导读

　　黄金(jīn)二十年之后(hòu)，当(dāng)下中国地(dì)产步入(rù)大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二十年是中(zhōng)国房地产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅(zhái)销(xiāo)售面积(jī)超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近(jìn)年(nián)地产持续(xù)低(dī)景气，有关(guān)中国地(dì)产是否过剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图厘(lí)清中国城镇存量住宅真实情(qíng)况(kuàng)，据此(cǐ)判(pàn)断(duàn)中国(guó)未来地产趋势(shì)。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产存量极度过剩，事(shì)实(shí)是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，第七次人口普(pǔ)查(chá)调(diào)查数据(jù)显示城镇家庭户(hù)人均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国(guó)房子是否(fǒu)真的过剩(shèng)？

　　事(shì)实上住建(jiàn)部披露的(de)近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑(zhù)中，城镇建筑占比不到一成，其中还包括大量(liàng)城镇(zhèn)非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋中城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间，但居住舒适(shì)不是人均(jūn)一间房所能满(mǎn)足，它与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数较发达国家(jiā)还有很大(dà)差距。人(rén)均住宅间(jiān)数大(dà)于1同样不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城(chéng)镇居民户(hù)均(jūn)1套房(fáng)，其中每户持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接公布中国家庭户(hù)均住宅(zhái)的(de)数据，我(wǒ)们根据商品住宅套数、商品住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)和城镇家(jiā)庭(tíng)户数，计(jì)算出城镇家(jiā)庭住(zhù)宅套户(hù)比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目(mù)前(qián)城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)。若(ruò)期房(fáng)顺(shùn)利交付，直至(zhì)2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭才拥(yōng)有(yǒu)1套住宅，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户(hù)均一套房(fáng)似(shì)乎意味着户(hù)户(hù)有房，然而事实上中国住(zhù)宅市场(chǎng)供(gōng)需并不平衡。

　　国(guó)际数(shù)据显示，成(chéng)熟房地产市场的住宅(zhái)套户比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是因为户(hù)均一套房无法满足(zú)流动(dòng)人口的租赁和置业需(xū)求。全国总人口的近三成都是流动(dòng)人口，流(liú)动人(rén)口(kǒu)会选择在(zài)大城市(shì)租房(fáng)挣钱，在老家买房，从(cóng)而产生了(le)额外的住(zhù)宅需求。

　　即便户均一(yī)套房，中国未来地产仍有四大(dà)新增需(xū)求动力。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口规(guī)模缩小，一人户(hù)、两(liǎng)人(rén)户占(zhàn)比不断增加，导致家庭户数增多。小家庭(tíng)化趋势将延续，带(dài)来新户购房需求增长。

　　第(dì)二，经济板块的分化日益(yì)明显，区(qū)域经济资源(yuán)分配的再(zài)集中吸引着人口流入，人口净迁入城(chéng)市的(de)新增住宅需求(qiú)有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以(yǐ)前建成(chéng)的(de)住宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平方(fāng)米的住宅建筑面积。促成“老破小”住(zhù)宅的改造(zào)势在(zài)必行(xíng)。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数与人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积均(jūn)较发达(dá)国家有(yǒu)着(zhe)不(bù)小差距，“住上更大房子”的改善性(xìng)需求正在(zài)不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地(dì)产步入大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　如果说(shuō)过去二(èr)十年(nián)是中国(guó)地产(chǎn)黄(huáng)金发展期，地产矛(máo)盾更多体现为住(zhù)宅供给存在不足，这(zhè)是过去(qù)二十年房价(jià)快速(sù)上涨基石。那么当下房地产大分化时代已至(zhì)，大分化时代(dài)下地产(chǎn)矛盾则更(gèng)多体现在住(zhù)宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产大(dà)分化必(bì)将体现在不(bù)同能(néng)级城(chéng)市之间，不(bù)同(tóng)区域板块(kuài)之间，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露全国已(yǐ)有近(jìn)6亿栋房50g是几两 50g是一两吗屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手房挂(guà)牌量突然激增，引发一(yī)阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不(bù)禁担心，中(zhōng)国的房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住宅到底是(shì)供(gōng)给(gěi)过剩，还是供(gōng)需平衡，或是仍然存在不足？可惜由(yóu)于住(zhù)宅存(cún)量数据(jù)并(bìng)未(wèi)公布，我们无法直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们(men)测算出(chū)中国(guó)城镇家(jiā)庭户均拥有住宅套数，回答当前的(de)房子是否真(zhēn)的过剩了？据(jù)此判断未来房地产市场会如何发(fā)展。

　　一(yī)、如何有效(xiào)观察中国户(hù)均拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中国(guó)住(zhù)宅数量过剩(shèng)的直(zhí)观判(pàn)断站不(bù)住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然灾害综合风(fēng)险普(pǔ)查工作(zuò)情况为主题的新(xīn)闻发布会(huì)上(shàng)，负责人(rén)对外披露(lù)：“住(zhù)宅(zhái)城乡建设行业获(huò)取了(le)全国(guó)近6亿栋城乡房屋建筑数(shù)据以及80多(duō)万处市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑，平(píng)均每(měi)栋建筑住不(bù)到3人，住宅市场看似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿(yì)栋房(fáng)屋建(jiàn)筑中(zhōng)，农村房(fáng)屋占9成(chéng)以(yǐ)上，以栋数计算(suàn)的城(chéng)镇房(fáng)屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还包括了大量商业楼、写(xiě)字楼、学校、医(yī)院等(děng)非住宅。总的算下来，住宅(zhái)占(zhàn)比并(bìng)不大。

　　第七次人口普查数据公(gōng)布了中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城(chéng)市(shì)家庭户居(jū)民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看似意味着人人都(dōu)有房间居住。

　　居住水平(píng)不仅与房间(jiān)数量有关，更与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套(tào)设施等因(yīn)素密切相关。单单(dān)从人均(jūn)住宅间数不(bù)能完(wán)全反映出城镇居民的(de)居(jū)住水平。

　　中(zhōng)国主要是(shì)以家庭(tíng)为单位购买成(chéng)套住(zhù)宅，一套设施(shī)齐全的住宅才是(shì)城镇居民(mín)宜居的(de)选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住(zhù)宅(zhái)的(de)测算思路、数据(jù)和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一(yī)类(lèi)是商品住(zhù)宅，另(lìng)一类是保(bǎo)障房、原公有住(zhù)宅、自建房等非商(shāng)品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计数据，并(bìng)没有直接公布城镇(zhèn)住宅数(shù)量。居民住宅相(xiāng)关数(shù)据有两处可以直接公布，一是每(měi)年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅销售套(tào)数（统计局）；二是居民住宅来(lái)源（人(rén)口普查(chá)数据）。计算中国居民户均住宅数量，我们主(zhǔ)要用到(dào)上述两组(zǔ)数据。

　　中(zhōng)国(guó)住宅改革始于(yú)1998年，1998年(nián)之前(qián)商品住宅数量极少，可(kě)忽略不计。估算(suàn)城镇居民(mín)户均住宅套数分三步(bù)走(zǒu)：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年商品住宅销售(shòu)套数(shù)相加，我们就能够得(dé)到(dào)当前商品住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的(de)商品住宅和非商品(pǐn)住宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三(sān)步，将(jiāng)城镇(zhèn)居(jū)民拥有的商品住宅(zhái)总数(shù)除以家(jiā)庭户(hù)数(shù)，我们(men)就能(néng)够得到城镇户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)的住宅数量(liàng)。

　　具体计(jì)算(suàn)公(gōng)式如下(xià)：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比=住宅总(zǒng)套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比(bǐ)/商品住宅占(zhàn)比

　　二(èr)、城镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存(cún)量到底有(yǒu)多(duō)少，目前缺乏一个准(zhǔn)确(què)统(tǒng)计(jì)。我们利用既有(yǒu)统计数据，大致测算得(dé)到中国存量房(fáng)地产套(tào)数，并进一步(bù)推(tuī)算中(zhōng)国城镇家庭户均拥有的住(zhù)宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含现(xiàn)房和期房）。

　　中国的房(fáng)地产销售以期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本文去除商品住宅累计销售(shòu)套数里的期(qī)房销售(shòu)，得到商品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套数计算为例：

　　2022年(nián)商(shāng)品住宅现房套数=截止到2022年商品(pǐn)住宅累计(jì)销售套数-过(guò)去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主流房企(qǐ)竣(jùn)工(gōng)周期(qī)在2-3年(nián)，并考虑到交房后装修的时间，取最大值3年(nián)。

　　将(jiāng)商品住(zhù)宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭户(hù)均拥有0.54套(tào)商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇(zhèn)居民(mín)户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接(jiē)下来我(wǒ)们需要进一步推算中国城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)拥(yōng)有的户均住宅套数。

　　首先(xiān)，七(qī)普数据显示中(zhōng)国城镇居民的住宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭(tíng)拥有住宅(zhái)。其中自建(jiàn)住(zhù)宅占比(bǐ)21％，购买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或(huò)赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家(jiā)庭租赁廉(lián)租(zū)房与其(qí)他住宅。

　　其次，我们(men)假定租赁其他住宅和购买二手房都是商(shāng)品住宅(zhái)，因此将租(zū)赁其他住宅、购买商(shāng)品住宅与(yǔ)购(gòu)买二手房加总，得到(dào)商品住宅占(zhàn)居民所有住宅的比(bǐ)例为(wèi)62.8％。

　　2020年(nián)商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年(nián)-2022年期间商品住宅(zhái)增幅为(wèi)过(guò)去十(shí)年(nián)变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际(jì)变化比例(lì)，从(cóng)而我们估算(suàn)出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但(dàn)考虑已购(gòu)期房，中国平均每户(hù)城镇家(jiā)庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺(shùn)利，已购期房会在2-3年内陆续(xù)交付使用，到2024年，中(zhōng)国平均每户城镇家庭都会(huì)拥有一(yī)套(tào)住宅。

　　三(sān)、城镇(zhèn)户均一套(tào)房(fáng)的三点含义(yì)

　　既然(rán)城镇居(jū)民(mín)已经达到了(le)户(hù)均一套房的(de)程(chéng)度，“户户有房”是否意味(wèi)着中国(guó)城镇(zhèn)化进展终结，甚至意味着中国地产存(cún)量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一(yī)套房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住(zhù)宅来满足因人口流动、居民换房等因素(sù)产生的(de)住(zhù)宅(zhái)需求。因此，成熟(shú)房地产(chǎn)市场的住宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验来(lái)看，美(měi)国、英(yīng)国和日(rì)本的(de)住宅(zhái)套户比均高(gāo)于1.1，其(qí)中，英国(guó)的住(zhù)宅套户(hù)比最(zuì)高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好(hǎo)一套房，就会造成人口(kǒu)净流入(rù)地的住宅市场(chǎng)供不(bù)应求，造成(chéng)房价或(huò)房租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中(zhōng)国的流动(dòng)人口3.76亿(yì)，省内流(liú)动(dòng)人(rén)口和省(shěng)际流动人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的(de)中(zhōng)国城乡人口流动调查数据显示，在上海、杭州以及(jí)南京(jīng)工作的流动人口在老家拥有住宅(zhái)比(bǐ)例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸引打工人，但(dàn)高房价迫使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流动人口实际上会占据两套(tào)房，在(zài)高(gāo)房价的大(dà)城市租赁(lìn)一套房，在房价较(jiào)低的县城(chéng)购买一套房。所以说户均一套房无法满足(zú)庞大流动人口的租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目(mù)前，中国的(de)城镇住宅中依(yī)然(rán)有不少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇(zhèn)居民住宅是2000年(nián)以前建成，其(qí)中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存在着建筑结构松散、设施(shī)陈旧、安全隐患大等(děng)问题，如(rú)电线老化(huà)、管道等(děng)基(jī)础(chǔ)设施陈旧，给住户(hù)的生活带来了很大的不(bù)便和(hé)安全(quán)隐患，并且(qiě)居(jū)住体验较(jiào)差。

　　2000年(nián)以前建成(chéng)的老旧住(zhù)宅面积(jī)小。占比为(wèi)31.3％的家庭户数(shù)拥(yōng)有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭没有(yǒu)独立卫(wèi)浴和厨房。这类上世纪(jì)修建(jiàn)的老(lǎo)旧(jiù)小区很难满足现代生(shēng)活需(xū)求，在未(wèi)来大都会被拆迁重建。

　　近五成的(de)家庭住(zhù)宅为(wèi)一居(jū)室和(hé)二(èr)居(jū)室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅户型更小，当然(rán)这与城市土(tǔ)地(dì)资源(yuán)紧张(zhāng)有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未(wèi)来地产的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年(nián)城镇家(jiā)庭户住宅(zhái)存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间(jiān)农民带房进城和老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总面积为308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑面积为(wèi)39.45平方米(mǐ)。

　　超过(guò)一半的家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积小于均值，近4成家庭人(rén)均住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住(zhù)宅建筑面积不足19平方米，不及全国人均水平的一半。若去除20％的公摊(tān)，可(kě)使用的住(zhù)宅面积仅为(wèi)15.2平(píng)方(fāng)米。上海市(shì)将人均住宅建筑面(miàn)积低于15平方米的家庭界(jiè)定为住宅存在困难，若按这个标(biāo)准(zhǔn)算(suàn)的(de)话，中(zhōng)国有11.3％的家庭(tíng)存(cún)在住宅(zhái)困难问(wèn)题。

　　若人均可使用住宅(zhái)面(miàn)积为(wèi)40平，即人均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为50平(píng)，只考(kǎo)虑家庭户(hù)人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发达(dá)国家人均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英国(guó)都高于(yú)40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公(gōng)摊面积后，中国的人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一差距(jù)将变(biàn)得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿(yì)的集(jí)体(tǐ)户人口，所需要(yào)的住(zhù)宅(zhái)总量会更多(duō)。

　　四、户均已然(rán)1套房，未来地产还会有需(xū)求么？

　　我们测算得到中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)1套房，看似已经户户有房(fáng)。即便(biàn)如(rú)此，中国人口静态结构和动态趋势演绎，决定了中(zhōng)国未来地产仍有需求释放。户均1套(tào)住宅现实之下，中国未(wèi)来城镇住(zhù)宅需求主要来(lái)自(zì)于四个(gè)方面。

　　第一(yī)，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户数增多，新户购(gòu)房需求(qiú)扩(kuò)张。

　　过(guò)去20年(nián)我国城镇家庭户(hù)均(jūn)人(rén)口数不断(duàn)下(xià)降，六普(pǔ)显示城镇户(hù)均人口规模为(wèi)2.85人(rén)/户，而七普显(xiǎn)示城(chéng)镇户(hù)均人(rén)口规(guī)模为2.62人/户(hù)，一人户、二人户的占比明(míng)显上升(shēng)，人(rén)口小(xiǎo)家庭化趋势将继(jì)续延续，导致户数会因户(hù)均人(rén)口规模的缩小而增(zēng)多(duō)。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济(jì)板块的(de)分化日益明显(xiǎn)，资源和生产(chǎn)要素逐步向经济带、都市(shì)圈中心城市流(liú)入，区域(yù)经济资(zī)源分配的再(zài)集中吸引着人口流入(rù)。人口迁(qiān)移(yí)势必涉(shè)及到买房租房，给迁(qiān)入地住(zhù)宅市场带来新的增量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年(nián)常(cháng)住人口增量为72万，而出生(shēng)人口为44.9万(wàn)人(rén)，死亡人口为38.4万人(rén)，自(zì)然(rán)增(zēng)加人口(kǒu)仅为6.5万(wàn)人，其(qí)人口增(zēng)长主要受益(yì)于人口迁移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性需求(qiú)依(yī)然(rán)庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自(zì)建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建(jiàn)房(fáng)家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下(xià)降(jiàng)了10.5个(gè)百(bǎi)分点；原(yuán)公有(yǒu)住宅(zhái)家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百(bǎi)分点。二者(zhě)和（27.1％），再加(jiā)上(shàng)其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建造(zào)时(shí)间(jiān)为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户，自建住(zhù)宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需(xū)求增加(jiā)9755万(wàn)户。49％的(de)家庭购买(mǎi)商品住宅(zhái)，21％的(de)家庭购买(mǎi)二(èr)手(shǒu)房。在新增(zēng)住(zhù)宅需求中，有(yǒu)7成家庭购买了(le)商品住宅。租房、购买经济适用房和其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中(zhōng)村和旧城改造(zào)，商品住宅的(de)占(zhàn)比势必会(huì)进一步(bù)上升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建筑(zhù)面积还有约81亿平，涉及(jí)城镇(zhèn)家(jiā)庭约9000万户(hù)。破旧的城中(zhōng)村、老(lǎo)公有住宅，建(jiàn)筑面积小、质量低、基础设施配套差、没有或(huò)少有(yǒu)物业管(guǎn)理，居民追求美好(hǎo)、宜居生活的环(huán)境，背(bèi)后的改(gǎi)善(shàn)性需求有待(dài)释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚(gāng)需购房受限于资金，倾(qīng)向于中小户型。已有住宅(zhái)家庭希望提高生(shēng)活品质(zhì)，以小换大、以旧换新。2022年(nián)底的中央经(jīng)济(jì)工作会议明确指出支持住(zhù)宅改(gǎi)善等(děng)消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住(zhù)宅间数为1.71间，无(wú)论是否考虑乡村住(zhù)宅因(yīn)素，中国的人均住宅间数较其他国家(jiā)依旧存在不小差(chà)距。

　　住宅舒适度与经济水平有着(zhe)密(mì)切正(zhèng)向联系(xì)。随着经济(jì)发展水平的(de)提高，中(zhōng)国的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积(jī)将随之(zhī)增长。

　　如果说过去二(èr)十年(nián)是中国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅供(gōng)给存在(zài)不(bù)足，供需(xū)出现错(cuò)配(pèi)，这是过(guò)去二(èr)十年房价(jià)快速上涨基石。那么(me)未来将是住宅质量的供(gōng)需冲突。房地产大分化时代(dài)已至，这种分化不单局限于(yú)城市能级(jí)之间差异，优质小(xiǎo)区和老旧二手房之(zhī)间的差异也将越(yuè)发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的(de)是人，并不是(shì)针对(duì)住宅，因此可能存在统(tǒng)计偏差。商品住(zhù)宅占比实际值(zhí)可能偏低，其(qí)增速(sù)可能超预期。

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