5月(yuè)以来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约头发剪了后悔了大概多久能长回来，3天头发长10厘米秘诀(yuē)为2％。而以公募(mù)基金为(wèi)代表的(de)机(jī)构对(duì)于这一(yī)板(bǎn)块已经在悄(qiāo)然布(bù)局(jú)。数据显示，以南方和(hé)华夏的两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公布(bù)的(de)总份(fèn头发剪了后悔了大概多久能长回来，3天头发长10厘米秘诀)额均(jūn)较4月28日时有小幅增长。根据(jù)基金一季报统计(jì)，龙头(tóu)与(yǔ)地方国(guó)企(qǐ)央企获得增(zēng)持，持(chí)仓数量占(zhàn)流通股比重(zhòng)增幅五只个股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招头发剪了后悔了大概多久能长回来，3天头发长10厘米秘诀商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募配置房地产或“底部回(huí)升”

　　行业(yè)红利时代(dài)已过 精(jīng)耕(gēng)细作成共(gòng)识

　　从公(gōng)募基金对房地产的配(pèi)置看(kàn)，2019年末，公募所持有的房地(dì)产(chǎn)行业(yè)标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出(chū)色，但公募(mù)所持房地产公司市(shì)值在股票资产中的占比却断崖式(shì)下(xià)跌至1.85％；2021年(nián)，这一数(shù)值更是进(jìn)一(yī)步(bù)降(jiàng)至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了三(sān)年(nián)来的(de)首次(cì)回升，年底这一(yī)数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同(tóng)时(shí)，公募对房地(dì)产行业的(de)持股比例也同步(bù)回(huí)升，从(cóng)2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以延(yán)续。数据(jù)统计显(xiǎn)示，公募重仓持有房地产(chǎn)板(bǎn)块一(yī)季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提(tí)升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股分别为保(bǎo)利发(fā)展(zhǎn)、招商蛇口、万科(kē)A、华发股(gǔ)份(fèn)、滨江集(jí)团，持(chí)仓市值(zhí)占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环(huán)比下降(jiàng)3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对于房地(dì)产的投资愈发有集(jí)中于龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公募基金一季报汇总(zǒng)的重(zhòng)仓股中，房地(dì)产板(bǎn)块排名最高的(de)是保(bǎo)利发展，在(zài)基金重仓第33位(wèi)。排名第二(èr)的是招商(shāng)蛇口，排在(zài)第78位。而(ér)老牌龙头股(gǔ)万(wàn)科A排在第96位。对比去年四季报，变化之处首(shǒu)先(xiān)在于几只房地产龙(lóng)头股从排位上看均有退(tuì)步(bù)，尤(yóu)其是(shì)万科最为明(míng)显；其次(cì)是金(jīn)地集团(tuán)退出百大之列。但(dàn)考虑(lǜ)到房地(dì)产是复苏链上最后(hòu)一(yī)环，且首季(jì)并非行业销(xiāo)售旺季(jì)，其传(chuán)导到二级市场乃至(zhì)机构(gòu)持仓上还(hái)需要(yào)时间周期(qī)。

　　形成共(gòng)识(shí)的是，经济圈判断(duàn)房(fáng)地产(chǎn)已经进入大分化时代(dài)，一二(èr)线城市(shì)好(hǎo)于三四线城市。而映射到二级市场投(tóu)资上(shàng)，配(pèi)置房地产行业轻松收获行业贝塔的(de)红利期一(yī)去不返了。“如果按照产业周(zhōu)期来分类，包括房地产等(děng)几类行业在盖特纳曲线里属于成熟期或者(zhě)衰退期的行业，传统认知(zhī)上没有什(shén)么投(tóu)资机会(huì)的。但在这(zhè)几年特殊的行情里包括煤炭、电解(jiě)铝等类似的行业也出(chū)现了一(yī)些机会，背后的逻辑是(shì)供(gōng)给侧发生了更大的变(biàn)化。”一不愿(yuàn)具名的上海(hǎi)公募基金经理指出(chū)。

　　不过也有(yǒu)公募人士持谨慎乐观态度(dù)：“行(xíng)业前几年(nián)17亿～18亿(yì)平方米(mǐ)的年销售面积很难再(zài)出现了，2022年(nián)光是居民存款(kuǎn)数量(liàng)增(zēng)加了15万亿(yì)元。中(zhōng)国存量有400亿(yì)平方米建筑面(miàn)积，考(kǎo)虑存量(liàng)地产的更(gèng)新，也有近(jìn)10亿平(píng)方米。需求(qiú)端(duān)还需(xū)要有(yǒu)一定的政(zhèng)策出(chū)来(lái)去刺(cì)激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究员吕(lǚ)功绩也指出：“时至今日(rì)，无论从城镇化的进程(chéng)，还是人均住房面积（接(jiē)近30平/人(rén)），我国均(jūn)已告别(bié)住房短(duǎn)缺时代(dài)，而目前居民的杠杆(gān)率和房价收入也不支撑每年18万亿元(yuán)的销售(shòu)额，以及过快上行的房价，因而行业高增的(de)时(shí)代已经过去(qù)，未来行业的需求或(huò)将回落(luò)，在此过程中，伴随着地产的高杠(gāng)杆属性(xìng)，就很容易出现信用风险问题（类(lèi)似2022年的民营地产爆雷(léi)），行(xíng)业(yè)进入到供给(gěi)侧出清的过程。这(zhè)个过程(chéng)中，综合竞(jìng)争力(lì)强(qiáng)的公(gōng)司就能够通过大(dà)鱼吃小鱼的方式(shì)，获得市(shì)占率的提(tí)升。当行业需求见顶回落时，行业的贝(bèi)塔已经过(guò)去了，但(dàn)不代表没有投资机(jī)会，机会在于城市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就(jiù)是(shì)强竞争力公司的(de)阿尔(ěr)法。”

　　或(huò)许也是基于(yú)这样的(de)认识转(zhuǎn)变，精耕细作个股成为公募乃(nǎi)至整体机构的务实之举(jǔ)。

　　机构(gòu)配置房(fáng)地产“风(fēng)物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国企、优质(zhì)区域(yù)性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房(fáng)地(dì)产指数(shù)本月涨(zhǎng)幅(fú)约(yuē)为(wèi)2％。从(cóng)具体的个股(gǔ)来(lái)看，《红周(zhōu)刊(kān)》利用(yòng)Wind统(tǒng)计申万房(fáng)地产板块(kuài)个股(gǔ)，在纳入统(tǒng)计的124只(zhǐ)房地产类标的(de)股中，本月以来实现股(gǔ)价上涨(zhǎng)的达(dá)到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好排名前五的公司月(yuè)内涨(zhǎng)幅超过了(le)10％，它们分(fēn)别是上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展(zhǎn)，五(wǔ)一假期归来后日成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两(liǎng)个交易日收出涨停。从该(gāi)股的基本面来(lái)看，上(shàng)实发(fā)展的主营业务(wù)为(wèi)房地产开发(fā)与经营。公司(sī)的主要产品及服务为房地产销售、房地产租(zū)赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利(lì)润(rùn)1.23亿元，同比(bǐ)下降(jiàng)33.24％。2023年第一(yī)季度(dù)，其实现营业总收(shōu)入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归(guī)母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大流通股股东来看，各类机构(gòu)都有(yǒu)对其布局的例子(zi)。以3月31日时的首季十大(dà)流通(tōng)股股东(dōng)来看， 具(jù)体包括公募的上银基金、私(sī)募的迎水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城(chéng)资(zī)产管(guǎn)理公(gōng)司(sī)等(děng)都跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是上(shàng)海本地房企，其第一季度的收(shōu)入利(lì)润规模大(dà)幅度复苏。究其原因，一方(fāng)面是该公(gōng)司(sī)后疫情(qíng)时代出租率复苏至近(jìn)年(nián)来最高，另一(yī)方面则是(shì)公(gōng)司拿地结算持续性向好，从数字上看(kàn)，一季度新增虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在这样的(de)业(yè)绩势(shì)头(tóu)向好背景下，自然(rán)也(yě)吸(xī)引(yǐn)了知名(míng)机构在(zài)其中(zhōng)持续驻足(zú)。从第一季度十大流通股股东来看(kàn)，知名(míng)私募高毅邓晓峰的(de)两只产品依(yī)然(rán)在(zài)前十中(zhōng)，这也(yě)是连(lián)续第(dì)三(sān)个季度他有的两只产品(pǐn)杀入前(qián)十(shí)。同时榜(bǎng)单中还有(yǒu)一支大名鼎鼎(dǐng)的(de)QFII阿布扎比投(tóu)资(zī)局，其(qí)当季(jì)还小幅增加了(le)持股。

　　除去上述两家上海区域性(xìng)地产公司(sī)外(wài)，荣(róng)安地产则是主要布局在深圳的地产公司，一(yī)季(jì)报交出的(de)也是(shì)一份报喜的(de)成绩(jì)单：首季公司实(shí)现(xiàn)营业收入(rù)51.85亿元，同(tóng)比(bǐ)增长35.51％。归属于上(shàng)市(shì)公司(sī)股东的(de)净利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公(gōng)募指基首季新杀(shā)入(rù)十大流(liú)通股股东行列(liè)。具(jù)体说来， 南方中证全(quán)指房地(dì)产ETF上榜排名第七位，富国(guó)中(zhōng)证指数1000增(zēng)强则排名第九位(wèi)，此外(wài)联袂出(chū)现的机构还有QFII高盛国际和私(sī)募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红(hóng)周刊》采访(fǎng)时，兴(xīng)证全球基金相关人士分析：“经历(lì)过(guò)行业(yè)洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃定(dìng)突出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市(shì)场大幅降温，优质土地供给较多（券商测算(suàn)对应潜在(zài)毛利(lì)率在25％以上，目前房企的(de)利润率仅20％），绝大(dà)多数房企(qǐ)受(shòu)限(xiàn)于信(xìn)用问(wèn)题(tí)或者资金紧张没法(fǎ)拿地，龙(lóng)头房企趁(chèn)机获取低(dī)成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金(jīn)额/销售金额）基本(běn)在30％以上(shàng)；从融(róng)资上看，龙头房企杠杆(gān)率较低，净负债率基(jī)本在70％以(yǐ)下(xià)，而其他房企(qǐ)的净负债率普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆空间有(yǒu)限，从融资成本看，龙头房企的融资成本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售，龙头房企(qǐ)明显(xiǎn)跑赢行(xíng)业，1～4月(yuè)百强房企的销售额增(zēng)速为(wèi)9％，而(ér)TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮下，央国(guó)企地产(chǎn)股或存在(zài)发展的大(dà)好机会。中(zhōng)信证券指出：“房地(dì)产(chǎn)行(xíng)业的结(jié)构性(xìng)机会依然存在(zài)，少部(bù)分公司尤(yóu)其是央企(qǐ)占据(jù)显(xiǎn)著(zhù)优势，其主要(yào)又体现为库存的优势。央企地产公(gōng)司，现(xiàn)阶(jiē)段表(biǎo)现出较低的融资成本，优质的开发(fā)资源和良(liáng)好的不(bù)动产(chǎn)资产运营能力(lì)的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央企相较于(yú)民营(yíng)地产(chǎn)公(gōng)司也是(shì)更有(yǒu)优势的。”吕功绩强调，“对于(yú)减(jiǎn)值、土地资源债(zhài)权债务关系等(děng)问(wèn)题，市场(chǎng)对(duì)民营(yíng)房开(kāi)企业的资产会有更多(duō)担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的(de)过程中(zhōng)，央国企相较(jiào)于民企(qǐ)来说估值的修复更明显。中特估(gū)的角度从中(zhōng)长期的维度看，行业的逻辑(jí)在于(yú)集中(zhōng)度提升后，行业(yè)进(jìn)入高质量发展阶(jiē)段(duàn)，具备较快(kuài)速发展阶段更稳定且可预期的盈利(lì)和现金流创造能力，以此带(dài)来估值中枢的提升，应该关注(zhù)估(gū)值相对较(jiào)低，企业自身资产的质量好、运(yùn)营能(néng)力强、可以创(chuàng)造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率(lǜ)比(bǐ)较低，行业内部将出现分化，要关注将(jiāng)受益(yì)于行业(yè)集中度(dù)提升的头部(bù)公司。”星石投资首(shǒu)席研究官方磊也表示(shì)。

　　顺应机构这一(yī)思(sī)路(lù)的话，或(huò)许还是保利发展、招商蛇口等国(guó)资背景龙头前途更为光明。不过国投瑞银基(jī)金投(tóu)资部副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需(xū)要(yào)客(kè)观(guān)地去持(chí)续观察国企央企在(zài)三(sān)个方面(miàn)是(shì)否可以维持，首先是(shì)融资成本保(bǎo)持低位，其(qí)次(cì)是销售份额持(chí)续提升，再次是拿地(dì)份(fèn)额(é)持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需要多给一些耐(nài)心

　　而《红(hóng)周刊》也根据(jù)房企一季报梳理发现，对(duì)于2022年的业(yè)绩(jì)出现的整(zhěng)体下滑，2023年一季度的(de)业绩分化更趋明显，保利发(fā)展、滨江集团等(děng)房企营收(shōu)、净利(lì)均实(shí)现(xiàn)了业(yè)绩的回正，甚至是较(jiào)大增速的增长(zhǎng)。而这些公司也是机(jī)构(gòu)的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名(míng)房(fáng)地(dì)产业内(nèi)人(rén)士张(zhāng)宏伟向《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩(jì)出现(xiàn)明显改(gǎi)善的房企，主要是因为(wèi)过去两三年(nián)时间，尤其(qí)是在2021年下(xià)半年民(mín)营房企(qǐ)不怎么投资(zī)拿(ná)地之后，国有(yǒu)企(qǐ)业仍在持(chí)续性地(dì)拿地(dì)，且(qiě)主(zhǔ)要集中在核心城市，投资(zī)力(lì)度较大(dà)。投资的驱动能够推动(dòng)房(fáng)企销售业(yè)绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍(réng)处于(yú)调(diào)整的过程中，能够(gòu)保(bǎo)有一个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟(wěi)同时也(yě)提醒表(biǎo)示(shì)，在房地产的复苏过程中，还(hái)面临着一些不(bù)确定性(xìng)。其实整个市场从四月份开始又(yòu)在往下掉。除了杭州、成(chéng)都(dōu)等极(jí)个别城(chéng)市四月环比三月相(xiāng)对(duì)表现较好之(zhī)外，包括北京、上海在内的绝大多数城市(shì)都出现环比下滑的(de)情况。而(ér)现在五月的市场表现也(yě)不太(tài)乐观。按(àn)照现在(zài)的(de)经济状(zhuàng)况、收入(rù)情(qíng)况，以及市场的去库存压(yā)力、企业的资金面压力，可能会出现，到六月份房企(qǐ)为了半(bàn)年报冲业绩出现市场的短期反弹外(wài)的一个市场乏力(lì)现象(xiàng)。也就是说，第(dì)二(èr)季度(dù)、第三季(jì)度增长不(bù)确定性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长陈昊扬(yáng)也向《红(hóng)周刊》指(zhǐ)出，现(xiàn)在整个(gè)房地产以及其上下游产业链的(de)复苏(sū)速度都(dōu)比想象的要(yào)慢很多，我们要多给一些耐心，这个时候，在房(fáng)地产以及上下游就不(bù)是赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但(dàn)这(zhè)也意味着，只(zhǐ)有(yǒu)极为少(shǎo)数的、做得比同行(xíng)好得多的(de)企业，会伴随整(zhěng)个行(xíng)业的弱复(fù)苏，业绩会逐步(bù)体现(xiàn)出来。所以只能耐心地去等待(dài)它(tā)的基(jī)本面不断地凸显出(chū)来，这(zhè)需要时间。

　　（本(běn)文(wén)已刊发于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

未经允许不得转载：市场调查|社会调查|问卷调查|市场执行|店面验收|神秘客|满意度-提供最专业的市场信息咨询服务-宁波信恒新市场信息咨询有限公司 头发剪了后悔了大概多久能长回来，3天头发长10厘米秘诀