“现在的房(fáng)地(dì)产很(hěn)难再出现像(xiàng)过(guò)去十年的系统性(xìng)行情。”思(sī)睿集团合伙(huǒ)人、首席(xí)经济学家洪灏(hào)向《红周刊》表(biǎo)示(shì)，房地(dì)产行业分化的愈加明显，让机构和(hé)投资(zī)者的关注度从板块向单个(gè)标(biāo)的转移。上海利檀投资(zī)董(dǒng)事长陈昊扬向《红周刊》指出(chū)，从行(xíng)业来看，无论是(shì)业绩，还是估值，房(fáng)地产都已经双杀(shā)到(dào)了最底部，而且是反复地杀到了底部，再往下(xià)的空间已(yǐ)经不大了。

　　三道红线等(děng)指(zhǐ)标

　　成(chéng)挖掘个股(gǔ)阿(ā)尔法重要参考

　　那么如何寻找房地产个股(gǔ)的阿(ā)尔法呢？

　　洪灏提醒，在房地产(chǎn)赛道中进行选择，需要非常小心，避(bì)免选(xuǎn)了(le)半天，标的公司出现爆雷的情况(kuàng)。除此之外，洪灏指出，需要(yào)满足以下三个基准：有(yǒu)大的国资背景的、杠(gāng)杆(gān)率(lǜ)较低的、此前没有踩过红线的(de)。

　　他还表示，如果关注(zhù)一下今年房地产的开发资金来(lái)源，可以发(fā)现(xiàn)，其实银行的(de)信贷倾向是(shì)不太(tài)愿意给房企贷款的，房(fáng)企(qǐ)的主(zhǔ)要资金来源来自新(xīn)盘的(de)销售(shòu)。但(dàn)今年新(xīn)房的(de)销售情况相较一般。再(zài)关注一下，哪些房企(qǐ)能从银行(xíng)拿到钱，其实(shí)主(zhǔ)要还(hái)是那些有国企背景的房企(qǐ)，民(mín)营房企相对比(bǐ)较困难，所(suǒ)以整个行(xíng)业出现了一个(gè)很明显的分化，无(wú)论是(shì)在(zài)销售，还是融(róng)资等各个方面(miàn)都非常明显。现(xiàn)在有国资(zī)背景的(de)房企在(zài)资本市(shì)场表现相对较(jiào)好，但没(méi)有国资背景的民(mín)营房企股价大多(duō)表现很一般。

　　陈(chén)昊扬(yáng)则(zé)向《红(hóng)周刊》表示，在房地(dì)产行业内，我们的逻辑是(shì)，“寻找最后的赢家(jiā)”。而具(jù)体到(dào)如何挖掘，我们会特别重视(shì)企业的(de)成本(běn)优势，更具体一点，就是它的净借(jiè)贷水平（净负债率）是(shì)不(bù)是行业(yè)内的最低水(shuǐ)平；利润率是不(bù)是行(xíng)业内最高的；融资成(chéng)本(běn)是否是(shì)行业(yè)内最(zuì)低的；建安成本是否也是(shì)业内最低的；这些(xiē)都是我们(men)看重的一家房企的综合成本。

　　需(xū)要注意的是(shì)，能够同时(shí)满足(zú)上述条件的(de)房企并(bìng)不多(duō)。即便是(shì)在国央企中，仍有(yǒu)部(bù)分房企(qǐ)出(chū)现(xiàn)了“三道红线”的“踩(cǎi)线”情况，且(qiě)有逐渐恶(è)化(huà)的(de)趋势。以A股(gǔ)为例，《红周刊》根据Wind数据整理发(fā)现，截至2022年末，天房发(fā)展、陆家嘴(zuǐ)、格(gé)力地产、西藏(cáng)城投、中交地产、中国武夷等(děng)国央企“三道(dào)红线”全踩。

　　除此之外，城建发展、京投发展(zhǎn)、光明地(dì)产、云南城投、首开股份(fèn)、珠江股份、城投控股(gǔ)等国央(yāng)企(qǐ)房企也踩了“三(sān)道红线”中的两条。

　　2022年激进扩张房企

　　需警(jǐng)惕其重蹈覆辙

　　不难看出，即便是有着较稳(wěn)健特色的国央企房企，其财务指标称得上(shàng)完(wán)全健康的(de)仍是少数。而更(gèng)加(jiā)值得注意的是(shì)，在2022年，不少(shǎo)国企，甚至地方国企开始大举扩张(zhāng)。而这无疑(yí)又进一(yī)步考验着国(guó)央企的资金链情况。

　　对(duì)房企而言，扩张速度的张(zhāng)弛(chí)有度尤(yóu)为重要，节奏把握准(zhǔn)确，有助于房企储备优质“弹药”；但过(guò)于乐观的预判未来市(shì)场，以(yǐ)及过于激(jī)进的扩张拿地节奏也有可能(néng)让(ràng)房企重蹈此(cǐ)前的高杠杆(gān)覆辙。

　　陈昊扬(yáng)以其配置的一家(jiā)房企进行举(jǔ)例，它从2018年开始(shǐ)到2021年，连续4年的净借贷(dài)比例都维持(chí)在33％左右，完全没有增加杠杆比例。而到2022年，这家房(fáng)企明(míng)显感觉到机会来了，其开始在一线城市(shì)进行(xíng)大(dà)举(jǔ)拿地，净负债率也由此前的33％左右水准提高到45％左右，涨了接(jiē)近三分之一。与此同(tóng)时，该房企新(xīn)购(gòu)入地块也实现(xiàn)了快速的开盘利用率，预计今(jīn)年会(huì)有更多的楼盘入市。像这(zhè)类企业就符合“最(zuì)后(hòu)的赢家(jiā)”的(de)特点。一方面，在于它本身(shēn)储备了很多弹(dàn)药，去年拿地超1000亿元，且其中一(yī)半在一线城市，另外一半也主要集(jí)中在(zài)强二线和二线城市；另一方(fāng)面，它的(de)扩张是有节制(zhì)地扩(kuò)张。

　　陈昊扬(yáng)同样提醒道，与之相反，有些房企的扩张速(sù)度让人(rén)感觉又回到了(le)2016年、2017年，或者说看(kàn)到了2016年(nián)～2020年(nián)期间扩张(zhāng)的民营企(qǐ)业的影子。虽然说，见到机会时(shí)要出手，但出手的章法仍要小(xiǎo)心，如果负债率扩(kuò)张得(dé)太快(kuài)，但(dàn)未(wèi)来的两年市场没有想象得那么好，可能会重蹈覆(fù)辙。

　　那(nà)么如何来衡量一家房企的扩张速(sù)度是否激(jī)进(jìn)？陈(chén)昊(hào)扬(yáng)向《红周刊》表(biǎo)示(shì)，主要还(hái)是看房企的净负债率水(shuǐ)平，在我(wǒ)看(kàn)来(lái)，这个比例如果(guǒ)超过60％，就是(shì)扩张得过于快(kuài)速了。

　　不难(nán)看出，这一标准要比“三道红线”对房企(qǐ)的净负债率要求不得高(gāo)于100％要更加(jiā)严格。陈昊(hào)扬解释，当前房地产(chǎn)行业(yè)的复苏速度并没(méi)有那么(me)快，所以要规避公(gōng)司净负(fù)债率提高(gāo)到一个比较(jiào)危险的水平(píng)。

　　《红(hóng)周刊》对(duì)在2022年拿地较积极的房企梳理发(fā)现，中(zhōng)交地产、中国金茂(mào)、华发股份(fèn)、越秀地产(chǎn)、绿城(chéng)中(zhōng)国(guó)、保(bǎo)利发展等房(fáng)企2022年净(jìng)负债率都在60％之上(shàng)。其(qí)中(zhōng)，中交地产净负债率持(chí)续居高(gāo)不下(xià)，在(zài)2020年至(zhì)2022年(nián)期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明对(duì)比的是(shì)，华润(rùn)置地、中(zhōng)国海外发展、万(wàn)科A、滨江(jiāng)集团、招(zhāo)商蛇口(kǒu)、龙(lóng)湖集团等房(fáng)企在践行较积极(jí)的拿地策(cè)略的(de)同时，也较(jiào)好地(dì)控制了公(gōng)司(sī)的(de)扩张(zhāng)速度与净负(fù)债率水平(píng)（见附表）。

　　滨江集团(tuán)等个别民营房企

　　或具备“最后赢家”的黑马(mǎ)特质

　　陈昊扬指(zhǐ)出(chū)，实际上，他们是以同一(yī)筛选标准来看国央企(qǐ)与民营房企(qǐ)，但在各维度的实际表现(xiàn)上，国(guó)央企确实会更胜一筹。如国央企的融资成本更低，融(róng)资(zī)渠道(dào)也更(gèng)顺畅，能够做到想融就融(róng)，这样，国央企自然而然(rán)就具有天然(rán)优势(shì)。

　　虽然对比民营房(fáng)企，机构更加看好国央企，但这也并不意味着，民营企业(yè)中就(jiù)没有“黑马”的存在。

　　据《红(hóng)周刊》梳理发现，仍(réng)有少数(shù)民营房企同样(yàng)受到机构的青人+工念什么 人工念什么姓(qīng)睐。比(bǐ)如，根据2023年一(yī)季报，滨江(jiāng)集团的十大流通(tōng)股东中(zhōng)新进了(le)“中国工商银行股(gǔ)份有限公司(sī)－景(jǐng)顺长城中国(guó)回报灵(líng)活配置混(hùn)合型证券投(tóu)资基金”“全国社保基(jī)金一一六组合”等。

　　除此之外(wài)，自(zì)2021年开始，百亿私募珠海阿(ā)巴马资产管(guǎn)理有限公司就长期持(chí)有滨(bīn)江集团。根(gēn)据一季报，该资产公(gōng)司的(de)几只产品合(hé)计持有滨江集(jí)团9543万股，约占流通A股的3.56％。

　　滨江集团(tuán)的受青睐(lài)，和其自身的基本面(miàn)表现(xiàn)存(cún)在(zài)一定(dìng)关(guān)系。2020年以来的近三(sān)年时间(jiān)，房(fáng)地产市场整体在走“下(xià)坡路”，但作为杭(háng)州本土房企的滨江(jiāng)集团仍(réng)是(shì)表(biǎo)现出较强的韧劲，2020年以来(lái)，滨(bīn)江集团在业(yè)绩表(biǎo)现(xiàn)、销售规模、新增土储、股价表(biǎo)现等多(duō)维度都表现了较强的增长势头。

　　业(yè)绩方面，2020年～2022年期间，滨江集团扣(kòu)非(fēi)归母净利润依次为21.27亿元(yuán)、29.87亿元(yuán)、37.22亿元；依次实现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根(gēn)据(jù)近期发布的(de)2023年一季报，今年一季度(dù)，滨江集(jí)团更(gèng)是实现了扣非归母净利润5.41亿元(yuán)，同比(bǐ)增长134.07％。

　　在房地产“青铜时(shí)代”仍能(néng)保(bǎo)持自身(shēn)业绩的持(chí)续增长，和滨江(jiāng)集团扎根杭州的(de)战略布局关(guān)系密切。根(gēn)据2022年年(nián)报，滨江集(jí)团有(yǒu)近七成营(yíng)收来自杭州地(dì)区，而(ér)在2021年(nián)，杭州地区的营收比重只占(zhàn)到近六成。近(jìn)三年持续稳居(jū)杭州房(fáng)企(qǐ)销售排名第(dì)一(yī)。

　　与此同时，滨江(jiāng)集(jí)团在(zài)杭(háng)州的(de)土(tǔ)储(chǔ)补充同样较为积极(jí)，根据诸葛找(zhǎo)房、住在杭州网(wǎng)数据(jù)显(xiǎn)示，2020年、2021年、2022年(nián)在杭拿地金额依次为(wèi)404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元，同样持(chí)续稳居杭州(zhōu)的(de)本土第(dì)一(yī)。

　　而滨(bīn)江(jiāng)集团(tuán)在杭州的较突出表现(xiàn)，也让滨江集团的(de)房企排(pái)名迅速提升。到2023年，滨江集(jí)团(tuán)的房企排名已冲进前十，根据中指数据，2023年前4月，滨江集团(tuán)实(shí)现销售额607.3亿(yì)元，位列房企第九(jiǔ)位。

　　值得注(zhù)意的(de)是(shì)，2020年至今，滨江集团股价(jià)翻了超一倍(bèi)以(yǐ)上(shàng)，而近期，滨(bīn)江集团更(gèng)是迎来(lái)多家机(jī)构的(de)集中调研。滨江集团发布(bù)公告表示，公(gōng)司(sī)于5月10日接(jiē)受(shòu)了信达证券、金鹰基金、建(jiàn)信养(yǎng)老、新华养老等18家机构调研。

　　产业链布局重点移至(zhì)存量赛道

　　机构在下(xià)游家(jiā)纺、家居、物业(yè)觅α

　　实际上房地产开(kāi)发只是房(fáng)地(dì)产产业(yè)链上的中游环节，其上游(yóu)主要为钢铁(tiě)、水(shuǐ)泥、建材、玻纤等材(cái)料供应商(shāng)，而下游应(yīng)用行业主(zhǔ)要包括中介服务(wù)、家用电器(qì)、物业管理、家居用(yòng)品。综合(hé)《红(hóng)周(zhōu)刊》的(de)采访，房地产(chǎn)开发(fā)环节与(yǔ)上游材(cái)料(liào)端息息相(xiāng)关(guān)，新盘开工不足导致上游不(bù)被看好(hǎo)，机构寻觅个股阿尔(ěr)法的思路渐渐移至下游。“中国房(fáng)地产行业在(zài)进(jìn)入存量房时(shí)代(dài)，所(suǒ)以(yǐ)对地产产(chǎn)业(yè)链，尤(yóu)其是偏消(xiāo)费(fèi)属性的家装家居领域，我(wǒ)们相对(duì)看好，因为(wèi)居民保(bǎo)有的住(zhù)房规模越(yuè)来(lái)越大，随(suí)着时间的增(zēng)加，内装更(gèng)新(xīn)的(de)需求也会越(yuè)来(lái)越多。美国(guó)过去的数据充分说明了(le)这一点，在新(xīn)房销售见顶之后，家具(jù)消(xiāo)费(fèi)的增长却一直都很(hěn)好。对于地产产业链，我(wǒ)们相对(duì)看好和内装相关(guān)的行(xíng)业，例如消费建材(cái)、家居装(zhuāng)饰(shì)等。”万(wàn)家基金人士表示(shì)。

　　而根据《红周刊》对下游细分(fēn)中(zhōng)相关(guān)赛道龙头(tóu)年内表现的统(tǒng)计，目前(qián)暂居前两位(wèi)的都是来自家(jiā)纺赛道的公司(sī)，它们分(fēn)别(bié)是富安娜和(hé)水星家纺，特别是前者在月线连(lián)收七根(gēn)阳(yáng)线的基础上，年内迄今涨幅已经逼近30％。

　　以前者为例，富安娜主(zhǔ)要(yào)从事纺织家居、睡眠家居、生活类产品的研发、设(shè)计、生产(chǎn)及销(xiāo)售，旗下拥(yōng)有原创“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨(xīn)而乐”和“酷(kù)奇智(zhì)”自有品牌(pái)。第一(yī)季度报告显示，报告期(qī)内，富(fù)安娜实现(xiàn)营业收入约6.2亿(yì)元，同比(bǐ)减少7.57％；不(bù)过实(shí)现(xiàn)归属(shǔ)于上(shàng)市公司股东的净利润(rùn)约1.11亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)5.28％。

　　而从上市公司一季报的十(shí)大流通股股东来看，能够发现该股早已成为(wèi)基金重仓股的天下，彼时包括公募的(de)中欧价值发现、中欧潜力(lì)价(jià)值、工银瑞(ruì)信(xìn)灵动价(jià)值、宝(bǎo)盈(yíng)新价值和私募的(de)明(míng)河2016，都在其(qí)中出现，占据了半壁(bì)江山。需要(yào)强调的是，中欧的两只基(jī)金都是价值派基金(jīn)经理曹名长在管的产品，首季其同(tóng)时重仓的(de)房地(dì)产产业链股票还有金地集(jí)团和大亚圣象(xiàng)。

　　对比而言，前几年曾经风(fēng)光一(yī)时的(de)家居板块也因疫情、消费复(fù)苏(sū)进程缓(huǎn)慢等多因(yīn)素一(yī)度沉(chén)寂，不过好(hǎo)在困境反转露出曙光(guāng)，家居板块(kuài)中年内表现(xiàn)最好的(de)是志邦(bāng)家居(jū)。同一时间(jiān)段，该股(gǔ)年内上涨已经超过23％，从(cóng)业(yè)绩(jì)来(lái)看，无论是营(yíng)收还(hái)是(shì)归母净利润，公(gōng)司都(dōu)实现了同(tóng)比(bǐ)双升(shēng)。

　　从公司的(de)十大流(liú)通股股东来看，《红周刊》发现广发基(jī)金经理罗(luó)洋慧眼(yǎn)独具(jù)，一季报中他管(guǎn)理的(de)广发(fā)策略(lüè)优选(xuǎn)和广发(fā)安宏回(huí)报均(jūn)增加了持股，而这两只产品(pǐn)也成为志邦家(jiā)居十大流通股(gǔ)股(gǔ)东(dōng)中仅有的(de)两只公募(mù)。有意(yì)思的是，他似乎对于定制(zhì)家居类标的情(qíng)有(yǒu)独(dú)钟(zhōng)，在另一家(jiā)赛(sài)道公司(sī)金牌橱(chú)柜中，他(tā)管理(lǐ)的全部三只产品均登榜十大(dà)流通股股东(dōng)，其也成(chéng)为他的独(dú)门重仓股。

　　除(chú)去家居(jū)家纺(fǎng)外，下游的物业股也(yě)越来越被机(jī)构(gòu)所青睐，不过(guò)这类标的大(dà)多(duō)在香(xiāng)港(gǎng)上市，如何选择成为难题。对(duì)此(cǐ)，前述上海(hǎi)公募基金经理举(jǔ)例(lì)分析：“物业服务不(bù)是一(yī)个高毛(máo)利(lì)的行业，挣(zhēng)钱很(hěn)辛苦，我选公(gōng)司(sī)还是(shì)希望挣的是市场(chǎng)化应该挣的钱(qián)，以(yǐ)我曾经买的绿(lǜ)城服务为(wèi)例，它在中高(gāo)端楼盘占比是比较高(gāo)的，每年到期的合同里提价成功率在30％～40％。它能做(zuò)到滚动的(de)大部分项目(mù)到期之(zhī)后(hòu)，经过两(liǎng)三(sān)轮(lún)合同周期(qī)还能做到产品提(tí)价。”

　　“行业里真(zhēn)正能做(zuò)到产(chǎn)品人+工念什么 人工念什么姓(pǐn)提价(jià)的公司(sī)很少，因为物业公司很容易一(yī)开始是挣钱的(de)，后面因为保安这些固(gù)定(dìng)人员成本的年度增长，不过服务没有特别好，客(kè)户没有那(nà)么满意(yì)，能做到提价难(nán)度是非常(cháng)大的。但(dàn)是该公司(sī)能(néng)在业(yè)内做(zuò)到到(dào)期之(zhī)后提价率比较高，这跟它的定(dìng)位和比较好的服(fú)务是有关系(xì)的。”他进一步强调(diào)。

未经允许不得转载：市场调查|社会调查|问卷调查|市场执行|店面验收|神秘客|满意度-提供最专业的市场信息咨询服务-宁波信恒新市场信息咨询有限公司 人+工念什么 人工念什么姓