“现在的(de)房地产很难(nán)再(zài)出现(xiàn)像过去十(shí)年(nián)的系(xì)统(tǒng)性(xìng)行情。”思睿集(jí)团合伙人、首席经济学家洪灏向《红周刊》表示(shì)，房地产(chǎn)行业分化的愈(yù)加明(míng)显，让机(jī)构和投(tóu)资者(zhě)的关注度(dù)从板块(kuài)向(xiàng)单个(gè)标(biāo)的转移。上海利(lì)檀投资(zī)董事长陈昊扬向《红周刊》指出，从行业来看(kàn)，无论(lùn)是业绩(jì)，还是估值(zhí)，房地产都已经双(shuāng)杀到了最底(dǐ)部，而且是反(fǎn)复地杀到了底(dǐ)部，再往下的空间已(yǐ)经不大了。

　　三道红线等指标

　　成挖(wā)掘个股阿尔法重要参考(kǎo)

　　那么如何(hé)寻找房地(dì)产(chǎn)个(gè)股的(de)阿(ā)尔(ěr)法呢(ne)？

　　洪灏(hào)提醒，在(zài)房(fáng)地产赛道中(zhōng)进行(xíng)选择(zé)，需要非常小心，避(bì)免选了(le)半天(tiān)，标(biāo)的公司出现爆雷的情况。除此之外，洪灏指出，需要(yào)满足(zú)以下三个基准：有大的国资背景的、杠(gāng)杆率较(jiào)低的、此(cǐ)前(qián)没(méi)有踩(cǎi)过红线的(de)。

　　他还(hái)表示(shì)，如(rú)果关注(zhù)一下(xià)今(jīn)年(nián)房地产(chǎn)的开发(fā)资金(jīn)来源，可以发现，其实银行的信贷倾(qīng)向是(shì)不太愿意给(gěi)房企贷款(kuǎn)的，房(fáng)企(qǐ)的(de)主(zhǔ)要资金来源(yuán)来自新盘的销售。但今年新房的(de)销(xiāo)售(shòu)情况相较一般。再关注一下，哪些房(fáng)企能从银行(xíng)拿(ná)到钱，其实主要还是那些(xiē)有国企背景(jǐng)的房(fáng)企，民营房(fáng)企(qǐ)相对比较困难，所以整个(gè)行业出(chū)现了一个很明显的分化(huà)，无论是在(zài)销售，还是(shì)融资等(děng)各个方面都非常明(míng)显。现在有国资背景的房企在(zài)资本市场表现相对较好(hǎo)，但没(méi)有国(guó)资背(bèi)景的民营房企股价大多表(biǎo)现很一般。

　　陈昊扬则向《红周刊》表示，在房地产(chǎn)行业内，我们(men)的逻辑是，“寻找(zhǎo)最(zuì)后的赢家”。而具体到如何挖掘，我们会特(tè)别重视企业的成本优势，更具体一点，就是它的(de)净借贷水平(píng)（净负(fù)债率）是不是(shì)行业(yè)内的最低水(shuǐ)平；利润率是不是行业内最高的；融(róng)资(zī)成本是否(fǒu)是行业内最(zuì)低的；建安(ān)成(chéng)本是否也是业内最(zuì)低(dī)的；这些都是(shì)我(wǒ)们看重(zhòng)的一家房企的综合成本。

　　需要注意(yì)的是，能够同(tóng)时(shí)满足上(shàng)述条(tiáo)件的房企并(bìng)不多。即便是(shì)在国央企中，仍有(yǒu)部分房企出现了“三道红(hóng)线”的“踩线”情况，且有逐(zhú)渐恶化(huà)的(de)趋势。以A股为例，《红周刊》根据Wind数据(jù)整理(lǐ)发现(xiàn)，截至2022年末，天房发展(zhǎn)、陆家嘴、格力地产(chǎn)、西藏城投、中交(jiāo)地(dì)产、中国武夷(yí)等国央(yāng)企“三(sān)道(dào)红线”全踩。

　　除此之外，城建发展、京投发展、光(guāng)明地产、云(yún)南(nán)城(chéng)投、首开股份、珠江股份、城投(tóu)控(kòng)股等国央企(qǐ)房企也踩了(le)“三道红线”中的两条。

　　2022年激进扩张(zhāng)房企

　　需警惕其重蹈覆辙

　　不(bù)难看(kàn)出，即(jí)便是有着较稳健特色的国央(yāng)企房企，其财务指标称(chēng)得上完全健康的(de)仍是(shì)少数。而更加值(zhí)得注(zhù)意的是(shì)，在2022年(nián)，不少国企(qǐ)，甚至地方(fāng)国(guó)企开始大举扩(kuò)张。而(ér)这无疑又(yòu)进一(yī)步(bù)考(kǎo)验(yàn)着(zhe)国央企的资金链情况。

　　对(duì)房(fáng)企而言，扩张速度的张弛有度尤为重要(yào)，节奏把(bǎ)握(wò)准确，有助于房企储备优质“弹药”；但(dàn)过于乐观(guān)的预判(pàn)未来市场，以及过于激进的扩张拿地节(jié)奏也有可能让房(fáng)企重蹈此前的高杠(gāng)杆覆辙。

　　陈昊扬(yáng)以其配(pèi)置的一(yī)家房企进行举例，它从2018年开始到(dào)2021年，连续4年的净借(jiè)贷比例都维持在33％左右(yòu)，完全没有增加杠杆比(bǐ)例(lì)。而到2022年，这家房企明显感觉(jué)到(dào)机会来了，其(qí)开(kāi)始在一(yī)线城市进行(xíng)大举拿地，净负债率也由(yóu)此前的33％左右水准提高到45％左右，涨了接近三分之(zhī)一。与此同时，该房企新购入地(dì)块也实现了快速的开盘利用率，预计今年(nián)会有更多(duō)的楼盘入(rù)市。像这类(lèi)企业就符合“最后的赢家”的(de)特点。一方面，在于它(tā)本身储备了很多弹药，去年拿地超1000亿元(yuán)，且(qiě)其(qí)中一(yī)半在一线城(chéng)市(shì)，另外一半也主要(yào)集中在强二线和二(èr)线(xiàn)城市；另一方面，它(tā)的(de)扩张是有节制(zhì)地扩张(zhāng)。

　　陈昊扬同(tóng)样提醒道，与之相反，有些房(fáng)企(qǐ)的扩张速度让人感觉又回到了(le)2016年、2017年，或者说看到(dào)了2016年～2020年期(qī)间扩(kuò)张的民营企(qǐ)业的(de)影子。虽然说，见到(dào)机(jī)会时要出手，但出(chū)手的章法(fǎ)仍要小心，如果(guǒ)负债率(lǜ)扩张得(dé)太(tài)快，但未来(lái)的两年市(shì)场没有想象得那么好，可能(néng)会重蹈覆辙(zhé)。

　　那么如何(hé)来衡量一家房企(qǐ)的扩张(zhāng)速度(dù)是否激进(jìn)？陈昊扬向《红周刊》表示，主要还是(shì)看房(fáng)企的净(jìng)负(fù)债(zhài)率水平(píng)，在我(wǒ)看(kàn)来，这个比例如果超过60％，就(jiù)是扩(kuò)张(zhāng)得(dé)过于快(kuài)速了。

　　不难看出，这一标(biāo)准要比“三道红线”对房企的净负债率要求不得高于100％要更加严(yán)格。陈(chén)昊扬(yáng)解(jiě)释，当前(qián)房地产(chǎn)行业(yè)的复苏速度(dù)并没(méi)有那么快(kuài)，所以要规避公司(sī)净负债率提(tí)高到一个比较(jiào)危险的(de)水(shuǐ)平。

　　《红周(zhōu)刊》对在2022年拿地较积极的房企梳(shū)理发现，中交(jiāo)地产(chǎn)、中(zhōng)国(guó)金茂(mào)、华发股份、越秀地产、绿城中国、保利发展等房企2022年净负债(zhài)率都在60％之上。其中(zhōng)，中交地产(chǎn)净负(fù)债(zhài)率持续居(jū)高不下，在(zài)2020年至(zhì)2022年期间，依(yī)次为(wèi)317.70％、284.61％、280.23％。

　　与(yǔ)之形成(chéng)鲜明对比的(de)是，华润置(zh天盛长歌顾南衣身世是什么，天盛长歌顾南衣身世揭晓ì)地(dì)、中国海外发(fā)展、万科A、滨江集团(tuán)、招商蛇口、龙湖集团等房企在践行较积极的拿地(dì)策略的同(tóng)时，也较好地控制(zhì)了公司(sī)的扩天盛长歌顾南衣身世是什么，天盛长歌顾南衣身世揭晓张速度(dù)与净负债率水平（见附表）。

　　滨江集(jí)团等个别民营房企

　　或(huò)具备“最后赢家”的黑马特质

　　陈昊扬指(zhǐ)出，实(shí)际上(shàng)，他们是(shì)以同一筛(shāi)选标准(zhǔn)来(lái)看(kàn)国央企与(yǔ)民营房企，但(dàn)在各(gè)维度(dù)的实际表现(xiàn)上，国央企确(què)实会更胜一筹。如国央企的融资成本更低，融资渠(qú)道也更顺畅，能够做到想融就融，这样(yàng)，国央(yāng)企自然而然就具有天然优势。

　　虽然(rán)对比民营房企，机(jī)构更加看好国央企，但这(zhè)也并不意(yì)味(wèi)着，民(mín)营企业中就没(méi)有“黑马”的(de)存在。

　　据《红周刊》梳理发(fā)现，仍有少数民营房企同(tóng)样受(shòu)到机构的青睐。比如，根(gēn)据(jù)2023年一季报(bào)，滨江集(jí)团的十大流通(tōng)股东(dōng)中新进了(le)“中国工商(shāng)银行股份(fèn)有限公司(sī)－景顺长城(chéng)中国回(huí)报灵活配置混(hùn)合(hé)型证券投(tóu)资基金”“全国社保(bǎo)基金一一(yī)六组(zǔ)合”等。

　　除此之(zhī)外，自(zì)2021年开始，百亿私募珠海阿巴马资产管理有限(xiàn)公司就长期持有滨江(jiāng)集(jí)团。根据一季报，该(gāi)资产公司(sī)的几只产品合计持有(yǒu)滨江集团(tuán)9543万(wàn)股，约占流通(tōng)A股(gǔ)的(de)3.56％。

　　滨(bīn)江集团的受青睐，和其自身(shēn)的基本(běn)面(miàn)表现存在一定(dìng)关(guān)系。2020年以(yǐ)来的近(jìn)三(sān)年时间，房地产市(shì)场整(zhěng)体在走“下坡路”，但(dàn)作为杭州本土房企(qǐ)的(de)滨江集团仍是表现出(chū)较强的韧劲，2020年以来，滨江集团在(zài)业(yè)绩表现、销售规模(mó)、新增土(tǔ)储(chǔ)、股价表现等多维度都(dōu)表现了较强的增长(zhǎng)势头。

　　业绩(jì)方(fāng)面，2020年(天盛长歌顾南衣身世是什么，天盛长歌顾南衣身世揭晓nián)～2022年期间，滨江集团(tuán)扣非归母净(jìng)利润(rùn)依次(cì)为(wèi)21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元；依次实(shí)现同比增长(zhǎng)32.74％、40.40％、24.60％。而(ér)根(gēn)据近期发布(bù)的2023年(nián)一(yī)季报，今年一季度，滨江集团更是实现了扣非(fēi)归母净利润5.41亿(yì)元，同(tóng)比增(zēng)长(zhǎng)134.07％。

　　在房(fáng)地产“青(qīng)铜时代(dài)”仍能保(bǎo)持自身业绩(jì)的持续增(zēng)长，和滨江集团扎根杭州的战略布局(jú)关(guān)系密切。根据2022年年报，滨江集团有近七(qī)成营收来(lái)自杭州地(dì)区(qū)，而(ér)在2021年(nián)，杭州地(dì)区(qū)的营收比(bǐ)重(zhòng)只(zhǐ)占到近六成(chéng)。近三年(nián)持续(xù)稳(wěn)居(jū)杭州房企销(xiāo)售排名(míng)第一。

　　与此同时(shí)，滨江(jiāng)集团在杭州的土储补充同样较(jiào)为积(jī)极，根据诸葛找房(fáng)、住在杭(háng)州(zhōu)网数据(jù)显示，2020年、2021年、2022年(nián)在杭拿地金额依次为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿(yì)元(yuán)，同样持续(xù)稳居(jū)杭州的本(běn)土第一。

　　而滨江集团(tuán)在杭州的较突出表(biǎo)现(xiàn)，也让滨江(jiāng)集团(tuán)的房企排名迅速提升。到(dào)2023年，滨(bīn)江集团的房企排(pái)名已冲进(jìn)前十，根据中指数据(jù)，2023年前4月，滨江集团实(shí)现销售额607.3亿元，位列房(fáng)企第九位。

　　值(zhí)得注意(yì)的是，2020年(nián)至(zhì)今，滨江集团股价翻了超一倍以上，而(ér)近(jìn)期，滨江(jiāng)集团更是迎来多家机(jī)构的(de)集(jí)中调研。滨江集团发布公告表示，公(gōng)司(sī)于5月10日接受了信达(dá)证券、金鹰基金、建信养(yǎng)老、新(xīn)华养老(lǎo)等18家机构(gòu)调(diào)研。

　　产业链布(bù)局重点移至存量(liàng)赛道

　　机构在(zài)下(xià)游家纺、家居、物业(yè)觅(mì)α

　　实际上(shàng)房地(dì)产开发只是房地产产业链上的中(zhōng)游(yóu)环节，其上游主(zhǔ)要为钢铁(tiě)、水泥、建材、玻纤等(děng)材料(liào)供(gōng)应商，而下游应用行业主要包括(kuò)中(zhōng)介服务、家(jiā)用电器、物业管理(lǐ)、家居用品。综合《红(hóng)周(zhōu)刊》的采访，房地产开发环节与上(shàng)游(yóu)材料(liào)端息(xī)息相(xiāng)关，新盘(pán)开工(gōng)不足导致上(shàng)游(yóu)不(bù)被(bèi)看好，机(jī)构寻觅个股阿尔法的思路渐渐移至下游。“中国房地产行业在(zài)进(jìn)入(rù)存量房时代，所以对地产(chǎn)产业链，尤其是偏消费(fèi)属(shǔ)性(xìng)的家装(zhuāng)家居(jū)领域，我(wǒ)们相(xiāng)对看好(hǎo)，因为(wèi)居民保有的住房规模越来越大，随着(zhe)时间的增加，内装更新(xīn)的需求也会越来越(yuè)多。美国过去的数据充分(fēn)说明了这一点，在新(xīn)房(fáng)销售见顶(dǐng)之后，家具消费的增长(zhǎng)却一直都很好。对于地产产业链，我(wǒ)们相对看好和内装相关的行业，例(lì)如消费建材、家居装(zhuāng)饰等。”万家基金人士表示(shì)。

　　而(ér)根据(jù)《红周刊》对下游细分中(zhōng)相关(guān)赛道龙头(tóu)年内表现的(de)统计，目(mù)前暂居(jū)前(qián)两位的都是来自(zì)家纺赛道的公(gōng)司，它们分别是富安(ān)娜(nà)和水(shuǐ)星家纺，特别是前者在月线连收七根阳(yáng)线(xiàn)的基础(chǔ)上，年内迄今涨(zhǎng)幅已(yǐ)经逼近30％。

　　以(yǐ)前者(zhě)为(wèi)例(lì)，富安娜主要从事纺(fǎng)织家居、睡眠(mián)家居、生活类产品的研(yán)发(fā)、设计(jì)、生产及销售(shòu)，旗下(xià)拥有原创“富安娜”“VERSAI 维莎(shā)”“馨而乐”和“酷奇智”自有(yǒu)品牌。第(dì)一季度报(bào)告显示(shì)，报告(gào)期(qī)内，富安娜实现营(yíng)业收入约(yuē)6.2亿元(yuán)，同(tóng)比减少7.57％；不过(guò)实现归属于上市公司股(gǔ)东(dōng)的净利润约(yuē)1.11亿元(yuán)，同比增长5.28％。

　　而从上市公司一季(jì)报的(de)十大(dà)流(liú)通股股东来(lái)看(kàn)，能够发现该股早已成为基金重仓股的天下，彼时包(bāo)括(kuò)公募(mù)的中欧价值发现、中(zhōng)欧潜力价值、工(gōng)银瑞信灵动价值、宝盈新价值和私募的明河2016，都在其中出现，占据了(le)半壁江山。需要强调的是，中欧的两只(zhǐ)基金都是价值(zhí)派(pài)基金经理曹名长在(zài)管(guǎn)的产品，首季其同时重(zhòng)仓的房地产(chǎn)产业链股票还有金地集团和(hé)大(dà)亚圣(shèng)象。

　　对比(bǐ)而(ér)言，前(qián)几(jǐ)年曾经风(fēng)光一时(shí)的家(jiā)居板块也因疫情、消费(fèi)复苏进程缓慢等多因素一度沉(chén)寂(jì)，不过好在(zài)困境反转露出曙光，家居板块中年内表现最好的是志邦家居。同(tóng)一时间(jiān)段，该股年(nián)内上涨已经超(chāo)过23％，从(cóng)业(yè)绩来看，无论是(shì)营收还是归母净利润，公司都(dōu)实现了同比(bǐ)双升。

　　从公司的十(shí)大流通股股东来看(kàn)，《红周刊》发现(xiàn)广发基金经理罗洋慧(huì)眼独具，一季报中他管(guǎn)理的广发(fā)策略优选(xuǎn)和(hé)广发安宏回报均增加了(le)持股，而这两(liǎng)只产品(pǐn)也(yě)成为志邦家居十大流(liú)通股(gǔ)股(gǔ)东中仅有的两只公募。有(yǒu)意思的是(shì)，他似乎对于(yú)定制家居类标的情有(yǒu)独钟，在另一家赛道(dào)公(gōng)司(sī)金牌(pái)橱柜(guì)中，他(tā)管理的全部三只产品均登榜(bǎng)十大(dà)流通股股(gǔ)东，其也成为他的独门重仓(cāng)股。

　　除去家居家(jiā)纺外，下游的物(wù)业股也越(yuè)来越(yuè)被机构所青睐，不过这类标的大多在香港上(shàng)市，如何(hé)选择成为难题(tí)。对(duì)此(cǐ)，前述上海公募基金(jīn)经理举例分(fēn)析：“物业服(fú)务不(bù)是一个高毛利的行业，挣(zhēng)钱很辛(xīn)苦，我(wǒ)选公司还是希(xī)望挣的是市(shì)场化应该挣的钱(qián)，以我曾(céng)经买的绿城服务为例，它(tā)在中高端楼盘占(zhàn)比是比较高的，每年到期(qī)的合同里提价成功率(lǜ)在30％～40％。它(tā)能做到滚动(dòng)的大部分项目(mù)到期(qī)之后(hòu)，经过两三轮合同周期(qī)还能做到产品提价。”

　　“行(xíng)业(yè)里真正(zhèng)能做到产品(pǐn)提价的(de)公司很少，因(yīn)为物业公(gōng)司(sī)很容易一开始(shǐ)是挣(zhēng)钱的，后面因为保安这些(xiē)固(gù)定人员成(chéng)本的(de)年度增长，不过服务没有特(tè)别好，客户没有那么(me)满意，能做(zuò)到提价难度是非常(cháng)大的。但是该公(gōng)司(sī)能(néng)在业内做到(dào)到期(qī)之(zhī)后提价率比较(jiào)高，这(zhè)跟(gēn)它的定位和(hé)比较好的服务是有关系的。”他进一步强调。

未经允许不得转载：市场调查|社会调查|问卷调查|市场执行|店面验收|神秘客|满意度-提供最专业的市场信息咨询服务-宁波信恒新市场信息咨询有限公司 天盛长歌顾南衣身世是什么，天盛长歌顾南衣身世揭晓