导(dǎo)读(dú)

　　黄金(jīn)二(èr)十年(nián)之后，当下中国地产步入(rù)大(dà)分化(huà)时代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过(guò)去(qù)二十(shí)年是中国(guó)房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)黄金(jīn)二十(shí)年。2019-2021年，连(lián)续三年商品住宅销售面积超15亿(yì)平，足够4000万家庭入住。恰逢近(jìn)年地(dì)产持续低(dī)景气，有关中国地产丬这个偏旁读什么 小说，丬这个偏旁读什么字是(shì)否过剩(shèng)的讨论日益(yì)热烈(liè)。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图(tú)厘清中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)存量住宅真实情(qíng)况，据此(cǐ)判断(duàn)中国未来(lái)地产趋(qū)势。

　　有媒体渲(xuàn)染中(zhōng)国地产存量极度过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住建部披露(lù)全国(guó)有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第(dì)七次人口普查调(diào)查数据显示城镇家庭户(hù)人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间。市(shì)场(chǎng)陷入(rù)怀疑，中国房(fáng)子是否(fǒu)真(zhēn)的过剩？

　　事实上(shàng)住建部披露的近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，城(chéng)镇建筑占比不到一成，其中还包括(kuò)大量城镇非住(zhù)宅建筑，如(rú)商业办公楼、学校等，因(yīn)此6亿栋(dòng)房屋(wū)中城镇住(zhù)宅占(zhàn)比极低。

　　七普显(xiǎn)示(shì)中国城镇居民人均(jūn)住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间，但居(jū)住舒适不是人均一间房(fáng)所能满足(zú)，它与房屋质量、居住面积、配套设(shè)施(shī)等因素密切(qiè)相关。中国的(de)人(rén)均住宅间数(shù)较发(fā)达国家(jiā)还有很大差(chà)距(jù)。人均(jūn)住宅间数大于1同样不意味(wèi)着中国住宅市场已经饱和。

　　我们(men)测算(suàn)发现中国城镇居(jū)民户均1套房(fáng)，其(qí)中(zhōng)每户持有(yǒu)商(shāng)品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无(wú)直接公布中国(guó)家庭户均住宅的数据，我们(men)根(gēn)据商品住(zhù)宅(zhái)套数(shù)、商品住宅占比和城镇家庭户数，计(jì)算出城镇(zhèn)家(jiā)庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结果显示，目前(qián)城镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品(pǐn)住宅。若期房(fáng)顺利交付，直至2024年，中国每户(hù)城镇(zhèn)家庭才(cái)拥有1套(tào)住(zhù)宅(zhái)，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套(tào)房似乎意味(wèi)着户户(hù)有(yǒu)房，然而事实上(shàng)中国(guó)住宅市场供需并不平(píng)衡。

　　国际数(shù)据显示，成(chéng)熟房地产市场的住宅(zhái)套户比会(huì)大于1，在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　之所以(yǐ)说(shuō)不平衡，是因为户均一(yī)套房无法满足(zú)流动人口的租赁和置业需求。全(quán)国总(zǒng)人(rén)口的近三成都(dōu)是流动人(rén)口(kǒu)，流动人口会选择在大城市(shì)租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家买(mǎi)房，从而产生(shēng)了额外(wài)的住宅需求。

　　即便户(hù)均一套房，中国未来地产仍有四大新增(zēng)需求动(dòng)力。

　　第一，户均人口规模(mó)缩小，一人户、两(liǎng)人(rén)户占比(bǐ)不(bù)断增加(jiā)，导致家庭户数增多。小(xiǎo)家庭(tíng)化趋势将延续，带来新户购房需(xū)求(qiú)增长。

　　第(dì)二，经(jīng)济板块的分(fēn)化(huà)日益明(míng)显，区域经济资源分配的再集中吸引着(zhe)人口流入(rù)，人口净(jìng)迁入城(chéng)市(shì)的新增住(zhù)宅需求有(yǒu)望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积(jī)。促(cù)成(chéng)“老破小”住宅(zhái)的改造势在必行(xíng)。

　　第四，中国(guó)的(de)人(rén)均住宅(zhái)间数与(yǔ)人均住(zhù)宅建筑面积(jī)均较(jiào)发达国家有着不小差距，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求正(zhèng)在不(bù)断增加。

　　黄金二(èr)十(shí)年之后，当下中国地产步入(rù)大分(fēn)化时(shí)代而非停滞期。

　　如(rú)果说过去二(èr)十年是(shì)中国地产黄(huáng)金发展期(qī)，地产矛盾更多(duō)体现为住宅供给存(cún)在不足，这(zhè)是过(guò)去二十年房价快速上涨基石(shí)。那么当(dāng)下(xià)房地产大(dà)分(fēn)化时(shí)代已至，大(dà)分化时代下地产矛盾(dùn)则(zé)更多体(tǐ)现在住宅质量供需(xū)冲(chōng)突。

　　地产大(dà)分(fēn)化必将体现在(zài)不(bù)同能级城市之(zhī)间，不(bù)同区域板(bǎn)块之间，不同品(pǐn)质住(zhù)宅之间。

　　目录(lù)

　　正(zhèng)文(wén)

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方(fāng)披(pī)露全国已有近6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，引发热议(yì)。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突然激增，引发(fā)一阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁担心，中(zhōng)国的房子(zi)是(shì)否已(yǐ)经(jīng)过剩？

　　中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)住宅(zhái)到(dào)底是(shì)供给过剩，还(hái)是供需(xū)平衡，或是仍然存在不足？可(kě)惜由于住宅(zhái)存量数据并未公布，我们无法直接知晓具(jù)体(tǐ)情况。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，我们测(cè)算出中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有(yǒu)住宅套数，回答当(dāng)前的房子是否真的过剩(shèng)了？据此判断未来(lái)房地产市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何有(yǒu)效观察中(zhōng)国户均拥有住宅(zhái)数(shù)量

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩的(de)直观判断站不住(zhù)脚(jiǎo)

　　今年(nián)2月(yuè)，在以全国自然(rán)灾害(hài)综合风险(xiǎn)普(pǔ)查工作情况为主题的新闻(wén)发布会上，负责人对(duì)外披露：“住宅城乡建设行业获取了全国(guó)近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数据以及80多(duō)万处市政(zhèng)设(shè)施(shī)数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建筑，平(píng)均每栋(dòng)建筑(zhù)住不到3人，住宅(zhái)市场(chǎng)看似已经(jīng)过剩。

　　在这近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)房屋(wū)建筑中，农村房(fáng)屋(wū)占9成以(yǐ)上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多(duō)万栋，还(hái)包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非(fēi)住宅。总(zǒng)的算下来，住宅占比并不大。

　　第(dì)七次人口普查数据公布(bù)了中(zhōng)国城镇家庭户人(rén)均住宅间数为(wèi)1.06间，其中城(chéng)市家庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于(yú)1，看似意(yì)味着人人都(dōu)有房间居(jū)住。

　　居(jū)住水平不仅(jǐn)与房间数(shù)量有关，更与房(fáng)屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等因素密切相(xiāng)关。单(dān)单从人均住宅间(jiān)数不能完全反(fǎn)映出城镇(zhèn)居民的居(jū)住水(shuǐ)平。

　　中国主要(yào)是以家(jiā)庭为单位购买成(chéng)套住宅，一套(tào)设施齐(qí)全(quán)的(de)住宅(zhái)才是城镇居民宜居(jū)的(de)选(xuǎn)择。

　　（二）中国户(hù)均住宅(zhái)的测算思路、数据和方法

　　中国城(chéng)镇居(jū)民住宅主要分两大类，一类是商品住(zhù)宅，另一类是保障(zhàng)房、原公有住宅、自建房等非商(shāng)品住宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据(jù)，并没(méi)有直接公布城镇住宅数量(liàng)。居民(mín)住宅相关数据有(yǒu)两处可以直接公(gōng)布，一是(shì)每年商品住宅销(xiāo)售套数(shù)（统计局）；二是居民住宅来源（人口普(pǔ)查数据）。计(jì)算中国居民户均住宅数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年(nián)，1998年之(zhī)前商(shāng)品住宅(zhái)数量极少，可忽(hū)略不计。估算城镇(zhèn)居民户均(jūn)住宅套(tào)数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每年商品(pǐn)住宅销售(shòu)套数相加，我们(men)就能够得到当前(qián)商品住宅总存量。

　　第二(èr)步，根据城镇(zhèn)居民(mín)拥有的商(shāng)品住宅和非商品住宅比(bǐ)例，推算得到居民(mín)住(zhù)宅总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民(mín)拥有的商品住宅总数除以家庭(tíng)户(hù)数(shù)，我们就能够(gòu)得到城镇户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套(tào)户比(bǐ)=住宅(zhái)总(zǒng)套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户(hù)数）/（商品(pǐn)住(zhù)宅套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比(bǐ)/商品住(zhù)宅占比

　　二(èr)、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏一个准确统计(jì)。我们(men)利用既有统计数(shù)据，大致测算(suàn)得到中(zhōng)国(guó)存量房地产套数，并(bìng)进一步推算(suàn)中国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥有的住宅(zhái)数量。

　　（丬这个偏旁读什么 小说，丬这个偏旁读什么字rong>一）城镇居(jū)民户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.64套(tào)商品住宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中国的房地(dì)产销售以期房(fáng)为主，从2019年开始(shǐ)，新(xīn)房销(xiāo)售中期(qī)房占比近9成。本(běn)文去除商品(pǐn)住宅累计销售(shòu)套数里的期(qī)房销售，得(dé)到商品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年(nián)商品住(zhù)宅现房(fáng)套(tào)数计算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房(fáng)套数=截止到2022年商品住宅(zhái)累计(jì)销售套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流房企竣工(gōng)周期(qī)在2-3年，并考虑(lǜ)到交房后(hòu)装修(xiū)的时(shí)间，取最(zuì)大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.54套商品现房(fáng)住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下(xià)来我们(men)需要进一步推算中国城镇居民拥(yōng)有的户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七(qī)普数据显(xiǎn)示中国城镇(zhèn)居民的住宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)。其(qí)中自建住宅占比(bǐ)21％，购(gòu)买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比(bǐ)10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房与(yǔ)其他住宅。

　　其(qí)次(cì)，我们(men)假定租赁其他住宅(zhái)和购买二(èr)手房都是(shì)商(shāng)品住宅，因此将租赁其(qí)他住宅、购买(mǎi)商品住宅(zhái)与购买二手房加总，得到商品住宅占居民所(suǒ)有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商(shāng)品住宅的实际变化比例(lì)，从而我们估(gū)算出2022年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截(jié)至2022年末，中国平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考虑已购期(qī)房，中国平均每(měi)户城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果(guǒ)交房顺(shùn)利(lì)，已购期房会在2-3年内陆续交付使(shǐ)用，到2024年，中国平(píng)均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城(chéng)镇户均一(yī)套(tào)房的三(sān)点(diǎn)含义

　　既然城镇(zhèn)居民已(yǐ)经达到了户均(jūn)一(yī)套房的程(chéng)度，“户户(hù)有房”是否意味着中(zhōng)国城镇化进展终结，甚至意(yì)味着中国地产存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一(yī)套房并不意味着住宅(zhái)市(shì)场供需平衡

　　需要有多余住宅(zhái)来满足因人口流(liú)动、居(jū)民换房等(děng)因素产生的住宅需求。因此(cǐ)，成熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验(yàn)来看，美(měi)国(guó)、英国和日本的住(zhù)宅套户比均(jūn)高于1.1，其中(zhōng)，英国的(de)住宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日本(běn)为(wèi)1.16，美国为1.11。德(dé)国(guó)和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套(tào)房(fáng)，就(jiù)会(huì)造成(chéng)人口净流入地(dì)的住宅(zhái)市场供不应(yīng)求，造(zào)成房价(jià)或(huò)房租迅速(sù)上涨(zhǎng)。

　　七普(pǔ)指出中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和省际流动(dòng)人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择(zé)在大(dà)城市租房挣(zhēng)钱，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南(nán)大(dà)学2017年(nián)的(de)中国城乡人口(kǒu)流动调(diào)查数(shù)据显示，在上海、杭(háng)州以(yǐ)及南京工作的流(liú)动人(rén)口在老家拥有(yǒu)住宅比例(lì)分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但高房价迫(pò)使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流(liú)动人口实际(jì)上会占(zhàn)据两套房，在高房价的大城(chéng)市租赁一套(tào)房，在房(fáng)价较低的县城(chéng)购买一套房。所以说户均一(yī)套房无法(fǎ)满足庞大流动(dòng)人口(kǒu)的(de)租赁与置(zhì)业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户(hù)家庭(tíng)住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中国的城(chéng)镇住(zhù)宅中依然有不少老旧小区。

　　三(sān)成(chéng)家庭，也就是(shì)约9000万(wàn)户(hù)城镇居民住宅是2000年以前建成(chéng)，其(qí)中又有(yǒu)11.6％住(zhù)宅年(nián)龄至(zhì)少在(zài)33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建筑(zhù)结构(gòu)松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管道等基础设施(shī)陈(chén)旧，给住户的生活带来了很大的(de)不便(biàn)和安全(quán)隐患(huàn)，并且居住体(tǐ)验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积(jī)小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住宅(zhái)面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的(de)家庭没有独立卫浴和厨房。这(zhè)类上世(shì)纪(jì)修建的(de)老旧小区很难(nán)满足(zú)现代生活(huó)需求，在未来(lái)大(dà)都会(huì)被(bèi)拆迁重(zhòng)建。

　　近(jìn)五成(chéng)的家庭住宅(zhái)为一居室和二居室，户型(xíng)偏小。其中(zhōng)一居(jū)室占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对(duì)比(bǐ)镇(zhèn)，城市(shì)家庭住(zhù)宅户(hù)型更小，当(dāng)然(rán)这与城市土(tǔ)地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩张是未来(lái)地(dì)产的(de)需求(qiú)驱动力

　　根据七(qī)普数(shù)据(jù)测算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存量总面积(jī)为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城和(hé)老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣工(gōng)面(miàn)积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出(chū)2022年(nián)住宅存量(liàng)总面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅建筑(zhù)面积为39.45平方(fāng)米。