近两年火爆的创新产品公募REITs进(jìn)入密集分红期(qī)，近日(rì)7只REITs陆续(xù)迎(yíng)来(lái)除息日，公募REITs整体呈(chéng)现出高比例稳定分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产品(pǐn)，平均分红比例接近99％。

　　多(duō)位业内人士(shì)对此表示(shì)，强制分红机制是公(gōng)募REITs主(zhǔ)要特征之一(yī)，稳定分红体(tǐ)现出该类产品长期投资价(jià)值(zhí)，通过观测经营活动现(xiàn)金流、可(kě)供分(fēn)配现金(jīn)等指标(biāo)，也是观(guān)察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他(tā)们也提醒普通(tōng)投资者注意，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营REITs项(xiàng)目在经(jīng)营权到(dào)期后不再产(chǎn)生现金(jīn)收益，特许(xǔ)经营权(quán)分红目前已(yǐ)包含了利润分配(pèi)和本(běn)金的(de)归还，在选(xuǎn)择投资标(biāo)的时应了解资(zī)产类型(xíng)和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红期(qī)，近(jìn)日(rì)7只REITs产品(pǐn)（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布(bù)。整体(tǐ)来看，公募(mù)REITs呈现出了高(gāo)比例的稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募(mù)REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配金额占可供(gōng)分(fēn)配金(jīn)额(é)比例平均(jūn)为98.89％，且(qiě)绝大(dà)部(bù)分(fēn)分配比例在(zài)96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示(shì)，投资公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要收益来源为持有期分红收益，以及基金(jīn)份额(é)交易价格的变(biàn)化。基金份(fèn)额二级市场价格受到(dào)公募REITs资产(chǎn)运营情况及市场因素的综(zōng)合(hé)影响，较易引起波动。与此相(xiāng)比(bǐ)，基(jī)金分(fēn)红预期则(zé)更有规律(lǜ)可循(xún)。公(gōng)募REITs的分红主要(yào)来自基础设施资(zī)产的经营现(xiàn)金流，投资(zī)人通过基金募集(jí)材料和(hé)信息(xī)披(pī)露文件，结合行业及(jí)市场情(qíng)况(kuàng)，可以分析基(jī)础设施项目的经营业(yè)绩，作为进(jìn)行(xíng)投资(zī)决策的重(zhòng)要参(cān)考。

　　“相对于基金份额(é)二级市场(chǎng)价格变化导致的浮(fú)盈或浮(fú)亏，分(fēn)红作为基金份(fèn)额持有人实际获得的现金收益，对(duì)于(yú)长期投资者更具(jù)参考价值。”中(zhōng)金基(jī)金(jīn)相关负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运营高(gāo)级副总监(jiān)李华平也(yě)表示(shì)，根据《公(gōng)开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基金应当将(jiāng)90％以上合并后基金年度可分配金(jīn)额(é)以现金形式分配给投(tóu)资者，强制分红机制(zhì)是公募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳(wěn)定(dìng)的分红机(jī)制体现出REITs产(chǎn)品长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基金也(yě)认为，从投资角(jiǎo)度(dù)来看，基(jī)础设施公募(mù)REITs同时(shí)具备(bèi)“股性”和(hé)“债性”双重特点。二(èr)级市(shì)场价格反映这类产品(pǐn)“股性”的一面，分红(hóng)体现了(le)这类产(chǎn)品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红(hóng)类(lèi)似于债券派息(xī)，但不等同于债券的固定利息回报，而是由(yóu)可供分配现金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰(fēng)富了机(jī)构(gòu)投(tóu)资者的投资品(pǐn)类，为资产配置(zhì)多元化提(tí)供抓手，具有(yǒu)较强的(de)配置价(jià)值(zhí)。另(lìng)一方面，公(gōng)募(mù)REITs的(de)分红能够帮(bāng)助机构投资(zī)者(zhě)稳(wěn)定收益。机(jī)构投资者公募(mù)REITs能(néng)够通(tōng)过分红获取(qǔ)相对于(yú)投资债券(quàn)相对高的收益性，在有效控制风险(xiǎn)的前提下，增(zēng)厚资产包收益，起(qǐ)到投(tóu)资“压舱石”的(de)作(zuò)用(yòng)。

　　分红除了(le)投资收益“落袋为安(ān)”外，市场对于未来分红水平的预期，也是影响REITs基金二级市场价格走势的关键因(yīn)素之(zhī)一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市(shì)场表(biǎo)现看，截至4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股(gǔ)票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只(zhǐ)公募(mù)REITs发布了2022年年报，部分产品(pǐn)受(shòu)宏观经济的影响，可分(fēn)配金额完成(chéng)率不(bù)达预期，一定(dìng)程度上影响了公募REITs二(èr)级市场的(de)价格。”李华平称(chēng)，公募REITs二(èr)级(jí)市场的价格(gé)波动受多(duō)重因(yīn)素(sù)的影响(xiǎng)，投资收益是(shì)影响REITs二(èr)级市场价格的主要因素之一，而(ér)稳定的分红有利于吸引投(tóu)资者参与(yǔ)公(gōng)募REITs二级市场的投(tóu)资(zī)。

　　中金基金相关负(fù)责人也表(biǎo)示，近期(qī)经济预期恢复，一方面(miàn)市(shì)场(chǎng)热(rè)点呈现(xiàn)向股票和债(zhài)券(quàn)回归的过程；另一方面，基础设施项(xiàng)目的经营业绩相对经(jīng)济活力的改(gǎi)善(shàn)有一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除(chú)权日，将对基(jī)金(jīn)份额的开盘指导价做调减处理，调(diào)减金额(é)根据单位基金份额(é)的分红金额进(jìn)行计(jì)算。除权操作是(shì)对分红前后基金份(fèn)额净值(zhí)变化的修正(zhèng)，使投资人(rén)在基(jī)金分红前后均可以(yǐ)获得公平的(de为什么白洞比黑洞恐怖，白洞和黑洞哪个更可怕)投(tóu)资(zī)机会(huì)。

　　“分红可(kě)增强投资(zī)者(zhě)长期(qī)投资的信心，同时需结合(hé)持(chí)有(yǒu)产品的特性，关注二级市(shì)场扰动对(duì)整体收(shōu)益的影响程(chéng)度。”中航基金相关人(rén)士也称。

　　特(tè)许经营权(quán)分(fēn)红(hóng)包括利润分配(pèi)和本金归还

　　普通(tōng)投资者应了(le)解底层资(zī)产(chǎn)情(qíng)况

　　多位业内人(rén)士(shì)还提醒，与(yǔ)现有(yǒu)公募基金分红(hóng)前提是本金之(zhī)上的(de)增值部分不同，特许(xǔ)经营权REITs基(jī)金运作(zuò)期间(jiān)的“分(fēn)红”界(jiè)定为“分派”更为准确，分派(pài)的是(shì)本金(jīn)与(yǔ)增值两个部分，两个部分之间的(de)比例是变(biàn)动的，与现(xiàn)有公(gōng)募基(jī)金分红差(chà)异很大，大多数普通投资者可能把“分派”金额误认(rèn)为是持续(xù)分红(hóng)。一旦30年(nián)、40年、50年(nián)、60年等合同(tóng)年(nián)限到期后基(jī)金价值面临极大不确定性，这是该(gāi)类(lèi)投资者应该注意的情况(kuàng)。

　　李(lǐ)华平表示，目前公(gōng)募REITs主(zhǔ)要有特许经营(yíng)权类和产权类(lèi)两大(dà)资产类型，持有产权类产品的收益主要(yào)包括每年的(de)现金(jīn)分(fēn)红及(jí)资(zī)产增(zēn为什么白洞比黑洞恐怖，白洞和黑洞哪个更可怕g)值的收益，而(ér)持有特许经营类产品(pǐn)的(de)收益(yì)主要来自项目每(měi)年(nián)的现(xiàn)金分红。其中，特许经营权类资产的分红包括(kuò)了(le)利润(rùn)分配和本(běn)金的归还，两者的比率(lǜ)也是变动的，对特许经营权类资(zī)产的公募(mù)REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通投资者在选(xuǎn)择投资标的时，应(yīng)了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航(háng)基金也表示，从细(xì)分来看(kàn)，各类公(gōng)募REITs分红因底层资产属性(xìng)不同而形成区(qū)别。特(tè)许(xǔ)经营权类的公募REITs产品(pǐn)因其分红相当于包含(hán)“本(běn)金+收益(yì)”，分(fēn)红相对较多(duō)，债性偏(piān)强。而产权类的公募(mù)REITs分红主要(yào)为“收益”，更看重底层资(zī)产的价值增值，所以相对(duì)股性偏强。普通投资者在选择(zé)公募(mù)REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择产品的二级(jí)市场(chǎng)价格和(hé)分红有(yǒu)合理预期。

　　中金基金相关负责(zé)人(rén)也认(rèn)为(wèi)，与产权(quán)类项目相比，特许经营项(xiàng)目在经营权到期后不再(zài)能产生现金(jīn)收益，因此将(jiāng)可供(gōng)分配(pèi)金(jīn)额的(de)分配理(lǐ)解(jiě)为“分派”比“分红”更加准确。基于这个(gè)特点(diǎn)，剩余经营期限较短的特许经营项目，通常具备更高(gāo)的(de)分派率水平。对于剩余期(qī)限(xiàn)较长的特许经营(yíng)权项目，即(jí)使分派率相对较(jiào)低，也有足够年限收(shōu)回本(běn)金并取(qǔ)得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者(zhě)注意，特许经营权(quán)项目的分(fēn)派金额(é)包含了投(tóu)资本金，在不进行扩募的情况(kuàng)下，基(jī)金份额单价随着分派进度逐年下(xià)降(jiàng)是(shì)正常现象，投资特许经营权(quán)REITs的收(shōu)益来自项目(mù)剩余(yú)期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项(xiàng)目的土地或建(jiàn)筑的剩余使用(yòng)年(nián)限一(yī)般较(jiào)长，再加上到期(qī)后(hòu)通过(guò)对(duì)建筑(zhù)的(de)更新改造或补缴土地出让金等追(zhuī)加投(tóu)资，有机会进一步(bù)延(yán)长经营期限。这种(zhǒng)类似(shì)永(yǒng)续(xù)经营的假(jiǎ)设反映在基(jī)础(chǔ)资产的估值上，使产权类REITs具备更显著(zhù)的(de)资产投资属性。”该负责人(rén)称。

　　观(guān)测内部收益(yì)率等指标

　　评(píng)估(gū)项目(mù)底层资产(chǎn)运营情况

　　在基金(jīn)分红的时点，多位业内人士还表示，在产品分红期，投(tóu)资者可以观(guān)测经营活动现金流、可(kě)供分配现(xiàn)金、内部收益率等(děng)指标，来观察和(hé)评估项目底层资(zī)产的运营(yíng)情(qíng)况。

　　中航基(jī)金表示，年报(bào)指(zhǐ)标中，跟(gēn)现金(jīn)相(xiāng)关的指标有(yǒu)两(liǎng)个：一是(shì)年报中披露的经营活动现金(jīn)流，二是可供分配现金(jīn)，二者存(cún)在本质性区别。经(jīng)营(yíng)活(huó)动产生的现金(jīn)净流量是指企业经(jīng)营、筹资、投资产(chǎn)生(shēng)的现金流，基于企(qǐ)业本身(shēn)经(jīng)营活动产生；可供分配(pèi)的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响(xiǎng)利润表的项目(mù)进(jìn)行(xíng)调整，加期初现金(jīn)，最终(zhōng)得到的账(zhàng)面现金。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作为资产配置新(xīn)选择，投资价值体现在相对股债市场(chǎng)独立的资产配置功能，比较适合长(zhǎng)期持有。建议投(tóu)资(zī)者对(duì)经营权类的资产可以更多关注(zhù)内部收益率的高(gāo)低，对产权类的资产更多关(guān)注分派率高低(dī)。因为公募(mù)REITs可分(fēn)配收益(yì)主要(yào)来自底(dǐ)层资产的经营净现(xiàn)金流，所以底层资(zī)产运(yùn)营(yíng)情况(kuàng)直接影响投资回(huí)报，投(tóu)资者可综合考虑原始权益人综合(hé)实力(lì)、运营管(guǎn)理机构(gòu)实力(lì)、公募基金管理人实力等(děng)多重因素来选择投资(zī)标的(de)。

　　中信(xìn)证券研报(bào)也显示(shì)，公募REITs进入密集分(fēn)红(hóng)期，由于(yú)分(fēn)红(hóng)交(jiāo)易(yì)带来的(de)短(duǎn)期博弈机会仍在，叠(dié)加此(cǐ)前市场接连回(huí)调，建议投资(zī)者(zhě)关(guān)注有基本(běn)面支(zhī)撑(chēng)、填(tián)权(quán)效应相对(duì)明显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均会载明(míng)REITs在(zài)发行首年及次年的可供分配(pèi)金额(é)预测。投资者(zhě)可以(yǐ)将(jiāng)REITs的实(shí)际分红金额与募集材(cái)料中披露预测进行比较(jiào)为什么白洞比黑洞恐怖，白洞和黑洞哪个更可怕分析，结合经济及市场(chǎng)的(de)实(shí)际环(huán)境，对基础(chǔ)设(shè)施(shī)项(xiàng)目的(de)运营业绩及REITs的管理(lǐ)能力进行判断。”中金(jīn)基金上述负(fù)责人也称。

未经允许不得转载：市场调查|社会调查|问卷调查|市场执行|店面验收|神秘客|满意度-提供最专业的市场信息咨询服务-宁波信恒新市场信息咨询有限公司 为什么白洞比黑洞恐怖，白洞和黑洞哪个更可怕