文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售(shòu)制了。 1月17日召开的全国(guó)住房和城(chéng)乡建设工作会议提出“有条件的可以(yǐ)进行现房销售(shòu)”，不足一个月时(shí)间，已有山(shān)东、安徽、河南、四川、广东等地明确(què)表态(tài)，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是(shì)该取消商品房预售制了，用你的钱，建(jiàn)你的房子，还烂(làn)尾了(le)，这(zhè)是对购房(fáng)者的不公平。以后谁有钱谁建房，没(méi)钱没实力的别建了(le)，不能把包袱甩(shuǎi)给老百姓和社会，这是房地产从大开发(fā)时(shí)代步入高质量(liàng)发(fā)展阶段的必然(rán)趋势，也是对购房(fáng)老(lǎo)百姓的(de)最(zuì)大保护。98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大(dà)开发进入(rù)存量时代，对(duì)购房民众不公平的预售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为(wèi)现房销(xiāo)售。以后一(yī)手交(jiāo)钱，一(yī)手(shǒu)交房，天经地义。当然(rán)二(èr)次房改是(shì)个(gè)技术活，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼(lóu)、重组房企债(zhài)务、恢复(fù)市场信心以及长效机(jī)制，长效机制四大关键是推动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税。如果按照经济规律办事(shì)，中国一定能实现房地产软着陆和(hé)长期平(píng)稳健(jiàn)康发展(zhǎn)，跨过这道关，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售(shòu)制、改(gǎi)为现房销售？大家想想，绝大(dà)部分(fēn)商品(pǐn)是一(yī)手交钱一手交货，预(yù)售制是对购买者(zhě)的单方(fāng)面不公平制(zhì)度，购(gòu)房老百姓几乎承担了(le)所(suǒ)有商品不能(néng)交付的风险。从个(gè)人层(céng)面看，预售(shòu)制对购房者非(fēi)常(cháng)不(bù)公平，比(bǐ)如(rú)，交(jiāo)房等待期一(yī)般(bān)为两年(nián)，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银行利(lì)息，还要(yào)承担延迟交房、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚(shèn)至不能交房(fáng)的(de)风险。从行业层(céng)面(miàn)看，预售(shòu)制助(zhù)推(tuī)部分房(fáng)企过度举债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下(xià)行周期(qī)，会(huì)引(yǐn)发(fā)资金链断裂、项目搁置等系列(liè)风险。取消预售制，改为(wèi)现(xiàn)房销售，这样有(yǒu)助于落(luò)实中(zhōng)央房住不(bù)炒精神、有助于(yú)保障购房老(lǎo)百姓权益、有(yǒu)助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议取消预(yù)售制度(dù)？预(yù)售(shòu)制度怎么来的？国外什(shén)么情况(kuàng)？简单科普(pǔ)一下：商(shāng)品房预(yù)售最早源(yuán)于(yú)中国香(xiāng)港，俗(sú)称(chēng)卖楼花，卖期房(fáng)，是一种开发商(shāng)放杠杆(gān)的方式。98年房改，由于(yú)商品房短缺，房企(qǐ)缺资金，借(jiè)鉴中国香港，引入了商(shāng)品房预售制度。其实(shí)，当前世(shì)界不少国家存在预售制。但是，重(zhòng)点来了！发达国(guó)家一般有严格(gé)的监(jiān)管保障措施，开发(fā)商(shāng)在项目获得政府批准(zhǔn)后(hòu)才(cái)可(kě)以开(kāi)始销售，买家在购买期房(fáng)后(hòu)并非像中国一样在支付(fù)完首付款后从(cóng)银行(xíng)一次性贷款支付剩(shèng)余全(quán)部房款，而是根据开发商工程进度在完(wán)全交(jiāo)房前(qián)进行分期支付。所以，预售制度是需(xū)要严(yán)格的资金监管(guǎn)、分期(qī)支付以及违约处罚措施作为保障的，如果(guǒ)没(méi)有这些保障措施，一(yī)定会触(chù)发风险，对购(gòu)房民众不公(gōng)平，所以不如借机(jī)取消预(yù)售(shòu)制度，以后改为现(xiàn)房销售(shòu)。客观讲预售制度有一定历(lì)史阶(jiē)段性，现在中国住房进入(rù)存(cún)量时代，取消预(yù)售制(zhì)度(dù)有助(zhù)于降(jiàng)负债降杠杆，不再把烂尾风(fēng)险甩(shuǎi)给老百姓和社会(huì)，当然这需要(yào)配套(tào)房企债务重组(zǔ)、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、恢复市场信心和房地产(chǎn)长效机(jī)制。这是个技术活，只要坚持(chí)市(shì)场化改革，中国一定(dìng)能化解这个(gè)难题，让房(fáng)地产回归实体经(jīng)济和居(jū)住(zhù)属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如(rú)果取消预售制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，开发商将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的(de)营销手段(duàn)，而是(shì)所见即所得的(de)过硬的产品质量和诚信(xìn)，这才是对购房民众的最根本(běn)最(zuì)实(shí)质的保障，这样将(jiāng)极大(dà)的提升开发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐(zhú)劣币。所(suǒ)有商(shāng)业的本质是向(xiàng)善，是以客(kè)户为(wèi)中心，房地(dì)产(chǎn)也不能(néng)例外，老百姓买房子是(shì)天大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福一家人。从(cóng)这个(gè)角度，取消(xiāo)预售制、实(shí)施现房(fáng)销售是实现(xiàn)老(lǎo)百姓安居乐业、社会长治久安、行业企(qǐ)业健康(kāng)发展的重大措(cuò)施。在当前的(de)情况下(xià)，取消预售制要(yào)结合稳楼市(shì)、房地产软着陆、打通金融支(zhī)持当期三好生(shēng)、新(xīn)模式等综合施策。

　　作(zuò)者(zhě)十(shí)年(nián)前在国务院发展(zhǎn)研究中心参与财税(shuì)改(gǎi)革(gé)方(fāng)案研究时，对预(yù)售制(zhì)、房(fáng)地产税、人(rén)地挂钩(gōu)、金(jīn)融稳定(dìng)、房企杠杆率(lǜ)等进(jìn)行过长期(qī)系统的(de)专(zhuān)项(xiàng)研究。（参考后来形(xíng)成的专著(zhù)《房(fáng)地产周期》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品房预售制(zhì)的前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进程，但背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付(fù)前预(yù)售资金(jīn)第三(sān)方(fāng)全(quán)程监管，交(jiāo)付时(shí)开发商(shāng)凭(píng)验收(shōu)凭证(zhèng)取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范(fàn)期房交(jiāo)易(yì)立法，设置期(qī)房预付(fù)款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资(zī)金(jīn)由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地(dì)商品房预(yù)售制的(de)前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼(lóu)宇出租是地(dì)产行业(yè)盛行的方式，但有着(zhe)转让(ràng)难、出租资金周转期(qī)长等问题(tí)，分层销售孕育而生。20世(shì)纪(jì)50年代，中国香港(gǎng)还未推(tuī)行公共房(fáng)屋制度(dù)，许多人栖身于(yú)木(mù)屋或(huò)者其他临时住宅，住房的需(xū)求(qiú)是相当高(gāo)，不过大多数居民的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖多数以(yǐ)一(yī)整栋(dòng)楼为单(dān)位，需要雄厚的资(zī)金(jīn)实(shí)力(lì)才能购买(mǎi)。虽然楼(lóu)宇出租是中国香港地产行业盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出租资金周转期长等问(wèn)题。针对这一系列问题，不少地产商(shāng)开始探求(qiú)新(xīn)的方式，如把(bǎ)楼宇契约(yuē)切开，即“分契”，然后(hòu)将(jiāng)楼(lóu)宇分(fēn)层出售。这模(mó)式一经推行，购买楼宇的市(shì)民数量有所增加，开发商资金周转加快(kuài)。

　　在分层出售的基础上(shàng)，将“按揭”模(mó)式引入房地(dì)产(chǎn)销售，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英东创办(bàn)立(lì)信置业有限公司，凭借商业直觉和多年经(jīng)营杂货铺、海上驳运业务的经(jīng)验，对于(yú)商品流(liú)通、资(zī)金周(zhōu)转有着(zhe)独到的(de)见解，在努力(lì)寻求方(fāng)法(fǎ)加快(kuài)自(zì)身资(zī)金周转。当时其在购下(xià)九龙的(de)一(yī)块地盘后，除了分层(céng)出售、还印发售楼说明书，上(shàng)有文(wén)字详尽说明楼(lóu)宇(yǔ)的地势环境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖(mài)楼花(huā)”是另外一(yī)个亮(liàng)点，即先收取买家的订金(jīn)，采用(yòng)类(lèi)似(shì)租(zū)金的分期付(fù)款形式，等新楼(lóu)落成时，收齐(qí)买家的钱，买家就拥有了自己的房产。这种方式减轻了民众购(gòu)房的(de)资金压力，加速了房屋的(de)建造和销售，也解(jiě)决了制(zhì)造商的资金问题(tí)，降低(dī)投(tóu)资风险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花(huā)+分(fēn)期付款”的销售模式成为当时中国香港房地(dì)产市场的一大特(tè)色，纵观中国香港房地产(chǎn)市场(chǎng)的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地解决了(le)核(hé)心的住(zhù)房(fáng)供不(bù)应求的问题，使(shǐ)房市发展进入(rù)新阶段(duàn)。

　　预(yù)售楼花(huā)模(mó)式(shì)推动了(le)中国香港楼市几(jǐ)十年繁荣，但期间也出现过(guò)“烂尾(wěi)楼”的情(qíng)况(kuàng)，但监管部(bù)门不断完(wán)善、规范化，建立健全的监管(guǎn)机制，促进(jìn)市场健康发展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的一(yī)个楼(lóu)盘因建筑费(fèi)用超支停工，出(chū)现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了对于预售楼花制度的监管，即(jí)要求(qiú)开发商在(zài)预售(shòu)前，确(què)保地价款(kuǎn)已经全部(bù)支付(fù)，还要证明自身有(yǒu)资金等能力把项目完(wán)成(chéng)，资金需放入律师(shī)所托管，支(zhī)取时需律所(suǒ)和(hé)建(jiàn)筑师的核准。为(wèi)了防(fáng)止开(kāi)发(fā)商(shāng)、律(lǜ)所、建筑师等造假，套(tào)取监管账户资金，中国(guó)香港要求律(lǜ)师行在银行开设的信托账户（监管账户(hù)）、开发商操作等采取(qǔ)全透明化机制，且(qiě)银行的责任上升，如(rú)出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成最大风险方，后续需自身(shēn)推动项目(mù)完工。随着监管(guǎn)体系逐(zhú)步完善，出(chū)现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住房需求大和供(gōng)给量(liàng)短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建(jiàn)国(guó)以(yǐ)来，中国(guó)内地优先发展重工业，强调基础建设(shè)，这一导向使前期发展(zh日本最想干掉的国家，日本最恨哪个国家ǎn)工(gōng)业化(huà)的进程大于城市化进(jìn)程，唯(wéi)有解决住房基(jī)础等城市化配套(tào)问(wèn)题，才(cái)能进(jìn)一步推进(jìn)城市化(huà)。但当时推(tuī)行(xíng)的是(shì)“统(tǒng)一管理，统一分配，以租养房”的(de)福利分房制度，住房市场(chǎng)发展起步较晚、增速(sù)较慢，福(fú)利分房制度(dù)也出现(xiàn)了分(fēn)配(pèi)不公(gōng)、效(xiào)率低、配套差等问题，因此(cǐ)福利分房制度不再适用于当(dāng)时的国情。叠加房地产市(shì)场面临(lín)商品房的需求量大，而社会缺少大型房(fáng)地产开发(fā)商，商品房供应量小(xiǎo)的困境，此时引(yǐn)入中国香港的“卖楼花”模式(shì)无疑是对内地(dì)房(fáng)地产市场的(de)一针强心剂。从1994年起，中国(guó)内(nèi)地逐步引进中国香(xiāng)港预(yù)售(shòu)商品房制度，先后出台多项(xiàng)文件，大力支持国(guó)内房地产市(shì)场改革。例如，1998年，国务(wù)院出台《关于进一步深化城镇住房制度(dù)改革，加快住(zhù)房建设的(de)通(tōng)知》文件，决定停止住房无偿实物分(fēn)配，逐步实行住(zhù)房分配货币化、住房供给商品(pǐn)化(huà)、社会化的住(zhù)房新体制，从计(jì)划经济下(xià)的福利分(fēn)房转向(xiàng)市场(chǎng)经济(jì)的(de)商品房。房(fáng)地产市场采用(yòng)预售制，允许开发(fā)商卖期房，解决了房企缺少资金和开发(fā)时间周(zhōu)期长的两(liǎng)大难题，开(kāi)发(fā)商以预售款撬动(dòng)下一个项目的开发(fā)，形成滚动开发模式，住房供(gōng)应速度加快。自(zì)此中国内地开始(shǐ)房(fáng)改货币化，中(zhōng)国人民银行等多方迅速出台(tái)相(xiāng)关的信贷政(zhèng)策(cè)，支(zhī)持购房者，极大作用推动了房地产市(shì)场的发展。

　　引入(rù)中(zhōng)国(guó)香港“卖(mài)楼花”模(mó)式后，经调整形(xíng)成契合中国内地的商品房预(yù)售制(zhì)度。预售制的初衷是(shì)为了缓解房企资金压力，加快城(chéng)镇住房建设。具体来说(shuō)，是指房地(dì)产开发企业将正在建(jiàn)设中的房屋预先出(chū)售给购房者(zhě)，由购房者支(zhī)付定金(jīn)或房款的行为。区别(bié)于中国香港(gǎng)，在中国内地实(shí)践过程(chéng)中，商(shāng日本最想干掉的国家，日本最恨哪个国家)品房预售流程为(wèi)：房地产开发商办(bàn)理预售许可(kě)证(zhèng)-签订商品房买(mǎi)卖(mài)合(hé)同-进行(xíng)备案登记和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房者(zhě)需(xū)要一次性付清首付款，并(bìng)采用银行贷款的形式(shì)一次性付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发(fā)商可能已拿到(dào)了全部(bù)购房款，这点与(yǔ)中(zhōng)国香港的按照工程进(jìn)度(dù)付款有所不同。对中(zhōng)国内地的开发商而(ér)言，预(yù)售制商品房也开(kāi)启了高周转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城(chéng)市化(huà)进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实(shí)存在

　　作为中国内地商品房(fáng)销(xiāo)售的最主要方式，预售制极大缩(suō)短房企现(xiàn)金回(huí)笼(lóng)周期，同时(shí)增(zēng)加市(shì)场商品房供应(yīng)，推动了城镇化发展进程。预(yù)售制在(zài)过(guò)去20多年对中国内地房地(dì)产市场的稳步(bù)发展(zhǎn)起到了重要作用，不仅解决(jué)了房地产(chǎn)市场(chǎng)快速(sù)发展阶段的(de)资金需求，也(yě)提高了居民居(jū)住(zhù)水(shuǐ)平(píng)，中国内地城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)从筒子(zi)楼住到住宅小区，从全民蜗居(jū)到基本适居，住房事业取得巨大进步，数十年(nián)时间走(zǒu)完发达国家几百(bǎi)年(nián)城(chéng)镇化路程。改(gǎi)革开放以来，城镇化进程进入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面积由7438平(píng)方公里(lǐ)增长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根(gēn)据我们发布的(de)《中(zhōng)国住(zhù)房(fáng)存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地(dì)城镇住(zhù)宅存量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建筑(zhù)面(miàn)积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数从约3100万套增(zēng)至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已成为中国内地商品(pǐn)房销售最主要方式(shì)，2005年(nián)中国内地商品住宅(zhái)期(qī)房销售面积占(zhàn)总销(xiāo)售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年(nián)期房累计(jì)销售(shòu)面积(jī)达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国(guó)内地房地产行业的发展。中国内地房地产历经二十多年长(zhǎng)周期繁荣，行(xíng)业各项指(zhǐ)标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开(kāi)发(fā)投资完成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品(pǐn)房销(xiāo)售面积和销售金额分(fēn)别(bié)从1.5亿(yì)平增至17.9亿(yì)平、0.3万(wàn)亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产(chǎn)业的(de)快速发展，房地产(chǎn)企(qǐ)业从无到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业(yè)数量达(dá)9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为(wèi)拉(lā)动中国内地经(jīng)济高(gāo)增长的(de)火(huǒ)车头。

　　1）从经(jīng)济增长(zhǎng)渠道，房地产带动(dòng)的上下游产(chǎn)业(yè)链特(tè)别长，高达50多(duō)个行业(yè)。2020年房地产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产业(yè)增加(jiā)值(zhí)占GDP的(de)7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产对金融、批发(fā)、建(jiàn)材的带(dài)动最(zuì)为明(míng)显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地(dì)产完全拉动的投(tóu)资占全社会固定资产投资的(de)51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产贷款占银行各(gè)项贷(dài)款余额(é)的比重看(kàn)，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等(děng)通道业务(wù)，占(zhàn)比超过三分之一(yī)。从房地产融资存(cún)量占社(shè)融存量(liàng)比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大面积违约(yuē)，将导致银行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效应(yīng)渠道(dào)，根(gēn)据我们的《中国(guó)住(zhù)房市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住(zhù)房市(shì)值为62.6万亿美元(yuán)，大于美国(guó)的33.6万亿(yì)美(měi)元、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法(fǎ)德三国合计的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值占股(gǔ)债房市(shì)值(zhí)的比例看，2020年(nián)中(zhōng)国为66.6％，高于美(měi)国(guó)的27％、日本的37％、英国(guó)的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住房市值与股债房市值的比例较高，主要是(shì)因为住房市值高，以及中国(guó)资本(běn)市场发育(yù)尚不(bù)成熟，直(zhí)接融(róng)资(zī)比例(lì)较低，股(gǔ)票、债(zhài)券市值较(jiào)低，居(jū)民投(tóu)资(zī)渠道缺乏。

　　不(bù)可否认(rèn)，预售(shòu)制背(bèi)后(hòu)潜藏的风险确实(shí)存在，当前的负(fù)面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层(céng)面看，绝大(dà)部分商品是一手交(jiāo)钱(qián)一手交货，预(yù)售制是对购(gòu)买者(zhě)的单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓(xìng)几乎承担了所有商(shāng)品不能交付的风险。比如，交房等待期(qī)一般为两年，在此(cǐ)期间(jiān)，购房者不仅承担银行利息(xī)，还要承担延迟(chí)交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房产证延期(qī)办(bàn)理甚至不能交房等风(fēng)险。另外(wài)，购房(fáng)者和(hé)开(kāi)发(fā)商(shāng)之间(jiān)的购(gòu)房合同(tóng)、购房者和银(yín)行的按揭贷款合同是(shì)两个独立(lì)的合同关系，如果开发商(shāng)发生(shēng)违约，购房者只能根据购房合同向(xiàng)开发商(shāng)主张(zhāng)权力，但依旧(jiù)需(xū)要根据按揭贷款合同按时(shí)向银行进行贷款(kuǎn)偿还，因此(cǐ)购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金(jīn)若遇(yù)到下(xià)行(xíng)周期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁(gē)置等(děng)系列风(fēng)险，进行影响(xiǎng)自身(shēn)信用和购(gòu)房者对行业的信心。

　　从金融层(céng)面看，银(yín)行作为按(àn)揭贷(dài)款的发放方，一旦房(fáng)企因为市场波动或经营不(bù)善，出现资金链(liàn)断裂(liè)等(děng)一系列问题，导致“烂尾(wěi)”等情况(kuàng)，而房企通过与购(gòu)房者签订的预售(shòu)合同(tóng)和按揭合同，已经从银行获得房(fáng)款(kuǎn)，如果购房者(zhě)丧(sàng)失还款能(néng)力或短期不能(néng)还款等，则(zé)风险完全(quán)由银(yín)行承担，银(yín)行将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看(kàn)，购房者(zhě)的预售监管资(zī)金去(qù)哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个(gè)字(zì)那就是“没(méi)钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房(fáng)预售管理办法》中(zhōng)明确规定了(le)开发企业预售商品房所得(dé)款项应当用于有关(guān)的工程(chéng)建设，商品(pǐn)房预(yù)售款监管的(de)具体办(bàn)法，由房地产管理部门制定。但多年以(yǐ)来全(quán)国并(bìng)没有(yǒu)统(tǒng)一的(de)预售资金监管规定，各地实行“一(yī)城一策”。例如，太原(yuán)、昆(kūn)明、重庆(qìng)、长沙(shā)等城市重点监管资金比(bǐ)例为(wèi)总预(yù)售(shòu)款(kuǎn)的15-40％左(zuǒ)右，郑州(zhōu)、福州、合(hé)肥等(děng)城市则按照项目(mù)的建安成本(běn)乘以建筑面积(jī)或者项(xiàng)目工程总(zǒng)额报价计算重(zhòng)点资金。而事(shì)实是，不少购房(fáng)款未进入监管账户、或进入监(jiān)管账户后被挪用，导致楼(lóu)盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供(gōng)却被迫继续还款。那(nà)么，监(jiān)管账户(hù)资金如何(hé)被挪走的(de)？实际上，在过去房(fáng)地产大开发时代(dài)的高周转背景下(xià)，抽调预(yù)售(shòu)款(kuǎn)监(jiān)管账户(hù)资(zī)金，是行业(yè)“潜规则”。比如(rú)工(gōng)程总承包方(fāng)，以工程建设名义，获(huò)得监管账户拨付资金，再由工(gōng)程方将资金转给房企，而拨(bō)付的工程款(kuǎn)，远超工程进度所需。通过(guò)这些(xiē)方式套取的资金，在房企各地项目间流动，变(biàn)相加杠(gāng)杆(gān)，这样做提供了资金(jīn)流动性，房企抽(chōu)调资金统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘建(jiàn)设，形成一种资(zī)金循(xún)环高周转模(mó)式，但一定(dìng)程度上(shàng)把风险甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　整(zhěng)体来(lái)说，国外(wài)商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房(fáng)者预(yù)付资金，一般设有定(dìng)金或(huò)预付(fù)款保护(hù)机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房(fáng)者支付(fù)的(de)预付款比例(lì)相对较低，绝大部分房款(kuǎn)在(zài)房屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支付方式(shì)：预付款(kuǎn)一般以定金方(fāng)式(shì)支付，或按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式(shì)：一般采(cǎi)用两种方式发放按揭(jiē)贷(dài)款，一是(shì)按工程进度付款，按揭贷款按照工程进度(dù)逐渐发放，购房者开始月供；二是房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)后发放按(àn)揭贷(dài)款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售商(shāng)品房提供期房烂尾保险，在(zài)商品(pǐn)房(fáng)出(chū)现重大延(yán)期或(huò)重(zhòng)大缺陷时，保障(zhàng)购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交付质量(liàng)的保障有两种方式(shì)，一(yī)是(shì)期房由政府或第(dì)三方验收(shōu)合格并(bìng)提(tí)供验(yàn)收凭(píng)证后，开发商凭验收凭证取得(dé)购房(fáng)者支付(fù)的房款。二是开发商为购房者(zhě)提供(gōng)一(yī)定的保修期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　美国期房定金一定(dìng)期限内无条件(jiàn)返(fǎn)还，最低(dī)首付比例为(wèi)3.5％，交(jiāo)房前(qián)仅支付首(shǒu)付(fù)，其余房款交付后按揭(jiē)还款，交付前资(zī)金由第三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金(jīn)比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低(dī)于3.5％，根(gēn)据美国官(guān)方数据，2021年美国(guó)平均首付(fù)比(bǐ)例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除(chú)定金或首(shǒu)付(fù)外，购房(fáng)者在房屋交付后通(tōng)过(guò)按揭贷款(kuǎn)支(zhī)付(fù)剩(shèng)余房款。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面，美国为(wèi)防止(zhǐ)开(kāi)发商挪用资金，购房者的定金(jīn)及(jí)首付款(kuǎn)由(yóu)第三方(fāng)公证行或产权(quán)保险公(gōng)司的(de)信托账户(hù)监管。如果开发商(shāng)倒闭导致楼(lóu)盘烂(làn)尾，购房者资金可通过申请(qǐng)仲(zhòng)裁取回(huí)，且不承(chéng)担任何责(zé)任(rèn)与(yǔ)损失。而开发商在(zài)房屋建(jiàn)设过程中的资金(jīn)全部来自银行，银行根据工程进度向开发(fā)商提供一定(dìng)比(bǐ)例的贷款，由于(yú)开发商挪用资金直接损害银行利益，银行有充分动机监管开(kāi)发(fā)商施工进度。开发商在房屋交付时需取得(dé)由政府(fǔ)相关(guān)部门经(jīng)审查后发放的验收凭(píng)证(zhèng)，通(tōng)过验收(shōu)凭证向(xiàng)银行得到购房者支付(fù)的房(fáng)款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提(tí)供(gōng)期房(fáng)烂尾险

　　德国期房可零首付购房(fáng)，房款按建造工期进度支付，按(àn)揭按工(gōng)期放(fàng)款后还贷(dài)，房贷利率采用固(gù)定利率，开(kāi)发(fā)商或(huò)购(gòu)房者可购买(mǎi)期房(fáng)烂尾保险。

　　预(yù)售(shòu)门槛方面(miàn)，德(dé)国开发商在(zài)项目获(huò)批后即(jí)可(kě)预售房屋(wū)。签署购房合同前，购房(fáng)者需支(zhī)付约2000欧的定金并进(jìn)行预约(yuē)公证，签订合(hé)同后定金(jīn)退还。如由于任何原(yuán)因(yīn)不能购(gòu)买，定金按照(zhào)德国法(fǎ)律(lǜ)全部(bù)退(tuì)还(hái)。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房者需支(zhī)付公证费(fèi)和土地交(jiāo)易税，分别(bié)为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购(gòu)房款中，属于购房附加费(fèi)。

　　首付方面，德国没有规(guī)定最(zuì)低首付比例(lì)，可(kě)零首付(fù)购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房(fáng)款的(de)制度，一般分7笔进行支(zhī)付(fù)，具体支付节点、比例(lì)因项目(mù)而异(yì)。一般来说，支(zhī)付节点可(kě)分为公证(zhèng)后、主体完工、内部水暖电(diàn)路完工、窗户玻璃完工、室内(nèi)清洁及墙面完工(gōng)、地(dì)板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者(zhě)可在支付房款前申请(qǐng)房(fáng)贷，房贷利(lì)率采(cǎi)用固定利率，银行按施工节(jié)奏分多次发放贷款，每笔贷(dài)款给予购房者一定(dìng)使用期(qī)限，期限结束后(hòu)，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设计了两(liǎng)种保险，保险的(de)功能(néng)是当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)险公司保(bǎo)证开发商赔偿或修复，开发商破产，由保险公司负(fù)责(zé)相应赔偿(cháng)。保险由开发(fā)商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英国(guó)预(yù)售制设有10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机(jī)制，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律(lǜ)师严格监(jiān)管。

　　订立合(hé)同前，买卖双方(fāng)均有(yǒu)一名律师，负责沟通期房交易(yì)中的房产、资金、合(hé)同等各(gè)个环(huán)节，各环节内(nèi)容确认(rèn)无误后签(qiān)订首付交(jiāo)换合(hé)同。

　　定金方面，英国设(shè)置(zhì)了(le)10％定金保险保护机制，当开发商出现财务、经营问题(tí)时，购房者10％的定(dìng)金由保(bǎo)险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的部分较难追回(huí)。

　　首付方(fāng)面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付(fù)需要在(zài)合同签订(dìng)21天内支付。

　　余(yú)款支付(fù)环节，英(yīng)国(guó)采取按工(gōng)程进(jìn)度付款(kuǎn)的方(fāng)式，但是交(jiāo)房前(qián)付款比例相对较低(dī)，一般会在合同签订6-24个月(yuè)分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项(xiàng)交房后(hòu)支(zhī)付。

　　交(jiāo)付环节，英国规(guī)定(dìng)房(fáng)屋必须经过房(fáng)产公(gōng)证公司的检验验收后才(cái)能交付，交付后方可按(àn)揭还贷(dài)。

　　资金监管(guǎn)环节(jié)，英国(guó)期房预售资金(jīn)监管极为严格，资(zī)金也由律师(shī)监管(guǎn)，在(zài)确认工程(chéng)进度、支付(fù)相(xiāng)关(guān)款项过(guò)程中(zhōng)，由买房(fáng)律(lǜ)师将资(zī)金转给(gěi)卖方律师，卖方律师(shī)转给开发商，即资金(jīn)在进入(rù)开发商账户前经(jīng)过两(liǎng)道关(guān)口(kǒu)，有(yǒu)利(lì)于保障购(gòu)房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房(fáng)交(jiāo)易立法，设置期房预(yù)付款保全措施(shī)

　　日本期(qī)房交易(yì)立(lì)法，定金超5％或1000万日元时(shí)，开发商必(bì)须完成“预售房(fáng)定金(jīn)保全措施”，交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例(lì)不超(chāo)房款(kuǎn)的20％，开发商违约需返还定价并(bìng)赔偿约(yuē)10％房款，交房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方(fāng)面，日本(běn)二战结束后由于(yú)房屋供给严重失(shī)衡，叠加(jiā)法律空白，社会上“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日(rì)本(běn)政府1952年(nián)出台《宅地(dì)建(jiàn)筑物(wù)交易法》，经多次修订，目前是唯一一部规范期房交易的法律(lǜ)。

　　定金(jīn)保护方面，根据日本《宅地建物取引业(yè)法》，对(duì)购房(fáng)者支(zhī)付定金超(chāo)过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商必须(xū)完成定金保(bǎo)全措施才可预售。什么是定金(jīn)保(bǎo)全(quán)措施？即(jí)买(mǎi)卖双方签订购房合同时，开发商向金融机构或指定保证(zhèng)机(jī)构(gòu)或(huò)保险(xiǎn)机构(gòu)签订定金保证委托合同(tóng)，设置购(gòu)房者(zhě)定金的保证或保险，并将相应的保证金(jīn)证(zhèng)明(míng)书交付给购房者(zhě)。除定金外，其他预(yù)先支付(fù)的(de)购房(fáng)款也(yě)受该(gāi)措施(shī)保护。若开发商(shāng)倒闭(bì)导致期房烂尾，购房(fáng)者可(kě)凭保证金证明书向(xiàng)金融机构或保证(zhèng)机构或保险公(gōng)司(sī)兑付，同时，开发(fā)商需向(xiàng)购房者(zhě)赔(péi)付违约金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节(jié)，交(jiāo)房(fáng)前(qián)只需支付最多不超20％的(de)定金，签订购房合同后，购房者即可向银行申请贷款，但交房后才(cái)开始按(àn)揭贷款，除定金外的剩余房款在交(jiāo)房(fáng)后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新加坡期房购房者(zhě)违约可(kě)返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金(jīn)，首付比(bǐ)例20％，余款按工程进度支付，所有资金进银行(xíng)专门项目资金账户，交房后满1年保(bǎo)修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统(tǒng)一的选购权(quán)合(hé)同以及订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购(gòu)买合同(tóng)，不(bù)执(zhí)行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购(gòu)房合(hé)同后，购房者(zhě)需(xū)支付15％的首付及印花税，同(tóng)时购房者向银行申请按揭贷(dài)款。

　　余款(kuǎn)支付(fù)上，新加(jiā)坡(pō)期房同样采取按工(gōng)程进(jìn)度(dù)付(fù)款的方式，《发展商条(tiáo)例》对(duì)期房付(fù)款流程(chéng)做了统一详(xiáng)细(xì)规定，要求所有开发商(shāng)遵守，支付(fù)节(jié)点一般(bān)为合同签订后、地(dì)基完工(gōng)、框架完(wán)工、管(guǎn)道门窗等完工等，支(zhī)付(fù)比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照工(gōng)程进度放款，月供在此过(guò)程中(zhōng)随着放出贷(dài)款的增加而(ér)增加，未放(fàng)款部分无需月供。

　　资(zī)金监(jiān)管(guǎn)方面，购(gòu)房者的订金与(yǔ)付款会存入银行专门的项(xiàng)目资金账户，账(zhàng)户(hù)资(zī)金提(tí)取(qǔ)须与(yǔ)房(fáng)屋建设有关。房屋交付后，购(gòu)房者(zhě)享受1年(nián)的房屋保修期(qī)，此后购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前房(fáng)地(dì)产到了(le)政策出手临界点(diǎn)，重点(diǎn)是保交楼和(hé)房企重组。一方面，加大对(duì)刚需和改善型需求的支持力度(dù)，长(zhǎng)短兼顾(gù)妥善应(yīng)对(duì)局部停贷现象，重点是保(bǎo)交楼保复工保民生(shēng)，给予强有力(lì)的(de)金融工具(jù)支(zhī)持。另一方面(miàn)，从(cóng)现在起，对还在正常运(yùn)转的房(fáng)企包括民营(yíng)企业(yè)，加大支(zhī)持力(lì)度，由优质房(fáng)企牵头并购重组整个行业，为每(měi)个房企配(pèi)套AMC和财(cái)团，给予金融工(gōng)具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估计形势复杂性和(hé)人(rén)性复(fù)杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复(fù)工(gōng)保交(jiāo)楼、重组房企债(zhài)务、恢(huī)复市场信心(xīn)以及长效机制。长(zhǎng)效机制四大(dà)关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定(dìng)金环(huán)节，建立(lì)开发商违约后(hòu)定金保(bǎo)护(hù)机(jī)制，如将已支付(fù)定金冻结至房屋(wū)交付阶段，保(bǎo)障购(gòu)房(fáng)者定金安全。签(qiān)订合(hé)同环节(jié)，鼓励(lì)保险(xiǎn)公司(sī)介(jiè)入，为(wèi)房屋重(zhòng)大延期以及(jí)重大缺(quē)陷等情况(kuàng)提(tí)供充分的保障。余款支付(fù)环节，建(jiàn)立按(àn)工程进度付款机制或交房后按揭(jiē)贷款机(jī)制，充分保护(hù)购(gòu)房者的权益。资金监管环节，引(yǐn)入独立于开发商、银行的第三方资(zī)金(jīn)监管机(jī)构，或由政(zhèng)府相关部门直接监管(guǎn)，以此防(fáng)止(zhǐ)资金(jīn)挪(nuó)用(yòng)现象。交付环节，建立商(shāng)品房保修期制度(dù)。保修期内，开发商应(yīng)对(duì)房屋质量问(wèn)题全(quán)权负(fù)责、免费维修，购(gòu)房(fáng)者在保(bǎo)修期结(jié)束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品房预(yù)售制是大势所趋。一(yī)方(fāng)面，98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购(gòu)房(fáng)民众不公平的(de)预(yù)售制(zhì)已经(jīng)过时了，该取消了(le)，改(gǎi)为现房销售。另(lìng)一(yī)方面，取消预售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)，开发商将(jiāng)拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道(dào)能不能兑(duì)现的营销(xiāo)手段，而(ér)是所(suǒ)见即所得的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才(cái)是对购房(fáng)民众的最根本最实质的保障，这样(yàng)将极(jí)大(dà)的提升开发(fā)商的建筑(zhù)质量(liàng)，实现(xiàn)良币(bì)驱(qū)逐劣币。

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