文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月17日召开的全国住房和城乡(xiāng)建(jiàn)设工作会(huì)议提出“有条(tiáo)件的(de)可以进行现房销售”，不足一个(gè)月时间，已有山东、安(ān)徽(huī)、河(hé)南、四川(chuān)、广东等(děng)地明(míng)确表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商品房预售制(zhì)了(le)，用你的钱，建你的(de)房子，还烂尾了，这是对购房者的(de)不公平。以后谁有钱谁建房(fáng)，没钱没实力的别(bié)建了，不能把包袱甩给老百(bǎi)姓和社会，这是房(fáng)地产从大开发(fā)时代步入高质量(liàng)发展阶段(duàn)的必然趋势，也是(shì)对(duì)购房老百姓的最大保护(hù)。98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在(zài)全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入(rù)存量时(shí)代，对购房民众不公平的预(yù)售(shòu)制(zhì)已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。以后一手交(jiāo)钱，一手(shǒu)交房，天经地义。当然二(èr)次房改是个(gè)技术活，兼顾(gù)化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房企债务(wù)、恢(huī)复市场信心以(yǐ)及长效(xiào)机制，长效机(jī)制四大关键是推动(dòng)城市(shì)群战略、人(rén)地(dì)挂钩、金融中性稳定(dìng)和(hé)房地产税。如果按照经济规律(lǜ)办事，中(zhōng)国一定能(néng)实现房地产软着陆和长(zhǎng)期(qī)平(píng)稳健康发展，跨过这(zhè)道关，解好这(zhè)道世界难题(tí)。

　　2、为什么要取消预(yù)售制(zhì)、改为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售？大(dà)家想想(xiǎng)，绝大部分(fēn)商品是一(yī)手交钱一手交货，预售(shòu)制是对购买者的单方面不(bù)公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担(dān)了所(suǒ)有商品不能交(jiāo)付的风险。从个人层面看，预(yù)售制对购(gòu)房者(zhě)非(fēi)常不公平，比如(rú)，交房等(děng)待期一般为两年(nián)，在此期(qī)间(jiān)，购房者不仅承担银行利(lì)息，还要承(chéng)担延迟交房、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚至(zhì)不能交房的风(fēng)险。从行业层(céng)面看，预售制助推(tuī)部分房(fáng)企(qǐ)过(guò)度举债、高杠杆(gān)扩(kuò)张，若遇到下行(xíng)周期(qī)，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置等系(xì)列风险。取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售，这(zhè)样有助于落实中央房住不炒精神、有(yǒu)助于保障购房老百姓权益、有助于房企(qǐ)稳健发展，一举多(duō)得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消预售(shòu)制度？预售制度(dù)怎(zěn)么(me)来的？国(guó)外什么(me)情况(kuàng)？简单科普一下：商品房预(yù)售(shòu)最早源(yuán)于(yú)中国香(xiāng)港(gǎng)，俗(sú)称(chēng)卖(mài)楼花，卖期房(fáng)，是一(yī)种开发商放杠(gāng)杆的方式。98年房改，由于商品房短缺(quē)，房企缺资金，借(jiè)鉴(jiàn)中国香港，引入了(le)商(shāng)品房预(yù)售制度。其(qí)实，当前世界(jiè)不少国家存在预售制。但是(shì)，重点(diǎn)来(lái)了(le)！发(fā)达国家(jiā)一(yī)般有(yǒu)严格的监管保障措施，开发商在项目获得政府批准后才可以(yǐ)开始销(xiāo)售(shòu)，买家在购买期房后并非像中国一样(yàng)在支(zhī)付(fù)完首付款(kuǎn)后从银行一次性贷款支付剩余全部房款(kuǎn)，而是(shì)根据开发(fā)商工(gōng)程进(jìn)度在完(wán)全交(jiāo)房前进(jìn)行分期支付(fù)。所以，预(yù)售制度是需要严(yán)格(gé)的(de)资金监(jiān)管、分(fēn)期支付以及(jí)违约处罚(fá)措施作为保(bǎo)障的(de)，如果没有这些(xiē)保障(zhàng)措施，一(yī)定会触(chù)发风险，对购房民众不公平(píng)，所以不如借(jiè)机(jī)取消预售制度，以后改为现房销售。客观(guān)讲(jiǎng)预售(shòu)制度有一定历史阶段(duàn)性，现在中(zhōng)国住(zhù)房(fáng)进入存量时代，取消预(yù)售制度有助于(yú)降负债降杠杆，不(bù)再(zài)把烂尾风险甩给老百姓和(hé)社会(huì)，当然这需要(yào)配套房企债务重组、复(fù)工保交楼、恢复市场(chǎng)信(xìn)心和房地产长效机(jī)制。这(zhè)是个技术活(huó)，只(zhǐ)要坚持市场化(huà)改革，中国一(yī)定能化解这个难题，让(ràng)房地产回归(guī)实(shí)体经济和居住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼(pīn)的不是五花八门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知(zhī)道能(néng)不能兑现(xiàn)的营销手段，而是(shì)所见即所得的过硬的(de)产品质量和诚信，这才是对购房(fáng)民众(zhòng)的最根(gēn)本最实质的保障(zhàng)，这(zhè)样将极大的提升开发商的建筑质量(liàng)，实(shí)现良(liáng)币驱逐劣币。所有商业(yè)的本质是向善(shàn)，是以客户为中(zhōng)心(xīn)，房地产也不(bù)能例外，老(lǎo)百姓买房子是天大的事，烂(làn)尾毁三代，好房幸福(fú)一(yī)家人。从(cóng)这个角度，取消预售(shòu)制、实施现房(fáng)销售(shòu)是(shì)实现老百姓安居乐业、社会长治久安、行(xíng)业(yè)企(qǐ)业健康发(fā)展的重(zhòng)大措(cuò)施。在当前的情(qíng)况(kuàng)下，取消预售制要结合稳楼市、房地产软着(zhe)陆(lù)、打通金融支持(chí)当期三好生、新(xīn)模式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研究中心(xīn)参与财税(shuì)改革方案研究时，对预售制(zhì)、房地(dì)产(chǎn)税(shuì)、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠(gāng)杆(gān)率等进行过长期系统的(de)专(zhuān)项(xiàng)研究。（参考后(hòu)来形成的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需(xū)求大、供(gōng)给量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程(chéng)，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售(shòu)资金第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零(líng)首付(fù)购房(fáng)，提(tí)供(gōng)期房(fáng)烂(làn)尾险(xiǎn)

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支(zhī)付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交(jiāo)易立(lì)法，设(shè)置期(qī)房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房预(yù)售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在(zài)中国香港，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金(jīn)周转期长等问题，分层销售孕育而生。20世(shì)纪50年代，中国香(xiāng)港(gǎng)还未推(tuī)行公共房屋制度(dù)，许(xǔ)多人栖(qī)身(shēn)于木屋或(huò)者其他临时住宅，住房的(de)需求是相当高，不过大(dà)多(duō)数(shù)居民的储蓄很少(shǎo)。当时楼(lóu)宇买卖多数(shù)以一(yī)整(zhěng)栋楼为单位，需要雄厚的资金(jīn)实力才能购买(mǎi)。虽然楼(lóu)宇出租(zū)是中国香港地产行业(yè)盛行的方式，但(dàn)有着转让难(nán)、出租资金周转期长(zhǎng)等问题。针对这(zhè)一(yī)系列(liè)问题(tí)，不少地产(chǎn)商开始探求(qiú)新的方式，如把(bǎ)楼宇契约切开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分层出售。这(zhè)模式一经推行(xíng)，购买(mǎi)楼(lóu)宇(yǔ)的(de)市民数(shù)量有所增(zēng)加，开发(fā)商(shāng)资金(jīn)周转加快。

　　在分层出(chū)售(shòu)的基础(chǔ)上，将“按(àn)揭”模式引入房(fáng)地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办(bàn)立信置业有限公司(sī)，凭(píng)借商业直觉和多(duō)年经营杂货(huò)铺、海上驳运业务的经验，对(duì)于商品流通、资金周转有(yǒu)着(zhe)独到的(de)见解，在努力(lì)寻求方法加快自身(shēn)资金周转。当时(shí)其在(zài)购下九(jiǔ)龙的(de)一(yī)块地盘后(hòu)，除了分层出售、还(hái)印发售楼说明(míng)书，上有文字详尽(jǐn)说(shuō)明(míng)楼宇的(de)地势环境、建筑材料、分层价(jià)格、订购方(fāng)法等。此(cǐ)外，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮点，即先收取买家(jiā)的订金，采用类(lèi)似租(zū)金的分(fēn)期付款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱(qián)，买家就拥有了自(zì)己的房(fáng)产。这种(zhǒng)方式减轻(qīng)了(le)民众购(gòu)房的资金压力，加(jiā)速(sù)了(le)房屋的建造(zào)和销售，也(yě)解决了制造商的资金(jīn)问题(tí)，降低(dī)投资风险，在当(dāng)时可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销(xiāo)售模式成为当时中国香港房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)的一大特色，纵观(guān)中国香港房地(dì)产市(shì)场的(de)改革，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地(dì)解决了核心的(de)住房(fáng)供不应求的问题(tí)，使房市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推(tuī)动(dòng)了中(zhōng)国香港楼市几十(shí)年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监(jiān)管部门不断(duàn)完善、规范化，建立健全(quán)的(de)监(jiān)管(guǎn)机制，促进市场健(jiàn)康发展。例(lì)如(rú)，1960年，位于大角咀的(de)一(yī)个楼盘因建筑费用超支停工(gōng)，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后(hòu)，中国香(xiāng)港管理部门提升了对于(yú)预售楼花(huā)制度(dù)的(de)监管，即要求开发商在预售前，确保地价款(kuǎn)已经(jīng)全部支付，还(hái)要证明(míng)自身有资金等能力把项目完(wán)成，资金(jīn)需放入律(lǜ)师所托(tuō)管，支取时需律所和建(jiàn)筑师的核准。为了防止(zhǐ)开发商、律所、建(jiàn)筑师等造假，套(tào)取监管账户资金，中国香港(gǎng)要求律(lǜ)师行在银(yín)行开设的信托账户（监(jiān)管(guǎn)账户(hù)）、开发商操作等采取全透明化机制，且银行(xíng)的责任上升，如出现房(fáng)屋(wū)“烂尾”情况(kuàng)，银(yín)行将成最大(dà)风险(xiǎn)方，后续需(xū)自身推动(dòng)项(xiàng)目完工。随着监(jiān)管体系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内(nèi)地版预售制”

　　二十世纪(jì)九十年代，中国(guó)内地面临住房需求大和供(gōng)给量短缺问(wèn)题，引入“卖楼花(huā)”制(zhì)度。建国(guó)以来，中国内地优先发展重工业，强调基础建设，这(zhè)一导向使前期(qī)发展工(gōng)业化的进程(chéng)大于城市化进程，唯有解决住房基础等城市(shì)化(huà)配(pèi)套问题，才能进一步推进城市化。但当时推行(xíng)的是“统一管理，统一分配，以租养房”的福利分(fēn)房制(zhì)度，住房(fáng)市场(chǎng)发展起步较晚(wǎn)、增速(sù)较慢，福利分房制度也出现了分配不公、效(xiào)率低、配套差等(děng)问(wèn)题，因此(cǐ)福(fú)利分(fēn)房制度(dù)不(bù)再适用(yòng)于当时的国情。叠(dié)加房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)面(miàn)临(lín)商(shāng)品房的需(xū)求量大，而社(shè)会(huì)缺少大型房(fáng)地产开发商，商品房(fáng)供(gōng)应量小的困境，此(cǐ)时引入中国香港的“卖楼(lóu)花”模式无(wú)疑(yí)是对内(nèi)地房地产(chǎn)市场的一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地(dì)逐步引进中(zhōng)国香港预售商品房制度，先后出台多项文件，大力支持国内房(fáng)地产(chǎn)市场改(gǎi)革。例如，1998年，国(guó)务院出台《关于进一(yī)步深(shēn)化(huà)城镇(zhèn)住房制度改革，加快住房建设的通知(zhī)》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐步实行(xíng)住(zhù)房(fáng)分配货币化、住房供(gōng)给商品化、社会化的住房(fáng)新体制，从计划经(jīng)济(jì)下的福利分房转向市场经济的商(shāng)品房(fáng)。房地产(chǎn)市场采用预售(shòu)制(zhì)，允许开发商卖(mài)期房，解(jiě)决(jué)了(le)房企缺少资(zī)金和开发(fā)时间周期长的两大难题，开发商以(yǐ)预售款撬动下一个项目的开发，形成滚动(dòng)开(kāi)发模式，住房供(gōng)应速度加(jiā)快(kuài)。自此中国内地开始房改货币(bì)化，中(zhōng)国人民银行等多方迅速出台相关的信贷政策，支持购房(fáng)者(zhě)，极大作用推动了房地产(chǎn)市场的(de)发展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼花”模(mó)式后，经(jīng)调整形成契合中国内(nèi)地的商品房预售制度。预售制的初衷是(shì)为(wèi)了缓解房企资金压(yā)力，加快城镇住房(fáng)建(jiàn)设。具体来说(shuō)，是指房地产开发企业将正(zhèng)在建设中的房(fáng)屋预先(xiān)出(chū)售给购房者(zhě)，由(yóu)购房者支付定(dìng)金或房款的行(xíng)为。区别于中国香(xiāng)港，在中国内地实践过程中，商品房预售(shòu)流(liú)程(chéng)为(wèi)：房地产(chǎn)开发商办理预售许可证(zhèng)-签(qiān)订商品房买(mǎi)卖合同-进(jìn)行备案登记和预告登记-交付房屋。在购房(fáng)过(guò)程中，购房者需要(yào)一次性(xìng)付清首付(fù)款(kuǎn)，并采用银行贷款(kuǎn)的形(xíng)式一次性付清剩余房(fáng)款，换言之(zhī)，房屋(wū)未建(jiàn)成，开发商可能已拿到了全部购房款，这点与中国香(xiāng)港的按照工程进度付款有所不(bù)同(tón母亲三周年祭日需要准备什么祭品，三周年祭日需要准备什么祭品爸爸g)。对(duì)中国内(nèi)地的开发商而言，预(yù)售制商品房也(yě)开启了高周转、高杠(gāng)杆(gān)的(de)运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实(shí)存在(zài)

　　作(zuò)为中(zhōng)国内地商品房销(xiāo)售的最(zuì)主要方式，预售制极大缩短房企现金回(huí)笼周期，同时增加(jiā)市场(chǎng)商品房供应(yīng)，推动了城镇化发展进程。预售制在过去20多年(nián)对(duì)中(zhōng)国内地房(fáng)地产市场的稳(wěn)步发展(zhǎn)起(qǐ)到(dào)了重要作用，不仅解(jiě)决了(le)房地产市(shì)场快(kuài)速发展阶段的资(zī)金需求(qiú)，也提高了(le)居民居住水平，中国内地城镇(zhèn)居(jū)民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基(jī)本适居，住房事业取得巨大进步，数十(shí)年时间走完(wán)发达国家几(jǐ)百年城镇化路程(chéng)。改(gǎi)革开放以(yǐ)来，城镇化进(jìn)程(chéng)进入(rù)快(kuài)速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建(jiàn)成区面(miàn)积由(yóu)7438平方公(gōng)里增长至(zhì)60721平(píng)方公(gōng)里，增(zēng)长7.2倍。根据我(wǒ)们发布(bù)的《中国(guó)住房存(cún)量(liàng)报告：2021》测(cè)算，1978-2020年(nián)中(zhōng)国内地城镇住宅存量从不到14亿平增(zēng)至(zhì)313.2亿平，城(chéng)镇人均住房建筑面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品(pǐn)房销售最主(zhǔ)要方式(shì)，2005年中国内(nèi)地商品住宅期(qī)房销售面积占总销售面积(jī)的比重为63％，而2021年期(qī)房累计销售面(miàn)积达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预(yù)售制也推动(dòng)了中国(guó)内地房(fáng)地产行(xíng)业的(de)发展。中国内地房地产(chǎn)历经二十(shí)多年长周期(qī)繁(fán)荣(róng)，行业各项(xiàng)指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开(kāi)工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开(kāi)发投资完成(chéng)额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年(nián)复(fù)合增速17.8％。商品房销售面积和销(xiāo)售金额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元(yuán)增至18.2万(wàn)亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地(dì)产业(yè)的快速发(fā)展(zhǎn)，房(fáng)地产企业(yè)从无到有、从(cóng)国(guó)企先行到(dào)民企崛起(qǐ)，队伍逐渐(jiàn)壮大(dà)。2018年，房地(dì)产企业数量达9.8万(wàn)个(gè)，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十(shí)年(nián)来房地产也成为拉动中国内地经(jīng)济高增长的(de)火(huǒ)车头。

　　1）从经济(jì)增长渠(qú)道(dào)，房地(dì)产带动(dòng)的(de)上下游(yóu)产业链(liàn)特别长，高达50多个行业。2020年(nián)房地(dì)产(chǎn)及(jí)其(qí)产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡(gòng)献(xiàn)），其中(zhōng)房地产业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接(jiē)贡献），房地产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房地(dì)产对(duì)金融、批发(fā)、建材的带动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠(qú)道，2020年房地产完全(quán)拉(lā)动的投(tóu)资占(zhàn)全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资(zī)占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地(dì)产贷(dài)款(kuǎn)占银(yín)行(xíng)各项(xiàng)贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果(guǒ)加上(shàng)信托等通道(dào)业务，占比超过三分之(zhī)一。从房地产融资存(cún)量占社融存(cún)量比重看，2021年12月(yuè)占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不(bù)良(liáng)率大幅上升。

　　4）从(cóng)居(jū)民财富(fù)效应渠道，根(gēn)据我(wǒ)们的《中(zhōng)国住房市值(zhí)测算报告》，2020年中国住房市(shì)值(zhí)为62.6万亿美(měi)元，大于美国的33.6万亿美元、日(rì)本(běn)的10.8万亿美(měi)元、英法德三国(guó)合计的31.5万亿美元。从住房市(shì)值占股债(zhài)房市(shì)值(zhí)的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法(fǎ)国的56％、德国的(de)64％。中国住(zhù)房市(shì)值与股债房市值的比例较高(gāo)，主(zhǔ)要是(shì)因为住房市值高，以及中国资本市(shì)场发育尚不(bù)成熟，直(zhí)接(jiē)融资比例(lì)较低，母亲三周年祭日需要准备什么祭品，三周年祭日需要准备什么祭品爸爸股票(piào)、债券市值较低，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制背后潜藏(cáng)的风险确(què)实(shí)存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面(miàn)看，绝(jué)大部分商(shāng)品是一手交钱(qián)一手交(jiāo)货，预(yù)售制是对购买者(zhě)的单方面不公平制度，购(gòu)房(fáng)老百姓几乎承(chéng)担了(le)所(suǒ)有商品不(bù)能交付(fù)的风(fēng)险(xiǎn)。比如，交房等待期一般(bān)为两年(nián)，在此(cǐ)期间，购房(fáng)者不仅承(chéng)担(dān)银行(xíng)利息，还要承担延迟交房(fáng)、“一房(fáng)二卖(mài)”、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至(zhì)不能交房等风险。另外，购房(fáng)者和(hé)开发商之(zhī)间的购房合同、购房者和银行的按揭贷款合同是两个(gè)独立的合同关系(xì)，如果开发商发生(shēng)违约，购房者(zhě)只能(néng)根(gēn)据购房合(hé)同(tóng)向开发商(shāng)主(zhǔ)张权力，但依(yī)旧需(xū)要根据按(àn)揭贷(dài)款合同按时向银行进行贷款(kuǎn)偿还，因此(cǐ)购(gòu)房者承担的母亲三周年祭日需要准备什么祭品，三周年祭日需要准备什么祭品爸爸风(fēng)险较大。

　　从(cóng)行业(yè)层面看(kàn)，预售制助推部分(fēn)房企过度(dù)举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若(ruò)遇(yù)到下行周期(qī)，会(huì)引发资(zī)金(jīn)链断裂、项目(mù)搁置等系列风险，进(jìn)行(xíng)影(yǐng)响(xiǎng)自身信用和购房者(zhě)对行(xíng)业的信心。

　　从金融(róng)层面(miàn)看，银行作为按揭贷款的发放(fàng)方(fāng)，一旦房企(qǐ)因为市场(chǎng)波动(dòng)或经营不善，出(chū)现资金链断裂(liè)等一(yī)系(xì)列问题，导致“烂尾”等情况，而房(fáng)企(qǐ)通(tōng)过(guò)与购房者签订的预售合(hé)同和(hé)按揭合同，已经(jīng)从银行获得房款(kuǎn)，如果购(gòu)房者(zhě)丧失还款能(néng)力或(huò)短期(qī)不能还款等，则风险完全由(yóu)银行承担，银行将面(miàn)临较大(dà)的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度看(kàn)，购房者(zhě)的预售监管资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结(jié)底两个(gè)字那就是“没钱”，即没钱付工程(chéng)款(kuǎn)。在(zài)2004版的(de)《城市(shì)商品房预(yù)售管理办法》中明确规(guī)定了开发(fā)企业预(yù)售商品房所得款项应当用于(yú)有关的工程建(jiàn)设，商品(pǐn)房(fáng)预售款监管的具体办法，由(yóu)房地产管理部门制(zhì)定。但多年以来全国(guó)并没有统一的预售资金监(jiān)管规定，各(gè)地实行“一(yī)城一策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重(zhòng)点监管资金比例为总预售(shòu)款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合(hé)肥(féi)等城市则按照(zhào)项目(mù)的建安成(chéng)本(běn)乘以建筑(zhù)面(miàn)积或者(zhě)项目工(gōng)程总额报价计算重点资金。而事实是，不(bù)少购房款未进入监管账户、或(huò)进(jìn)入(rù)监管(guǎn)账户后被挪(nuó)用(yòng)，导致楼盘没有(yǒu)资金(jīn)继(jì)续建设。收楼遥遥无期(qī)，月(yuè)供却被(bèi)迫继续还款(kuǎn)。那么，监管账户资金如(rú)何被挪(nuó)走的？实际(jì)上，在过去房地(dì)产大开发时代的高周(zhōu)转(zhuǎn)背景下，抽调(diào)预(yù)售款监管账(zhàng)户资金，是行(xíng)业“潜(qián)规(guī)则(zé)”。比如工程总承包(bāo)方，以工程建设名义，获得监(jiān)管账户拨(bō)付资金，再由工程方将(jiāng)资金转给房(fáng)企，而拨付的工程款，远超(chāo)工程进度所需(xū)。通过(guò)这些方(fāng)式套取的资金，在房企各地项(xiàng)目间流动，变相加杠(gāng)杆，这样做提供了资金流动性，房企抽(chōu)调资金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成一(yī)种资金循环高周转(zhuǎn)模式，但一定程度上把风险甩(shuǎi)给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说(shuō)，国外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对(duì)于(yú)购房者预付资金(jīn)，一般设有定金(jīn)或(huò)预付(fù)款保护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房者支付(fù)的预付款比(bǐ)例相对(duì)较低，绝大部分房款在房屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预(yù)付款(kuǎn)支付方式：预(yù)付款(kuǎn)一般(bān)以定(dìng)金方式支付(fù)，或按工程进度分期支(zhī)付，或(huò)二(èr)者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式(shì)发放按揭(jiē)贷款(kuǎn)，一是按(àn)工程(chéng)进度付款，按揭贷款(kuǎn)按照工程进(jìn)度逐渐发(fā)放，购(gòu)房者开始月(yuè)供(gōng)；二是房(fáng)屋交付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为(wèi)预(yù)售商品房(fáng)提供期房烂(làn)尾保(bǎo)险，在商品房出现(xiàn)重大延(yán)期(qī)或(huò)重大缺陷时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房(fáng)屋交付质量的保障有两种方(fāng)式，一是期(qī)房(fáng)由政府或第三(sān)方验收(shōu)合格并(bìng)提供验收凭证后，开发商凭(píng)验收凭证取得购房者支付的房款(kuǎn)。二是开发商为购房者(zhě)提供(gōng)一定的(de)保修(xiū)期，通(tōng)常1-5年，保修期满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方(fāng)全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收(shōu)凭(píng)证取得(dé)房款(kuǎn)

　　美国(guó)期房定金一定(dìng)期限内无条(tiáo)件(jiàn)返(fǎn)还，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前(qián)仅支(zhī)付首付(fù)，其余房款交付后按(àn)揭还(hái)款(kuǎn)，交付前资金由第(dì)三方全程监管，交付时(shí)开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得(dé)房款(kuǎn)。

　　定金及(jí)首付环(huán)节，定金比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首(shǒu)付比例(lì)最低可低于3.5％，根(gēn)据美国官方(fāng)数(shù)据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付(fù)方面(miàn)，除(chú)定金或首付外，购房(fáng)者在房屋交付(fù)后(hòu)通(tōng)过按揭贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资金监管方面，美国(guó)为防止开发(fā)商挪(nuó)用(yòng)资金，购房者的定金及首付款由第(dì)三(sān)方(fāng)公证行或产(chǎn)权保险公司的信托账户监(jiān)管。如果开发(fā)商倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购(gòu)房(fáng)者资金可(kě)通过申(shēn)请仲裁(cái)取(qǔ)回，且不承(chéng)担任何责任与损失。而(ér)开(kāi)发商在房(fáng)屋建(jiàn)设过程中(zhōng)的资金(jīn)全部来自银行，银行根(gēn)据(jù)工(gōng)程进度(dù)向开(kāi)发商提供一定(dìng)比例的贷款，由(yóu)于(yú)开(kāi)发商挪用资金直(zhí)接(jiē)损害银行利益，银(yín)行(xíng)有充分动机监管(guǎn)开(kāi)发商施(shī)工进度(dù)。开发商在房屋(wū)交付(fù)时需(xū)取得(dé)由政(zhèng)府(fǔ)相(xiāng)关部门经(jīng)审查后发放的验收(shōu)凭证，通过(guò)验收(shōu)凭证向银行(xíng)得(dé)到购房者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供(gōng)期(qī)房(fáng)烂尾险

　　德国期(qī)房可零首付(fù)购房(fáng)，房(fáng)款按建(jiàn)造工期进(jìn)度(dù)支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，开(kāi)发商或购(gòu)房者(zhě)可购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门(mén)槛方面，德(dé)国(guó)开发(fā)商在(zài)项目获(huò)批(pī)后即(jí)可预售房屋(wū)。签署购房合同(tóng)前，购房者需支付约(yuē)2000欧的定金(jīn)并进(jìn)行预约公证，签订(dìng)合同(tóng)后定金退还。如由于任何原因不(bù)能购(gòu)买(mǎi)，定金按照德国法律全部(bù)退还。

　　签署购房(fáng)合同后，购房者(zhě)需支付(fù)公证费和土(tǔ)地交易税，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购房款中，属于(yú)购(gòu)房附(fù)加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余(yú)款方面，德(dé)国也采取按工期支付房(fáng)款的制(zhì)度，一般(bān)分7笔进行支付，具体支付(fù)节点、比例因项目而异。一(yī)般(bān)来说，支付节点可(kě)分为公证后(hòu)、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃(lí)完工、室内清洁及墙面完工、地(dì)板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在支付房款前申请房贷，房贷利(lì)率采用(yòng)固(gù)定利率(lǜ)，银行按施工(gōng)节奏(zòu)分多次发放贷款，每笔(bǐ)贷款给予购房者(zhě)一定使(shǐ)用期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德(dé)国保(bǎo)险(xiǎn)公司针(zhēn)对期房设计了两种(zhǒng)保险，保险的功(gōng)能是(shì)当房屋出现重(zhòng)大延期或重(zhòng)大(dà)缺陷时(shí)，保险公司(sī)保(bǎo)证(zhèng)开(kāi)发(fā)商赔偿或修复，开发商破产，由保(bǎo)险公司负(fù)责相应赔偿。保(bǎo)险由开发(fā)商或购(gòu)房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护(hù)机制，交(jiāo)房(fáng)前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师严格监管。

　　订立合同前(qián)，买卖双方均有一名(míng)律师，负责沟通期房交(jiāo)易中的房产、资金、合同等各个环节，各环节内容确认无误(wù)后签订首付(fù)交换合同。

　　定金方面，英国设置(zhì)了(le)10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，当开发商(shāng)出现财务(wù)、经营问题时，购(gòu)房者10％的定金由保险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的部分较(jiào)难追回(huí)。

　　首付方(fāng)面，首付(fù)比例通常(cháng)为10％-25％，首(shǒu)付需要(yào)在(zài)合同签订21天内支付。

　　余(yú)款(kuǎn)支(zhī)付环节，英国(guó)采取(qǔ)按(àn)工程进度(dù)付(fù)款的方式(shì)，但是交房前付款比例(lì)相(xiāng)对较低，一般会在(zài)合同签订6-24个(gè)月分别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项(xiàng)交房后支付。

　　交付环(huán)节，英(yīng)国规定房屋必须(xū)经过房产公证(zhèng)公司的检(jiǎn)验验收后才能(néng)交付，交付(fù)后方可按揭(jiē)还贷。

　　资金监(jiān)管环节(jié)，英国(guó)期房(fáng)预(yù)售资金监管极(jí)为严格(gé)，资金也由律师(shī)监管(guǎn)，在确认工程进(jìn)度、支付(fù)相(xiāng)关款项过程中(zhōng)，由(yóu)买房律师(shī)将资金转(zhuǎn)给卖方律(lǜ)师，卖方律(lǜ)师转给(gěi)开发商，即资金在进(jìn)入开发商账户前经过两道关口，有利于保(bǎo)障(zhàng)购房者(zhě)资金安全(quán)。

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期房交易立法，设置期房(fáng)预付款保全措施(shī)

　　日本期房交易立(lì)法(fǎ)，定金(jīn)超5％或1000万(wàn)日元时，开发商(shāng)必须完成“预售房定金保全措施(shī)”，交房(fáng)前付款比例不超房(fáng)款的(de)20％，开(kāi)发(fā)商违约需返(fǎn)还定(dìng)价并赔偿约10％房(fáng)款，交房后按揭还款。

　　立(lì)法方(fāng)面，日本二(èr)战(zhàn)结束后由(yóu)于房(fáng)屋供给严重失衡(héng)，叠加法律空白(bái)，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物(wù)交易法》，经(jīng)多次修订，目前是唯一(yī)一部规范期房交易的法律。

　　定金(jīn)保护方面，根据(jù)日本《宅地建物取引业法》，对(duì)购房者支付定(dìng)金超过(guò)5％或超1000万日元的(de)部分，法律要求开发商必须完(wán)成定金保全措(cuò)施才可预售(shòu)。什么(me)是(shì)定金保全措(cuò)施？即买(mǎi)卖(mài)双(shuāng)方签(qiān)订购(gòu)房合同时(shí)，开发(fā)商向金融机构或指定保证机(jī)构或保(bǎo)险机构签订定金(jīn)保证委托合同，设置(zhì)购房者(zhě)定金的保(bǎo)证或保险，并将相(xiāng)应的保证金证明书(shū)交付(fù)给购房者。除定金外(wài)，其他预先支付的购房款(kuǎn)也(yě)受该(gāi)措施保护。若开(kāi)发(fā)商倒闭导致期房烂尾，购房者(zhě)可(kě)凭保(bǎo)证金证明书(shū)向金融机构(gòu)或保(bǎo)证机构(gòu)或保险公(gōng)司兑付，同时，开发商需(xū)向购房者赔(péi)付(fù)违约(yuē)金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需(xū)支(zhī)付最(zuì)多不超20％的定金，签订购(gòu)房合同后(hòu)，购(gòu)房者即可向银(yín)行申请(qǐng)贷(dài)款(kuǎn)，但交房后才开(kāi)始按揭(jiē)贷款，除定金(jīn)外的剩(shèng)余房款在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　新(xīn)加坡期房购房者(zhě)违(wéi)约可(kě)返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订(dìng)金，首付比例20％，余(yú)款按工程进度支付，所有(yǒu)资金(jīn)进(jìn)银行(xíng)专(zhuān)门项目(mù)资金账户，交房(fáng)后满1年保修(xiū)期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订(dìng)金支付(fù)环节，新加坡(pō)开发商有统一的选购(gòu)权合(hé)同以(yǐ)及订金(jīn)返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期(qī)14天，执行OTP则进一步(bù)签订(dìng)购买(mǎi)合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例(lì)方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的首(shǒu)付及印(yìn)花(huā)税，同时(shí)购房者向银行(xíng)申请按(àn)揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新(xīn)加坡(pō)期房同样(yàng)采取按工程进度(dù)付(fù)款(kuǎn)的方式，《发展商(shāng)条例》对期房付款流程做了统一(yī)详细(xì)规定，要(yào)求(qiú)所有开(kāi)发商遵守，支付节点一(yī)般为合同签(qiān)订后(hòu)、地基完工、框架完工、管道门窗(chuāng)等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照工程进(jìn)度放款，月供(gōng)在此(cǐ)过程中(zhōng)随着放出贷款(kuǎn)的增加而增加，未(wèi)放款部分无需月(yuè)供。

　　资金监管方面(miàn)，购房者的订金与付款(kuǎn)会存入(rù)银(yín)行专(zhuān)门的项目(mù)资(zī)金账户，账户资金提取(qǔ)须与房屋建设有关。房屋(wū)交付(fù)后(hòu)，购房者享受1年的房(fáng)屋保修期，此(cǐ)后购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短(duǎn)期(qī)来看，当前房(fáng)地(dì)产到了政策(cè)出手临界点，重点(diǎn)是(shì)保交楼和房企重组(zǔ)。一方面，加大对刚需和改(gǎi)善型需求的(de)支持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局(jú)部停(tíng)贷现象(xiàng)，重点是保交楼保复工(gōng)保(bǎo)民生，给予强有力的金融(róng)工具支持。另(lìng)一方面，从现在起，对还在正常运转的房企包括民营企业，加大支持力度，由优质房企牵头并(bìng)购重组(zǔ)整个行业，为每个房企配(pèi)套AMC和财团，给予金融(róng)工具配套。

　　二(èr)，中(zhōng)期来(lái)看，应(yīng)充(chōng)分估(gū)计形(xíng)势(shì)复杂性(xìng)和人(rén)性(xìng)复杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼(lóu)、重组(zǔ)房企债(zhài)务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制。长效机制四大关键是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税。定(dìng)金环节，建立开发商违(wéi)约后定金保护(hù)机(jī)制，如将已(yǐ)支付(fù)定(dìng)金冻结至房屋交(jiāo)付阶(jiē)段，保障购房者定金安(ān)全(quán)。签订合同环节，鼓励(lì)保险公(gōng)司介入(rù)，为房屋重大延期以及(jí)重大(dà)缺陷(xiàn)等(děng)情(qíng)况提供充(chōng)分的保障。余(yú)款支付环节，建立按工程进度付款机制或交房(fáng)后(hòu)按揭贷款机制，充分保护(hù)购房(fáng)者的权(quán)益。资金监管环(huán)节，引入独(dú)立于开(kāi)发商、银行的(de)第三方资(zī)金监(jiān)管机构，或由政府(fǔ)相关部门(mén)直接(jiē)监管，以(yǐ)此防止资金(jīn)挪用现象。交付环节，建立商品房保修期制(zhì)度(dù)。保修期内，开发商应对(duì)房屋质量问题全权负责(zé)、免(miǎn)费维修，购房者在保修(xiū)期结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是(shì)大势(shì)所趋。一方面，98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是(shì)权宜之(zhī)计，现在全(quán)国套户比超(chāo)过1，从(cóng)大开发进入(rù)存量时代，对购(gòu)房民众不公(gōng)平的预(yù)售制已经过时了，该取消了(le)，改为现(xiàn)房销售(shòu)。另(lìng)一方面，取消(xiāo)预售制(zhì)，改为现房(fáng)销售(shòu)，开发商将(jiāng)拼(pīn)的不是五花(huā)八门、眼花缭乱(luàn)、不知(zhī)道(dào)能不(bù)能兑现的营销手段，而是(shì)所(suǒ)见(jiàn)即(jí)所得(dé)的过硬的(de)产品质量和诚信，这才(cái)是(shì)对购房(fáng)民(mín)众的最根本最实质的保障，这样(yàng)将极大的提升开(kāi)发商的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。

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