5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基(jī)金为代(dài)表的机构(gòu)对于这一板块已经在悄然(rán)布局。数据(jù)显示(shì)，以南(nán)方和华夏的两只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均较(jiào)4月28日时有(yǒu)小幅(fú)增长。根(gēn)据基金一季报统计，龙头与(yǔ)地方国(guó)企央企(qǐ)获得增持，持仓数量占流通股比重(zhòng)增幅五只个股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或(huò)“底部(bù)回升”

　　行业(yè)红利时(shí)代已(yǐ)过(guò) 精耕细作成共识(shí)

　　从公募(mù)基金(jīn)对房地产的配苏修是什么意思，苏修是什么意思置看，2019年(nián)末(mò)，公募所持有的房地产行业标的市值(zhí)约1188亿元，占(zhàn)其所持(chí)股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年(nián)市场表(biǎo)现出色，但公募所持房地产公司市值在股票(piào)资(zī)产中的占(zhàn)比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三年来的首次回(huí)升，年(nián)底这一数值从(cóng)1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股比例也同步(bù)回升(shēng)，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样(yàng)的(de)势头似乎在今年一季(jì)度得以延续。数据统计显示，公募重仓持有房(fáng)地(dì)产(chǎn)板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分别为(wèi)保利发展、招(zhāo)商(shāng)蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江(jiāng)集团，持(chí)仓市(shì)值占板(bǎn)块比(bǐ)重合(hé)计(jì)达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房(fáng)地产的投资愈发有集中于龙(lóng)头(tóu)的趋(qū)势。Wind显示，在公募基金一(yī)季(jì)报汇总(zǒng)的(de)重仓股(gǔ)中，房地产板块排名最(zuì)高的(de)是(shì)保利发展，在基金重仓第33位。排(pái)名第二(èr)的是招(zhāo)商蛇口，排在(zài)第78位。而老牌龙头股万科(kē)A排(pái)在第96位。对比去年四季(jì)报，变化之(zhī)处首先在于(yú)几(jǐ)只房地产龙(lóng)头股从排(pái)位上看均有退步，尤其是万(wàn)科最为明显；其次是金地(dì)集团退出百大之列(liè)。但考虑到房地产是复(fù)苏(sū)链上(shàng)最后(hòu)一环，且首季并非行业销售旺(wàng)季，其传导到二级市场乃至机构持(chí)仓上还需(xū)要时间周期。

　　形成共识的是(shì)，经济圈判断房(fáng)地产已经进(jìn)入大分(fēn)化(huà)时代，一二(èr)线城市好于三四线城市。而映射(shè)到(dào)二级市场投资上，配置房地产行业轻松收(shōu)获行业贝塔的红利期一去不返了。“如果按(àn)照产业周期来(lái)分类，包(bāo)括房(fáng)地产等几类行业在(zài)盖特(tè)纳(nà)曲(qū)线(xiàn)里(lǐ)属于成(chéng)熟期(qī)或者(zhě)衰退期的行业，传(chuán)统认知上(shàng)没有什么投资机会的。但在这(zhè)几(jǐ)年特殊的行情里(lǐ)包括煤炭、电解铝等类似的行业也(yě)出现了一些机会，背后的逻辑(jí)是供给侧发(fā)生了更大的变化。”一不愿具名(míng)的上海公募(mù)基金经理指出。

　　不过也有公募人士(shì)持(chí)谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面(miàn)积很(hěn)难再出现(xiàn)了，2022年(nián)光是居民(mín)存款数量(liàng)增(zēng)加了15万(wàn)亿(yì)元。中国存量有(yǒu)400亿平方(fāng)米建筑面积，考虑存量地产的更(gèng)新，也有近10亿平(píng)方米。需(xū)求端还需(xū)要有一定(dìng)的政策出(chū)来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金(jīn)房(fáng)地产研究员(yuán)吕功(gōng)绩也指出(chū)：“时(shí)至今日，无论(lùn)从城(chéng)镇(zhèn)化的进程，还是人(rén)均住房(fáng)面积(jī)（接近30平/人），我国均已(yǐ)告别住(zhù)房(fáng)短(duǎn)缺时代，而(ér)目前居民的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿元(yuán)的销售额，以及过快上行的房价，因而行业高(gāo)增的时代已经过去，未来(lái)行业的需求或(huò)将(jiāng)回落，在此过(guò)程中(zhōng)，伴随着地产(chǎn)的高杠杆属性，就(jiù)很容易出现(xiàn)信用风(fēng)险问题（类似(shì)2022年的民营地(dì)产爆雷），行业进入到供(gōng)给(gěi)侧(cè)出(chū)清的过程。这个过程中(zhōng)，综合竞争(zhēng)力强(qiáng)的(de)公司就能(néng)够(gòu)通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式，获(huò)得市占(zhàn)率的提升。当行业需求见顶(dǐng)回落时，行业的(de)贝塔已经过(guò)去了，但不(bù)代表没有投资机会，机会在于(yú)城市、位(wèi)置、产(chǎn)品的阿(ā)尔法(fǎ)，而对应到股票投资，就是强(qiáng)竞争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样(yàng)的认识转变，精耕细作个股成为公(gōng)募(mù)乃至整体机构(gòu)的务实(shí)之举。

　　机(jī)构配置房地产(chǎn)“风(fēng)物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域(yù)性标(biāo)的(de)成香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板块个(gè)股多(duō)出现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅(fú)约为2％。从具体的个股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产(chǎn)板块个股，在纳入统计的124只房地产类标的股中，本月以来实现(xiàn)股价上(shàng)涨的(de)达到了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好排名前五的公司(sī)月内涨幅(fú)超(chāo)过了10％，它(tā)们分别(bié)是上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华(huá)夏幸福、荣(róng)安(ān)地产(chǎn)。排名(míng)第一的(de)上实(shí)发展，五(wǔ)一假期归来(lái)后日成交量明显放大(dà)，4日、5日连续两个交(jiāo)易日收出涨停(tíng)。从(cóng)该股的基(jī)本(běn)面来看(kàn)，上实发展的主营业(yè)务为房地(dì)产(chǎn)开发与(yǔ)经营。公(gōng)司的主要产品及服务为房地产销(xiāo)售、房(fáng)地产租赁(lìn)、物业管理服务、工程项(xiàng)目(mù)、酒(jiǔ)店经营(yíng)。从业绩(jì)数据(jù)来看，2022年，其实现(xiàn)营业收(shōu)入52.48亿元，比(bǐ)上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营业总(zǒng)收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大(dà)流通股股东来看，各类机构都有对(duì)其布局的例子。以3月(yuè)31日(rì)时的首季十(shí)大流通股股(gǔ)东(dōng)来(lái)看(kàn)， 具体包括公募(mù)的上银基金、私募的迎水文(wén)龙、中(zhōng)央汇(huì)金、长城(chéng)资产管(guǎn)理(lǐ)公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂(zàn)时排名第二(èr)的(de)浦东金(jīn)桥(qiáo)也是上(shàng)海本地房企(qǐ)，其第一(yī)季度(dù)的(de)收入利润规模大(dà)幅度复苏。究其原因，一方面是该公(gōng)司后疫情时(shí)代出(chū)租率(lǜ)复苏至近年来最(zuì)高(gāo)，另(lìng)一(yī)方面则是公司拿地结算持续性向好，从数字上看，一(yī)季度新增虹(hóng)口(kǒu)135、138住宅(zhái)地(dì)块(kuài)，总建筑面(miàn)积(jī)约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩(jì)势头向好(hǎo)背景下(xià)，自然也吸引了知名机构(gòu)在其中持续(xù)驻足。从第(dì)一季度(dù)十大流通股股东来看(kàn)，知(zhī)名私募高(gāo)毅(yì)邓(dèng)晓峰(fēng)的(de)两只(zhǐ)产品依(yī)然在前(qián)十中(zhōng)，这也是连续第三个季(jì)度他有的两只(zhǐ)产品杀入前(qián)十(shí)。同(tóng)时(shí)榜单中(zhōng)还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局(jú)，其(qí)当季(jì)还小幅增(zēng)加了持股。

　　除去(qù)上述两家上海(hǎi)区域性(xìng)地产(chǎn)公司外(wài)，荣安(ān)地(dì)产(chǎn)则是主要布局(jú)在深圳的地产公司，一季报交出的也(yě)是一份报喜的成绩单：首季公(gōng)司实现营业(yè)收(shōu)入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市(shì)公司股东的(de)净利(lì)润6.48亿元(yuán)，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看(kàn)，《红周刊》注意到两只公募指(zhǐ)基首季新杀入十大流通(tōng)股股东行列。具体(tǐ)说来， 南(nán)方中证全指房地(dì)产ETF上(shàng)榜排名(míng)第七位，富国(guó)中证指(zhǐ)数1000增强则排名(míng)第九位，此外联袂出现的(de)机构(gòu)还有QFII高(gāo)盛(shèng)国际和私募迎(yíng)水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴证(zhèng)全球(qiú)基金相关人(rén)士分(fēn)析：“经历过行业洗牌(pái)和(hé)兼并(bìng)重组后，龙(lóng)头的价(jià)值(zhí)更为(wèi)笃定突出；从拿地端(duān)看，2022年土(tǔ)地(dì)市场大幅降(jiàng)温，优质土地供给较多（券商测(cè)算对应潜在毛利(lì)率在25％以上，目前房企的(de)利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受(shòu)限于信用问题(tí)或者资金(jīn)紧(jǐn)张没(méi)法拿地，龙头房企趁(chèn)机获取低成本土地，龙头房(fáng)企的拿地力度（拿(ná)地金额(é)/销售金额）基本在30％以上(shàng)；从(cóng)融(róng)资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以(yǐ)下，而其他房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间(jiān)有限，从(cóng)融资成本看(kàn)，龙(lóng)头房企的融资成本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售，龙(lóng)头房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企的销售额(é)增速为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮下(xià)，央国企地产(chǎn)股或存在(zài)发展的大好机(jī)会。中(zhōng)信证券指出(chū)：“房地产行业的结构性机会依然存在，少部(bù)分公司(sī)尤其是央企占(zhàn)据(jù)显著(zhù)优势(shì)，其主(zhǔ)要又(yòu)体(tǐ)现(xiàn)为库存的优(yōu)势。央企地产公(gōng)司，现阶段表(biǎo)现(xiàn)出较低的融资成本(běn)，优质的开发(fā)资源和(hé)良好(hǎo)的不(bù)动产(chǎn)资产运(yùn)营(yíng)能力(lì)的多重(zhòng)竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估，国(guó)央企相较于民营(yíng)地产公(gōng)司(sī)也是更有优(yōu)势的(de)。”吕功绩强调，“对于减值(zhí)、土地资(zī)源债权债务关系(xì)等问题，市场对民营房开企业的资产会有更多(duō)担(dān)忧和质(zhì)疑，所(suǒ)以在这一(yī)轮行业出清的过程中，央国企相(xiāng)较(jiào)于民企(qǐ)来说估值的修复更明显。中特估(gū)的角(jiǎo)度(dù)从中长期的维度看(kàn)，行业的(de)逻辑(jí)在(zài)于集中度(dù)提升后，行业进入高质量(liàng)发(fā)展阶段，具备较(jiào)快速发(fā)展阶段(duàn)更(gèng)稳定且可(kě)预期的盈利(l苏修是什么意思，苏修是什么意思ì)和现金流创造能力，以此带来估值中枢的提升，应(yīng)该(gāi)关注估值相对(duì)较低，企(qǐ)业自身资产(chǎn)的质量好、运营(yíng)能力(lì)强、可以创(chuàng)造持(chí)续现(xiàn)金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业普涨(zhǎng)的概率(lǜ)比(bǐ)较低，行业内部将出现分(fēn)化，要关注将受益于行业集中度(dù)提升的头部公(gōng)司。”星石投(tóu)资首席(xí)研(yán)究官(guān)方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话(huà)，或许还是保利发(fā)展、招(zhāo)商蛇口(kǒu)等国资(zī)背景龙头前途更为光明(míng)。不过国投(tóu)瑞银基(jī)金投资部副总监綦傅鹏表示(shì)：“需要(yào)客观地(dì)去持续(xù)观(guān)察(chá)国企央企在三个(gè)方(fāng)面是(shì)否可以维持(chí)，首(shǒu)先是融资成本(běn)保(bǎo)持低位，其次(cì)是销售份额持续提升，再次是拿地(dì)份额持(chí)续(xù)提升(shēng)。”

　　复苏速(sù)度缓慢(màn)

　　机构需要多给一些(xiē)耐心

　　而《红周(zhōu)刊(kān)》也(yě)根据房企一(yī)季报梳理发现，对于2022年的业绩出(chū)现的整体下滑，2023年一(yī)季度的(de)业绩(jì)分(fēn)化(huà)更趋明(míng)显，保(bǎo)利发展(zhǎn)、滨(bīn)江集团等房企营收、净利均(jūn)实(shí)现了业绩的(de)回正，甚至是较(jiào)大(dà)增(zēng)速的增长。而这些公司也是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房(fáng)地产业内人士张(zhāng)宏伟向《红周苏修是什么意思，苏修是什么意思(zhōu)刊》分析表示(shì)，业绩(jì)出现明(míng)显(xiǎn)改善的房企，主要(yào)是(shì)因(yīn)为过去两三年时间，尤其是在(zài)2021年(nián)下半年民营房企不怎么(me)投资拿地之后，国有(yǒu)企业仍在持续(xù)性地(dì)拿地(dì)，且主要集中在核(hé)心(xīn)城市，投资(zī)力度较(jiào)大。投资的驱动能(néng)够推动房企销售(shòu)业(yè)绩的(de)增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于(yú)调整的过程(chéng)中，能够保有一个(gè)正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提醒表示(shì)，在房地产的复苏过程(chéng)中，还面临着一些不确定性。其实整个(gè)市场从四月份开(kāi)始又在往下掉。除(chú)了杭州、成都等(děng)极个别城市四月(yuè)环比三月(yuè)相对表现较(jiào)好之外，包括北(běi)京、上海在(zài)内(nèi)的绝大多数城市都(dōu)出现环(huán)比下(xià)滑的情况。而现在五月的市场(chǎng)表现也不太乐观。按(àn)照(zhào)现在的(de)经济状况、收入情况，以及(jí)市场的去库存压力(lì)、企(qǐ)业的资金面压力，可能(néng)会出现，到六月份房企为了半(bàn)年报冲业绩出现市场的短期反弹外的(de)一个市场乏力现象。也就(jiù)是说，第二季度、第三季(jì)度增(zēng)长不确定性的压力(lì)仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资(zī)董事长陈(chén)昊扬(yáng)也向(xiàng)《红(hóng)周刊》指出，现在(zài)整(zhěng)个房地产以(yǐ)及其上(shàng)下游产(chǎn)业链的复苏速(sù)度都比想象的要慢很多，我们(men)要多给(gěi)一些耐(nài)心，这(zhè)个时候，在房地产以及上(shàng)下游(yóu)就不是赚快钱的时候(hòu)，只能(néng)赚他(tā)基本面的钱(qián)。但(dàn)这也意味着，只有极为少数的、做得比同行好(hǎo)得(dé)多的企业，会伴随整(zhěng)个(gè)行业的弱复苏，业绩会逐(zhú)步体现出来。所以只能耐心地去(qù)等(děng)待它的基本面不(bù)断地(dì)凸显出(chū)来，这需要(yào)时间。

　　（本(běn)文(wén)已刊(kān)发于5月(yuè)13日(rì)《红周刊》，文中提及个股仅(jǐn)为举例分析(xī)，不做(zuò)买卖推荐。）

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