万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷”的意外走红，让这个位于北京(jīng)海淀(diàn)的(de)豪宅(zhái)被全国知晓，其背后(hòu)曾宣称要做地产界“劳斯莱斯(sī)”的神秘(mì)开发商——中(zhōng)赫集团，也被(bèi)拉向台前。

　　而如今，万柳书院再(zài)次受到舆论关注，起(qǐ)因中赫集团(tuán)成(chéng)了共同(tóng)债务人被中国信达追债，中(zhōng)国信达为了收回钱款不得不将中(zhōng)赫抵押的75套(tào)万(w中国有多少万大军，中国多少万兵力àn)柳(liǔ)书院(yuàn)豪宅拍卖。可问题是，这些(xiē)房子早已售(shòu)出，业主(zhǔ)并非中(zhōng)赫集(jí)团，那(nà)些真正斥巨(jù)资(zī)购入房产(chǎn)的有钱人，房子现(xiàn)在莫名奇妙地被拍卖，算是(shì)被割(gē)了！

　　截(jié)至发稿(gǎo)，暂未(wèi)看到这(zhè)些业主(zhǔ)的(de)维权信(xìn)息，难(nán)怪有网友调侃(kǎn)：“富人被(bèi)割韭菜(cài)的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没(méi)你想(xiǎng)象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北(běi)京(jīng)豪宅的尽头是万柳书(shū)院”，但谁(shuí)都没(méi)想到，这个位于海淀(diàn)核心区位，名(míng)校环绕的顶级豪宅(zhái)，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达(dá)在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发有限公司不良债权(quán)转让项目”，债权(quán)总额高达近47亿，该项目的抵押物中，包括(kuò)75套(tào)万柳(liǔ)书院住宅。

　　据(jù)京东拍卖(mài)显(xiǎn)示，上(shàng)述不良债权转让项目的(de)处置主体是中国信达资产管(guǎn)理(lǐ)股份有限公(gōng)司北(běi)京市(shì)分公司（下称中国信达北分(fēn)），处置的(de)是对北京赫(hè)华恒瑞房地产开发有限公司(sī)（下(xià)称(chēng)赫华恒(héng)瑞）的不良债(zhài)权。截至(zhì)2023年1月31日(rì)，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债(zhài)权(quán)本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债(zhài)务人。目前，该项目(mù)已有(yǒu)1万次围(wéi)观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这就是一起(qǐ)中国信达北分讨(tǎo)债的故事，但实际(jì)上，75套(tào)豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒体(tǐ)报(bào)道，万柳书院总共301户，而且早(zǎo)已售罄。如果该报(bào)道属实，说(shuō)明(míng)这些房子实际上都(dōu)是卖出(chū)去了(le)的，是有人住的。

　　那(nà)为(wèi)什么中(zhōng)国信达(dá)的拍卖页面上又注明这75套房子是“未出售”的状态呢？只能(néng)说明(míng)这些房子(zi)根本(běn)没有网签(qiān)，也没有房产(chǎn)证(zhèng)！

　　第一(yī)财经的(de)报(bào)道证实了(le)上述内容。有豪宅(zhái)中介透露，中赫集团早就把这75套房子抵押出去，现在还(hái)没(méi)资金解(jiě)抵(dǐ)押，所(suǒ)以不(bù)能(néng)网签(qiān)、没办房本。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪宅(zhái)，最强(qiáng)学区房，万柳书院的业主基本(b中国有多少万大军，中国多少万兵力ěn)都(dōu)是(shì)北(běi)京的高(gāo)端人士，柳传(chuán)志(zhì)、丁磊等知名商(shāng)业大佬也(yě)是万柳书院的业主。另据地产(chǎn)自媒体“地产八卦女”爆(bào)料，万柳书院的业(yè)主中，还有不少中赫(hè)集(jí)团(tuán)的高管、合(hé)作伙伴、亲(qīn)戚朋(péng)友等。

　　由此，不少(shǎo)网友(yǒu)感(gǎn)叹(tàn)，“富人(rén)也被精准收(shōu)割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付价款并实际占有，那么，中(zhōng)国(guó)信达转让这笔不(bù)良(liáng)债权(quán)回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损(sǔn)失最大的，没准(zhǔn)还是债主中国信达。

　　根据相关(guān)法律规(guī)定，民事执行中，业(yè)主已经支付价款并实际(jì)占有，但未办理过户(hù)手续的，如果(guǒ)业主没有过错，人民法院不得查封(fēng)、扣押、冻结，已(yǐ)经查封的可以向法(fǎ)院提(tí)出执行异议申请(qǐng)，请求法院解除查封(fēng)，同时可以联合起(qǐ)诉(sù)开(kāi)发商，要求退(tuì)还购房款或办理房(fáng)产证，并承担违(wéi)约责(zé)任。

　　此外(wài)，今年4月(yuè)，人民法院报公(gōng)布《最高人民法院(yuàn)关于商品房消费(fèi)者权利保护问题(tí)的(de)批复》，以(yǐ)司(sī)法解释的(de)方式(shì)明确(què)了购房人的优先(xiān)权(quán)：

　　商品房消费者以居住为目的(de)购买房屋并已支(zhī)付全部(bù)价款，主张其房(fáng)屋交付请求权优先于建设(shè)工程价款优(yōu)先受偿权、抵(dǐ)押权以及(jí)其他债权的(de)，人民法(fǎ)院(yuàn)应当予以支(zhī)持。只支付了部分价款的商品(pǐn)房消费(fèi)者，在一审(shěn)法庭辩论终结前(qián)已实际支付剩(shèng)余价款的，可以(yǐ)适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已(yǐ)售未网签(qiān)”，那么(me)这笔不良债(zhài)权，实际上是个烫手山芋(yù)。可能不仅不(bù)能卖(mài)出去回本(běn)，抵押的(de)这(zhè)75套(tào)房(fáng)子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔(péi)了夫人又(yòu)折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权公(gōng)司中国(guó)信达申请不良债(zhài)权转(zhuǎn)让，可以追(zhuī)溯到金(jīn)谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中国信(xìn)达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫(hè)华恒瑞为中赫(hè)集(jí)团旗下子公司(sī)。2019年4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫置地等选择退出了赫(hè)华恒瑞(ruì)的股东行列(liè)，中国金谷国际信(xìn)托有限责任公司成为了唯一股东(dōng)，后者由中国信达(dá)资产管理股份有限(xiàn)公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企，中赫集团既没有很大规(guī)模(mó)，也没有很高的国民(mín)知名度，但却在北京豪宅圈留下一(yī)个个传说。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作为(wèi)中赫集团(tuán)进入北(běi)京(jīng)的(de)第一个豪(háo)宅项目，2011年，中赫置地(dì)推出钓鱼岛(dǎo)七(qī)号院3号楼(lóu)，高(gāo)达30万/平米的天价，成为(wèi)当时京城最(zuì)贵的楼盘，引发了(le)市场强(qiáng)烈(liè)震惊。

　　随后开发(fā)的(de)万柳(liǔ)书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢(yì)价(jià)率(lǜ)40.9％，从(cóng)融创、保利、万科(kē)等大型知名房企手中，抢(qiǎng)下了北京万柳(liǔ)地块，成为(wèi)北京当年的“双料地王”。很(hěn)快，万柳书(shū)院(yuàn)就以神秘高(gāo)端的姿态杀入市场，无(wú)论(lùn)是一块块从荷(hé)兰运回来的灰砖垒起(qǐ)来的五米高墙，还是每(měi)棵成本超6万的成年(nián)银杏树，还是每平米20万(wàn)元(yuán)的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融(róng)创的(de)湖(hú)、紫辰院(yuàn)的树、北(běi)平府(fǔ)的院儿。”从(cóng)这句顺口溜中(zhōng)，就可看出其在北京豪宅圈(quān)的(de)地位。2014年末上(shàng)市的它，对手是(shì)当时(shí)有名的融创(chuàng)观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场、恒大华府等，现(xiàn)如今，它(tā)远远超过这些对手。

　　去(qù)年，万柳书(shū)院一套300平米的法(fǎ)拍(pāi)房，最终(zhōng)成交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明(míng)万柳(liǔ)书(shū)院虽然已(yǐ)经推出了8年之久，但其(qí)依旧在(zài)北京豪宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开(kāi)发的豪宅(zhái)，也(yě)吸引了不少知(zhī)名(míng)人士，如知(zhī)名演(yǎn)员宋丹丹，就住在钓(diào)鱼台七号院。而柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊等知名商业大(dà)佬(lǎo)则居住在万柳(liǔ)书院。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定(dìng)了中赫集团的(de)“高端(duān)路线”，也(yě)因此，它被(bèi)外界贴上(shàng)了，“卖北(běi)京城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱(lái)斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开(kāi)发(fā)商光环(huán)的(de)背后，这(zhè)个地(dì)产界(jiè)“劳(láo)斯莱斯”却多次成为被执行人，被执行(xíng)标的高达11亿(yì)。

　　今年年(nián)初，因为履行能力而拒不履行生效法(fǎ)律文书确定义(yì)务，中赫集(jí)团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑了？

　　中赫(hè)集团如今沦(lún)落到这个地步，其实是有迹可循(xún)的。

　　事(shì)实上，早在(zài)今年年初“万(wàn)柳书院(yuàn)少爷”走红之时(shí)，深(shēn)蓝财(cái)经就曾(céng)深挖(wā)出背(bèi)后(hòu)的中赫(hè)集(jí)团，发现其深(shēn)陷财务危机。

　　从知名豪宅的开(kāi)发商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团实控人周(zhōu)金辉(huī)的(de)人生轨(guǐ)迹跟着急转(zhuǎn)直下。而追根溯(sù)源，这个(gè)转折点，就在于(yú)收购北京国安。

　　近十年来，房(fáng)企纷(fēn)纷开始(shǐ)了多元(yuán)化(huà)转型，但转型之路并不好走。早(zǎo)在2008年开(kāi)始，中赫(hè)集(jí)团就尝(cháng)试(shì)过多(duō)元化业(yè)务(wù)，先(xiān)后进军能源市场、团购网站，但最终都惨淡(dàn)收场。最终，周金辉将转型的(de)目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后(hòu)，中(zhōng)赫(hè)集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成(chéng)为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集(jí)团手(shǒu)中拿下北京国安俱乐部36％股权(quán)，至此拿(ná)下北京国安(ān)俱乐(lè)部全部股权。如(rú)果北(běi)京(jīng)国(guó)安的估值一(yī)直没变，那(nà)么中赫集团拿下北京国安(ān)，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也(yě)许会感叹：卖(mài)豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集(jí)团(tuán)及(jí)其(qí)实控人周金辉(huī)夫妇(fù)将其手中的中赫集团股份质押(yā)陆续质(zhì)押，据(jù)企查查显示，目前(qián)中(zhōng)赫集团共有11条股权(quán)出质记录。质(zhì)权人包括海(hǎi)金商(shāng)业保理(lǐ)、北京建(jiàn)工、山(shān)东国际信托、中(zhōng)融(róng)信托、中信建(jiàn)设等。

　　这与入主北(běi)京(jīng)国安的时间(jiān)完全吻合。

　　然而，入(rù)主北(běi)京国安后，不仅(jǐn)国安的(de)经营(yíng)状况没有得到改善(shàn)，中赫(hè)集团也被拉入(rù)泥淖。

　　据北(běi)京产(chǎn)权交(jiāo)易所(suǒ)官网信(xìn)息显(xiǎn)示，2020年，北(běi)京(jīng)国安(ān)足球俱乐部实现营业收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该俱乐(lè)部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓(huǎn)解资(zī)金压力，中(zhōng)赫集团和周金辉夫妇还(hái)在持续质押手中的中赫(hè)集(jí)团股份，但国安和中(zhōng)赫(hè)的经营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京国(guó)安(ān)也3次与中赫集团、中(zhōng)赫置地、及中赫集团股东周金(jīn)辉、李彩霞(xiá)等共(gòng)同(tóng)成为被执行人，执行(xíng)标的(de)约10.45亿(yì)。

　　今中国有多少万大军，中国多少万兵力年1月(yuè)，因为履行能力而拒不履(lǚ)行生效(xiào)法律文书确(què)定义务，上(shàng)述被执行人成为“老赖”。只有北京国安，目前(qián)幸免于难。不过在实控人都成为老赖(lài)的情况(kuàng)下，被执行10个多亿的北京国安，又如何能独善其身？

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