近两(liǎng)年火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出(chū)高比例稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产品(pǐn)，平均分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人(rén)士对此(cǐ)表示，强制分红机制是公募REITs主(zhǔ)要特(tè)征之一，稳定分红体现出该类产品(pǐn)长期投(tóu)资价(jià)值，通(tōng)过观测(cè)经营活动现金流(liú)、可供分(fēn)配现金(jīn)等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目(mù)底层资产运营(yíng)情况的“窗(chuāng)口”。他们(men)也提醒普通投资者注(zhù)意，与产权类项目相比，特许经(jīng)营REITs项目在经(jīng)营权到期后不再产生现金收益，特许经营权分红目前已(yǐ)包含了利(lì)润分配和(hé)本金的归还，在选择投资标(biāo)的时应了解资(zī)产(chǎn)类(lèi)型和分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分(fēn)红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎(yíng)来除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配(pèi)情况(kuàng)尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例(lì)的稳定分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年可(kě)供分配(pèi)金额的公(gōng)募(mù)REITs产品(pǐn)中，2022年(nián)全年(nián)分配金(jīn)额占可供(gōng)分配金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基金相关(guān)负责人对此表示，投资公(gōng)募REITs的(de)主要收(shōu)益(yì)来(lái)源为(wèi)持有期分红收(shōu)益，以(yǐ)及基(jī)金份额交易价(jià)格的变化。基金份额(é)二级市场价格受到公(gōng)募REITs资产运营情况及市场因素的综合影响，较(jiào)易引起波动(dòng)。与此相(xiāng)比，基金分红预期则更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分(fēn)红主要来自基础设施资产(chǎn)的经营现金流，投资人通过基(jī)金募(mù)集材(cái)料和信息披露文件，结(jié)合(hé)行业及市场情(qíng)况，可以分析基础设施(shī)项目的(de)经营业绩，作为进行投资决策(cè)的(de)重要参考。

　　“相对(duì)于基金份额二级市场价格变化导致的浮(fú)盈或(huò)浮亏，分红作为基(jī)金份额持有人实际获得的现金收益，对于长(zhǎng)期投资者更具参考价值。”中金基金相(xiāng)关负责人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运营高级(jí)副总监李华平也(yě)表示，根(gēn)据《公开募集(jí)基(jī)础设施证券投(tóu)资基金(jīn)指引（试(shì)行）》及相关(guān)法规要求，基础设施(shī)基(jī)金(jīn)应当将90％以上合(hé)并后基(jī)金(jīn)年度可(kě)分配金额以现金形式分配给投资者，强制分红(hóng)机制是(shì)公募(mù)REITs的主要特(tè)征之一，稳定的分红机制(zhì)体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基(jī)金也认(rèn)为，从投资角度来看(kàn)，基础设施(shī)公募(mù)REITs同时具备“股性”和“债性”双重(zhòng)特点。二级市场价格反映(yìng)这类产品“股性”的一面，分红(hóng)体现了这类产品的“债(zhài)性(xìng)”特点。公(gōng)募REITs有强(qiáng)制分红要求，分红类似(shì)于(yú)债券派息，但不等(děng)同(tóng)于债券的固定(dìng)利息(xī)回报，而是由可供分配(pèi)现金(jīn)决定(dìng)。

　　从(cóng)机构投资者的角度来看，一(yī)方面是公(gōng)募REITs丰富了机(jī)构投资者的投资品类，为资产配置多元化(huà)提(tí)供抓(zhuā)手，具有较强的配置价值。另(lìng)一方面，公(gōng)募REITs的分(fēn)红能(néng)够帮助机构投(tóu)资(zī)者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通(tōng)过分红获取相对(duì)于投资债券相(xiāng)对高的收益(yì)性，在有(yǒu)效控制风险的(de)前(qián)提下，增厚资(zī)产包收(shōu)益，起(qǐ)到投(tóu)资“压舱(cāng)石(shí)”的(de)作用(yòng)。

　　分红除了投(tóu)资收益(yì)“落袋为安”外，市(shì)场对于(yú)未(wèi)来分红水(shuǐ)平(píng)的预期，也是(shì)影响(xiǎng)REITs基(jī)金二级市(shì)场价(jià)格走势的关键因素之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级市(shì)场表现看(kàn)，截(jié)至(zhì)4月21日，今年(nián)以(yǐ)来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年年(nián)报，部分(fēn)产品(pǐn)受宏观经(jīng)济(jì)的影响，可分(fēn)配(pèi)金额完成率不达(dá)预期，一定程度上影(yǐng)响了公募REITs二级市场的价格(gé)。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动(dòng)受多重因素(sù)的影响，投资(zī)收益是影响REITs二(èr)级(jí)市场价格的主要因(yīn)素之(zhī)一，而稳定的分红(hóng)有利于吸引投资者(zhě)参与公(gōng)募REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负(fù)责人也表示，近期(qī)经济预(yù)期恢复，一方面(miàn)市场热点呈现(xiàn)向股票(piào)和债(zhài)券回归(guī)的过程；另一方(fāng)面(miàn)，基础(chǔ)设施项目的(de)经营业(yè)绩相对经(jīng)济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分(fēn)红除权日，将对基金份额的开盘指导价做(zuò)调减(jiǎn)处理，调减金额根据单位基金份额(é)的分(fēn)红(hóng)金(jīn)额进行计算。除权操作是对分(fēn)红(hóng)前后基金(jīn)份额净值变(biàn)化的修正，使投(tóu)资人在(zài)基金分红前后均可(kě)以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期(qī)投资的(de)信心，同时(shí)需结(jié)合持(chí)有(yǒu)产品的特性，关(guān)注(zhù)二级(jí)市场扰动对整体收益的影(yǐng)响程度。”中航(háng)基金相关人士(shì)也称。

　　特(tè)许经营权分红包括利润分配和本金归还

　　普(pǔ)通投资者应(yīng)了(le)解底层(céng)资产情况(kuàng)

　　多位业内(nèi)人士(shì)还(hái)提醒，与现有公募基金分红前提是本金之上的(de)增值部分不同，特许经营权(quán)REITs基(jī)金运作期间的“分红”界定(dìng)为“分(fēn)派”更为准确，分(fēn)派的是本金与增值(zhí)两个(gè)部分，两个部分之间的比例(lì)是变动的，与现有公募基(jī)金分红差异很大，大(dà)多数普通投资者(zhě)可能把“分派”金额误认为是持续分(fēn)红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限(xiàn)到(dào)期后基金价(jià)值面临极大不确(què)定(dìng)性(xìng)，这是该(gāi)类投资者(zhě)应该注意的情(qíng)况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募REITs主要(yào)有特许经营(yíng)权类和(hé)产权类两(liǎng)大资产类型，持(chí)有产权类(lèi)产品的收益主要包(bāo)括每年的现金分红(hóng)及资产增值的收益，而持有特许经营类产(chǎn)品的收益主要来自项目(mù)每(měi)年的现金分红。其中(zhōng)，特(tè)许经(jīng)营权(quán)类资产(chǎn)的分红包(bāo)括了利润(rùn)分配和本(běn)金的(de)归还，两者(zhě)的比率也是变动的(de)，对(duì)特许(xǔ)经(jīng)营权类资产(chǎn)的(de)公募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益(yì)。普通投资者在选(xuǎn)择投资标的时，应了解公募REITs底层资(zī)产的类(lèi)型。

　　中航基(jī)金也表示，从细分来(lái)看，各类(lèi)公募REITs分(fēn)红因底层资产属性不同而(ér)形成区(qū)别。特许(xǔ)经营(yíng)权类的(de)公(gōng)募REITs产品(pǐn)因其分(fēn)红相当(dāng)于包含“本金(jīn)+收(shōu)益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的(de)公募REITs分红主要为“收益”，更看重底(dǐ)层资产的价(jià)值(zhí)增值，所以(yǐ)相对股(gǔ)性偏强(qiáng)。普通投资者在(zài)选择(zé)公募REIT时，需要(yào)考(kǎo)虑底层资产属性，对所选(xuǎn)择产品的二级市场价格和分红有合理预(yù)期。

　　中金(jīn)基(jī)金(jīn)相关(guān)负责人(rén)也认为，与产权类项目(mù)相比，特许经营项目在经营权到(dào)期(qī)后不再能产生现金收益，因(yīn)此(cǐ)将(jiāng)可供(gōng)分(fēn)配(pèi)金额的分配理解为“分(fēn)派”比“分红”更加准确。基于(yú)这个(gè)特点，剩余经营期(qī)限(xiàn)较(jiào)短(duǎn)的(de)特许经营项(xiàng)目(mù)，通常具备更高(gāo)的分派(pài)率水平。对(duì)于剩余(yú)期限较长的特许经(jīng)营权项目，即使(shǐ)分派率相对较低(dī)，也有足够年限(xiàn)收回本金并取得收益。

　　中金基金该(gāi)负责人提醒投资者注(zhù)意，特许(xǔ)经营(yíng)权项(xiàng)目的分派金(jīn)额(é)包含了(le)投资本金，在(zài)不进(jìn)行(xíng)扩募的(de)情况下，基金(jīn)份额单价随着分派(pài)进度逐年下(xià)降是正常现(xiàn)象，投(tóu)资特许经营权REITs的(de)收益来自项目剩余期限产生的现(xiàn)金流(liú)。

　　“与特许经营(yíng)项目相比(bǐ)，产权类项目的土(tǔ)地(dì)或建筑的剩余使用年限一般较长，再加上到期(qī)后通过对(duì)建筑的更新(xīn)改造或(huò)补缴土(tǔ)地出让(ràng)金等追加投资，有(yǒu)机会(huì)进一(yī)步(bù)延长经营(yíng)期限。这种类似永续经营的假设反映(yìng)在(zài)基础资产的估(gū)值上(shàng)，使产(chǎn)权(quán)类REITs具备更显(xiǎn)著的资产投资(zī)属性。”该负责人(rén)称。

　　观(guān)测(cè)内部收(shōu)益率等指标(biāo)

　　评估项目(mù)底层资(zī)产运营情况

　　在基金分红(hóng)的时点，多位业(yè)内(nèi)人士还表(biǎo)示，在(zài)产品分红期，投资(zī)者可以观(guān)测经营活动现金流、可供分配(pèi)现(xiàn)金、内部(bù)收益率等(děng)指标，来观察和评估蒋经国的母亲是谁 蒋纬国的亲生父亲母亲是谁项目底(dǐ)层资产的运营情况。

　　中(zhōng)航基(jī)金表示(shì)，年报指标中(zhōng)，跟现(xiàn)金相关的指(zhǐ)标(biāo)有两(liǎng)个：一是(shì)年(nián)报中(zhōng)披露的经营活动现金(jīn)流(liú)，二是可供分配现金(jīn)，二者存在(zài)本(běn)质性(xìng)区别。经营活动产生的现金净流量是(shì)指企业经营(yíng)、筹(chóu)资、投资产生的现金流，基于企(qǐ)业本身经(jīng)营(yíng)活动产(chǎn)生；可供分配(pèi)的现金实(shí)质上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利润表的(de)项(xiàng)目进行调整，加期初现金，最终(zhōng)得到的账面现金。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作为资产(chǎn)配置(zhì)新选择(zé)，投资价(jià)值(zhí)体现(xiàn)在相对股(gǔ)债市场独立的资产(chǎn)配置功能(néng)，比(bǐ)较适合长期(qī)持有。建议投资者对经营权类(lèi)的资产可以更多蒋经国的母亲是谁 蒋纬国的亲生父亲母亲是谁关注(zhù)内部收益率的高低，对产权类的(de)资(zī)产更多(duō)关注分派率高低。因(yīn)为(wèi)公募REITs可分配收益(yì)主要来(lái)自底层(céng)资(zī)产的(de)经(jīng)营净现(xiàn)金流(liú)，所以(yǐ)底(dǐ)层(céng)资产运营情况直接影响投(tóu)资回报(bào)，投(tóu)资者可综合考虑原始权益(yì)人综合实力(lì)、运营管理机构(gòu)实力、公募基金管理人实力(lì)等(děng)多重(zhòng)因素来选择投(tóu)资(zī)标的。

　　中信证券研报也显示(shì)，公募REITs进入密(mì)集分红期(qī)，由于分红交易带(dài)来(lái)的短期博弈机会仍(réng)在，叠加此前市场(chǎng)接连回调，建议投资者关注有(yǒu)基(jī)本(běn)面支撑、填权效应相对明显(xiǎn)、同时(shí)分(fēn)红规模较为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说明书均(jūn)会载明REITs在(zài)发行(xíng)首年及次年的可供分配金额预测(cè)。投资者可(kě)以将(jiāng)REITs的实际分红金(jīn)额(é)与募集材(cái)料中披(pī)露预(yù)测进行比较分析，结合经(jīng)济及(jí)市(shì)场的(de)实(shí)际环境，对(duì)基础(chǔ)设施项(xiàng)目(mù)的(de)运(yùn)营(yíng)业绩及REITs的管理能力进(jìn)行判断。”中(zhōng)金基金上述负责人也称。

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