文：任泽平团队(duì)　　

　　导读(dú)

　　是(shì)该取消(xiāo)预售制了(le)。 1月17日(rì)召开的全(quán)国(guó)住(zhù)房和(hé)城乡(xiāng)建(jiàn)设(shè)工(gōng)作(zuò)会(huì)议提出“有条(tiáo)件的可以进行现房销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四(sì)川(chuān)、广东(dōng)等地明确(què)表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售制(zhì)了(le)，用你(nǐ)的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以后(hòu)谁有(yǒu)钱(qián)谁建房，没钱没(méi)实力的别建了，不能把包袱甩给老(lǎo)百姓(xìng)和社会，这是(shì)房地产(chǎn)从大(dà)开发时代步入高(gāo)质量发展阶段的必然趋势，也是(shì)对购房老(lǎo)百姓的最(zuì)大保护。98年房改时，全国缺房子(zi)，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全国套户比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代，对(duì)购房民(mín)众不公平(píng)的预售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。以(yǐ)后一手交(jiāo)钱，一手交房，天经地义。当然(rán)二次(cì)房改(gǎi)是个技术活，兼顾(gù)化(huà)解(jiě)停贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以及长效机制，长效(xiào)机制四(sì)大关键是推(tuī)动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产税(shuì)。如(rú)果(guǒ)按照经(jīng)济规(guī)律办事，中国一定能实现房地产软着陆(lù)和(hé)长(zhǎng)期平(píng)稳健康发展，跨过这道关(guān)，解好(hǎo)这道世界(jiè)难(nán)题(tí)。

　　2、为(wèi)什么要取消(xiāo)预售制、改为现房销售？大家想(xiǎng)想(xiǎng)，绝(jué)大部(bù)分商品是(shì)一手交钱一手(shǒu)交货，预售(shòu)制是对购买者(zhě)的单方面不公(gōng)平(píng)制度，购房(fáng)老(lǎo)百姓几(jǐ)乎(hū)承担(dān)了所有商品不(bù)能交付(fù)的(de)风险。从个人层面看(kàn)，预售制(zhì)对购房者(zhě)非常(cháng)不公平，比如，交房等待期一般为两年，在此期(qī)间(jiān)，购房者不(bù)仅承(chéng)担银行利息，还要承(chéng)担延迟交(jiāo)房、房屋(wū)质(zhì)量、房产(chǎn)证延期办理甚(shèn)至(zhì)不(bù)能交房(fáng)的风险。从行业层面看，预售制助推(tuī)部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，若(ruò)遇到下行周期，会引发资金链(liàn)断(duàn)裂、项目搁(gē)置等(děng)系列风(fēng)险(xiǎn)。取消预售制，改为现房销售(shòu)，这样有助于落实中央(yāng)房住不炒(chǎo)精神(shén)、有助(zhù)于保障购房(fáng)老百姓权益、有助于(yú)房企稳健(jiàn)发展(zhǎn)，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售(shòu)制度怎么来的？国外什么情况？简单科普一下：商(shāng)品房预售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开发商放杠杆的方式(shì)。98年房改，由于商品房短缺，房企缺(quē)资金，借鉴中国香港，引(yǐn)入了(le)商品房预售制度。其(qí)实，当(dāng)前世界不少国(guó)家存在预售制(zhì)。但(dàn)是，重点来了！发(fā)达国家一般有严格的监管(guǎn)保障措(cuò)施，开(kāi)发商在项目获得政府批(pī)准后才可(kě)以(yǐ)开始(shǐ)销售，买(mǎi)家在购买期房后并非像中国一样(yàng)在支(zhī)付完首付款(kuǎn)后从银行一次性贷款支付(fù)剩(shèng)余全部(bù)房(fáng)款(kuǎn)，而是根据开(kāi)发商工程进度在完全交房前进(jìn)行分期支(zhī)付。所以(yǐ)，预售制度是需要严格的(de)资金(jīn)监管、分(fēn)期支付以及违约处罚措施作为保障的，如果(guǒ)没(méi)有这些保障措施，一(yī)定会触发风险，对购(gòu)房民(mín)众不公平(píng)，所以不(bù)如借机取(qǔ)消预售制度，以后(hòu)改(gǎi)为现房(fáng)销(xiāo)售。客观讲预售制度有一定历史阶段性，现(xiàn)在中国住房进入存量时(shí)代，取消预售制(zhì)度有助于降负债降杠杆，不(bù)再把(bǎ)烂尾风险(xiǎn)甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和社(shè)会，当(dāng)然这需要配(pèi)套房企债(zhài)务重组、复工保交楼、恢复市场信心和(hé)房地产长(zhǎng)效机制。这是个技术活，只要坚持(chí)市场化改革，中国一定能化解这个难(nán)题，让(ràng)房地(dì)产回归实体经(jīng)济和(hé)居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预(yù)售制(zhì)，改为现房销售，开(kāi)发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所(suǒ)见即所得的过(guò)硬的产(chǎn)品质(zhì)量(liàng)和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的(de)保障(zhàng)，这(zhè)样(yàng)将极(jí)大的提升开发商的建筑(zhù)质(zhì)量，实现(xiàn)良币驱(qū)逐劣币。所(suǒ)有商(shāng)业的本质(zhì)是向善(shàn)，是(shì)以客户为中(zhōng)心，房地产也不(bù)能例外，老(lǎo)百姓买房子是(shì)天(tiān)大(dà)的(de)事(shì)，烂尾(wěi)毁三代，好房(fáng)幸福一家人。从这(zhè)个角度，取消预售制、实施现房销售是实现老百(bǎi)姓安居(jū)乐业(yè)、社会长(zhǎng)治久安、行业企业健康发展的(de)重大措施。在(zài)当前(qián)的情(qíng)况下，取(qǔ)消预(yù)售制要结合稳楼市(shì)、房地产软着陆、打(dǎ)通(tōng)金融支持(chí)当期三好生、新(xīn)模式等综合(hé)施策。

　　作者十年前在国务院发展研究中心参与财税改革(gé)方案(àn)研究时，对预售(shòu)制、房地产税、人地(dì)挂(guà)钩、金(jīn)融稳定(dìng)、房(fáng)企杠(gāng)杆率(lǜ)等(děng)进行过(guò)长(zhǎng)期系统的专项研(yán)究。（参(cān)考后来形(xíng)成的(de)专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供(gōng)给量少，引进(jìn)“卖(mài)楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进程，但(dàn)背后(hòu)潜藏的风险确(què)实(shí)存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付购(gòu)房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规(guī)范期房(fáng)交(jiāo)易立(lì)法，设(shè)置期房预(yù)付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)制的前(qián)世(shì)今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世纪(jì)五十年代(dài)在中国香港，楼宇出租是(shì)地(dì)产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难(nán)、出租资金周转期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房屋(wū)制度，许多人栖(qī)身(shēn)于木(mù)屋或者其他临时住宅，住房的需求是相(xiāng)当高，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖多(duō)数以一整栋(dòng)楼(lóu)为单位，需(xū)要雄厚的资金实力(lì)才(cái)能购买。虽然楼宇出租是中国香港地产行(xíng)业盛(shèng)行的方(fāng)式(shì)，但有着转让难、出租资金(jīn)周转期长等问(wèn)题(tí)。针对(duì)这一(yī)系列(liè)问题，不少地(dì)产商开始探求(qiú)新(xīn)的方式，如把楼(lóu)宇契约切开(kāi)，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分层出售。这模式一(yī)经推行(xíng)，购(gòu)买楼宇的(de)市民数量有所增(zēng)加，开发商资金周转加(jiā)快。

　　在分层(céng)出售(shòu)的(de)基(jī)础上，将“按揭(jiē)”模(mó)式引(yǐn)入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍(huò)英东(dōng)创办立信(xìn)置业有限公司，凭借商业直觉和(hé)多年经营杂货铺、海上(shàng)驳运(yùn)业务(wù)的(de)经(jīng)验，对于商(shāng)品流通(tōng)、资(zī)金周转有(yǒu)着(zhe)独到(dào)的见(jiàn)解(jiě)，在(zài)努力寻求方法加快自身(shēn)资金周转。当时其在购下九龙的一块地盘后，除了分层出(chū)售(shòu)、还(hái)印发(fā)售楼说明书，上有文字详尽说明(míng)楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外(wài)，“卖楼花”是另外一(yī)个亮点，即先收取买(mǎi)家的订金，采用类(lèi)似(shì)租(zū)金的(de)分期(qī)付款形(xíng)式，等新楼落(luò)成时，收齐买(mǎi)家的(de)钱，买家就拥有了自己的房产。这种(zhǒng)方式减轻了(le)民众购房的资金压力，加速(sù)了房(fáng)屋的建造和销(xiāo)售，也解决(jué)了制造商的资金问题，降低投(tóu)资风险，在(zài)当时可谓是“双(shuāng)赢”的举措(cuò)。“预(yù)售(shòu)楼(lóu)花+分(fēn)期付款”的销售(shòu)模式成为当时中国香港房地产市(shì)场的一大特色(sè)，纵(zòng)观中国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的住(zhù)房(fáng)供不应(yīng)求的问题，使房(fáng)市发展进(jìn)入新阶段。

　　预售(shòu)楼(lóu)花模式推动了中国(guó)香(xiāng)港楼(lóu)市几十年繁荣，但期间也出现过“烂(làn)尾楼”的情况，但监(jiān)管部门不断完(wán)善、规范化，建立(lì)健全的监管(guǎn)机制，促(cù)进(jìn)市场健康发展。例(lì)如，1960年(nián)，位(wèi)于大角咀的一个楼盘因建筑费用超支停(tíng)工(gōng)，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后(hòu)，中国香(xiāng)港(gǎng)管(guǎn)理(lǐ)部门提升了对于预售(shòu)楼花制(zhì)度的监管，即要求开发商在(zài)预售前，确保地价款已经全(quán)部支付，还要(yào)证明自身有资金等能力把(bǎ)项目完成，资金需(xū)放入律师所托管，支取(qǔ)时(shí)需律(lǜ)所和建筑师的核(hé)准。为了(le)防(fáng)止开(kāi)发商(shāng)、律所、建筑师等造假，套取监管账户资金，中国香港要求律师行在银行(xíng)开(kāi)设的信托(tuō)账户(hù)（监管账户）、开发商操作(zuò)等采取(qǔ)全透(tòu)明化机(jī)制，且银行的责任上升，如出现房(fáng)屋“烂(làn)尾(wěi)”情况，银行将成(chéng)最大风(fēng)险方，后续需(xū)自身推动项(xiàng)目完工。随着监(jiān)管(guǎn)体系逐(zhú)步完(wán)善，出(chū)现“烂尾”的(de)现象(xiàng)较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供(gōng)给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　二十世纪九十年代，中(zhōng)国内地面临(lín)住房需(xū)求大(dà)和供给量(liàng)短缺问题，引入“卖楼花(huā)”制(zhì)度。建国以来，中国(guó)内地优先发(fā)展重工业，强调基础建设，这一导向(xiàng)使(shǐ)前期发展工业化的进程大于城(chéng)市(shì)化(huà)进程，唯有解(jiě)决(jué)住房基础等城市化配套(tào)问题，才能进(jìn)一步(bù)推进城市化。但当时推(tuī)行的是(shì)“统一(yī)管理，统一分配，以租养(yǎng)房”的福利分房制度，住(zhù)房市场发展起步较晚、增速较慢(màn)，福利分房制度也(yě)出现了分(fēn)配不公(gōng)、效率低、配套差等问(wèn)题(tí)，因此福利分房制度不再适用于当时的国情。叠加房地(dì)产市场面(miàn)临商品(pǐn)房(fáng)的需求量大(dà)，而社会缺(quē)少大型房地产开(kāi)发(fā)商，商(shāng)品(pǐn)房(fáng)供应(yīng)量小的困境，此(cǐ)时引入中国(guó)香(xiāng)港的“卖(mài)楼花”模式无疑是对内地(dì)房地产市场(chǎng)的(de)一针强心剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐步引进中国香港预售商品房制度(dù)，先后出台多项文件，大力支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步(bù)深(shēn)化城(chéng)镇住房制度改革(gé)，加快住房建设的通(tōng)知(zhī)》文件(jiàn)，决定停止住房无偿(cháng)实物(wù)分配，逐步(bù)实行住房分配货币化、住房供给商(shāng)品(pǐn)化、社会化的住房新体制，从计划经济下的福利分房转(zhuǎn)向市场(chǎng)经济的(de)商品房。房地产市场采用预售制，允许开发商卖(mài)期房，解决了(le)房企缺(quē)少资(zī)金(jīn)和(hé)开发(fā)时间周(zhōu)期长的(de)两大(dà)难题，开发商以(yǐ)预售款撬动(dòng)下一个(gè)项目的(de)开发，形(xíng)成滚动开发(fā)模式，住(zhù)房供应速度加(jiā)快。自此中国内地开始房改货(huò)币化，中国人(rén)民银行(xíng)等多方(fāng)迅速出台相关(guān)的信贷政策，支(zhī)持购房者，极大作用推(tuī)动了房地产市场的发(fā)展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖(mài)楼花(huā)”模式后，经调(diào)整(zhěng)形(xíng)成契合中国内地的商品房预售制度(dù)。预(yù)售(shòu)制的初衷(zhōng)是为了缓解房(fáng)企资金压力，加快城镇住房(fáng)建设。具(jù)体来说(shuō)，是指(zhǐ)房地产开发(fā)企业将(jiāng)正在建设中的(de)房(fáng)屋预先出售给购房者，由购房者支付(fù)定金(jīn)或房款的行为(wèi)。区别于中国香港，在中国内地(dì)实践过程中，商品房预(yù)售(shòu)流程(chéng)为：房(fáng)地产开发(fā)商办(bàn)理预售(shòu)许(xǔ)可证-签订商品房买(mǎi)卖(mài)合同(tóng)-进行(xíng)备案(àn)登(dēng)记和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房(fáng)者需要(yào)一次性(xìng)付清首付款(kuǎn)，并采用银行贷(dài)款的形式一次性付清剩余(yú)房(fáng)款，换(huàn)言之，房屋未(wèi)建成，开发商可能已拿(ná)到了(le)全(quán)部(bù)购(gòu)房款(kuǎn)，这点(diǎn)与中国香港的按照工(gōng)程(chéng)进度付款(kuǎn)有所(suǒ)不(bù)同。对中国内地的开发商而言，预(yù)售制商品(pǐn)房也开启了高周转、高杠杆的(de)运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市(shì)化(huà)进程(chéng)，但(dàn)背后潜藏的(de)风(fēng)险确实存在

　　作为中国内地商品房(fáng)销(xiāo)售的最主要方(fāng)式(shì)，预售制极大(dà)缩短房企现金回笼周期(qī)，同时增加市场商品房供应(yīng)，推动(dòng)了城镇化发展进程。预售(shòu)制在(zài)过(guò)去20多年对中国内地房(fáng)地产市场(chǎng)的(de)稳步发展起到了(le)重要作(zuò)用，不仅(jǐn)解决(jué)了房地产市场快速发展(zhǎn)阶(jiē)段的资金需(xū)求，也提(tí)高了居民居住水(shuǐ)平，中(zhōng)国内地城(chéng)镇(zhèn)居民从筒(tǒng)子(zi)楼住(zhù)到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到基本(běn)适居(jū)，住房(fáng)事业取(qǔ)得巨大进步，数(shù)十年时(shí)间走(zǒu)完发达国家(jiā)几百年城镇(zhèn)化路程。改革开(kāi)放以来(lái)，城镇化进(jìn)程进(jìn)入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成(chéng)区面(miàn)积由7438平方公里增长至60721平方(fāng)公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发(fā)布的(de)《中国住房(fáng)存量报(bào)告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国(guó)内地(dì)城镇住宅存量(liàng)从(cóng)不(bù)到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城(chéng)镇人均住房建筑面积从8.1平(píng)方米增(zēng)至34.7平方米，城(chéng)镇住房套(tào)数(shù)从(cóng)约3100万套(tào)增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已(yǐ)成为中国内地商品房(fáng)销(xiāo)售最主要方式(shì)，2005年中国内(nèi)地商品住宅期房销售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期(qī)房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国内地房地产(chǎn)行业的发(fā)展。中国内地房(fáng)地产历经二(èr)十多年长周期(qī)繁荣，行业(yè)各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地(dì)产开发投资(zī)完成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房销售面积(jī)和销售(shòu)金额分别(bié)从1.5亿(yì)平(píng)增至17.9亿(yì)平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速发展，房(fáng)地产企业从无(wú)到有、从国(guó)企先(xiān)行到民企(qǐ)崛起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产也成为(wèi)拉(lā)动中(zhōng)国(guó)内地经济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从(cóng)经(jīng)济增长渠(qú)道，房地产带动的上下游产业链特别长，高达50多个行业(yè)。2020年房地产及其产(chǎn)业(yè)链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加(jiā)值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产(chǎn)带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中(zhōng)房(fáng)地(dì)产对金融(róng)、批发、建材的带(dài)动最(zuì)为(wèi)明显(xiǎn)。

　　2）从投资(zī)渠(qú)道，2020年房地产完全拉(lā)动的(de)投资占全社会(huì)固定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)投(tóu)资占固(gù)定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产贷(dài)款占银行各项贷(dài)款余额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业务，占比(bǐ)超过(guò)三(sān)分之一。从(cóng)房地产(chǎn)融资存(cún)量(liàng)占社融存(cún)量比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房(fáng)企大面积违(wéi)约，将导致(zhì)银(yín)行不(bù)良率大幅(fú)上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中国住房市(shì)值(zhí)测(cè)算报告》，2020年中(zhōng)国(guó)住(zhù)房市值(zhí)为62.6万(wàn)亿美(měi)元，大于美国(guó)的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德三国合计的(de)31.5万亿美(měi)元(yuán)。从(cóng)住(zhù)房市值(zhí)占股债房(fáng)市值(zhí)的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住(zhù)房市值与股债(zhài)房(fáng)市值的比例(lì)较(jiào)高，主要是因为住房市值高，以(yǐ)及中国(guó)资本市场发育尚不(bù)成熟(shú)，直接融资比例(lì)较(jiào)低，股票(piào)、债券市值(zhí)较低(dī)，居(jū)民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背后(hòu)潜(qián)藏的风险确(què)实存在，当前的负面效应愈发(fā)凸显。

　　从个人层面(miàn)看，绝(jué)大部分商品是一手交钱一手交货(huò)，预(yù)售制是对购买者的单方面不公(gōng)平制度，购房老百(bǎi)姓(xìng)几(jǐ)乎承担了所有商品不能交付的风(fēng)险。比如，交房等待(dài)期一般(bān)为两年，在此(cǐ)期间(jiān)，购房者不仅承(chéng)担银行(xíng)利(lì)息，还要(yào)承担延迟(chí)交(jiāo)房、“一房二卖(mài)”、房屋质(zhì)量、房产(chǎn)证(zhèng)延期(qī)办理甚(shèn)至(zhì)不能交房等风险。另外，购房(fáng)者和开发商之间的购(gòu)房合同(tóng)、购房者和银行的按(àn)揭贷款合同是两个(gè)独立(lì)的合同关系(xì)，如果开发商发生违约(yuē)，购房者(zhě)只能根据购房合同(tóng)向开发商主张(zhāng)权力，但依旧(jiù)需要(yào)根据按揭贷款合同按时向银(yín)行进行贷(dài)款(kuǎn)偿还，因此购房(fáng)者承担(dān)的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助(zhù)推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资(zī)金(jīn)若(ruò)遇到下行周期，会(huì)引发资金(jīn)链(liàn)断(duàn)裂、项目搁置等系列风险，进行影响自身信用和购房者(zhě)对行(xíng)业的信心。

　　从金(jīn)融层面看，银行(xíng)作为按揭贷款的发放方，一(yī)旦房企因(yīn)为市场波(bō)动(dòng)或经营不善，出现资(zī)金(jīn)链断裂(liè)等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订的(de)预售合同和(hé)按揭合同，已经从银行获得房款，如果购房(fáng)者(zhě)丧失(shī)还款能力或短期不能(néng)还款等，则风(fēng)险(xiǎn)完(wán)全由(yóu)银行(xíng)承担，银行将(jiāng)面(miàn)临较大的坏(huài)账(zhàng)压力(lì)。

　　从监管角度看，购房者(zhě)的预售(shòu)监管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个(gè)字那就是“没钱”，即(jí)没钱付(fù)工程款(kuǎn)。在2004版的《城(chéng)市(shì)商品(pǐn)房预售管理办(bàn)法》中明(míng)确规(guī)定了开(kāi)发企业预售商品(pǐn)房所得款项(xiàng)应当用于有关的工程建(jiàn)设，商(shāng)品房预售(shòu)款(kuǎn)监(jiān)管(guǎn)的(de)具体办法，由房地(dì)产管理部门制定。但多年以来全国并没(méi)有(yǒu)统(tǒng)一的预售资金监管规定(dìng)，各(gè)地实行“一城(chéng)一策”。例(lì)如，太(tài)原(yuán)、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市重点监管资金比例(lì)为总预(yù)售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥(féi)等城(chéng)市则按照项目的建安成本(běn)乘以(yǐ)建筑面积或者项目工程总额报价计算重点资金。而事实是(shì)，不少购房款未进入监管(guǎn)账户、或进入监管账(zhàng)户后被(bèi)挪用，导(dǎo)致楼盘没有资金继续建设。收(shōu)楼(lóu)遥遥(yáo)无(wú)期(qī)，月(yuè)供却被迫(pò)继续还款。那么，监管账(zhàng)户资金(jīn)如何被挪走的？实(shí)际上，在过去(qù)房地产大开发时代的高周转背景下，抽调预售(shòu)款监(jiān)管账户资金，是行业“潜(qián)规则”。比(bǐ)如(rú)工程总承包方，以工程建设名(míng)义(yì)，获得监(jiān)管账户拨(bō)付资金，再由工程方将资金转给(gěi)房企，而拨付的工程款，远超工程(chéng)进度(dù)所需(xū)。通过这(zhè)些方式套(tào)取的资(zī)金，在(zài)房企各地项目间流动，变相加杠(gāng)杆，这(zhè)样做提供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建(jiàn)设，形成一种资金循环高周转模式，但一定程度上把风险甩(shuǎi)给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说，国外商品房预售制度呈现(xiàn)以下(xià)特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房者预付(fù)资金，一般设有定金或(huò)预付款(kuǎn)保护机制，如(rú)英国、日本(běn)；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要(yào)求购房者(zhě)支付(fù)的预付款比例相对较(jiào)低，绝大部分房(fáng)款在房屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预(yù)付(fù)款支付方(fāng)式：预付款(kuǎn)一般以定金方式支付，或按工程进度分(fēn)期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般(bān)采用两种方(fāng)式发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按(àn)揭贷款按照(zhào)工程进度逐渐发放，购房者开(kāi)始(shǐ)月供；二是房屋交付后(hòu)发(fā)放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房(fáng)提供(gōng)期(qī)房烂尾保(bǎo)险，在商品(pǐn)房出现重大延期或重大缺陷时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交(jiāo)付质(zhì)量的保障有两(liǎng)种方(fāng)式，一是期房(fáng)由政府或(huò)第三方验收合格并提供验收凭证后(hòu)，开发商(shāng)凭(píng)验收凭(píng)证取(qǔ)得购房(fáng)者支付的房款。二是开发商为购房者提供一定(dìng)的(de)保修期，通(tōng)常1-5年，保修(xiū)期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房款

　　美国期(qī)房定金一定期限(xiàn)内无条件返还(hái)，最低(dī)首付比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首(shǒu)付，其(qí)余房款(kuǎn)交(jiāo)付后(hòu)按揭还款(kuǎn)，交付(fù)前资(zī)金由(yóu)第三方全程监管，交付(fù)时(shí)开(kāi)发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得房款。

　　定金(jīn)及首付环节，定金(jīn)比(bǐ)例一般为房款的(de)1％-5％，首(shǒu)付比例最(zuì)低可(kě)低于3.5％，根(gēn)据美国官(guān)方数据，2021年美国平均首付(fù)比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或(huò)首(shǒu)付外，购房者在房屋交付后通过按揭贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面，美国为(wèi)防止(zhǐ)开发(fā)商挪(nuó)用资金(jīn)，购房者的(de)定金及首付款由(yóu)第三方(fāng)公证行或产权保险公(gōng)司的信托账户监管。如果开发商(shāng)倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者(zhě)资金可通过申请仲裁取回，且(qiě)不承担(dān)任何责任与(yǔ)损失。而开发商在房屋建设过程中的资金全部来自银(yín)行，银行根据工程进度向开发(fā)商提供一定(dìng)比例(lì)的贷款，由于开发(fā)商挪用资金(jīn)直接损(sǔn)害银(yín)行(xíng)利(lì)益(yì)，银行有充分(fēn)动机监管开发商施工进度。开发(fā)商在房屋交(jiāo)付时需(xū)取得由政府相关部门(mén)经审查后发放的验收(shōu)凭证(zhèng)，通过验(yàn)收凭证向银行得到购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供(gōng)期(qī)房烂尾险

　　德(dé)国(guó)期房可(kě)零首(shǒu)付(fù)购房，房款(kuǎn)按建(jiàn)造工期进度支付，按揭按(àn)工期放(fàng)款(kuǎn)后还贷(dài)，房贷利率采(cǎi)用固定利率，开(kāi)发商或购房者可购(gòu)买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预(yù)售门槛方面，德国开发商在项目获批后(hòu)即(jí)可(kě)预(yù)售房屋(wū)。签(qiān)署购(gòu)房合同前，购房者需支付约2000欧(ōu)的定金并进行预约公证，签订合(hé)同后定金退还(hái)。如由于任何原因(yīn)不(bù)能(néng)购买，定金按照德国法律全部退(tuì)还(hái)。

　　签(qiān)署购(gòu)房合同后(hòu)，购房者需支付公证(zhèng)费和(hé)土地(dì)交易税，分别为(wèi)房(fáng)屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费用不包含(hán)在购房款(kuǎn)中，属于购房附加费(fèi)。

　　首付方面，德国没有规定最(zuì)低首付比(bǐ)例(lì)，可零首(shǒu)付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德(dé)国也采取按工期支付房款的制度，一(yī)般分7笔进行支(zhī)付，具体支付节点、比例因(yīn)项(xiàng)目(mù)而异。一般来说(shuō)，支(zhī)付节点可分为公证后、主体完(wán)工、内(nèi)部水暖电路(lù)完工、窗户玻璃完工、室内清洁及(jí)墙面完(wán)工、地板完工(gōng)、全部(bù)完工，支付比例(lì)可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申请房贷，房贷利(lì)率(lǜ)采用固定利率，银行(xíng)按施(shī)工节奏分多(duō)次(cì)发放贷款，每笔贷款给予购房者一定(dìng)使用期限，期限结束后，购房(fáng)者开始(shǐ)还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保(bǎo)险公司针对期(qī)房设计(jì)了两种保险，保险的功能是(shì)当房屋出现重大(dà)延期或(huò)重大缺陷(xiàn)时(shí)，保险公(gōng)司保证开(kāi)发商赔偿或修复，开发商破产，由(yóu)保(bǎo)险公司(sī)负责相应(yīng)赔偿。保险由开发商或购(gòu)房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付(fù)

　　英国预售(shòu)制(zhì)设有10％定金保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双(shuāng)方律师严(yán)格监(jiān)管。

　　订立(lì)合同(tóng)前，买卖双方均(jūn)有(yǒu)一名律师，负责沟通期房交易中的房产(chǎn)、资金、合(hé)同等各个环节，各环(huán)节内容确认无误后签订首付交(jiāo)换合(hé)同。

　　定(dìng)金(jīn)方面，英国设(shè)置(zhì)了10％定金保险保护机制，当开发商出现财务、经营问题时，购房(fáng)者10％的定金由(yóu)保险公(gōng)司赔付，而(ér)超出10％的部分较难追(zhuī)回(huí)。

　　首付方(fāng)面，首付比(bǐ)例通常(cháng)为10％-25％，首(shǒu)付(fù)需要在(zài)合同签(qiān)订(dìng)21天内(nèi)支付。

　　余款支付环节(jié)，英国采取按工程(chéng)进度付(fù)款的方式(shì)，但是交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例相对较(jiào)低(dī)，一般会在(zài)合同签订(dìng)6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后支付。

　　交(jiāo)付环(huán)节，英国规定房屋必须经(jīng)过(guò)房产公证公司的检(jiǎn)验验收(shōu)后才能交(jiāo)付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环(huán)节，英(yīng)国期房预售资金监管(guǎn)极为严格，资金(jīn)也由律(lǜ)师监管，在(zài)确认(rèn)工程进度、支付相关款项过程中，由买(mǎi)房律师将资金转给卖方律师(shī)，卖方律师转给开(kāi)发商，即资(zī)金在进入开发商账户(hù)前经(jīng)过两道关口，有利于保(bǎo)障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房(fáng)交易立法，设置(zhì)期房预付款保(bǎo)全(quán)措施

　　日本(běn)期房(fáng)交易立法，定金(jīn)超5％或1000万日(rì)元时，开(kāi)发(fā)商必(bì)须完(wán)成“预(yù)售房定金保全措(cuò)施”，交房前付款比例不超(chāo)房款的(de)20％，开发商违约需(xū)返还定价并赔偿约10％房(fáng)款，交房后按揭还款。

　　立(lì)法方面，日本二(èr)战结束后由(yóu)于房屋供给严重失衡(héng)，叠加法律空白，社会上“一房(fáng)二卖”现象普遍(biàn)，为此(cǐ)，日(rì)本政府1952年出台《宅(zhái)地建筑物(wù)交(jiāo)易法》，经多(duō)次修订(dìng)，目(mù)前是唯一一部(bù)规范期房交易(yì)的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地(dì)建(jiàn)物取引(yǐn)业法》，对(duì)购房者支(zhī)付定金超过(guò)5％或超1000万日(rì)元(yuán)的部(bù)分，法律要(yào)求开发商必须完成(chéng)定金(jīn)保全措施才可预售(shòu)。什么是定金保全措(cuò)施？即(jí)买卖双(shuāng)方签(qiān)订购房合同时，开发(fā)商向金融机构(gòu)或指定保证机构或保险机构签订定(dìng)金(jīn)保(bǎo)证(zhèng)委托(tuō)合同，设置购房者定金的(de)保(bǎo)证或保险，并将相应的保(bǎo)证金(jīn)证明书交付给购(gòu)房者。除定(dìng)金(jīn)外，其他(tā)预先支付的购(gòu)房(fáng)款也(yě)受该措施保护(hù)。若开(kāi)发商倒闭导(dǎo)致(zhì)期房(fáng)烂尾(wěi)，购房者可(kě)凭保(bǎo)证金证明书向金融机构或保证机构或保险公司(sī)兑付，同时，开(kāi)发商需向购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房(fáng)前只需支付最多不超20％的定金(jīn)，签订购房(fáng)合同后，购房者即可向银行申请贷(dài)款，但交(jiāo)房后才开(kāi)始按(àn)揭贷款(kuǎn)，除(chú)定金外的剩余房款在交房后开(kāi)始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管(guǎn)，心之所向目光所至什么意思，目光所至啥意思享(xiǎng)1年保修期后付尾(wěi)款

　　新加坡期(qī)房(fáng)购房者违(wéi)约可(kě)返(fǎn)还(hái)相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程进度支(zhī)付，所有资金进(jìn)银行专门项目资金账户，交房后满(mǎn)1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新加坡开发商有统一的选购(gòu)权(quán)合(hé)同(tóng)以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作(zuò)为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步(bù)签订购买合(hé)同(tóng)，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面(miàn)，签订购房合同(tóng)后，购房者需支付15％的首付及印(yìn)花(huā)税，同时购房者向银行申(shēn)请按揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期房同样采取(qǔ)按工程进(jìn)度付款的方式，《发展商(shāng)条例》对期房付(fù)款(kuǎn)流程做了统(tǒng)一详细规定，要求所有(yǒu)开发商遵守，支(zhī)付节点一般为合(hé)同签订后、地基(jī)完工、框架完(wán)工(gōng)、管道(dào)门(mén)窗等完工(gōng)等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷(dài)款也依照工程进(jìn)度放款，月供在此过程(chéng)中(zhōng)随着放(fàng)出贷款的增(zēng)加(jiā)而增加，未放款部分(fēn)无需月供(gōng)。

　　资金(jīn)监管方面，购房(fáng)者(zhě)的(de)订金与(yǔ)付款会存(cún)入银行专(zhuān)门的(de)项目资金账户，账户资金提取(qǔ)须与房屋建(jiàn)设有(yǒu)关。房屋交付后，购房者享(xiǎng)受1年的房(fáng)屋保(bǎo)修期，此(cǐ)后(hòu)购(gòu)房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一，短期(qī)来看，当前房地产到(dào)了(le)政策出手临界点，重点是(shì)保交楼(lóu)和房企重组。一方面，加(jiā)大对刚需和改善型需(xū)求的支持力度，长短兼顾妥善(shàn)应对(duì)局部停贷现象，重点是保交楼(lóu)保复工保民生(shēng)，给(gěi)予强有力的金融(róng)工具支持(chí)。另一方(fāng)面(miàn)，从(cóng)现(xiàn)在起，对还在正常(cháng)运转(zhuǎn)的房企包括民营企业，加大(dà)支持力度，由优质(zhì)房企(qǐ)牵头并购重组整(zhěng)个行(xíng)业(yè)，为每(měi)个房(fáng)企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估(gū)计形势(shì)复杂性和人性复杂(zá)性，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务(wù)、恢复市场信(xìn)心以及长效机制。长效(xiào)机制四大关键是推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税。定(dìng)金(jīn)环(huán)节，建立开发商违约后(hòu)定金保护机制，如将已支付定(dìng)金冻结至房屋交付(fù)阶段，保障购房者定金安全。签(qiān)订合同环节，鼓励保险公司(sī)介(jiè)入，为房屋重大延期以及重大缺(quē)陷等情况提(tí)供充分的保障。余(yú)款支(zhī)付环节，建立(lì)按工程进(jìn)度付款机制或交(jiāo)房后按揭贷款机制，充分保护购(gòu)房(fáng)者的权益。资金监管(guǎn)环节，引(yǐn)入独立于开发(fā)商(shāng)、银行的第三方资金(jīn)监管机构，或由政(zhèng)府相关部门直接(jiē)监管，以此防止(zhǐ)资金(jīn)挪用现象。交付环节，建立商品房保(bǎo)修期制度。保修期内(nèi)，开发商应(yīng)对房屋质量问题全权负责、免费维修，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消(xiāo)商品房预(yù)售制是大势所趋。一(yī)方面，98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺(quē)钱，预售(shòu)制是权宜(yí)之(zhī)计，现在全国套户比(bǐ)超过(guò)1，从大开发进(jìn)入存量时代，对(duì)购(gòu)房民(mín)众不公平的预(yù)售制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为(wèi)现房销售。另一方面(miàn)，取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八(bā)门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知道能不能兑(duì)现的(de)营(yíng)销手段，而(ér)是所见即所得的过硬的(de)产品质量(liàng)和诚信，这才(cái)是对购房民众的最(zuì)根(gēn)本(běn)最实质的保障，这样将极大的提升开发(fā)商的建筑质量，实现(xiàn)良(liáng)币驱(qū)逐劣币。

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