近两年火爆的(de)创新产品(pǐn)公募REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只(zhǐ)REITs陆(lù)续(xù)迎来除(chú)息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的(de)REITs产(chǎn)品，平均(jūn)分(fēn)红(hóng)比例接近99％。

　　多(duō)位(wèi)业内人(rén)士(shì)对此表(biǎo)示，强(qiáng)制(zhì)分红机(jī)制是公募REITs主要特征之一，稳定(dìng)分红体现出该类(lèi)产品长期(qī)投资价值，通过观(guān)测经营(yíng)活(huó)动现(xiàn)金(jīn)流、可供分(fēn)配现金(jīn)等指标古代陇西成纪是现在的哪里，陇西成纪怎么读，也是(shì)观察REITs项目底层(céng)资(zī)产运营(yíng)情况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普(pǔ)通投资者注(zhù)意，与(yǔ)产权(quán)类(lèi)项目相比，特许经营REITs项目在经营权到期后不再产(chǎn)生(shēng)现金收益，特(tè)许经营权分红目前已(yǐ)包含了利润分配和本金的归(guī)还，在(zài)选择投资标的时应了解资产(chǎn)类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　古代陇西成纪是现在的哪里，陇西成纪怎么读平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集(jí)分红(hóng)期(qī)，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs产品（4月(yuè)17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除(chú)息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际(jì)分配(pèi)情况尚未公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了(le)高比例(lì)的稳定(dìng)分(fēn)红，15只公告2022 年可(kě)供(gōng)分配金额的公募REITs产品中，2022年全(quán)年分配金额占可(kě)供分(fēn)配金(jīn)额(é)比例平均为98.89％，且绝大(dà)部分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人(rén)对此表(biǎo)示，投资公募REITs的主要收益(yì)来源为持有期(qī)分红收益，以及基(jī)金份额交易价格的变(biàn)化。基金份额二(èr)级(jí)市场价格受到(dào)公募REITs资产运营情况(kuàng)及市(shì)场因素的综合影响(xiǎng)，较易引起波(bō)动。与此(cǐ)相比(bǐ)，基金分红(hóng)预(yù)期则更有规律可循。公募REITs的分红主要来自基础(chǔ)设施资产(chǎn)的经营现金流，投(tóu)资(zī)人通过基金(jīn)募(mù)集材料和(hé)信息披露文件，结(jié)合行业及市场(chǎng)情况，可以(yǐ)分析(xī)基础设施项目的经营业绩(jì)，作为进(jìn)行投资决策的重要参考。

　　“相对(duì)于基(jī)金份额二级(jí)市场价格变(biàn)化导(dǎo)致的浮盈或浮(fú)亏，分红作为基金份(fèn)额持有人实际获得的现金收益，对于长期(qī)投资者(zhě)更(gèng)具参考价值。”中(zhōng)金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运营(yíng)高级副总监李华平也(yě)表示，根据《公开募集(jí)基(jī)础(chǔ)设施(shī)证券投(tóu)资基(jī)金指引（试行(xíng)）》及相关法规要(yào)求，基础(chǔ)设施基金应当将90％以上合并后基金年度可分配(pèi)金额以现(xiàn)金形(xíng)式分配给投(tóu)资者，强制分红机制是公(gōng)募REITs的主要特征之(zhī)一，稳定的分红(hóng)机制体现(xiàn)出REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中航基金也(yě)认为(wèi)，从投资角度来看，基础设施公募(mù)REITs同时具备“股性(xìng)”和(hé)“债(zhài)性”双重特点。二级(jí)市场价(jià)格反映这类产品“股性”的一面，分红体现了这类产品(pǐn)的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制分红要求，分(fēn)红(hóng)类似于债券(quàn)派息，但不等同于(yú)债券(quàn)的固定利(lì)息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构(gòu)投(tóu)资(zī)者的角度(dù)来(lái)看，一(yī)方面是公(gōng)募REITs丰(fēng)富了(le)机构(gòu)投(tóu)资者的投资品类，为资产配置多元(yuán)化提供抓手，具(jù)有(yǒu)较强的配置(zhì)价值。另一方面(miàn)，公(gōng)募(mù)REITs的分红能够帮助机构(gòu)投(tóu)资者(zhě)稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过(guò)分红(hóng)获取相(xiāng)对于投资(zī)债券相对(duì)高的收益(yì)性，在有效控制风(fēn古代陇西成纪是现在的哪里，陇西成纪怎么读g)险的前提下，增厚资产(chǎn)包收(shōu)益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了(le)投资收益“落袋为安”外(wài)，市场(chǎng)对于未(wèi)来分红水平的(de)预期，也是影(yǐng)响(xiǎng)REITs基金二(èr)级市场价格走势的关键因素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市场(chǎng)表现(xiàn)看，截至4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数(shù)收于975.99 点，年(nián)内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报，部(bù)分产品受(shòu)宏观经济的影响，可分配金额完成(chéng)率不(bù)达预期，一定程度上(shàng)影(yǐng)响了(le)公募(mù)REITs二级(jí)市场的价(jià)格。”李华平(píng)称，公募REITs二(èr)级市(shì)场(chǎng)的价(jià)格(gé)波动受多重(zhòng)因素的影响，投资收益是影响REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳定的分红有利于(yú)吸引(yǐn)投资者参与(yǔ)公募REITs二(èr)级市场的(de)投(tóu)资。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责人也表示，近期(qī)经济预期恢复，一(yī)方(fāng)面市场热(rè)点呈现向股票(piào)和债券回归(guī)的过(guò)程；另一方面，基础设施项目的经营业绩(jì)相(xiāng)对经(jīng)济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权(quán)日，将对基金份额的开盘指(zhǐ)导价做调减处理，调减(jiǎn)金额根据(jù)单(dān)位基(jī)金份(fèn)额的分红金额(é)进行计算。除权操作是对分红前(qián)后基金份额净值变化的(de)修正(zhèng)，使投资人在基金分红前后均可以获得公(gōng)平的投(tóu)资(zī)机会。

　　“分红可增(zēng)强投资者长期投资(zī)的信心，同(tóng)时需结合(hé)持有产品的特性，关注二级(jí)市场扰动对整体收益(yì)的影响程度。”中航基(jī)金相关人士也称(chēng)。

　　特许经营(yíng)权(quán)分红(hóng)包(bāo)括利润分(fēn)配(pèi)和本金归还

　　普(pǔ)通(tōng)投资者应了解(jiě)底(dǐ)层资产情况(kuàng)

　　多位业内人(rén)士还提醒，与现有公募基(jī)金(jīn)分红前提是本金之上的(de)增(zēng)值(zhí)部分不(bù)同，特许经营权REITs基金运作期(qī)间(jiān)的“分红”界定为“分(fēn)派”更为准(zhǔn)确，分派的是本金与增值(zhí)两个部分，两个部分之(zhī)间的比例是变动的，与(yǔ)现有公募基金分红差异很大，大多数普通投资者(zhě)可能把(bǎ)“分(fēn)派”金额误认(rèn)为是持续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年(nián)、60年等合同年限(xiàn)到期后基金价值面临极大不确定性(xìng)，这是(shì)该(gāi)类投资者应该(gāi)注意的(de)情况。

　　李(lǐ)华平(píng)表示，目前公募(mù)REITs主要有(yǒu)特许经营权(quán)类和产权(quán)类两大资产类型，持有(yǒu)产权类产品的(de)收益主(zhǔ)要包括每年的现金(jīn)分红(hóng)及(jí)资(zī)产增值的收(shōu)益，而(ér)持有特(tè)许经(jīng)营(yíng)类产品的收益主要(yào)来(lái)自项目每年的(de)现金分红。其中，特许经营权类(lèi)资产的分红(hóng)包括了利润分配和本金的归还(hái)，两者的比率也是变动的，对特许(xǔ)经营权(quán)类(lèi)资产的公募REITs可以(yǐ)内部(bù)收益(yì)率（IRR）来衡(héng)量投(tóu)资收益。普通投资者(zhě)在选择投资标的(de)时，应了(le)解公(gōng)募REITs底层资产的类型。

　　中航基(jī)金也表示，从细(xì)分(fēn)来看，各类公募REITs分红(hóng)因底层资产属性不同而形成区别。特许(xǔ)经(jīng)营权类的公募REITs产品因其(qí)分红(hóng)相(xiāng)当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)的价值增值(zhí)，所以(yǐ)相对(duì)股性偏强。普(pǔ)通投(tóu)资者(zhě)在选择公募REIT时，需要(yào)考虑底(dǐ)层资产(chǎn)属性，对(duì)所选择产品(pǐn)的二(èr)级市场价格(gé)和分红有合(hé)理预期。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责(zé)人(rén)也认为，与产权(quán)类项目相比，特许经营(yíng)项目在经营(yíng)权到期后(hòu)不(bù)再能产生现金收益，因(yīn)此(cǐ)将可(kě)供分配金额的分配理解为“分派”比“分红”更加(jiā)准确。基于(yú)这个特(tè)点，剩余经营期限(xiàn)较短的特许经(jīng)营项目，通常具(jù)备更高(gāo)的分派率(lǜ)水平。对于剩(shèng)余期限(xiàn)较长的特(tè)许经营(yíng)权项(xiàng)目，即使分派率相对较低，也有足够年限收回本(běn)金(jīn)并(bìng)取得收益(yì)。

　　中金基金该负责人(rén)提(tí)醒(xǐng)投(tóu)资者(zhě)注意(yì)，特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)项目的(de)分派金额包含了投资本金，在不(bù)进行(xíng)扩(kuò)募的情况(kuàng)下，基金份额单价随着分派进度逐(zhú)年下(xià)降是正常现(xiàn)象，投资特许经营权(quán)REITs的收益(yì)来自项目剩余期限产(chǎn)生的(de)现金流。

　　“与特许经营(yíng)项(xiàng)目相比(bǐ)，产权类项目的(de)土地或建筑的(de)剩余使(shǐ)用年限一般较(jiào)长，再加上到期后通过对(duì)建(jiàn)筑的更新改造或补缴土地出让金(jīn)等追加投(tóu)资，有机会(huì)进一步延长经营期限。这种类似(shì)永(yǒng)续(xù)经营的假设(shè)反映在基础资产的估值上，使(shǐ)产权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责人(rén)称。

　　观测内部收益率等指标(biāo)

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金(jīn)分红的时点，多位业内(nèi)人士还表示(shì)，在产品分红期，投资者可以观测(cè)经营(yíng)活动现(xiàn)金(jīn)流、可供分配现金、内部(bù)收益率等指(zhǐ)标，来观(guān)察和评估项目底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)的运营情(qíng)况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指标中(zhōng)，跟现(xiàn)金相关的指标(biāo)有两个：一是年报中披露的经营活动现金(jīn)流，二是可供分(fēn)配现金(jīn)，二者存(cún)在本质性区别。经营活动(dòng)产生的现金净流量是指企业经营、筹资、投资(zī)产生的现金(jīn)流，基于企业本身(shēn)经(jīng)营活动产生；可供分配的(de)现金实(shí)质上是从(cóng)EBITDA出发，对(duì)非现(xiàn)金(jīn)影响利(lì)润表的项目进行调整，加期(qī)初(chū)现金，最终得(dé)到的账面现金。

　　李华平也(yě)表示(shì)，公募REITs作为资产配置新(xīn)选择，投资价值体现(xiàn)在相对股债市(shì)场(chǎng)独立的资(zī)产配(pèi)置功(gōng)能，比较(jiào)适合(hé)长(zhǎng)期持(chí)有。建议投资者对(duì)经营权类的资产可(kě)以更多(duō)关注内(nèi)部收益(yì)率的高低，对产权类的资产(chǎn)更多关注(zhù)分派率(lǜ)高低。因为公募REITs可(kě)分配收益主要(yào)来自底层资产的经营(yíng)净现金流，所以底(dǐ)层资产运(yùn)营情(qíng)况直接影响投资回报，投资者可(kě)综(zōng)合(hé)考虑原(yuán)始权益人综合实(shí)力、运营(yíng)管理(lǐ)机构实力、公募基金管理人实力等多重因素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信(xìn)证券(quàn)研报(bào)也显示，公(gōng)募REITs进入密集分红期，由于(yú)分红交易带来的短期博弈机会(huì)仍在(zài)，叠加此(cǐ)前市(shì)场接连(lián)回调，建议投资者关注(zhù)有基本面支撑、填权(quán)效应(yīng)相对明(míng)显、同时分红规模较为可(kě)观的个(gè)券(quàn)。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说(shuō)明书均会载明REITs在发行(xíng)首年及次年(nián)的可供(gōng)分配金(jīn)额预测。投资者可(kě)以(yǐ)将(jiāng)REITs的实际分红金额与募(mù)集(jí)材料中披露预测进行比较分析，结合经济及市场的(de)实际环境，对基(jī)础设(shè)施项(xiàng)目的运(yùn)营业绩及REITs的(de)管(guǎn)理能力进行判断(duàn)。”中金基金上(shàng)述负责人(rén)也称。

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