导读

　　黄金(jīn)二(èr)十年(nián)之后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中(zhōng)国房(fáng)地产市场(chǎng)黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三(sān)年商(shāng)品住宅销售(shòu)面积超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢(féng)近年(nián)地产持续低景气(qì)，有关中国地产是否过剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，本文试(shì)图厘清中国(guó)城镇存(cún)量住(zhù)宅真实(shí)情况，据此判断中国(guó)未来地(dì)产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地(dì)产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部披露全国有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次人(rén)口普查调查数据显示(shì)城镇(zhèn)家庭户人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事(shì)实上住建部披(pī)露(lù)的近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中，城镇建筑(zhù)占(zhàn)比不到(dào)一成，其中还包括大量城镇非住宅建(jiàn)筑，如商业办公楼、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇(zhèn)居民人(rén)均住(zhù)宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均(jūn)一间房所能满足，它与房屋质(zhì)量、居住(zhù)面积、配(pèi)套设施(shī)等因素密切相关(guān)。中国的人均住宅间数较发达(dá)国家(jiā)还有(yǒu)很大差(chà)距。人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数大于1同(tóng)样不意味着中国住(zhù)宅(zhái)市场已经饱和。

　　我们测算发(fā)现中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇居民户均1套房，其中每户持有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无(wú)直接公(gōng)布中国家(jiā)庭户均(jūn)住宅的(de)数据，我们根(gēn)据(jù)商品住宅套数、商品住宅占比和城镇(zhèn)家(jiā)庭户数，计算出城镇家庭住(zhù)宅套(tào)户比。

　　测算结(jié)果显示，目(mù)前城镇家庭户均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为(wèi)商(shāng)品(pǐn)住宅。若期房顺利(lì)交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅(zhái)，其中(zhōng)商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎意味着户户有(yǒu)房，然而事实上中国住(zhù)宅(zhái)市场供需并不(bù)平衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟房地产市场的住宅套户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是(shì)因为户均一套房无(wú)法满足流动人口的租赁和置业需求。全国总人口的近三成(chéng)都是流动人口，流动人口会(huì)选择(zé)在大城市租房挣钱，在老家买房，从而产生了额外(wài)的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国(guó)未来(lái)地产仍有四大(dà)新增需求动力(lì)。

　　第一，户(hù)均人(rén)口规模缩小(xiǎo)，一(yī)人户、两人户占比不断增加，导致家庭户数(shù)增多。小家庭化趋势将(jiāng)延(yán)续(xù)，带来新(xīn)户购房需(xū)求增(zēng)长。

　　第二，经济板块(kuài)的(de)分化日益明显，区域经济(jì)资源(yuán)分配的(de)再集中吸(xī)引着人口(kǒu)流入，人口净(jìng)迁入城市的新增(zēng)住宅需(xū)求有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住(zhù)在2000年(nián)以前建成的(de)住宅中(zhōng)，涉(shè)及(jí)超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住(zhù)宅的改造势在必行。

　　第(dì)四，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数与人(rén)均住宅(zhái)建筑面积均较发(fā)达国家有着不小差距(jù)，“住(zhù)上更(gèng)大(dà)房子”的改善性需求正在不断(duàn)增加。

　　黄(huáng)金(jīn)二十年(nián)之后，当下(xià)中(zhōng)国(guó)地产步(bù)入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二(èr)十年是(shì)中(zhōng)国地产黄(huáng)金发展(zhǎn)期，地产矛盾更(gèng)多体现(xiàn)为住(zhù)宅供(gōng)给存在不(bù)足，这是过去二十年房价(jià)快速上涨基石。那么(me)当下房地产大分化时代已至(zhì)，大分化时代下地(dì)产矛盾则更(gèng)多(duō)体现在(zài)住宅质量供需冲突(tū)。

　　地(dì)产(chǎn)大(dà)分化必将体(tǐ)现在不同(tóng)能级城市之间，不同区域板块之间，不同品质住宅之(zhī)间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前，官(guān)方披露全(quán)国已有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大(dà)城市二手房(fáng)挂牌量突然(rán)激(jī)增，引发一阵(zhèn)二(èr)手房的“抛(pāo)售(shòu)潮”。

　　让市场(chǎng)不(bù)禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到(dào)底是(shì)供给过剩，还是供需平衡，或是(shì)仍(réng)然存在不(bù)足？可惜由(yóu)于(yú)住宅存量数据并未公(gōng)布，我们(men)无法直接知晓(xiǎo)具体情(qíng)况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算出中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有住(zhù)宅套数(shù)，回答(dá)当前的房子是(shì)否真(zhēn)的过剩了(le)？据此判(pàn)断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国户均拥有(yǒu)住(zhù)宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅数(shù)量过剩的(de)直观判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月(yuè)，在以(yǐ)全(quán)国自然(rán)灾(zāi)害综合风险(xiǎn)普查工作情况(kuàng)为主题的新闻(wén)发布会上，负责人(rén)对(duì)外(wài)披露(lù)：“住宅城乡建设(shè)行(xíng)业获取(qǔ)了(le)全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市(shì)场看似(shì)已经过剩(shèng)。

　　在这(zhè)近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑中，农(nóng)村(cūn)房(fáng)屋占9成以上，以栋数计算的城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万栋，还包括了(le)大量商业楼、写字(zì)楼、学校、医(yī)院等(děng)非住宅(zhái)。总的算下来，住宅(zhái)占比并(bìng)不大。

　　第七次(cì)人(rén)口普(pǔ)查数据公布(bù)了中国城镇家(jiā)庭户人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间(jiān)，其(qí)中(zhōng)城市家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭(tíng)户居(jū)民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅(zhái)间数大于1，看似意(yì)味着人人都(dōu)有房间居住(zhù)。

　　居(jū)住水(shuǐ)平不(bù)仅与房间数量有关(guān)，更(gèng)与房屋质(zhì)量、居住(zhù)面(miàn)积、配套设施等因素密切相关(guān)。单(dān)单(dān)从人均(jūn)住宅(zhái)间数不能完(wán)全反映出(chū)城(chéng)镇居民的居住水平。

　　中国(guó)主要是以家庭为单位购买成套住宅(zhái)，一套设(shè)施齐全的住宅(zhái)才(cái)是城镇居民(mín)宜(yí)居的(de)选择。

　　（二）中国户均住宅的(de)测算思路、数据和方法(fǎ)

　　中国(guó)城镇居民(mín)住宅(zhái)主要分两大(dà)类(lèi)，一类是(shì)商品住(zhù)宅，另(lìng)一类是保障房(fáng)、原公有住(zhù)宅、自(zì)建房等(děng)非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数(shù)据，并没有(yǒu)直接公布城镇住宅(zhái)数量。居民住宅相(xiāng)关一般手机电池多少毫安 4000毫安电池算大吗数据有两处可以直接公布，一是每年商品住(zhù)宅销(xiāo)售套数（统计局）；二是(shì)居民住宅来源（人口普查数据）。计(jì)算中国居民户均住宅数量，我(wǒ)们(men)主要用(yòng)到上述两(liǎng)组(zǔ)数(shù)据。

　　中国(guó)住宅改革(gé)始于1998年，1998年之前(qián)商(shāng)品住宅(zhái)数(shù)量极少，可忽略(lüè)不计。估算(suàn)城镇居民(mín)户均(jūn)住宅套(tào)数分(fēn)三步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来每(měi)年商品住宅(zhái)销售套数相加(jiā)，我们就能够得到当前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民拥有的(de)商品(pǐn)住宅和非商品住宅(zhái)比(bǐ)例，推算得到(dào)居民住宅总套数。

　　第(dì)三步，将城(chéng)镇居民拥(yōng)有的(de)商品住宅总数除以家庭户(hù)数，我(wǒ)们(men)就能够得到城镇户均拥有的(de)住(zhù)宅数量(liàng)。

　　具(jù)体计(jì)算(suàn)公式(shì)如(rú)下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户比(bǐ)=住(zhù)宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住(zhù)宅占比(bǐ)

　　二、城镇家(jiā)庭户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)1.02套房

　　中国(guó)住(zhù)宅存(cún)量(liàng)到(dào)底(dǐ)有多少，目(mù)前(qián)缺乏一个准确统计。我们(men)利(lì)用(yòng)既有统计(jì)数据，大致测算得到中国(guó)存量(liàng)房(fáng)地产套数(shù)，并进(jìn)一(yī)步(bù)推算中国城(chéng)镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户(hù)均拥有(yǒu)商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计(jì)算得到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套(tào)。

　　（二(èr)）城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.64套商品住(zhù)宅（包(bāo)含现房和期(qī)房）。

　　中国的房地(dì)产销售以(yǐ)期房(fáng)为主，从2019年开始，新(xīn)房销售(shòu)中期房占比近(jìn)9成。本文去除商品(pǐn)住宅累计(jì)销售套数里的期(qī)房销售(shòu)，得到(dào)商品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年(nián)商品(pǐn)住宅现房套(tào)数(shù)计算为(wèi)例(lì)：

　　2022年商品住(zhù)宅(zhái)现(xiàn)房套数=截(jié)止到(dào)2022年商品住宅累计(jì)销售套数(shù)-过去(qù)三(sān)年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交房后装(zhuāng)修的时间，取(qǔ)最大值(zhí)3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套数除以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套(tào)商品(pǐn)现(xiàn)房住(zhù)宅。

　　（二(èr)）城(chéng)镇居民户均(jūn)拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来我(wǒ)们需(xū)要进一步推算中(zhōng)国城镇居民拥有(yǒu)的户(hù)均住宅(zhái)套数。

　　首先，七(qī)普(pǔ)数据显(xiǎn)示中国城镇居民的住宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有(yǒu)住宅。其中(zhōng)自建住宅(zhái)占比21％，购买商品住(zhù)宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或(huò)赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁其他住宅和购(gòu)买二手房都是商品住(zhù)宅(zhái)，因此将(jiāng)租赁其(qí)他住宅、购买商品住宅(zhái)与购(gòu)买二(èr)手房加(jiā)总(zǒng)，得到商品住宅(zhái)占居民所有(yǒu)住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商(shāng)品住宅(zhái)增幅为过去十年变化(huà)幅度(dù)的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住(zhù)宅的(de)实际变化(huà)比例(lì)，从而我们(men)估算出2022年(nián)商品住宅(zhái)所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至(zhì)2022年(nián)末，中国平均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅(zhái)。

　　如果(guǒ)交房顺(shùn)利，已购期房会在2-3年(nián)内(nèi)陆续(xù)交(jiāo)付使(shǐ)用(yòng)，到(dào)2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三(sān)、城镇户均一套房的三(sān)点含(hán)义

　　既(jì)然城镇居民已经达到了户(hù)均一(yī)套房的(de)程度，“户户(hù)有房”是(shì)否意味着中国城镇化进展终结，甚至意(yì)味(wèi)着中国地产(chǎn)存量(liàng)供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意(yì)味着(zhe)住宅市(shì)场(chǎng)供(gōng)需平衡

　　需(xū)要有多余住宅来满(mǎn)足因人口(kǒu)流动、居(jū)民换房等因素产生的住宅需求(qiú)。因此，成(chéng)熟房地产市场的住宅(zhái)套户比会在(zài)1.1左右(yòu)。

　　国际经验(yàn)来看，美国、英国(guó)和(hé)日本(běn)的(de)住宅套户比均高于1.1，其中，英(yīng)国的住(zhù)宅套户(hù)比最高，为1.19，日本(běn)为(wèi)1.16，美国(guó)为1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房，就会造成人口净流入地(dì)的住宅市场供不应求，造(zào)成房价或房租迅速上涨。

　　七(qī)普(pǔ)指出中国(guó)的流动人口3.76亿，省内流动人口(kǒu)和省(shěng)际(jì)流动人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择在大城市租房(fáng)挣钱(qián)，在老家县城(chéng)买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国城乡(xiāng)人(rén)口流(liú)动调查(chá)数据显示，在上(shàng)海(hǎi)、杭州以及南京工作的流动人(rén)口在老家拥有(yǒu)住宅比例分别为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大城市的高工(gōng)资吸引打(dǎ)工人(rén)，但高房价迫使(shǐ)打工人(rén)回乡置业。

　　流动人口实际上(shàng)会占(zhàn)据两(liǎng)套房，在(zài)高房价的大城市(shì)租赁(lìn)一套房，在房价较低的县(xiàn)城购买一套房。所以说户(hù)均一套房(fáng)无法(fǎ)满足庞大流动人口的租赁与置(zhì)业(yè)需求。

　　（二(èr)）至少(shǎo)9000万(wàn)户家庭住(zhù)宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万户城镇居民住(zhù)宅(zhái)是2000年以前(qián)建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存(cún)在着建筑(zhù)结(jié)构松(sōng)散、设(shè)施陈旧、安全隐患(huàn)大(dà)等(děng)问(wèn)题，如(rú)电线(xiàn)老化、管道等基础设施陈旧，给住户的生(shēng)活(huó)带来(lái)了很(hěn)大的不(bù)便(biàn)和安全隐患，并且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前(qián)建成(chéng)的老(lǎo)旧(jiù)住(zhù)宅面积小(xiǎo)。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥有的(de)住宅面(miàn)积占比(bǐ)仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家(jiā)庭没(méi)有独立卫浴和厨(chú)房。这类(lèi)上(shàng)世纪修建的老旧(jiù)小区很难满足现代生活需求，在未来大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的(de)家庭住宅为一居室和(hé)二居(jū)室(shì)，户型偏小。其中一(yī)居室占(zhàn)比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅户型(xíng)更小，当然这与城市(shì)土地(dì)资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅(zhái)面积(jī)扩张是(shì)未来地(dì)产的需求驱(qū)动力

　　根据七普数据测(cè)算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存量总面(miàn)积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年间农(nóng)民带房进城和(hé)老(lǎo)旧小区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量总面(miàn)积为(wèi)308.16亿平，人均住宅建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一(yī)半的家庭人均住宅建筑面积小于均值，近(jìn)4成家庭人均住宅建筑面(miàn)积在30平(píng)米以(yǐ)下。

　　15％的(de)城镇家(jiā)庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不及全国人均水平的(de)一半。若去除20％的公(gōng)摊，可使用的住(zhù)宅面积(jī)仅为15.2平方米。上(shàng)海市(shì)将人均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积低(dī)于(yú)15平(píng)方(fāng)米的家庭界(jiè)定为住宅存(cún)在困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住(zhù)宅面(miàn)积为40平，即人均(jūn)住宅建筑面积为50平(píng)，只考(kǎo)虑家庭户人数，需(xū)要住宅(zhái)总量约390.6亿(yì)平，较目前至(zhì)少新增(zēng)82亿(yì)平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英(yīng)国都高于40㎡，中国(guó)的人均住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除(chú)公摊面积(jī)后(hòu)，中国的人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差(chà)距(jù)将变(biàn)得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集体户(hù)人口，所需(xū)要的住宅总量会(huì)更(gèng)多。

　　一般手机电池多少毫安 4000毫安电池算大吗>四、户(hù)均(jūn)已然1套(tào)房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算(suàn)得(dé)到中国城镇家(jiā)庭户均1套房，看似已经(jīng)户户有房。即便(biàn)如此，中国人口静态结构(gòu)和动(dòng)态(tài)趋势演(yǎn)绎，决定了(le)中国未来地(dì)产仍有需求释放。户均1套(tào)住(zhù)宅现实之(zhī)下，中(zhōng)国未来城镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户(hù)均(jūn)人口缩小，家庭户数增多，新户(hù)购房(fáng)需求扩张(zhāng)。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭户均人口数(shù)不(bù)断下降，六普(pǔ)显示城镇户均人口规(guī)模为2.85人/户(hù)，而七普显示城镇(zhèn)户均人(rén)口规(guī)模(mó)为2.62人/户(hù)，一人(rén)户、二人户的占(zhàn)比明显上(shàng)升，人口小(xiǎo)家庭化趋势将继续(xù)延续，导致户数会因户均人口规模的缩(suō)小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济(jì)发(fā)展(zhǎn)带来的新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的分化(huà)日益明(míng)显，资源和生产要素逐步(bù)向(xiàng)经(jīng)济带(dài)、都市圈中心城市流入，区域经济资源分配的(de)再(zài)集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉及到买房(fáng)租房，给迁入(rù)地住(zhù)宅市场(chǎng)带来新的增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年常住(zhù)人(rén)口(kǒu)增量为72万，而出生(shēng)人口为44.9万人，死亡(wáng)人口(kǒu)为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口(kǒu)增长主(zhǔ)要受(shòu)益(yì)于人口迁移(yí)。

　　第三(sān)，老旧小(xiǎo)区(qū)改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原(yuán)公(gōng)有住宅的(de)家庭拆迁(qiān)改建最多。自建房(fáng)家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百(bǎi)分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年(nián)以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新(xīn)增8473万(wàn)家庭户，自建住(zhù)宅和原公有(yǒu)住宅减少了(le)1282万户，住(zhù)宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商(shāng)品住宅(zhái)，21％的家庭购(gòu)买二手(shǒu)房。在新增住宅需求(qiú)中，有7成家(jiā)庭购买(mǎi)了(le)商品(pǐn)住宅(zhái)。租(zū)房、购买经济(jì)适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随(suí)着城中村和(hé)旧城(chéng)改造(zào)，商(shāng)品住宅的占比势必(bì)会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有(yǒu)约81亿(yì)平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中(zhōng)村、老公有住宅，建筑面积(jī)小、质(zhì)量低、基础设(shè)施(shī)配套差、没有或少有物业管理，居(jū)民追求美(měi)好(hǎo)、宜居生活(huó)的环境(jìng)，背后的改(gǎi)善(shàn)性需求有待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大房(fáng)子”的改(gǎi)善性需(xū)求还将有所增加。

　　刚需购房受限(xiàn)于(yú)资金，倾向于(yú)中小户型。已有住宅家庭希望提高生活(huó)品质(zhì)，以小换(huàn)大、以(yǐ)旧换新。2022年底(dǐ)的(de)中央经济(jì)工作(zuò)会(huì)议(yì)明确指(zhǐ)出(chū)支持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国(guó)的人均住宅间数较其他国家依(yī)旧(jiù)存在(zài)不小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与(yǔ)经济水平有着(zhe)密切正向联系。随(suí)着经(jīng)济发展水平的提高，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)与人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)将随之增长(zhǎng)。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地(dì)产黄金(jīn)发(fā)展(zhǎn)期，地(dì)产矛(máo)盾(dùn)更多体现为住(zhù)宅(zhái)供(gōng)给存在不足，供需出现错配，这是过去二十年房价快速上(shàng)涨基石(shí)。那么未来将是(shì)住宅(zhái)质量(liàng)的供需(xū)冲(chōng)突(tū)。房地产(chǎn)大分化时代已(yǐ)至，这种分化不(bù)单局限于城市能级(jí)之间差异，优(yōu)质小区(qū)和老旧二(èr)手房之间的差异也将(jiāng)越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查数据调查的是人，并(bìng)不是针对住宅，因此可能存(cún)在统(tǒng)计偏差。商品住宅占比实际值(zhí)可(kě)能偏低，其增速可能超预期。

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