(shāng)品房短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中国香港，引入了商(shāng)品房预(yù)售制度。其实，当前(qián)世界不少(shǎo)国家存(cún)在预(yù)售制。但是，重点来了！发达(dá)国家(jiā)一般有严格的监管(guǎn)保(bǎo)障措施，开发商在项(xiàng)目获(huò)得政府批准(zhǔn)后才可以开始销售，买家在购(gòu)买期房(fáng)后(hòu)并非像中国一(yī)样在支付完首付款后从银行一次(cì)性(xìng)贷款支(zhī)付剩余(yú)全部房(fáng)款，而是根据开发(fā)商工程(chéng)进度在完全交房(fáng)前进行(xíng)分(fēn)期(qī)支付(fù)。所以，预(yù)售制度是需要(yào)严格的资金(jīn)监管(guǎn)、分期支付以及违约处罚措施(shī)作为保障的，如果(guǒ)没有这些保(bǎo)障措(cuò)施，一(yī)定(dìng)会触发风险，对购房民众不(bù)公平，所以不(bù)如借机取消预售制度(dù)，以后改(gǎi)为现房销售。客(kè)观讲预售制度有(yǒu)一(yī)定历(lì)史阶段(duàn)性(xìng)，现在(zài)中国(guó)住房进(jìn)入(rù)存量时代，取消预售(shòu)制(zhì)度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会(huì)，当然(rán)这(zhè)需要配套房企债务重组、复工保交楼(lóu)、恢复(fù)市(shì)场信心(xīn)和房(fáng)地产长效机(jī)制。这(zhè)是个技术(shù)活，只(zhǐ)要坚持市场化改革，中(zhōng)国一(yī)定(dìng)能化解这个难题，让(ràng)房地产(chǎn)回(huí)归实体(tǐ)经济和居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即所得的过(guò)硬的产品质量(liàng)和诚信，这(zhè)才是对购房民众的最根本最(zuì)实质的(de)保障，这样将极大的提(tí)升开(kāi)发商的建筑质量(liàng)，实(shí)现良币驱逐(zhú)劣(liè)币。所有商业的本质是向善，是以客户(hù)为(wèi)中心，房地产也不(bù)能例(lì)外(wài)，老百姓买房子是天大的(de)事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福一(yī)家(jiā)人(rén)。从这个角(jiǎo)度，取消(xiāo)预售制、实(shí)施(shī)现房销售(shòu)是实现(xiàn)老(lǎo)百姓安居乐(lè)业、社会长治(zhì)久安、行业企业健康发(fā)展的重大措(cuò)施。在当前的情况下(xià)，取消预(yù)售制要结合(hé)稳楼市(shì)、房地产软着(zhe)陆、打通金融支持当期三好生、新模(mó)式等综合施(shī)策。

　　作(zuò)者十年前在国务院发展研究中心参与(yǔ)财税改革方案(àn)研究时(shí)，对预售制(zhì)、房地产税、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房(fáng)企杠杆率(lǜ)等(děng)进行(xíng)过长(zhǎng)期系统的专项研究。（参考后来形成的专著(zhù)《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房(fáng)预售(shòu)制的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大、供(gōng)给量(liàng)少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金(jīn)第(dì)三方全(quán)程监管，交付(fù)时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供(gōng)期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本(běn)：为规范(fàn)期(qī)房交易(yì)立法，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保(bǎo)修(xiū)期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制(zhì)的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　二十世纪五十年代在(zài)中国香港，楼宇出租是地产行业(yè)盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题(tí)，分层销售孕(yùn)育而生(shēng)。20世纪50年(nián)代，中国(guó)香(xiāng)港还(hái)未推(tuī)行公共房屋制(zhì)度，许多人栖身(shēn)于木屋或者其(qí)他临(lín)时住宅(zhái)，住(zhù)房的(de)需求是相当高，不(bù)过大(dà)多(duō)数居(jū)民的(de)储(chǔ)蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖多数以一整栋(dòng)楼为单位，需(xū)要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出(chū)租是(shì)中国(guó)香港地产行业盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出租(zū)资金(jīn)周转期长等问题。针对(duì)这(zhè)一系列问题，不少(shǎo)地产商开(kāi)始探求新的(de)方式(shì)，如把(bǎ)楼宇契约切(qiè)开，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层出售(shòu)。这模式一经推行，购买楼宇(yǔ)的(de)市民(mín)数(shù)量有所增(zēng)加，开发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分(fēn)层(céng)出售(shòu)的(de)基础上，将(jiāng)“按揭(jiē)”模(mó)式引入房地产销(xiāo)售(shòu)，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英东创(chuàng)办(bàn)立信(xìn)置业有限公司，凭借商业直觉和多年经营杂(zá)货铺、海上(shàng)驳(bó)运业务的(de)经验，对于商品流通、资金周转有着独到的见解，在努力寻(xún)求方法加快自身资(zī)金(jīn)周转。当时其在(zài)购下九龙的一块(kuài)地盘(pán)后，除(chú)了(le)分层出售、还印发售楼说明书，上(shàng)有文字详尽(jǐn)说明楼宇的(de)地势环境、建筑材(cái)料、分(fēn)层(céng)价格、订购(gòu)方(fāng)法(fǎ)等(děng)。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮(liàng)点，即先收(shōu)取(qǔ)买(mǎi)家的(de)订(dìng)金(jīn)，采用类似租金(jīn)的分(fēn)期(qī)付款形式(shì)，等新楼落成时，收齐买家(jiā)的钱，买(mǎi)家就(jiù)拥有(yǒu)了(le)自(zì)己的(de)房(fáng)产。这种方式减轻了民众购房的资金压(yā)力，加速了房屋的建造和销售，也解决了制造商(shāng)的资(zī)金问题，降低投资风险，在当(dāng)时可谓(wèi)是“双赢”的举措(cuò)。“预售(shòu)楼花(huā)+分期(qī)付(fù)款”的销售模式成为(wèi)当时中国香(xiāng)港(gǎng)房地产市场的一大(dà)特色，纵(zòng)观中国香港房(fáng)地产市场的改革(gé)，“卖楼花”模(mó)式高(gāo)效率地解决了核心(xīn)的(de)住(zhù)房供不应求的问题(tí)，使(shǐ)房市发展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式推动(dòng)了中国香(xiāng)港楼市几十(shí)年繁(fán)荣，但期(qī)间也(yě)出(chū)现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善(shàn)、规范化，建立健全(quán)的监管机制，促进市场(chǎng)健(jiàn)康发展。例如(rú)，1960年，位于(yú)大角咀的一个楼盘因建(jiàn)筑费(fèi)用超支停工，出(chū)现(xiàn)“烂尾(wěi)”情(qíng)况。在1961年后，中(zhōng)国香港(gǎng)管理部门提升了对于预售(shòu)楼花制度的(de)监管，即要求开发商(shāng)在预售前，确保地价款已经(jīng)全部支付(fù)，还要证明自(zì)身(shēn)有资金等(děng)能力把项(xiàng)目完成，资金(jīn)需放入(rù)律师(shī)所托管，支(zhī)取时需律(lǜ)所和建筑师的核准。为了防(fáng)止开(kāi)发(fā)商、律所、建筑(zhù)师等造(zào)假，套(tào)取监管账户资金，中国香港要(yào)求律师行在银行(xíng)开设的信托(tuō)账户(hù)（监(jiān)管账(zhàng)户）、开(kāi)发(fā)商操作等(děng)采取全透明化机制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最(zuì)大风险(xiǎn)方(fāng)，后续(xù)需自身推动(dòng)项目完工。随着监管(guǎn)体(tǐ)系(xì)逐步(bù)完善，出现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二(èr)十世纪九(jiǔ)十年(nián)代，中国内地(dì)面临住房(fáng)需求大和供给量(liàng)短缺问题(tí)，引入“卖楼花”制度(dù)。建国以来，中国内地(dì)优先发(fā)展重工(gōng)业，强调(diào)基础建设(shè)，这(zhè)一导(dǎo)向使前期发展工业化的进程(chéng)大于城市化进(jìn)程(chéng)，唯有解决住(zhù)房(fáng)基(jī)础等城市化配套问题，才能(néng)进一(yī)步推进城市(shì)化。但当时推行的(de)是“统一管理，统一分(fēn)配(pèi)，以(yǐ)租养房”的福利分(fēn)房制度(dù)，住房市场发展起步较(jiào)晚、增速较(jiào)慢，福(fú)利分房制度也出现了分配不公、效率低、配套(tào)差(chà)等问题，因此福利分(fēn)房制度(dù)不再适用于当时的国情。叠(dié)加房地产市场面(miàn)临商品房的需求(qiú)量大，而社会缺少大型房地产开发(fā)商，商(shāng)品房供应量(liàng)小(xiǎo)的困(kùn)境，此时引入中国香(xiāng)港的“卖楼(lóu)花(huā)”模式无(wú)疑是(shì)对内(nèi)地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步(bù)引进(jìn)中(zhōng)国香港预(yù)售商品房制度，先后出台多项(xiàng)文件(jiàn)，大力支(zhī)持国内房地产市场(chǎng)改革。例如(rú)，1998年，国务院出台《关(guān)于进一步深(shēn)化城镇(zhèn)住房制度(dù)改革(gé)，加快住房建设的通知》文(wén)件，决定停止住房无偿实物分配，逐步实行住房分配货币(bì)化、住(zhù)房供给(gěi)商(shāng)品化、社会化的(de)住(zhù)房新体(tǐ)制，从计划经(jīng)济下(xià)的(de)福利分房转向市场经济的商品房。房地产市场(chǎng)采用预售(shòu)制(zhì)，允许(xǔ)开发(fā)商卖期房，解决了房企缺少资(zī)金和开发时间(jiān)周期(qī)长的两大难题，开发商(shāng)以(yǐ)预售款撬动下(xià)一个项(xiàng)目的开发，形成(chéng)滚动开发模式，住房供应速(sù)度(dù)加快。自此中国内地开始房改货币化，中(zhōng)国人民银(yín)行等多方迅(xùn)速出台相关(guān)的信(xìn)贷政(zhèng)策(cè)，支持购房者，极大作(zuò)用推动了房地产(chǎn)市场的发展(zhǎn)。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花”模式后，经(jīng)调整形成契合中(zhōng)国内地的商品房(fáng)预售制度(dù)。预售制的初衷是为(wèi)了缓解房企(qǐ)资金压(yā)力，加快城镇(zhèn)住(zhù)房建设。具体(tǐ)来说(shuō)，是指房地(dì)产开发企业将正在建设(shè)中(zhōng)的房屋预先出售给(gěi)购房者，由(yóu)购房者支(zhī)付(fù)定金或房款的行为。区(qū)别于(yú)中国香港，在中国内地实践(jiàn)过程中，商品房预售流程为：房地产(chǎn)开发商办理预售(shòu)许可证(zhèng)-签订(dìng)商品房买(mǎi)卖合同-进(jì三万日元等于多少人民币多少n)行备(bèi)案(àn)登记和预告登(dēng)记(jì)-交付房屋。在购房过程中，购房者需要一次(cì)性付清首(shǒu)付款，并(bìng)采(cǎi)用银(yín)行贷款的形式一次性付清剩余房款，换言之，房(fáng)屋未建成(chéng)，开(kāi)发(fā)商可能已拿到了全(quán)部购房款(kuǎn)，这(zhè)点(diǎn)与中国香港的按照工(gōng)程进度付款有所不同。对中国内(nèi)地的开发(fā)商(shāng)而言，预售制商品房也开启了高周(zhōu)转(zhuǎn)、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在(zài)

　　作为中国内地商品房销售的(de)最(zuì)主要(yào)方(fāng)式，预售制极大(dà)缩(suō)短房(fáng)企现金回笼周期(qī)，同时(shí)增(zēng)加市场商品房供应，推动了(le)城镇化发展进程(chéng)。预售(shòu)制在过去20多年(nián)对中(zhōng)国内地(dì)房地(dì)产市(shì)场的稳步发展起到了(le)重要作用，不(bù)仅解(jiě)决了(le)房地产市(shì)场快速(sù)发展阶(jiē)段的(de)资金需(xū)求，也提高了(le)居(jū)民居(jū)住(zhù)水(shuǐ)平，中国(guó)内地(dì)城镇居(jū)民从筒子(zi)楼住到住宅小区，从全民蜗(wō)居到(dào)基本适(shì)居，住房事业(yè)取(qǔ)得巨大进步(bù)，数十年时间(jiān)走(zǒu)完发达国家几百年城镇(zhèn)化路程。改革开放(fàng)以来，城(chéng)镇化进(jìn)程(chéng)进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增(zēng)长4.4倍(bèi)；1981-2020年(nián)，全国城市建成(chéng)区面积(jī)由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发(fā)布(bù)的《中国住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅存量从不到14亿(yì)平增(zēng)至313.2亿平，城(chéng)镇人(rén)均住(zhù)房建筑面(miàn)积(jī)从8.1平方米增至34.7平(píng)方米(mǐ)，城镇(zhèn)住(zhù)房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成(chéng)为中国(guó)内地商品房销售最(zuì)主(zhǔ)要方式，2005年中国内地商品住宅期房(fáng)销(xiāo)售面积占(zhàn)总销售(shòu)面积的比(bǐ)重(zhòng)为63％，而2021年期房(fáng)累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中(zhōng)国内地(dì)房地产行(xíng)业的发展。中(zhōng)国内地房地(dì)产历经二十多年(nián)长周期繁荣，行业各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿(yì)平增至(zhì)19.9亿平(píng)，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年(nián)复合增(zēng)速17.8％。商(shāng)品(pǐn)房(fáng)销售面(miàn)积和(hé)销售(shòu)金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房地产(chǎn)业的(de)快速发展，房(fáng)地产企业从无(wú)到有、从国企先行(xíng)到民企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年(nián)，房地(dì)产(chǎn)企业数量达9.8万(wàn)个(gè)，比1998年的2.4万(wàn)个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也成为拉动中国(guó)内地经济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从(cóng)经(jīng)济增(zēng)长渠道，房地产带动的(de)上下游产业链特别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房地产及其(qí)产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其(qí)中房地产(chǎn)对金(jīn)融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地(dì)产完(wán)全拉动的投资占全社(shè)会固定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融(róng)渠(qú)道(dào)，从房地(dì)产贷款占银行(xíng)各项贷(dài)款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道业务，占比(bǐ)超过三分之一。从房地产融(róng)资(zī)存量占社融存量比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大面积(jī)违约(yuē)，将导致银行不(bù)良率大幅(fú)上升(shēng)。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠(qú)道，根(gēn)据我们的《中国(guó)住房市值(zhí)测算(suàn)报告》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万亿美元(yuán)，大于美国的33.6万亿美(měi)元、日本(běn)的10.8万亿美元、英法德(dé)三国合计的31.5万亿(yì)美元。从住房市值占(zhàn)股债房(fáng)市值的比例看(kàn)，2020年(nián)中国为(wèi)66.6％，高(gāo)于美(měi)国的27％、日本(běn)的37％、英国(guó)的49％、法(fǎ)国的56％、德(dé)国的(de)64％。中(zhōng)国住房市值与股债房市值的比(bǐ)例(lì)较高，主要是因为住房市值高，以及中(zhōng)国资本(běn)市场发育(yù)尚不成熟(shú)，直接融(róng)资比例较低，股票、债券市值较低，居(jū)民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背后潜藏的风(fēng)险确(què)实(shí)存在，当前的负(fù)面效应愈发凸显。

　　从个人层(céng)面(miàn)看，绝大部分商(shāng)品是(shì)一手交钱(qián)一手交货，预售(shòu)制是对购买者(zhě)的单(dān)方(fāng)面不公平制度(dù)，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承担(dān)了所有商(shāng)品(pǐn)不能交付的风险。比如(rú)，交房等待期一(yī)般(bān)为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅承担(dān)银行利(lì)息(xī)，还要(yào)承担延(yán)迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不(bù)能交房等(děng)风险。另外(wài)，购房者和(hé)开(kāi)发商之(zhī)间(jiān)的购房合同、购房者和银行(xíng)的按揭贷(dài)款(kuǎn)合(hé)同是两个独立的合(hé)同关系，如果开发商发生违约，购房者只(zhǐ)能根据购房合(hé)同向开(kāi)发商主张权力，但(dàn)依旧需要(yào)根据按揭贷(dài)款(kuǎn)合同按时向银行进行贷款偿还，因此购房者承担(dān)的风险较大。

　　从(cóng)行业层面(miàn)看，预(yù)售制(zhì)助推(tuī)部分房企过度举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，资金若遇到下行周期(qī)，会引(yǐn)发资(zī)金链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险，进行影响自身信用(yòng)和(hé)购房(fáng)者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的(de)发放方(fāng)，一旦(dàn)房企因为市(shì)场波动(dòng)或经营不善(shàn)，出现资(zī)金链断裂等一系列问(wèn)题，导(dǎo)致“烂尾”等情(qíng)况，而(ér)房企通过与购房者(zhě)签(qiān)订的预(yù)售合同(tóng)和按揭合同(tóng)，已经(jīng)从银行获得房款，如果购房者丧失还款能力或短(duǎn)期(qī)不能(néng)还款(kuǎn)等，则风险完全由银行承担，银(yín)行将面临较大的坏账压力(lì)。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字(zì)那就是(shì)“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城(chéng)市商品房(fáng)预售管理(lǐ)办法》中(zhōng)明确(què)规定了(le)开发(fā)企业预售商(shāng)品(pǐn)房所得款项应当用于有关的工程建设，商品(pǐn)房预售款(kuǎn)监(jiān)管的具体(tǐ)办(bàn)法，由(yóu)房(fáng)地产管(guǎn)理部(bù)门(mén)制定。但(dàn)多年(nián)以来全国并(bìng)没有统一的预售资(zī)金监管(guǎn)规定，各地实行“一城一(yī)策(cè)”。例如，太(tài)原、昆(kūn)明、重(zhòng)庆、长沙等城市(shì)重点监管资金(jīn)比例为总(zǒng)预(yù)售款的15-40％左右(yòu)，郑(zhèng)州、福州(zhōu)、合(hé)肥(féi)等城市则(zé)按照项目的建安成本乘以建筑面(miàn)积或者(zhě)项目(mù)工程总额报价计算重点资金。而事(shì)实是，不少购房款未进入(rù)监管(guǎn)账户、或进(jìn)入监管账户后被挪用，导(dǎo)致楼盘(pán)没有(yǒu)资金继(jì)续建设(shè)。收楼遥(yáo)遥无(wú)期，月供却被迫继续还款(kuǎn)。那么(me)，监(jiān)管账户(hù)资金如何被挪走的？实际上，在过去(qù)房地产(chǎn)大开发时代的高周转背景下，抽调预售款监管账户资金(jīn)，是行(xíng)业“潜规则”。比(bǐ)如工程(chéng)总(zǒng)承包(bāo)方，以工程建设名义，获得监管账户(hù)拨(bō)付资(zī)金，再由工程方将资金转给房企，而拨付的工程款，远超工(gōng)程(chéng)进度所需。通过(guò)这些方式套(tào)取(qǔ)的资金，在房企各(gè)地项(xiàng)目间流动，变相(xiāng)加杠杆，这样(yàng)做提(tí)供了资金流动(dòng)性，房企抽调资金统筹拿(ná)地、还(hái)款和(hé)楼盘建(jiàn)设，形(xíng)成(chéng)一种(zhǒng)资金循(xún)环高周转模式，但一定(dìng)程度上把风险甩给了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说，国外(wài)商品房预售(shòu)制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预(yù)付(fù)款保(bǎo)护(hù)：对于购房者(zhě)预付(fù)资(zī)金，一般设有定金或(huò)预付款保护(hù)机(jī)制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房者支付的(de)预付款比(bǐ)例相对较低，绝大部分房款在房屋交(jiāo)付后开(kāi)始支付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付款一般以定金(jīn)方式(shì)支(zhī)付，或(huò)按(àn)工程进(jìn)度分期支付，或(huò)二者结合(hé)；

　　4）按揭贷(dài)款(kuǎn)方式(shì)：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按(àn)揭贷款按照工程进度(dù)逐渐发(fā)放，购房者开(kāi)始月(yuè)供(gōng)；二是房屋(wū)交付后(hòu)发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预售商品房提供期(qī)房烂尾保险，在商(shāng)品房出现重大延(yán)期或重大缺陷(xiàn)时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交付质量(liàng)的保(bǎo)障有(yǒu)两种方(fāng)式(shì)，一是(shì)期房由政府或第三方验收合格并提供(gōng)验收(shōu)凭证(zhèng)后(hòu)，开发商凭(píng)验收凭(píng)证取得购房者支付的(de)房款。二是开发(fā)商为购房者提供一定的(de)保修期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方全程监(jiān)管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　美国(guó)期房定金一定期限内无条件返还，最低(dī)首付比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首(shǒu)付，其余房款(kuǎn)交付后按(àn)揭还款，交付前资金由第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及(jí)首付环节，定(dìng)金(jīn)比例(lì)一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例(lì)最(zuì)低可(kě)低于(yú)3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年(nián)美(měi)国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金或首付(fù)外，购房者在房屋交(jiāo)付后通过按揭(jiē)贷款支付剩余房款。

　　资(zī)金监管方面，美国为防止开发商挪(nuó)用资金，购房者的定金及首付款由第(dì)三(sān)方公证行(xíng)或产(chǎn)权保险公(gōng)司的信托(tuō)账(zhàng)户监管(guǎn)。如果开发商倒闭导致楼(lóu)盘烂(làn)尾，购房者资(zī)金可通过申请仲裁取回，且不(bù)承担任何责(zé)任(rèn)与损失。而开发商在(zài)房(fáng)屋建设过程中的资(zī)金全(quán)部来自银行，银(yín)行根(gēn)据工程(chéng)进度向开发商提供一定比(bǐ)例的贷款，由(yóu)于开发商挪(nuó)用(yòng)资金直接损害(hài)银行(xíng)利益，银行有充(chōng)分动机监(jiān)管开发商施工(gōng)进(jìn)度。开(kāi)发商在房屋交付时需取得由政府相关部门经(jīng)审(shěn)查后发放(fàng)的验收(shōu)凭证，通过验收(shōu)凭证向(xiàng)银行得到购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首付购房，提供期(qī)房烂(làn)尾险

　　德国期房可(kě)零首付(fù)购房，房款按(àn)建造工期进度支付，按揭按工期(qī)放款后还贷，房贷利率采用固(gù)定利率，开发商(shāng)或购房者可购(gòu)买(mǎi)期房(fáng)烂尾保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开发商在项目获批后(hòu)即可预(yù)售房(fáng)屋。签署购房合(hé)同前，购房(fáng)者需支付约(yuē)2000欧的定(dìng)金并(bìng)进行预约(yuē)公证，签订合同后定金退(tuì)还。如(rú)由于任(rèn)何原因(yīn)不能购买，定金按(àn)照德国法律全部退还(hái)。

　　签(qiān)署购房合同后，购(gòu)房者需(xū)支付公证费和土地(dì)交易税，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购房款中，属于购房附加(jiā)费。

　　首付(fù)方(fāng)面，德国没有规定最低首(shǒu)付(fù)比例，可(kě)零首(shǒu)付购房(fáng)。

　　余款方面(miàn)，德国(guó)也采取(qǔ)按工期支付房款的(de)制度，一般(bān)分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目而异。一般来说，支付节(jié)点可(kě)分为公证后、主体完工(gōng)、内部水(shuǐ)暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃完工、室内(nèi)清(qīng)洁及墙面(miàn)完工、地(dì)板完(wán)工、全部完工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方(fāng)面，购房者可(kě)在支(zhī)付房(fáng)款前申(shēn)请(qǐng)房贷，房贷利率采用(yòng)固定利率(lǜ)，银行按施工节奏分多次发(fā)放(fàng)贷款，每笔贷款(kuǎn)给予(yǔ)购(gòu)房者一定使用期限(xiàn)，期限(xiàn)结束(shù)后，购(gòu)房(fáng)者开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德国保险公(gōng)司针(zhēn)对(duì)期(qī)房设计了两种(zhǒng)保险(xiǎn)，保险的功能是当房(fáng)屋出(chū)现重大延期(qī)或重大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)险公司保(bǎo)证开发商赔偿或修复，开发商破产，由保险公司(sī)负(fù)责相应赔偿(cháng)。保险由开发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国(guó)预售制设有10％定金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师严格监管。

　　订立合(hé)同前，买卖双方均有一名律师，负责沟通期(qī)房交易中的房(fáng)产、资金、合同等各个(gè)环节(jié)，各环(huán)节内(nèi)容(róng)确认无误后签订(dìng)首付交换合(hé)同。

　　定(dìng)金方面，英(yīng)国设置了10％定金保险保护机制(zhì)，当开发商出现财务、经营问(wèn)题(tí)时，购房(fáng)者10％的定(dìng)金由(yóu)保险公司赔付(fù)，而(ér)超出10％的(de)部分较(jiào)难追回。

　　首付方面(miàn)，首(shǒu)付比(bǐ)例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订21天内(nèi)支付(fù)。

　　余款(kuǎn)支付(fù)环节，英(yīng)国采取(qǔ)按(àn)工程进度(dù)付款(kuǎn)的方式(shì)，但是交房前付款比例相对较低，一般会在合同签订6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的(de)款项(xiàng)，即交房前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余(yú)款项交房(fáng)后(hòu)支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房产公证公(gōng)司的检验验收后才能(néng)交付，交付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金监管环节(jié)，英(yīng)国期房预(yù)售资金监管极为(wèi)严格，资金也由律(lǜ)师监管，在确认(rèn)工程进度、支(zhī)付相关款项过(guò)程(chéng)中，由买房律师(shī)将资(zī)金转给(gěi)卖(mài)方(fāng)律师，卖方(fāng)律师(shī)转给开(kāi)发商(shāng)，即资金在(zài)进入(rù)开发商账户前经过两道(dào)关(guān)口，有(yǒu)利(lì)于(yú)保障购房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范期房交易立(lì)法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交易立法，定金超(chāo)5％或1000万(wàn)日元(yuán)时，开发(fā)商必须完成“预售房定(dìng)金(jīn)保(bǎo)全措(cuò)施”，交房前付款比(bǐ)例不(bù)超(chāo)房款的20％，开发商(shāng)违(wéi)约需返还(hái)定(dìng)价并赔(péi)偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本二(èr)战结束后由于房(fáng)屋供给严重失(shī)衡(héng)，叠加法律空白，社会上“一房二(èr)卖”现象普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出(chū)台《宅地(dì)建筑物(wù)交易法》，经多次修订，目前是唯一(yī)一部规范期(qī)房交易(yì)的法律(lǜ)。

　　定金保(bǎo)护(hù)方面，根(gēn)据日本《宅地建物取(qǔ)引业法》，对购房者支付定金(jīn)超过5％或超1000万日(rì)元的部分，法律要求开发商(shāng)必须完成(chéng)定(dìng)金保全措施才可(kě)预售。什(shén)么是定金保全措施？即买卖双方(fāng)签订购房合同时，开发(fā)商向金(jīn)融(róng)机构或指(zhǐ)定(dìng)保证机(jī)构或保险机构签订定金保证委托合同(tóng)，设置(zhì)购房者定金的保证或保险，并(bìng)将相(xiāng)应的(de)保证(zhèng)金证明书交(jiāo)付给购房者。除定金外(wài)，其他预先(xiān)支付的购房款也(yě)受该措施(shī)保护。若开(kāi)发商倒闭导致期房烂尾，购房者(zhě)可凭保证金证(zhèng)明书向金融机(jī)构(gòu)或保证(zhèng)机构或保险公司兑付(fù)，同时，开(kāi)发商需向购(gòu)房者(zhě)赔付违约金，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前只需支付(fù)最多(duō)不超20％的(de)定(dìng)金，签订购房合同后(hòu)，购房者(zhě)即可向银行申请贷款(kuǎn)，但交房后(hòu)才开始按(àn)揭(jiē)贷(dài)款，除定金外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由(yóu)银(yín)行(xíng)监管，享1年保(bǎo)修(xiū)期(qī)后付尾款

　　新加坡期房购(gòu)房者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进(jìn)度支付(fù)，所有资金(jīn)进银行专门(mén)项目资金账户，交房后(hòu)满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节(jié)，新加坡(pō)开发商(shāng)有统一(yī)的选购(gòu)权(quán)合同以及订金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房(fáng)款(kuǎn)作为(wèi)订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一步签订(dìng)购买合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面，签(qiān)订购房合同(tóng)后，购房者需支付15％的首付及印花税(shuì)，同时购(gòu)房者向(xiàng)银行申请按揭贷(dài)款。

　　余款支(zhī)付(fù)上(shàng)，新加坡期房同样(yàng)采取按工程进度付款的方式，《发展商(shāng)条例》对(duì)期(qī)房付款流(liú)程做(zuò)了统一详细规定，要求所有(yǒu)开发(fā)商遵守，支(zhī)付节(jié)点(diǎn)一(yī)般为合同签订后、地基完工、框架完工、管道门窗(chuāng)等完工(gōng)等，支(zhī)付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷(dài)款也依(yī)照工程进(jìn)度放款(kuǎn)，月(yuè)供在(zài)此过程中随着放出贷款的增加(jiā)而增加，未(wèi)放款部分无(wú)需月(yuè)供(gōng)。

　　资金监管方面，购房者的(de)订金与付款会(huì)存入银行专门的(de)项(xiàng)目资金账户(hù)，账户(hù)资金提取须与(yǔ)房屋建设有关。房(fáng)屋交付后，购房者享受(shòu)1年的房屋保修期，此后购房(fáng)者支(zhī)付15％的(de)尾款(kuǎn)。

　　3 启示(shì)

　　一(yī)，短(duǎn)期来(lái)看，当(dāng)前房地产(chǎn)到(dào)了政策出(chū)手临界点，重点是保交楼和房企重组。一方(fāng)面(miàn)，加(jiā)大对刚需(xū)和改善型需求的支(zhī)持力度，长短兼顾(gù)妥善应对局部停(tíng)贷现象，重点是保交楼保复工保民生，给予(yǔ)强有力的金融工具支持。另一方面，从现在起，对(duì)还在正常运转(zhuǎn)的(de)房企(qǐ)包(bāo)括民营企业(yè)，加大支持力度，由优质房企牵头并购重(zhòng)组整(zhěng)个行(xíng)业，为每个房企配套AMC和财团，给(gěi)予金(jīn)融工具配(pèi)套(tào)。

　　二(èr)，中期来看，应充分估计形势复杂性和(hé)人性复杂性，兼(jiān)顾(gù)化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制。长效机制四大关键是(shì)推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税。定金环节，建立开发商违约后定金保护机制，如(rú)将已支付定(dìng)金冻结至房屋交付阶段，保障购(gòu)房者定(dìng)金安全。签(qiān)订合同环(huán)节，鼓励保(bǎo)险公司介入(rù)，为(wèi)房屋重大延期(qī)以及重大(dà)缺陷等情况提(tí)供充分(fēn)的保(bǎo)障。余款支付环节，建(jiàn)立按工程进度付款机制或交房后按揭贷款机制，充分保护购房者的权益。资金监管环节，引(yǐn)入(rù)独立于开发商、银行的(de)第三方(fāng)资金监管机构(gòu)，或由政府(fǔ)相(xiāng)关(guān)部门直接监管，以(yǐ)此防止资金(jīn)挪用现象。交付环(huán)节，建立商品房保修(xiū)期(qī)制(zhì)度。保修期(qī)内，开发商应对(duì)房屋质量问题全权负(fù)责、免(miǎn)费维修，购房者在保修(xiū)期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来(lái)看，取消商品(pǐn)房预(yù)售制是大势所趋。一方面(miàn)，98年房改时(shí)，全国(guó)缺(quē)房子，开发商缺(quē)钱(qián)，预售制是权(quán)宜之计，现在全国(guó)套户比超(chāo)过1，从(cóng)大(dà)开发进(jìn)入存量(liàng)时代，对购房民众不公平的预(yù)售制(zhì)已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现(xiàn)房销售。另一方面，取消预售制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的(de)不是五花八(bā)门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不(bù)能兑现(xiàn)的(de)营销手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬(yìng)的产品质(zhì)量和(hé)诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最根本最实质的保障(zhàng)，这样将极大的提升开发商(shāng)的建筑质(zhì)量(liàng)，实现(xiàn)良币驱逐劣币(bì)。

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