饱受争议的二手房(fáng)交易中介费问题(tí)，正逐渐得到监管部门的重视。

　　5月8日，住建部(bù)、市场监管(guǎn)总局联合发布了关于规范房(fáng)地产经纪服务(wù)的意见。意见提及(jí)，近年来，部分房地产经纪机构(gòu)存(cún)在利用房源(yuán)客源优势收(shōu)取过(guò)高费用、未明码标价、捆绑收费(fèi)、滥用客户(hù)个人信息等问题，加重交易当事人负担、侵害其合(hé)法权(quán)益。

　　基于上述背景，两部(bù)门从加强(qiáng)从业主体管理、明确经纪服务(wù)内(nèi)容、合理确定(dìng)经纪服务收费(fèi)、严格实行明码标价等十方面，提出了(le)意见。

　　中原地(dì)产首席分析师张大伟称，随着城市发展，一二线城市二手房交易占比逐渐增加(jiā)。以北京、上(shàng)海为(wèi)例，二手(shǒu)房占(zhàn)市(shì)场成交比(bǐ)例超过80％，大(dà)量二手房成交依(yī)赖中介居间成交，房地产(chǎn)调控重心逐渐从开发商过渡到中介公司。

　　广东(dōng)省城规院住(zhù)房(fáng)政策(cè)研(yán)究(jiū)中(zhōng)心首席研究员(yuán)李宇嘉表(biǎo)示，买房对居民来说属于(yú)金额不低的(de)大(dà)宗交易，由(yóu)于二手房交(jiāo)易成本较(jiào)高、交易周期较(jiào)长，具有非常强的专业性，居民往往通过中介来完成。但很多中介利(lì)用信息不(bù)对称等问题，将非必要的收费夹带其中，如收取(qǔ)过(guò)桥融资(zī)、按揭费、担保费等，对居民造成额外(wài)的(de)负担，而且这些(xiē)服务(wù)事项并未明码1兆欧等于多少千欧，1兆欧等于多少欧姆单位换算标价。

　　对于二手房市场交易过程中存在的(de)“乱象”，李宇嘉指(zhǐ)出，对包括(kuò)经纪(jì)服务在内的(de)相关市场交(jiāo)易(yì)行为及(jí)其主体进(jìn)行规范和秩(zhì)序整(zhěng)顿，是房地产市场管(guǎn)理和调控的主题。“当下，推进这项工作的意义更大，也(yě)更急迫。”

　　中介收费问题成(chéng)监管重点

　　二手房市场中，历(lì)来对房地产经纪服务行业关(guān)注最多的一个话题，便是房(fáng)地产经纪服(fú)务费的问题。

　　张大伟认(rèn)为(wèi)，未来(lái)相关部门主要监管的(de)重(zhòng)点，将是对房地产(chǎn)经纪(jì)服务(wù)收(shōu)费(fèi)及中介交(jiāo)易进行规范。

　　在热(rè)点(diǎn)城市，二手房屋交易过程中(zhōng)，部分价值不菲的房屋，往往要缴(jiǎo)纳一(yī)笔金(jīn)额不低的(de)中介(jiè)费。以北京(jīng)某(mǒu)房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)服务机构(gòu)2.7％的服务费率计算，一套1000万(wàn)元的房屋，中介费约为27万(wàn)。

　　在合理(lǐ)确定(dìng)经纪服(fú)务收(shōu)费上，两部门在此(cǐ)次意见中(zhōng)提及(jí)，房地产经(jīng)纪机构要合理(lǐ)降(jiàng)低(dī)住房买(mǎi)卖(mài)和租赁经纪服务费用。鼓励按照成(chéng)交价格(gé)越(yuè)高、服务费率(lǜ)越低的原则(zé)实行分档定(dìng)价。引导(dǎo)由交易双方(fāng)共同承(chéng)担经(jīng)纪(jì)服(fú)务费用。

　　据张大伟介(jiè)绍(shào)，目前房地产经纪服务收费标准的最(zuì)早依据是(shì)1995年(nián)国(guó)家计(jì)委建设部下发的《关于房地产中介服(fú)务收(shōu)费(fèi)的通(tōng)知》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖代理(lǐ)收费，按成交(jiāo)价格(gé)总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京(jīng)为例，目(mù)前北(běi)京市执行的(de)2014年(nián)更新后(hòu)的收费标(biāo)准，即根据这样(yàng)的规定：“少数(shù)特别复杂(zá)的住宅买卖经纪服务，经交(jiāo)易各方协商同意，可(kě)在规定的收费标准基础(chǔ)上适(shì)当(dāng)上浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这意味着，当前北(běi)京二手房(fáng)中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本着“简政放权”的精神，北(běi)京2015年取消了(le)房(fáng)地产中介服(fú)务(wù)等57个(gè)政府定(dìng)价(jià)，房地产经纪(jì)服务收费多少由各中(zhōng)介机构自行决定(dìng)。

　　“房(fáng)产中介(jiè)机构在(zài)实(shí)际(jì)收取费(fèi)用过程中(zhōng)，相(xiāng)关监管部门当前(qián)并未明确具(jù)体的(de)中介(jiè)费率，中(zhōng)介机(jī)构仅需在服(fú)务过程中对收费标准进行明码(mǎ)标(biāo)价即可。而(ér)房地产经纪服务机构在(zài)具体收取过程(chéng)中，会结(jié)合(hé)房屋价值及工资标准，综合计算(suàn)出合适的中介费率。”张大伟补充道。

　　对(duì)于明码标(biāo)价问(wèn)题，两部门在此(cǐ)次意(yì)见(jiàn)中提(tí)及，房地(dì)产经纪机构应当在经(jīng)营门店、网站、客户端等场所(suǒ)或(huò)渠道(dào)，公(gōng)示服务项目、服务(wù)内容和(hé)收费标准(zhǔn)，不(bù)得混合标(biāo)价和(hé)捆(kǔn)绑收费。房地产经纪(jì)机构提供的基本服务(wù)和延伸服务(wù)，应当分别明确服务项目(mù)和收费标准。房地产经纪机构收费前应当向交易当事(shì)人(rén)出具收费清单(dān)，列明收(shōu)费标准、收(shōu)费金(jīn)额，由当事(shì)人签字确认。

　　另外，对收(shōu)费明(míng)显(xiǎn)高于市场平(píng)均水平的房地产经纪机构，住房和城乡建设部门(mén)将会(huì)同(tóng)市场监管(guǎn)等(děng)部门采取约(yuē)谈等综合措施进行重点监管。市场监(jiān)管部门会同有关部(bù)门依法查(chá)处不按规定明(míng)码标价、操纵经纪服务收费等(děng)违反价(jià)格和(hé)反垄断(duàn)法律(lǜ)法规(guī)的行(xíng)为。对房地产(chǎn)经纪机构相关违(wéi)法(fǎ)违(wéi)规信息，市(shì)场监管部门要依法依规纳入国家企业信用信(xìn)息公示系统。

　　房屋中介费(fèi)要(yào)降了？1兆欧等于多少千欧，1兆欧等于多少欧姆单位换算

　　鼓(gǔ)励按照(zhào)成交价格越高、服务费率越低的(de)原则实行分档定价，是否意味着(zhe)，未来豪宅的中介费有望大(dà)幅降低？

　　中(zhōng)原地产华南区总(zǒng)裁兼深(shēn)圳中原总经理(lǐ)郑叔伦称(chēng)，住(zhù)建部发文鼓励按(àn)照成(chéng)交价(jià)格越高、服务费率越低的原则实行分档(dàng)定价，合理降低(dī)住房买(mǎi)卖和租赁经纪服务费用，主要还是规(guī)范行业，打击收费过高的经纪机构(gòu)，但对市场影(yǐng)响有限，“以(yǐ)深(shēn)圳为(wèi)例，深圳市场豪宅和普宅(zhái)本(běn)来收费就不同，各家收费普(pǔ)遍在合理范围(wéi)内(nèi)，加上经(jīng)纪服务(wù)费用(yòng)对(duì)市(shì)场的(de)影响不大(dà)。”

　　张大伟指出(chū)，由于当前(qián)两部门(mén)提出的意(yì)见仅为鼓励性(xìng)质(zhì)，即只是纲领性文件而非(fēi)规定，未来(lái)如何具体认定其(qí)中的细则，还需要看各城(chéng)市落地执(zhí)行情(qíng)况(kuàng)。

　　不过(guò)，张大(dà)伟表示，“从目前(qián)市(shì)场看，经纪服务领域的调整改(gǎi)善(shàn)、规范化，有利于行业健康发展。同(tóng)时，由于二手房很多(duō)房源在产权方(fāng)面(miàn)有瑕疵(cī)，如产权抵押、不同税费等都可能对交易产生影响，这对(duì)房地产经纪(jì)服务行业(yè)的专业(yè)性提出更高的要求(qiú)。”

　　58安(ān)居客研(yán)究院研究总监(jiān)陆(lù)骑麟指(zhǐ)出(chū)，在二(èr)手(shǒu)房(fáng)买卖过程中(zhōng)，原本应该由上下家各支(zhī)付(fù)一半的中介费(fèi)，但在一(yī)些热点城(chéng)市的二手房交易过(guò)程中(zhōng)，往往(wǎng)会有这(zhè)样的情形，因部分购房(fáng)者处(chù)于弱势(shì)地位，从(cóng)而会出现中介费及税费均由购房者来承(chéng)担。即使一些房东愿意承担(dān)中(zhōng)介费，这(zhè)部分费用也可能通(tōng)过转嫁的方式，在房价中(zhōng)有(yǒu)所体现(xiàn)。

　　“上家把(bǎ)中介费转嫁给(gěi)下家，市场这种所(suǒ)谓‘约定(dìng)俗成’的情况(kuàng)，一些房(fáng)产(chǎn)中介公(gōng)司(sī)将其视为向购房者单边收费(fèi)的行为。部分中介公司可能会利用其支配地位，在原先经纪服务(wù)收费的基础上，再次(cì)向房东收(shōu)取费(fèi)用(yòng)，而这(zhè)部(bù)分费(fèi)用，房东往往(wǎng)会将(jiāng)其转再次转嫁给购房者(zhě)，这实际上(shàng)相当于变(biàn)相推高了房(fáng)价。两部门(mén)提出严禁(jìn)操(cāo)纵经纪服(fú)务收费，不仅有利(lì)于提高交易中操作的透明(míng)度，也(yě)有利于(yú)房价的稳定。”陆骑麟称。

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