导读

　　黄(huáng)金二(èr)十年(nián)之后，当下中国地产步(bù)入(rù)大分化时代而非停滞期。

　　要(yào)点(diǎn)

　　过去(qù)二十(shí)年是中(zhōng)国房(fáng)地产市场(chǎng)黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三年商品住(zhù)宅销(xiāo)售(shòu)面积超15亿(yì)平(píng)，足够4000万家庭入住(zhù)。恰逢(féng)近(jìn)年地(dì)产持续低景气，有关中国地产是(shì)否过剩的讨(tǎo)论日益(yì)热(rè)烈。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，本文试图厘清中(zhōng)国城镇存量住宅(zhái)真实情况，据(jù)此(cǐ)判断中国未来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度(dù)过(guò)剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住(zhù)建部披露全国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查(chá)调查数据显示城镇(zhèn)家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是(shì)否(fǒu)真的过剩？

　　事实(shí)上住建部披露的近6亿栋城乡(xiāng)房(fáng)屋建筑中，城镇建筑占比(bǐ)不到一成，其(qí)中还(hái)包括(kuò)大量(liàng)城(chéng)镇非住宅建筑(zhù)，如(rú)商业办公楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七(qī)普显示(shì)中国城(chéng)镇居民(mín)人均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间(jiān)，但居住舒(shū)适不是人均一间(jiān)房所能满足，它与(yǔ)房屋质量、居住面积(jī)、配(pèi)套设施(shī)等因素密切相关。中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数较发(fā)达国家还有很大差距。人均(jūn)住宅间数大于(yú)1同样不意味(wèi)着(zhe)中国住宅(zhái)市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测(cè)算发现(xiàn)中国城(chéng)镇居民户均1套(tào)房(fáng)，其中每(měi)户(hù)持有(yǒu)商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布中国家庭户均住宅的数(shù)据，我们根据商品住宅套数(shù)、商品住(zhù)宅占比和城镇家庭户数(shù)，计算出城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结果(guǒ)显示(shì)，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商(shāng)品住宅(zhái)。若(ruò)期房顺利交付(fù)，直(zhí)至2024年，中国每户城镇家(jiā)庭才拥(yōng)有1套住宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎(hū)意味(wèi)着(zhe)户户有房，然而事实上中国住宅市场供需并不平衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟(shú)房地产市场(chǎng)的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因为(wèi)户均一套房无法满(mǎn)足(zú)流(liú)动人口的租赁和置业需求(qiú)。全国(guó)总人(rén)口的(de)近(jìn)三成都是流动人口(kǒu)，流动人口会选择(zé)在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家(jiā)买房，从而产生了额外(wài)的住宅需求。

　　即便户(hù)均(jūn)一套房，中(zhōng)国未(wèi)来地产仍有四大新增需(xū)求动力。

　　第一，户均(jūn)人口规模(mó)缩小，一人(rén)户、两人户占比不(bù)断增加，导致家(jiā)庭(tíng)户数增多。小(xiǎo)家(jiā)庭化(huà)趋(qū)势将延续，带(dài)来(lái)新户(hù)购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区域(yù)经(jīng)济资源分(fēn)配的再(zài)集中吸引着(zhe)人口流入，人口净迁(qiān)入城市的新增住(zhù)宅(zhái)需求有(yǒu)望(wàng)持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方(fāng)米(mǐ)的(de)住(zhù)宅建筑面积。促(cù)成“老破(pò)小”住宅的(de)改造势在必(bì)行(xíng)。

　　第四，中国的(de)人均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积均较发达国家有着不小差距，“住上更大房子”的改善性需求正在(zài)不(bù)断增加。

　　黄金(jīn)二十年之(zhī)后，当下中国(guó)地产(chǎn)步入大(dà)分(fēn)化时代而非停滞期。

　　如(rú)果说过去(qù)二十年是中国(guó)地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为(wèi)住宅供给存在不足，这是过去(qù)二十年房价快速上(shàng)涨(zhǎng)基石。那么(me)当下房地产大分化时代(dài)已至，大分(fēn)化时(shí)代下地产(chǎn)矛盾则更多(duō)体现在住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产大分化必将(jiāng)体现(xiàn)在不同能级城市之间，不同区域板块之间，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露全国已(yǐ)有近6亿栋房屋(wū)建筑，引发热(rè)议。从2月(yuè)以来，各大城市二手房挂牌量突然激增，引发(fā)一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁(jìn)担心(xīn)，中国的房子是否(fǒu)已经(jīng)过剩？

　　中国(guó)城(chéng)镇住宅(zhái)到底是供(gōng)给过剩，还(hái)是供需平衡，或(huò)是仍然存在不足(zú)？可惜(xī)由于住宅存量数(shù)据并未(wèi)公布，我们(men)无法直接知晓具体(tǐ)情(qíng)况。

　　拨开迷(mí)雾，我(wǒ)们测算出中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均拥有住宅套数，回答当前的(de)房子是否真的过(guò)剩了？据此判断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如(rú)何有(yǒu)效观(guān)察中国户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过(guò)剩的直(zhí)观(guān)判断站不住(zhù)脚

　　今(jīn)年(nián)2月，在以全国(guó)自然灾害综合风险普查工(gōng)作情况(kuàng)为主题的新(xīn)闻发布(bù)会上，负责人对外披露：“住宅城乡建(jiàn)设行业获取了全国近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑数(shù)据以(yǐ)及80多万处(chù)市(shì)政设(shè)施(shī)数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看(kàn)似已经过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)中，农村房屋(wū)占(zhàn)9成以(yǐ)上，以栋数计算的城(chéng)镇(zhèn)房屋实(shí)际仅有4700多万栋(dòng)，还(hái)包括了大量商(shāng)业楼(lóu)、写字楼(lóu)、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占(zhàn)比并(bìng)不大(dà)。

　　第七次人口(kǒu)普查数(shù)据公(gōng)布了中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间，其中城(chéng)市家(jiā)庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭(tíng)户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看似意味着人人都有房间(jiān)居住(zhù)。

　　居住水平(píng)不(bù)仅与房(fáng)间(jiān)数量有关，更与房屋质量、居住面积(jī)、配套设施等因素密切(qiè)相关(guān)。单单从人均住宅间数(shù)不能完(wán)全反映出(chū)城(chéng)镇居民(mín)的居住水(shuǐ)平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为单位购(gòu)买成(chéng)套住宅(zhái)，一套设施齐全的住宅才是城镇居(jū)民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户均(jūn)住(zhù)宅(zhái)的测算思路、数据和方(fāng)法(fǎ)

　　中国(guó)城镇居民住宅(zhái)主(zhǔ)要分两大类(lèi)，一类是商(shāng)品住宅(zhái)，另(lìng)一(yī)类是保障房、原公有住宅(zhái)、自建(jiàn)房(fáng)等非商品住(zhù)宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并没有直接(jiē)公布(bù)城镇住宅数量。居民(mín)住宅相(xiāng)关数据有两处可以直接公布，一是每年商(shāng)品住宅销售套数（统计局）；二是居民住(zhù)宅来源（人(rén)口普查数据(jù)）。计算中国居民(mín)户均住宅数量，我们主要用到(dào)上(shàng)述两组数据。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前(qián)商品住宅(zhái)数(shù)量极少，可忽略不计。估算城(chéng)镇居民(mín)户均(jūn)住宅(zhái)套数分(fēn)三步走：

　　第一(yī)步，将1999年(nián)以来(lái)每年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售(shòu)套数相加，我们(men)就能够(gòu)得到(dào)当前(qián)商(shāng)品住(zhù)宅总存量(liàng)。

　　第清纯的女生干起来舒服吗，清纯的女生是不是很招男生喜欢二步(bù)，根据城镇居民拥(yōng)有的商品住宅和非(fēi)商品(pǐn)住宅(zhái)比例，推算得(dé)到居民住宅总套数。

　　第(dì)三步，将城镇居民拥(yōng)有的商(shāng)品住宅总数(shù)除以家(jiā)庭户数，我们就(jiù)能(néng)够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式(shì)如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅(zhái)套户比=住宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套(tào)数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户(hù)比(bǐ)/商品住宅(zhái)占(zhàn)比

　　二、城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅(zhái)存量到底有(yǒu)多少，目前缺乏一个准确(què)统计。我们利用既(jì)有统计数据(jù)，大致测算得(dé)到中国存(cún)量(liàng)房地(dì)产套数，并进一步(bù)推(tuī)算中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥(yōng)有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇(zhèn)居(jū)民户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到(dào)：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累(lèi)计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包(bāo)含(hán)现房(fáng)和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年开(kāi)始，新房销售(shòu)中期房占(zhàn)比近9清纯的女生干起来舒服吗，清纯的女生是不是很招男生喜欢成。本文去(qù)除商(shāng)品住宅累计销售套数里(lǐ)的期(qī)房销(xiāo)售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅现房套(tào)数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累(lèi)计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主流房企竣工(gōng)周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取(qǔ)最大(dà)值3年。

　　将商品住宅现房套数(shù)除(chú)以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均拥(yōng)有0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要(yào)进一步(bù)推算中(zhōng)国城镇居民拥(yōng)有的(de)户均住宅套数。

　　首先(xiān)，七(qī)普数据显示(shì)中国城(chéng)镇居(jū)民(mín)的住宅(zhái)结构(gòu)特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住(zhù)宅(zhái)。其中自建住宅占(zhàn)比21％，购买(mǎi)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适用(yòng)房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租(zū)房与其他住(zhù)宅(zhái)。

　　其(qí)次，我们假定租(zū)赁其(qí)他(tā)住宅和购(gòu)买二手房都是商品住宅，因此将(jiāng)租赁其他(tā)住宅、购买商品住宅(zhái)与购买二(èr)手房加总(zǒng)，得到商品住宅占居(jū)民(mín)所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗(cū)略(lüè)假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增(zēng)幅(fú)为(wèi)过(guò)去十(shí)年变化幅度(dù)的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变(biàn)化比(bǐ)例(lì)，从而我们估算出2022年商品住宅(zhái)所(suǒ)占比例，为(wèi)62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截至2022年末，中国(guó)平均(jūn)每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已(yǐ)购期房，中国(guó)平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭拥(yōng)有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已购期房(fáng)会在2-3年内(nèi)陆(lù)续交付使用，到2024年，中国平均(jūn)每户(hù)城镇(zhèn)家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户(hù)均一套房的三点含义

　　既(jì)然城镇居民已经达到了户均一套(tào)房的程度，“户户有房”是否意味着中国城镇化(huà)进(jìn)展终(zhōng)结，甚至(zhì)意味着(zhe)中国地产存(cún)量(liàng)供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意(yì)味着住宅市场供需平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来满足因人(rén)口流动、居民换房等因素产生的住宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅套(tào)户比(bǐ)会(huì)在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　国际(jì)经(jīng)验(yàn)来(lái)看，美国、英国和日本的住宅套(tào)户比均高于(yú)1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户比(bǐ)最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩(hán)国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚(gāng)好一(yī)套(tào)房(fáng)，就(jiù)会(huì)造成人口净流入地(dì)的住宅市场供不应(yīng)求(qiú)，造成(chéng)房(fáng)价(jià)或房(fáng)租迅速(sù)上涨(zhǎng)。

　　七普指出中(zhōng)国的(de)流(liú)动(dòng)人口3.76亿，省(shěng)内流动人口和省际(jì)流动人口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择在大城市(shì)租房(fáng)挣钱，在老家县城买房。

　　暨(jì)南(nán)大(dà)学2017年的中(zhōng)国城乡人口流动调查(chá)数(shù)据显(xiǎn)示(shì)，在(zài)上海、杭州以及南(nán)京工作的(de)流动(dòng)人(rén)口在老家(jiā)拥有住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工(gōng)资吸引打工(gōng)人(rén)，但(dàn)高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动(dòng)人口实(shí)际上会(huì)占据(jù)两(liǎng)套房，在高房(fáng)价的(de)大城(chéng)市租赁一套房，在(zài)房(fáng)价较低(dī)的县城购(gòu)买一(yī)套(tào)房。所以说户(hù)均一套房无法满足庞大流动(dòng)人口的租赁(lìn)与置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅品(pǐn)质仍需(xū)改善

　　目前，中国的城(chéng)镇住宅中依然有不(bù)少(shǎo)老旧小(xiǎo)区。

　　三成家(jiā)庭，也就是约(yuē)9000万(wàn)户城镇居民(mín)住(zhù)宅是2000年以前建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁(suì)以上。

　　这批存在着(zhe)建筑结构(gòu)松散、设施(shī)陈旧、安全隐患大等问题，如电线老(lǎo)化(huà)、管(guǎn)道等(děng)基础设(shè)施陈(chén)旧，给(gěi)住户的生活带来(lái)了很(hěn)大的不便和安全隐患(huàn)，并且居住体验(yàn)较差(chà)。

　　2000年以前建成(chéng)的(de)老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家(jiā)庭(tíng)没有(yǒu)独立卫浴(yù)和厨房。这类上世纪修建的老旧小区很难满(mǎn)足现代生活(huó)需求，在未来大(dà)都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅为一居室和二居室(shì)，户型偏小(xiǎo)。其(qí)中(zhōng)一居室占比为(wèi)14.9％，二居(jū)室(shì)占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与城市土地(dì)资(zī)源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张(zhāng)是(shì)未(wèi)来地产(chǎn)的需求驱动力

　　根据七普数据测(cè)算，2020年城清纯的女生干起来舒服吗，清纯的女生是不是很招男生喜欢镇家庭(tíng)户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间(jiān)农民(mín)带(dài)房(fáng)进城和老旧小(xiǎo)区拆迁(qiān)，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年(nián)住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家庭人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积小于均值，近4成(chéng)家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面积(jī)不足19平方米，不及全国人均(jūn)水平的一半。若(ruò)去除(chú)20％的公(gōng)摊，可使用(yòng)的住宅面(miàn)积仅为15.2平(píng)方米(mǐ)。上海(hǎi)市将人均住宅建筑面(miàn)积低于15平方米的家庭界定为住宅存在困(kùn)难(nán)，若(ruò)按这个标(biāo)准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家(jiā)庭存(cún)在(zài)住宅困难问题。

　　若人均可使用(yòng)住宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为(wèi)50平，只考(kǎo)虑家(jiā)庭户人数，需(xū)要住宅总量约390.6亿平，较目(mù)前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人均住宅面积(jī)，美国(guó)为(wèi)67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英(yīng)国(guó)都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为(wèi)39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公摊面积(jī)后，中国的人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明显(xiǎn)。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户(hù)人(rén)口(kǒu)，所需要的住(zhù)宅总量会(huì)更多(duō)。

　　四、户(hù)均(jūn)已(yǐ)然1套(tào)房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套房，看似已经户户有房。即便如此，中国(guó)人(rén)口静(jìng)态结构和动(dòng)态趋(qū)势(shì)演绎，决(jué)定了中国未来地产仍有需(xū)求释放。户均1套住宅(zhái)现(xiàn)实之下，中国(guó)未(wèi)来城镇(zhèn)住宅(zhái)需(xū)求主(zhǔ)要来自(zì)于四(sì)个(gè)方面。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家庭户(hù)数增多，新(xīn)户购(gòu)房需(xū)求扩张。

　　过去(qù)20年(nián)我(wǒ)国城镇家庭户均人口数不断下降，六普显示城镇户(hù)均人口规模为(wèi)2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城(chéng)镇(zhèn)户均人口(kǒu)规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户(hù)的占比明(míng)显上升，人口小家(jiā)庭化趋势将(jiāng)继续(xù)延续(xù)，导致户(hù)数(shù)会(huì)因户均(jūn)人口规(guī)模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致(zhì)经济发展(zhǎn)带来的新增住宅(zhái)需求旺盛(shèng)。

　　中国(guó)经济板块的(de)分化(huà)日益明显，资源和生产(chǎn)要素(sù)逐步向经济带、都(dōu)市圈中心城市流入，区域(yù)经(jīng)济资源分配的再集中吸(xī)引着(zhe)人口流(liú)入。人口迁移(yí)势必涉及到买房租(zū)房，给迁入(rù)地(dì)住宅(zhái)市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常(cháng)住人口增量(liàng)为72万，而出生人(rén)口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为38.4万人(rén)，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益(yì)于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性需求(qiú)依(yī)然(rán)庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅(zhái)和(hé)原公有(yǒu)住(zhù)宅的家庭拆迁改(gǎi)建最(zuì)多。自建(jiàn)房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户(hù)，自建住宅和原公有住宅减少了1282万(wàn)户，住(zhù)宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的(de)家庭购(gòu)买商品(pǐn)住(zhù)宅，21％的家(jiā)庭(tíng)购买(mǎi)二手(shǒu)房(fáng)。在新增住(zhù)宅需求中，有7成家庭购(gòu)买了商品住(zhù)宅。租房、购买经(jīng)济(jì)适用(yòng)房和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和旧城改造，商品(pǐn)住宅的占比势必会进一步上(shàng)升(shēng)。

　　2000年(nián)以前建造(zào)的住宅(zhái)建筑(zhù)面积还有约81亿平，涉及(jí)城镇家庭(tíng)约(yuē)9000万户。破旧(jiù)的城中(zhōng)村、老公有住宅，建筑面积(jī)小、质量低、基础设施配(pèi)套差、没有或少有物业(yè)管理，居民追求(qiú)美(měi)好、宜居生活的环境，背后的改(gǎi)善性需(xū)求(qiú)有待(dài)释(shì)放。

　　第四，“住(zhù)上更(gèng)大房子”的改善性需求还将(jiāng)有(yǒu)所增(zēng)加。

　　刚需购房受限于资金，倾(qīng)向于中小户型。已有住(zhù)宅(zhái)家庭希望提高生活品质，以小(xiǎo)换(huàn)大、以(yǐ)旧(jiù)换(huàn)新。2022年底的(de)中央经济工作(zuò)会议明确指(zhǐ)出支持住宅(zhái)改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅间数为(wèi)1.71间，无论是否考虑乡村(cūn)住宅因素，中(zhōng)国(guó)的人均住(zhù)宅间(jiān)数较(jiào)其(qí)他国家依(yī)旧存在不小差距。

　　住(zhù)宅(zhái)舒适度与经济水平有着密切正向联系。随着经(jīng)济发展水平的提高，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间(jiān)数与(yǔ)人(rén)均住宅建筑面(miàn)积将随(suí)之增(zēng)长。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金(jīn)发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现(xiàn)为住宅供(gōng)给存在不足(zú)，供需(xū)出现错配，这是过去二十年房价(jià)快速上(shàng)涨基石(shí)。那么未来将(jiāng)是住(zhù)宅质(zhì)量(liàng)的供需冲(chōng)突。房(fáng)地产大(dà)分化时代已至，这种分化不单局限(xiàn)于城(chéng)市能级之间差异，优(yōu)质(zhì)小区和老旧二(èr)手房之间(jiān)的差(chà)异也(yě)将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的(de)是人，并不是针对住宅，因此可(kě)能存在统计偏差(chà)。商品(pǐn)住宅占比实际(jì)值(zhí)可能(néng)偏低，其增速可能超预期。

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