近(jìn)两年火爆(bào)的创新(xīn)产品(pǐn)公募REITs进入密(mì)集(jí)分红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募REITs整体呈现出高(gāo)比例稳定(dìng)分(fēn)红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可(kě)供分(fēn)配金额的REITs产品，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强(qiáng)制分(fēn)红(hóng)机制是(shì)公(gōng)募REITs主要特征之(zhī)一，稳(wěn)定分(fēn)红体现出该类产品长期投资价值(zhí)，通过观测经营活(huó)动现(xiàn)金(jīn)流、可供分(fēn)配现金等指标，也是观察REITs项目(mù)底层(céng)资产运营情况的(de)“窗口”。他(tā)们也提醒(xǐng)普通(tōng)投资(zī)者注(zhù)意(yì)，与产权类项目相比，特许经营REITs项目(mù)在经营权(quán)到期(qī)后不再产生现金收益，特(tè)许(xǔ)经营权分红目前(qián)已包含了利润分(fēn)配和本金的归还，在选择(zé)投资标的时(shí)应了解资产(chǎn)类型和分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分(fēn)红

　　平(píng)均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日(rì)，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配情况尚未(wèi)公布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出了(le)高比例的稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分配金额的公募(mù)REITs产品中，2022年(nián)全(quán)年分配金(jīn)额占可(kě)供分配金额比例平(píng)均(jūn)为(wèi)98.89％，且绝大部(bù)分分配比例(lì)在96％以上。

　　三氧化硫是酸性氧化物吗，二氧化碳和二氧化硫是酸性氧化物吗>

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责人(rén)对此表示(shì)，投资公募REITs的(de)主要收益来源为持有期(qī)分(fēn)红收益(yì)，以及基金份额交易价格的(de)变化。基金(jīn)份额二(èr)级市场价(jià)格受到公(gōng)募REITs资产运(yùn)营情况及市场因素的综合影(yǐng)响(xiǎng)，较(jiào)易(yì)引(yǐn)起(qǐ)波(bō)动。与(yǔ)此相(xiāng)比(bǐ)，基(jī)金分红预(yù)期(qī)则更有(yǒu)规律可循(xún)。公募REITs的(de)分红主要(yào)来自基础设施资产的经营现金流，投资人通(tōng)过(guò)基金(jīn)募(mù)集材(cái)料和信(xìn)息披露(lù)文(wén)件(jiàn)，结合行(xíng)业及市(shì)场情况(kuàng)，可以分析基础(chǔ)设施项(xiàng)目(mù)的经营业(yè)绩，作为(wèi)进行(xíng)投(tóu)资决策(cè)的重要参考。

　　“相(xiāng)对(duì)于基金份(fèn)额二级(jí)市场价格(gé)变化导致的浮盈或浮(fú)亏，分红作为基金份额持(chí)有人实际获得的现金收(shōu)益，对于(yú)长(zhǎng)期投资者更具参考价值。”中金基金相关(guān)负责人(rén)称。

　　平(píng)安(ān)基金(jīn)REITs 投(tóu)资(zī)中心运营高级(jí)副总监(jiān)李华(huá)平(píng)也表示，根据(jù)《公开募集基(jī)础设施证(zhèng)券投资基(jī)金指引（试行(xíng)）》及相关(guān)法规要求，基(jī)础设(shè)施(shī)基(jī)金应(yīng)当将90％以(yǐ)上合并(bìng)后基金年度可分配(pèi)金额以现金形式(shì)分配给投(tóu)资者，强制分红机制是公(gōng)募REITs的主要特征之一，稳(wěn)定的分红机制(zhì)体现出REITs产(chǎn)品(pǐn)长(zhǎng)期投资价(jià)值。

　　中航(háng)基金也认为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性(xìng)”双重特点。二级(jí)市场价格反映这类产品“股性”的(de)一面，分红体现了(le)这类(lèi)产(chǎn)品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红要求，分红类(lèi)似于债券派息，但(dàn)不等同于债券(quàn)的固定利息回报，而(ér)是由可供分配现(xiàn)金(jīn)决定(dìng)。

　　从机(jī)构投资(zī)者的角度来看，一方面是公募(mù)REITs丰富(fù)了机构投(tóu)资者的投资(zī)品类，为资产配置多元化提供(gōng)抓手，具(jù)有较强的配置价值(zhí)。另一方面，公募(mù)REITs的分红能够帮助(zhù)机构投资者稳定(dìng)收(shōu)益。机构(gòu)投资(zī)者公募REITs能够通过分红获(huò)取(qǔ)相对(duì)于投资债券相对高(gāo)的(de)收益性(xìng)，在有效控制风险的前提(tí)下，增厚资(zī)产包收益，起到投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了投(tóu)资收益“落袋为安”外，市(shì)场对(duì)于未来(lái)分红水平的(de)预期，也是影响REITs基金(jīn)二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格走势(shì)的关键(jiàn)因(yīn)素之一(yī)。

　　从近期公(gōng)募REITs的二(èr)级市场表现(xiàn)看，截至(zhì)4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债券(quàn)宽(kuān)基(jī)指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济的影响(xiǎng)，可分(fēn)配(pèi)金(jīn)额完(wán)成率不达预期，一定程度上影响了公募REITs二级(jí)市场的价格(gé)。”李华平(píng)称(chēng)，公募REITs二级市场的价格波(bō)动(dòng)受多重因素的影响(xiǎng)，投资收益是影响(xiǎng)REITs二(èr)级市场价格的主要因(yīn)素之一，而稳(wěn)定(dìng)的分红有利(lì)于吸引投资者参与公募REITs二级(jí)市场的投(tóu)资。

　　中金基金相关负责人也表(biǎo)示，近期经(jīng)济预期恢(huī)复，一(yī)方面市(shì)场(chǎng)热(rè)点(diǎn)呈现向股票和债券回归的过(guò)程；另一方(fāng)面，基础(chǔ)设施项目的经(jīng)营业绩(jì)相(xiāng)对经济活力的(de)改(gǎi)善(shàn)有一定(dìng)的(de)滞(zhì)后(hòu)性(xìng)。

　　此外(wài)，公募(mù)REITs在分红除权(quán)日，将对基(jī)金份额的开盘指导价(jià)做调减处理，调减金额根据(jù)单位基金(jīn)份额的分(fēn)红金额进行(xíng)计(jì)算。除权操作是对分(fēn)红前后基(jī)金份(fèn)额净值变化的修正，使投资(zī)人在基金分红前后均可以(yǐ)获得公平的(de)投资(zī)机会。

　　“分红(hóng)可增(zēng)强(qiáng)投资者长期投(tóu)资的信心，同时(shí)需结(jié)合(hé)持(chí)有产品的特性，关注二(èr)级市(shì)场扰动(dòng)对整(zhěng)体(tǐ)收益(yì)的影响程(chéng)度。”中航基金(jīn)相关人士也称(chēng)。

　　特许(xǔ)经营权分红包括(kuò)利润分(fēn)配和(hé)本(běn)金归(guī)还

　　普通投资(zī)者应了(le)解(jiě)底层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基(jī)金分红前提是本金之上的增值部分不同，特许经营权REITs基金(jīn)运作期间的“分红”界定为“分派”更为(wèi)准(zhǔn)确，分(fēn)派(pài)的是(shì)本金与增值两个部分(fēn)，两(liǎng)个部分之间的比例是(shì)变动(dòng)的，与现有公募基金分(fēn)红差异很大(dà)，大(dà)多数普通投资者可能(néng)把“分(fēn)派”金额误(wù)认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到(dào)期(qī)后基金价值面临极大不确定性，这是该类投资(zī)者应(yīng)该注意的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目(mù)前公募REITs主要有特许经营权类和产权类两大(dà)资产类型，持有产权类产品的(de)收益(yì)主要(yào)包括每年的现(xiàn)金分红及资(zī)产(chǎn)增值(zhí)的收(shōu)益，而持有特许经营类产品的收益主要来(lái)自项(xiàng)目(mù)每年的(de)现金分红。其中，特许经营权类(lèi)资产的分红包括了(le)利润(rùn)分(fēn)配和本金的归(guī)还，两者(zhě)的(de)比率也是变动(dòng)的，对特(tè)许经营权类(lèi)资产的公募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡量(liàng)投资收益(yì)。普通投(tóu)资者(zhě)在选择投资标的时，应了解公募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航(háng)基金也(yě)表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资产属性不同(tóng)而形成区别(bié)。特(tè)许经营权类的(de)公募REITs产品(pǐn)因(yīn)其分红相当于包含(hán)“本金+收益”，分(fēn)红相(xiāng)对较多，债性偏强。而产权类(lèi)的(de)公募(mù)REITs分红(hóng)主要为“收(shōu)益”，更看(kàn)重底层资产的价值增值，所(suǒ)以相对股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层(céng)资产(chǎn)属(shǔ)性，对所选择(zé)产品的二级市(shì)场价格和分红(hóng)有合理(lǐ)预期。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负(fù)责人也认为(wèi)，与产权类(lèi)项(xiàng)目相比(bǐ)，特许经营(yíng)项目在经营权(quán)到(dào)期后不(bù)再能产生现金收益，因此将可(kě)供分配(pèi)金额的(de)分配理解(jiě)为“分(fēn)派”比“分红”更加(jiā)准确。基于这个(gè)特点(diǎn)，剩(shèng)余经营(yíng)期限较短的(de)特许经营项目，通常具备(bèi)更高的分派率水(shuǐ)平。对于剩(shèng)余期(qī)限较长的特许经营权项(xiàng)目，即使分派(pài)率相对(duì)较低，也(yě)有(yǒu)足够年(nián)限收(shōu)回本金(jīn)并取(qǔ)得收益。

　　中金(jīn)基(jī)金该负责人提醒投资者注意，特许经营权(quán)项目的分(fēn)派金额包含了投资本(běn)金，在不进行扩募的情况(kuàng)下，基金份额单价(jià)随着(zhe)分派进度(dù)逐年下降是正常现象，投资特许经营权REITs的收(shōu)益(yì)来自项目剩余期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特(tè)许经营项目(mù)相比，产权(quán)类项(xiàng)目的土地或(huò)建筑的剩(shèng)余(yú)使用年限一般较长，再加(jiā)上到期后(hòu)通(tōng)过对建筑的更新改造(zào)或(huò)补缴土地出让金等(děng)追加(jiā)投资，有机会进一步(bù)延(yán)长经营期限。这(zhè)种类似(shì)永续经(jīng)营的假设反映在(zài)基础(chǔ)资产的估值上，使产权类REITs具(jù)备更显著的(de)资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收(shōu)益(yì)率等指标

　　评(píng)估(gū)项目底(dǐ)层资(zī)产运营情况

　　在基金(jīn)分红的(de)时点，多位(wèi)业内人士还表示，在(zài)产(chǎn)品分(fēn)红期，投资者可以观测经营活动现(xiàn)金流、可供分配现(xiàn)金、内部收益率等指标(biāo)，来(lái)观察和(hé)三氧化硫是酸性氧化物吗，二氧化碳和二氧化硫是酸性氧化物吗评估项目底层资产的运营(yíng)情况。

　　中航基(jī)金(jīn)表示，年报(bào)指标(biāo)中，跟现金相关的(de)指标(biāo)有两个：一是(shì)年(nián)报(bào)中(zhōng)披露(lù)的经(jīng)营(yíng)活动现金流，二是可供分配现(xiàn)金，二者存在本质性区别(bié)。经营(yíng)活动产生(shēng)的现(xiàn)金净流量(liàng)是指企(qǐ)业(yè)经营、筹资、投资产(chǎn)生的现金流，基于企业(yè)本身经营活动产(chǎn)生；可供分配的现金实(shí)质上是从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利(lì)润表的项目进行(xíng)调整，加期初现金，最终得到的账(zhàng)面现金。

　　李华平也(yě)表示，公(gōng)募REITs作为资(zī)产(chǎn)配置(zhì)新(xīn)选择，投资价值体(tǐ)现在相对(duì)股债市场独立的(de)资产配置功(gōng)能(néng)，比较适合长期持(chí)有。建议(yì)投资者对经营权类的资产可以更多关注内部收益率的高(gāo)低，对(duì)产权类的资产(chǎn)更多关注分派(pài)率(lǜ)高低。因为公募(mù)REITs可分(fēn)配收益主要(yào)来自底层资产的经营净现金流，所以(yǐ)底层(céng)资产运营情(qíng)况直接(jiē)影响投资(zī)回报，投(tóu)资者可综合考虑原(yuán)始(shǐ)权益人综合实力、运营管(guǎn)理机构实力、公(gōng)募基(jī)金管(guǎn)理人实(shí)力等多重因素来选择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密(mì)集分红期，由于分红交(jiāo)易带来的短期博弈(yì)机(jī)会仍(réng)在，叠(dié)加(jiā)此前市场接连回调，建议投资者关注有(yǒu)基本面(miàn)支撑、填(tián)权效应相对明(míng)显(xiǎn)、同时(shí)分红规模较为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行(xíng)首年及次年的可供(gōng)分配金(jīn)额(é)预(yù)测。投资者可以将REITs的实际分红金额与募集材料中披(pī)露预测进行比较分析，结合经济(jì)及市场(chǎng)的(de)实际环境，对基础(chǔ)设施项目的运营(yíng)业绩及REITs的(de)管理(lǐ)能力(lì)进行(xíng)判断。”中金基金上述负责人也称。

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