近(jìn)两年火爆的创新(xīn)产品公募REITs进入密集(jí)分(fēn)红期(qī)，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs陆续迎(yíng)来(lái)除息日(rì)，公募REITs整体呈现出(chū)高(gāo)比例稳定(dìng)分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配(pèi)金(jīn)额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强(qiáng)制分红机制是公募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定分红(hóng)体现出该类产品长期投(tóu)资价(jià)值，通过观测经营活动(dòng)现金流、可供分配现金等指标，也(yě)是观察REITs项(xiàng)目底层资产(chǎn)运营(yíng)情况的“窗口(kǒu)”。他们也提(tí)醒普通投(tóu)资(zī)者注意，与产权(quán)类项目(mù)相(xiāng)比，特许经(jīng)营REITs项目在经营权到期后不再产生现金收益，特许经营(yíng)权分(fēn)红目前已包含(hán)了(le)利润分(fēn)配和本(běn)金的(de)归还，在选择投资标的时应了(le)解资产类型和(hé)分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密(mì)集分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除(chú)息日，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配(pèi)情况尚未公布。整体来看，公募(mù)REITs呈现出了高比例(lì)的(de)稳(wěn)定分红，15只公告(gào)2022 年可(kě)供分(fēn)配金额的(de)公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配(pèi)金额占(zhàn)可供(gōng)分配金额(é)比例平均(jūn)为98.89％，且绝(jué)大部分(fēn)分配比例在96％以上(shàng)。

　　中(zhōng)金基金相关负责(zé)人(rén)对此表示，投资公募(mù)REITs的(de)主要收益来源为持有期分红收益，以(yǐ)及基金份额交易(yì)价格的变化(huà)。基(jī)金份(fèn)额(é)二级(jí)市(shì)场价格受(shòu)到公(gōng)募REITs资产(chǎn)运(yùn)营情况及市场因素(sù)的(de)综合(hé)影(yǐng)响(xiǎng)，较(jiào)易引(yǐn)起(qǐ)波动。与此相比，基金分(fēn)红预期则更有规(guī)律可循。公募REITs的分红主要来自基础设(shè)施资产(chǎn)的经营现金流，投资人通过基金募(mù)集材料和(hé)信(xìn)最灿烂的烟火总是先坠落是什么歌，最灿烂的烟火总是先坠落是什么歌的歌词息披露(lù)文件(jiàn)，结合行业及市场情况，可以分析基础设施项目(mù)的经营(yíng)业绩，作为进行(xíng)投资决策的(de)重要参考。

　　“相对于基金份额(é)二级(jí)市(shì)场价格变化导致(zhì)的浮盈或(huò)浮亏，分(fēn)红作(zuò)为基金份(fèn)额持(chí)有人实(shí)际获得(dé)的现(xiàn)金(jīn)收益，对于长期投(tóu)资(zī)者更具参考价值(zhí)。”中金基(jī)金相关(guān)负(fù)责人称。

　　平安(ān)基(jī)金REITs 投资中心运营高级副总(zǒng)监李华平也表示，根据《公开募集(jí)基础设(shè)施证券投资基(jī)金指引（试行）》及相(xiāng)关法规要求，基础设施基(jī)金应当将90％以上合并后基金年度可分配金(jīn)额以现金(jīn)形(xíng)式分(fēn)配给投资者，强制分红机(jī)制(zhì)是公募REITs的(de)主(zhǔ)要特(tè)征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投(tóu)资价值(zhí)。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投(tóu)资角度来看(kàn)，基础设(shè)施公募REITs同(tóng)时具备(bèi)“股(gǔ)性(xìng)”和“债(zhài)性”双重特点。二级市(shì)场(chǎng)价格反映这(zhè)类产品“股性”的一面，分(fēn)红(hóng)体现了这类(lèi)产品(pǐn)的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制分红要求，分(fēn)红类似于债券派息(xī)，但不等同于债券的(de)固定利息回报，而(ér)是由可供分配现金决定。

　　从(cóng)机构(gòu)投资者的角(jiǎo)度来(lái)看，一方面(miàn)是公(gōng)募(mù)REITs丰(fēng)富了机构投资(zī)者的投资(zī)品类，为(wèi)资(zī)产配(pèi)置多元化提供抓手，具(jù)有较强的(de)配置(zhì)价值。另一(yī)方(fāng)面，公(gōng)募(mù)REITs的分红能够帮助机(jī)构投(tóu)资者(zhě)稳定收益。机构投(tóu)资者公募(mù)REITs能够通过分红获取(qǔ)相对于投资债(zhài)券相对高的收益性，在有效控制风险的(de)前提下，增厚资产(chǎn)包(bāo)收益，起到投资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红除(chú)了投资收益“落袋为(wèi)安”外，市场(chǎng)对于未来分红水平的预(yù)期(qī)，也是影响REITs基金二级市场(chǎng)价格走势的(de)关键因素之一。

　　从近期公(gōng)募(mù)REITs的二级(jí)市场表现(xiàn)看(kàn)，截至4月21日(rì)，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部(bù)分产品受(shòu)宏观经济的影响(xiǎng)，可(kě)分配金额完(wán)成率不达(dá)预期，一定程度上影响(xiǎng)了公募(mù)REITs二(èr)级市场的价格。”李华平称，公募REITs二(èr)级(jí)市场的价(jià)格波动受(shòu)多重因(yīn)素的影(yǐng)响，投资收益是影响REITs二级市场(chǎng)价格(gé)的主(zhǔ)要因素之一，而稳定的分红有(yǒu)利于吸(xī)引投资者(zhě)参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基(jī)金相关负责人也(yě)表示，近期(qī)经(jīng)济(jì)预期恢(huī)复，一方面市场(chǎng)热点(diǎn)呈(chéng)现(xiàn)向股(gǔ)票和债券(quàn)回归(guī)的过程；另一方面(miàn)，基础设施(shī)项目的经(jīng)营业绩相(xiāng)对经济(jì)活力(lì)的改善有(yǒu)一定的滞后性(xìng)。

　　此(cǐ)外，公募(mù)REITs在(zài)分(fēn)红除权(quán)日(rì)，将对基金份额的开盘(pán)指导价(jià)做调(diào)减处理，调减金额根据单位基金份额的分红金额进行(xíng)计算。除权操(cāo)作是对(duì)分(fēn)红前后基金(jīn)份额净值变(biàn)化的修正(zhèng)，使(shǐ)投资人在基金分红(hóng)前后均可以获得(dé)公平的投资机(jī)会。

　　“分红可增强投资者(zhě)长期投资(zī)的信心，同(tóng)时需(xū)结合(hé)持有产品的(de)特性，关注(zhù)二级(jí)市(shì)场扰动(dòng)对整(zhěng)体收(shōu)益的影响程度(dù)。”中航(háng)基(jī)金相关人(rén)士(shì)也称(chēng)。

　　特(tè)许经营权分(fēn)红(hóng)包括利润分(fēn)配和本金归还

　　普通投资者应了解底(dǐ)层(céng)资产情况(kuàng)最灿烂的烟火总是先坠落是什么歌，最灿烂的烟火总是先坠落是什么歌的歌词trong>

　　多位(wèi)业内人(rén)士(shì)还(hái)提醒，与(yǔ)现有公募基(jī)金分红前提是本(běn)金(jīn)之(zhī)上(shàng)的(de)增值部分不(bù)同，特许(xǔ)经营权(quán)REITs基金运作期(qī)间(jiān)的(de)“分红”界定(dìng)为“分派(pài)”更为准确，分(fēn)派(pài)的是(shì)本金与增值两(liǎng)个部(bù)分，两个(gè)部分之间的比(bǐ)例(lì)是(shì)变动(dòng)的，与现有公(gōng)募基(jī)金分红差异很大，大多数普通投资(zī)者可能(néng)把“分派”金额误(wù)认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同(tóng)年限(xiàn)到期后(hòu)基金(jīn)价值面临极大不确定性，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李(lǐ)华平(píng)表(biǎo)示，目前公募REITs主(zhǔ)要有(yǒu)特许经营权类和产权类两大(dà)资产(chǎn)类(lèi)型，持有(yǒu)产权类产品的收益主(zhǔ)要包括每年(nián)的现金分(fēn)红(hóng)及资产增值的收益，而持有特(tè)许经营类产(chǎn)品的收益(yì)主要来自项目每年的现金分红。其中(zhōng)，特许经营权类资(zī)产的分红包括了利润分配和本金的归还，两者(zhě)的比率也(yě)是变(biàn)动的(de)，对(duì)特许经营权类资(zī)产的公募REITs可以(yǐ)内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投(tóu)资(zī)收益。普通(tōng)投(tóu)资(zī)者在选择投资标的时，应了(le)解公募REITs底层(céng)资产的类型(xíng)。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细分来看，各类公募REITs分红(hóng)因底(dǐ)层资产属(shǔ)性不同(tóng)而形(xíng)成区别。特许经营(yíng)权(quán)类的(de)公募REITs产品因其(qí)分红相(xiāng)当于包(bāo)含“本金+收益”，分(fēn)红相对较多，债(zhài)性偏强。而产权(quán)类(lèi)的公募(mù)REITs分红(hóng)主要为(wèi)“收益”，更看重(zhòng)底层资产的价值增值，所(suǒ)以相对股性偏强。普通投资者在选(xuǎn)择(zé)公募REIT时(shí)，需要考虑底层资产属性(xìng)，对(duì)所选择(zé)产品的二级(jí)市场价格(gé)和分红有合理预(yù)期。

　　中金基金(jīn)相关负责人也认为，与(yǔ)产权类项目相(xiāng)比，特许经(jīng)营项目(mù)在经(jīng)营(yíng)权到(dào)期后不(bù)再能(néng)产生现金收(shōu)益，因此将(jiāng)可供分配金额的(de)分配(pèi)理解(jiě)为“分派”比“分(fēn)红”更加准确(què)。基于这个(gè)特点，剩余(yú)经营期限较短的特许经营项目(mù)，通(tōng)常具备更高的分(fēn)派率水平(píng)。对于剩余期限(xiàn)较长的特许经(jīng)营权(quán)项目，即使分派率(lǜ)相对(duì)较(jiào)低，也有(yǒu)足够(gòu)年(nián)限(xiàn)收(shōu)回本金并取得(dé)收益。

　　中金(jīn)基金该负责人(rén)提醒投(tóu)资(zī)者注(zhù)意(yì)，特许(xǔ)经营(yíng)权项目的分派金(jīn)额包含了投资本金(jīn)，在不进行扩募(mù)的情况下，基金份额单价随(suí)着分派进度逐年(nián)下降是正常现象，投资(zī)特(tè)许经(jīng)营权REITs的收益(yì)来自项目剩(shèng)余期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许经(jīng)营项目(mù)相比，产权类(lèi)项(xiàng)目的土(tǔ)地或(huò)建筑的剩余使用(yòng)年限一般较长，再加上到期后通过对建筑(zhù)的更新改造或补缴土地出(chū)让金等追加投资，有机会进一步(bù)延长经营期限。这种类似永续经(jīng)营的(de)假(jiǎ)设反(fǎn)映在(zài)基础资产的估值上，使产权类(lèi)REITs具备更(gèng)显著(zhù)的资产投(tóu)资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测内部收益(yì)率等(děng)指标

　　评估项目底层资产运营情况(kuàng)

　　在基金分红的时点(diǎn)，多位业内(nèi)人士还表示，在产品分红期，投资者可以观(guān)测(cè)经营活(huó)动现金流、可供分配(pèi)现金(jīn)、内部收益率等(děng)指标(biāo)，来(lái)观察和评估项目底层资产的运营(yíng)情(qíng)况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指标中，跟现金相关的(de)指标有(yǒu)两个：一是年(nián)报中披露的经营(yíng)活动现金流，二是可供分配现金(jīn)，二者存在本质性区别(bié)。经营活动产生(shēng)的现金净流量是指企业经营、筹资(zī)、投(tóu)资产生(shēng)的现金流(liú)，基于企业本(běn)身(shēn)经营活动产生；可(kě)供分配(pèi)的现金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表(biǎo)的项目进行(xíng)调整，加(jiā)期初现金，最终(zhōng)得到的(de)账面现金。

　　李华(huá)平(píng)也表示，公募(mù)REITs作为资(zī)产(chǎn)配置(zhì)新选择，投(tóu)资价值体现在相对股债市场独立的资产配置功(gōng)能，比较(jiào)适(shì)合长期(qī)持有。建议投(tóu)资(zī)者对经营权类的资(zī)产可以更多关注内部收益率的高低，对产权类(lèi)的资产更多(duō)关(guān)注分派率高低。因为公募REITs可分配收(shōu)益主要来自底层资产的(de)经营(yíng)净现金(jīn)流(liú)，所以底层资产运营情况直接影响投(tóu)资回报，投资者(zhě)可综合考虑原(yuán)始权益(yì)人(rén)综合实力、运营管理机(jī)构实力、公募基金管理人实(shí)力等多重因素来选择(zé)投资(zī)标的(de)。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易带来的短(duǎn)期博弈机会仍在(zài)，叠(dié)加此前市(shì)场(chǎng)接连回调，建议投资者关注有(yǒu)基本面支撑、填权效应相对明显(xiǎn)、同时分红(hóng)规(guī)模较为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均会(huì)载(zài)明REITs在发行首(shǒu)年及次年的可供分配金(jīn)额预测。投资者可以将REITs的实(shí)际(jì)分红金(jīn)额与募集材(cái)料中(zhōng)披露预测(cè)进行比较分析，结合经济及(jí)市(shì)场的实际环境，对基础(chǔ)设施项(xiàng)目的运营业绩及REITs的管理(lǐ)能力进行(xíng)判(pàn)断(duàn)。”中金基金上述负(fù)责人也称(chēng)。