近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集(jí)分(fēn)红期，近日7只(zhǐ)REITs陆(lù)续迎来(lái)除息日，公募(mù)REITs整体(tǐ)呈现出(chū)高比例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年(nián)可(kě)供(gōng)分(fēn)配(pèi)金额的REITs产品，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多(duō)位(wèi)业内人(rén)士对(duì)此(cǐ)表示，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红(hóng)体现出(chū)该(gāi)类产品长(zhǎng)期投资(zī)价值(zhí)，通过(guò)观测经营活动现金流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项(xiàng)目底层资产运(yùn)营情况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒(xǐng)普通(tōng)投资者注意(yì)，与产权类项目(mù)相比，特许经(jīng)营REITs项目在(zài)经(jīng)营权到期后不再产生(shēng)现(xiàn)金(jīn)收益，特许经营权分红目前(qián)已(yǐ)包含了利(lì)润分配和本金的归(guī)还，在选择投资标的时应了解资产类型和(hé)分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分(fēn)红(hóng)比例(lì)98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密(mì)集(jí)分红期(qī)，近日7只REITs产(chǎn)品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆(lù)续(xù)迎来(lái)除息(xī)日，此外(wài)尚有6只(zhǐ)REITs实际(jì)分配情(qíng)况尚未(wèi)公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出了高比(bǐ)例(lì)的稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分(fēn)配(pèi)金额(é)的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)中(zhōng)，2022年全年(nián)分配金额占可供分配金额比(bǐ)例平均为(wèi)98.89％，且绝大部(bù)分分配(pèi)比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负责人对此表示(shì)，投资公募(mù)REITs的主要收益来源为持有期分(fēn)红收(shōu)益，以及基金(jīn)份额交易价格(gé)的变化。基金份(fèn)额(é)二级市场(chǎng)价格受(shòu)到公募REITs资(zī)产运营情况及市场因素的综合(hé)影响(xiǎng)，较(jiào)易引起波动。与(yǔ)此相比，基金分红(hóng)预期则更有规(guī)律可循。公募REITs的分红主要来自基础设施资产的经营现(xiàn)金流(liú)，投(tóu)资人通(tōng)过基(jī)金(jīn)募集材料和信息披露文件，结合行业及(jí)市场情况，可以分析(xī)基础(chǔ)设(shè)施项(xiàng)目的经营业(yè)绩，作(zuò)为进行(xíng)投(tóu)资决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基(jī)金份额二(èr)级市场价格变化导(dǎo)致的浮(fú)盈(yíng)或(huò)浮亏，分(fēn)红作为(wèi)基(jī)金份(fèn)额持(chí)有人(rén)实际获得的现金收益，对于长期(qī)投资者更具参考价值。”中金基(jī)金(jīn)相关负责(zé)人称(chēng)。

　　平安基(jī)金REITs 投资中(zhōng)心运营高级副(fù)总监李华平也表示，根据《公开募集(jí)基础(chǔ)设(shè)施证券投资基(jī)金指(zhǐ)引（试行）》及(jí)相关法规要求，基础设施(shī)基金应当将90％以上合(hé)并后基金年度可分配金(jīn)额以现金形式分(fēn)配(pèi)给投资(zī)者，强制分(fēn)红机制是公募(mù)REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基础设(shè)施公(gōng)募REITs同时具备(bèi)“股性”和(hé)“债性”双重特(tè)点。二级市场价格反映这类产(chǎn)品“股(gǔ)性(xìng)”的一面，分红体现了这类(lèi)产品的“债性”特(tè)点。公(gōng)募REITs有强制(zhì)分(fēn)红要(yào)求(qiú)，分红(hóng)类似(shì)于债券派息，但不等同于债券的固定利息回报，而(ér)是由可供分配(pèi)现(xiàn)金决定(dìng)。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度来看(kàn)，一方面是公募(mù)REITs丰富了机构投资者(zhě)的投资品类(lèi)，为资产配置多元(yuán)化(huà)提供抓(zhuā)手，具有(yǒu)较(jiào)强的配置价值。另(lìng)一(yī)方面，公募REITs的分红能(néng)够帮(bāng)助机构投资者稳(wěn)定收益(yì)。机(jī)构投(tóu)资者公(gōng)募REITs能够通过分红获(huò)取相对于投资(zī)债(zhài)券(quàn)相对高的收益性，在有效(xiào)控制风险的(de)前提下，增(zēng)厚资产包收益，起到(dào)投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投(tóu)资收益“落袋为安”外，市(shì)场对于未来分红水平的预期(qī)，也是影(yǐng)响REITs基(jī)金(jīn)二级市(shì)场(chǎng)价格走势的关键因素之(zhī)一(yī)。

　　从近期(qī)公(gōng)募REITs的二级市场表现(xiàn)看，截至4月(yuè)21日，今(jīn)年(nián)以来中(zhōng)证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票(piào)和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报，部(bù)分产品受宏观(guān)经济的(de)影响，可分配(pèi)金额完成(chéng)率不达预期，一(yī)定程度上影响了公募REITs二(èr)级市(shì)场的价(jià)格。”李华平称，公募REITs二级市场(chǎng)的(de)价(jià)格(gé)波动受多重因素的(de)影响，投资收(shōu)益(yì)是影(yǐng)响REITs二级市(shì)场价格的主要因素之一，而(ér)稳定(dìng)的分红有(yǒu)利于吸引投资者参(cān)与(yǔ)公募(mù)REITs二级(jí)市(shì)场的投资。

　　中(zhōng)金基(jī)金(jīn)相关负责人也(yě)表示，近期(qī)经济预(yù)期恢复，一方(fāng)面市场热点呈(chéng)现向股票和债券(quàn)回(huí)归(guī)的(de)过程；另一方(fāng)面，基础设施(shī)项(xiàng)目的经营(yíng)业绩相对经(jīng)济活力(lì)的改(gǎi)善有一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除(chú)权日，将对基金份(fèn)额的(de)开盘指(zhǐ)导价做调减处理，调减金(jīn)额根据单位基(jī)金份额的(de)分红金额进行计算。除权操(cāo)作是对分红前后(hòu)基金份额净值变化的修正，使(shǐ)投资人(rén)在基(jī)金(jīn)分红前后(hòu)均可以获得(dé)公平的投资机会。

　　“分红(hóng)可增强投(tóu)资者长期投资的信(xìn)心，同时需结合持有产品的特性，关注二级(jí)市(shì)场扰动对整体收(shōu)益的(de)影响程(chéng)度。”中航(háng)基金相关(guān)人士(shì)也称(chēng)。

　　特(tè)许经(jīng)营权(quán)分红包括利(lì)润分(fēn)配和本金(jīn)归还(hái)

　　普通投资(zī)者应了解底(dǐ)层资(zī)产情况(kuàng)

　　多位(wèi)业内人士(shì)还提醒，与现有公(gōng)募基金分红前提是本金(jīn)之上(shàng)的(de)增值(zhí)部分不(bù)同(tóng)，特许经营权REITs基金运作期间(jiān)的(de)“分红”界定为“分派”更为准确，分派(pài)的是本金与增(zēng)值(zhí)两个部(bù)分，两个部(bù)分之间的比(bǐ)例(lì)是变动(dòng)的，与(yǔ)现有公(gōng)募基(jī)金(jīn)分红(hóng)差(chà)异很大(dà)，大多数普通投资者可(kě)能(néng)把“分派(pài)”金额误(wù)认为是持续(xù)分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到期后基金价值(zhí)面临极大不确定性，这是该类投资者应该注(zhù)意的(de)情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特(tè)许经营权类和产权类两大资产类(lèi)型，持有产权类产品的收益主要包括每(měi)年(nián)的现金分(fēn)红及资产增(zēng)值的(de)收益，而持有特许(xǔ)经(jīng)营类产(chǎn)品的收益主要来自项(xiàng)目每年(nián)的现金分红。其中，特许经营权类资产的分(fēn)红包括了利润分配和本金的归还(hái)，两者的比率也是变(biàn)动的，对特许经营权类资(zī)产的公募REITs可(kě)以内部(bù)收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收益。普通(tōng)投资(zī)者在选择投资标(biāo)的时三大改造的内容和意义，简述三大改造的内容，应了解公募REITs底层资产的(de)类型。

　　中航基金也表示，从细(xì)分来看，各类公募(mù)REITs分红因底层资产属性不同而形成区别。特许经营权类(lèi)的(de)公募(mù)REITs产品因其分红相当于(yú)包含“本金+收益”，分红相对较多，债性(xìng)偏(piān)强。而产权类的公募REITs分红(hóng)主(zhǔ)要为“收益”，更看重底层(céng)资产的(de)价值增值，所以相对股性偏强。普通投资者在选择公(gōng)募REIT时，需要考虑底层资产属(shǔ)性，对所选择产品(pǐn)的二(èr)级市场价格和分红(hóng)有(yǒu)合(hé)理预期。

　　中金基(jī)金相关负(fù)责人也(yě)认(rèn)为，与(yǔ)产权类(lèi)项(xiàng)目相比，特许经营项(xiàng)目在经营权(quán)到(dào)期后不再能产生现(xiàn)金(jīn)收益，因此将(jiāng)可(kě)供分(fēn)配(pèi)金额的分配理解为“分派”比“分红”更加(jiā)准确。基于这个特点，剩(shèng)余经营期限(xiàn)较(jiào)短的特许经营项(xiàng)目，通常(cháng)具备(bèi)更高的分(fēn)派率水平。对(duì)于剩余(yú)期(qī)限较长的(de)特许经营权(quán)项(xiàng)目，即使分派率相对较低，也有(yǒu)足(zú)够年限收回本金并取得收益。

　　中金基金该负责人(rén)提醒投资者(zhě)注意(yì)，特许经营权(quán)项目的(de)分(fēn)派金额包(bāo)含了投资(zī)本金，在(zài)不进行扩募的情况下，基金份额单价随着分派进度逐年下降是正常现(xiàn)象，投资特许经营权REITs的收(shōu)益来自项目剩(shèng)余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比(bǐ)，产(chǎn)权类项目的土地或建筑的剩余(yú)使用年限一般较长，再加上到期后通(tōng)过对建筑的更新改造或补缴土地出让金等(děng)追加投资(zī)，有机会进一(yī)步延长经营(yíng)期限。这(zhè)种类似永续(xù)经营的(de)假设反映在基础资产的(de)估值上(shàng)，使产权类REITs具备更显著的资(zī)产投(tóu)资属性。”该负责(zé)人称(chēng)。

　　观测内部收益(yì)率等指标

　　评估项目底层(céng)资产运营情(qíng)况

　　在(zài)基金分(fēn)红的时点，多(duō)位业内人(rén)士(shì)还表示(shì)，在产品分红期，投(tóu)资者可以观测经营活动现金流、可供分配现金、内部收益率等指标，来观察和评(píng)估项目(mù)底层(céng)资产的(de)运营情况。

　　中(zhōng)航基金表(biǎo)示，年(nián)报(bào)指标中，跟现金相关的指(zhǐ)标(biāo)有两(liǎng)个：一是年报中披(pī)露的经(jīng)营活(huó)动现金(jīn)流(liú)，二(èr)是可供(gōng)分(fēn)配现金，二(èr)者存(cún)在本质性区别。经营活动产生(shēng)的现(xiàn)金净(jìng)流量是指(zhǐ)企业经营(yíng)、筹资、投资产(chǎn)生的现金流(liú)，基(jī)于(yú)企业本(běn)身经营活动产生；可供(gōng)分配的现(xiàn)金实质上是(shì)从EBITDA出发，对非(fēi)现(xiàn)金影响利润表的项目进行调整，加期初(chū)现金，最终(zhōng)得到的账面现金。

　　李(lǐ)华平也表示(shì)，公募(mù)REITs作为资产配置新选择，投资价值体(tǐ)现(xiàn)在(zài)相对股债市(shì)场独立的资产配置功(gōng)能，比(bǐ)较适(shì)合长期持有(yǒu)。建议投(tóu)资(zī)者(zhě)对经(jīng)营权类的资产可(kě)以更(gèng)多关注内部(bù)收益率(lǜ)的高低，对产权类的(de)资产更多关注分派率高低。因为公募REITs可(kě)分配收益主要来自底层资产(chǎn)的经营净现金流，所以底层(céng)资产运营(yíng)情(qíng)况直接影响投(tóu)资回(huí)报，投资者可综(zōng)合考虑原始权(quán)益人综合实力、运营管理机构实力(lì)、公募基金管理人实力(lì)等多重因素来选择投(tóu)资标(biāo)的。

　　中信证券研(yán)报也显示，公募REITs进(jìn)入密集分红期(qī)，由于(yú)分红交易带(dài)来的短期博(bó)弈(yì)机会仍在，叠加此(cǐ)前(qián)市场(chǎng)接连回调(diào)，建议投资者关注有(yǒu)基本面支撑、填(tián)权效(xiào)应相对明显、同时分红规(guī)模(mó)较为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书(shū)均(jūn)会载(zài)明REITs在发行首(shǒu)年及(jí)次年的可供分配金额预测。投资(zī)者(zhě)可(kě)以将REITs的实际分(fēn)红金额与募(mù)集(jí)材料中披露预测进行比较分析，结合经济及市场的实际环境，对(duì)基础设(shè)施项目的(de)运营业绩及REITs的管理能力(lì)进行判断。”中金(jīn)基金上述负责(zé)人(rén)也称。

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