导(dǎo)读

　　黄(huáng)金二十年之后(hòu)，当下中国(guó)地产步(bù)入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中国(guó)房地产市场黄(huáng)金二(èr)十年。2019-2021年，连续(xù)三(sān)年商品住宅(zhái)销售面积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭入(rù)住。恰(qià)逢近年地产持续低(dī)景气，有关中国地产是否过剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘(lí)清中国城镇存量住宅真实情(qíng)况，据此判断中国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒(méi)体渲染(rǎn)中国地(dì)产存量极度过(guò)剩，事实(shí)是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿(yì)栋(dòng)房(fáng)屋建筑(zhù)，第七次人口普查调查数据显示城镇(zhèn)家庭(tíng)户人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑(yí)，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露的(de)近6亿栋城乡房屋(wū)建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还包括(kuò)大量城镇非(fēi)住宅(zhái)建筑，如商业(yè)办公楼、学(xué)校等(děng)，因此6亿栋房屋中城镇住宅占(zhàn)比极(jí)低(dī)。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居民人均住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)，但居(jū)住舒适不是人均一间房所能满足，它与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切(qiè)相关。中(zhōng)国的人均住宅间数较发达国家还有(yǒu)很大差距。人均住宅间数大(dà)于1同样不意味着(zhe)中国住宅市场已经饱和。

　　我们测(cè)算发(fā)现中(zhōng)国城镇居民户(hù)均(jūn)1套房，其中每户持有(yǒu)商(shāng)品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布(bù)中(zhōng)国家庭(tíng)户均(jūn)住(zhù)宅的(de)数据(jù)，我们(men)根据(jù)商品住宅套数、商品住宅(zhái)占(zhàn)比和城镇(zhèn)家(jiā)庭户数，计算出城镇家庭(tíng)住831143是什么意思宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均(jūn)拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品(pǐn)住宅。若期房(fáng)顺利交付，直至2024年，中国每户(hù)城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套(tào)房似乎意(yì)味着(zhe)户(hù)户(hù)有房，然而事(shì)实上(shàng)中国住宅(zhái)市(shì)场供需(xū)并不(bù)平衡。

　　国际数(shù)据显示，成(chéng)熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡，是因为户均一套房无法满足流动人口的租(zū)赁和置(zhì)业需求。全国(guó)总人口的近(jìn)三成都(dōu)是(shì)流动人(rén)口(kǒu)，流(liú)动人口(kǒu)会选择(zé)在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家买房(fáng)，从而(ér)产生(shēng)了额(é)外的住(zhù)宅需(xū)求。

　　即便户均一套(tào)房，中国未来(lái)地产(chǎn)仍有(yǒu)四大(dà)新增需求(qiú)动(dòng)力(lì)。

　　第一，户均人口规模缩小，一人(rén)户、两人户占比(bǐ)不断增加，导致家庭(tíng)户数(shù)增(zēng)多。小家庭(tíng)化(huà)趋势将延续，带来新户(hù)购房需(xū)求增(zēng)长。

　　第二(èr)，经济板块的分化(huà)日益明显，区域(yù)经济资源(yuán)分配的再(zài)集中(zhōng)吸引着(zhe)人口流入，人(rén)口净迁入(rù)城(chéng)市的(de)新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的(de)家庭住在(zài)2000年(nián)以前(qián)建成(chéng)的住宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平方米的(de)住宅建筑面积。促(cù)成(chéng)“老破小”住宅的改造势在必行(xíng)。

　　第四，中国(guó)的人(rén)均住宅间(jiān)数与人均住宅(zhái)建筑面积均较发达国家有着不小差距，“住上更大房子”的改(gǎi)善(shàn)性需求正(zhèng)在(zài)不断增(zēng)加。

　　黄金(jīn)二(èr)十年之后(hòu)，当下中(zhōng)国地产步入大分化时代而(ér)非停(tíng)滞期。

　　如果说(shuō)过去(qù)二十年(nián)是中国地产(chǎn)黄金(jīn)发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在不(bù)足，这(zhè)是过去二(èr)十年房(fáng)价快速上涨(zhǎng)基石。那(nà)么(me)当(dāng)下房地产大(dà)分化时代已(yǐ)至(zhì)，大分化时代下地产(chǎn)矛盾(dùn)则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体(tǐ)现(xiàn)在不同能级(jí)城市之间，不同区域板块之间，不同品质(zhì)住(zhù)宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露全国已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发(fā)热议。从(cóng)2月以来，各大(dà)城市二手房挂(guà)牌量突然激增，引(yǐn)发一阵二(èr)手(shǒu)房(fáng)的“抛(pāo)售潮(cháo)”。

　　让市(shì)场不禁(jìn)担(dān)心，中国(guó)的房子是否已经过(guò)剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是(shì)供给(gěi)过剩，还(hái)是(shì)供需平衡，或是仍(réng)然存(cún)在不足？可惜由于住(zhù)宅存量数(shù)据并(bìng)未公布，我们无法直(zhí)接(jiē)知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，我(wǒ)们测算出(chū)中国城镇家庭户均(jūn)拥有住宅(zhái)套数，回(huí)答当前的房子是否(fǒu)真(zhēn)的过剩了？据此(cǐ)判断未(wèi)来房地产市场会如(rú)何发展。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国户均拥(yōng)有住(zhù)宅数量(liàng)

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在(zài)以全国自然灾害综合风险普查工作情(qíng)况(kuàng)为主题(tí)的新闻发(fā)布会上，负责人(rén)对外披(pī)露：“住宅城乡建设行业获取了(le)全国(guó)近6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋(wū)建筑数据以(yǐ)及80多万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，平(píng)均每(měi)栋建(jiàn)筑住不到3人(rén)，住宅市(shì)场看(kàn)似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农(nóng)村房屋占9成以上(shàng)，以栋数计算的城(chéng)镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量(liàng)商业楼、写(xiě)字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比并(bìng)不大(dà)。

　　第七(qī)次人(rén)口普查数据公布了(le)中国城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间，其中城市家(jiā)庭户(hù)居(jū)民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居(jū)民人均1.18间(jiān)。

　　人(rén)均住宅间数大(dà)于1，看似意味(wèi)着人人(rén)都有房(fáng)间居住。

　　居(jū)住水平不仅与房(fáng)间(jiān)数量(liàng)有关，更与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设(shè)施等(děng)因(yīn)素(sù)密切相关。单单从人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)不(bù)能完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国(guó)主要是以家庭为单(dān)位购买成(chéng)套住宅，一套设(shè)施齐全的(de)住宅才是城镇居民宜(yí)居的选择(zé)。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测算思(sī)路、数据和(hé)方法

　　中国(guó)城镇(zhèn)居(jū)民住宅主(zhǔ)要分两(liǎng)大(dà)类，一类是商品住宅，另一类是保障房、原公(gōng)有(yǒu)住宅、自(zì)建房等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布城(chéng)镇住(zhù)宅数(shù)量。居民住宅(zhái)相关数据有两(liǎng)处可(kě)以直接公布(bù)，一是每年(nián)商品住宅销售套(tào)数（统计局(jú)）；二(èr)是居民住宅来(lái)源(yuán)（人(rén)口(kǒu)普(pǔ)查数据）。计(jì)算中国居民户均住宅数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅(zhái)改革(gé)始于1998年(nián)，1998年(nián)之(zhī)前(qián)商品住(zhù)宅(zhái)数量极少，可忽略不(bù)计(jì)。估算(suàn)城镇居民户(hù)均住宅套数分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以(yǐ)来每年商品(pǐn)住宅(zhái)销售套(tào)数相加，我们就能(néng)够(gòu)得到当前(qián)商(shāng)品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步，根(gēn)据(jù)城镇居(jū)民拥有的商品住(zhù)宅(zhái)和(hé)非商品(pǐn)住宅比例，推(tuī)算得到(dào)居(jū)民住宅总套数。

　　第(dì)三步(bù)，将城镇居民拥有的商品住(zhù)宅总数除以(yǐ)家庭(tíng)户数，我们(men)就(jiù)能够得到(dào)城镇户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭(tíng)住(zhù)宅套(tào)户比=住宅总套数/家庭户(hù)数(shù)

　　=（商(shāng)品住宅套(tào)数/家庭(tíng)户数）/（商品住(zhù)宅套数/住(zhù)宅(zhái)总套(tào)数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品(pǐn)住宅占(zhàn)比

　　二、城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量到底有(yǒu)多少，目前(qián)缺乏(fá)一个准确统计。我们(men)利用既有统计数(shù)据，大致(zhì)测算得到(dào)中国存量房地(dì)产(chǎn)套(tào)数，并进一步推算中国城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有(yǒu)商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我(wǒ)们计(jì)算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅(zhái)累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含现房和期房）。

　　中国的(de)房地(dì)产销售以期(qī)房(fáng)为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销(xiāo)售中期房占比近9成。本文去除商品住宅累计(jì)销售套数(shù)里的期(qī)房(fáng)销售(shòu)，得到商品住宅现房(fáng)套(tào)数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套数(shù)计算(suàn)为例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数=截止到(dào)2022年商品住宅(zhái)累计销售(shòu)套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房(fáng)销售额。

　　主流房(fáng)企竣工周(zhōu)期在(zài)2-3年，并考虑(lǜ)到交(jiāo)房后装(zhuāng)修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套数除以家(jiā)庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目(mù)前中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二(831143是什么意思èr)）城(chéng)镇居民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来我(wǒ)们需要进(jìn)一步推算中国城镇居民拥有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数据显示中国城(chéng)镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家(jiā)庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适(shì)用房占(zhàn)比3.8％、原公有(yǒu)住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与其(qí)他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他(tā)住宅(zhái)和购买二手房(fáng)都(dōu)是商品住宅，因此将租(zū)赁其他住宅、购(gòu)买商品住宅(zhái)与购买(mǎi)二(èr)手房加总，得到(dào)商品住宅占居民(mín)所有(yǒu)住宅(zhái)的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十(shí)年变化幅度的20％，计算(suàn)2011年(nián)-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我们估算出2022年商品住宅(zhái)所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末(mò)，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购期房，中(zhōng)国(guó)平(píng)均每户(hù)城镇家庭(tíng)拥(yōng)有1.02套住宅(zhái)。

　　如(rú)果交房顺利，已(yǐ)购期房会在(zài)2-3年(nián)内陆续(xù)交付使用，到2024年，中国(guó)平均(jūn)每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房的三点(diǎn)含义

　　既然(rán)城镇居民已经达到了户(hù)均一(yī)套房的程度，“户户有房(fáng)”是否意味着中国(guó)城镇化进展终结，甚至意味着中国地(dì)产存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套房并不(bù)意(yì)味着住宅市场(chǎng)供需(xū)平(píng)衡

　　需要(yào)有多余住宅来满足因人口流动、居(jū)民换房(fáng)等因素(sù)产生的(de)住宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经(jīng)验(yàn)来(lái)看，美国、英国和(hé)日本的住宅套(tào)户(hù)比均高于1.1，其中，英国(guó)的住宅套户比最高(gāo)，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房(fáng)，就会造成(chéng)人(rén)口净流入(rù)地(dì)的住宅市场供不应求(qiú)，造(zào)成房价或房(fáng)租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省(shěng)内(nèi)流动人(rén)口和省际流(liú)动(dòng)人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人(rén)。

　　流(liú)动(dòng)人口(kǒu)会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城(chéng)乡人口流动(dòng)调查数据显示，在上海、杭州以及(jí)南京工(gōng)作的流动人口在(zài)老家拥有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资吸引打工人，但(dàn)高房(fáng)价迫使打工人(rén)回乡(xiāng)置业。

　　流动人口实际上(shàng)会占据(jù)两套房，在高房价的大城市租(zū)赁一套房，在(zài)房价较(jiào)低的县城购买一套房。所以说户均一套(tào)房(fáng)无法满(mǎn)足庞大流动人(rén)口的(de)租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅品(pǐn)质仍需改善(shàn)

　　目前，中国的(de)城镇住(zhù)宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也就是约(yuē)9000万户城镇(zhèn)居民住宅是2000年以前建成，其中(zhōng)又(yòu)有11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建(jiàn)筑(zhù)结(jié)构(gòu)松散、设施(shī)陈旧、安全隐患大等问题，如(rú)电线老(lǎo)化、管道(dào)等基础(chǔ)设施(shī)陈旧，给住户的(de)生活带(dài)来(lái)了很大的(de)不便和安全隐患，并(bìng)且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住宅面积(jī)小(xiǎo)。占(zhàn)比为31.3％的家(jiā)庭(tíng)户数拥有的住宅面积(jī)占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家(jiā)庭没有独立卫(wèi)浴和厨房。这类上世纪修建(jiàn)的老(lǎo)旧小区很难满足现代生(shēng)活需求，在未来大都(dōu)会被(bèi)拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的家(jiā)庭住宅为一居室和二居室，户型偏小。其(qí)中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住(zhù)宅户(hù)型更(gèng)小，当(dāng)然(rán)这(zhè)与城市土地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩(kuò)张是未来地(dì)产的(de)需求驱动力

　　根(gēn)据(jù)七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为(wèi)294.6亿(yì)平。暂不考虑(lǜ)两(liǎng)年间农831143是什么意思民带房(fáng)进城(chéng)和(hé)老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总面积为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的(de)家庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积在30平米以(yǐ)下(xià)。

　　15％的城(chéng)镇(zhèn)家庭人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积不足19平方米，不及全(quán)国人均水平的一(yī)半。若去除20％的公(gōng)摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)低于(yú)15平(píng)方米的家庭界定(dìng)为住宅存在困难(nán)，若按这个(gè)标(biāo)准算的(de)话(huà)，中国有11.3％的家庭(tíng)存在住(zhù)宅困难问题。

　　若人均可使用住(zhù)宅面积为40平(píng)，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总(zǒng)量(liàng)约390.6亿平(píng)，较目前(qián)至(zhì)少新增82亿平(píng)。

　　对比发达国家(jiā)人(rén)均住宅(zhái)面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英国都高于40㎡，中国的(de)人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积(jī)为39.45㎡，相(xiāng)差不(bù)大(dà)。但若去除(chú)公摊面积后，中国的(de)人均可使用(yòng)面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户人口(kǒu)，所需要(yào)的住(zhù)宅总(zǒng)量会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需(xū)求么？

　　我们测算(suàn)得到中国城镇家(jiā)庭户均1套房，看似已经(jīng)户户(hù)有房。即便如此(cǐ)，中国人口静态结构(gòu)和(hé)动态趋势演绎，决定了(le)中国(guó)未来地产仍有需求释放。户均1套(tào)住宅现实之下，中国未来城(chéng)镇住宅需求(qiú)主要来(lái)自于四个方面。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家庭户数增(zēng)多，新户(hù)购房需求扩张。

　　过(guò)去20年我国城(chéng)镇家庭户均人口数不断下降，六普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城(chéng)镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二(èr)人户的占比明显(xiǎn)上升，人口小家庭(tíng)化趋势(shì)将(jiāng)继续(xù)延续，导(dǎo)致户数(shù)会因户均人(rén)口(kǒu)规模的缩小而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移(yí)导致经济发(fā)展带来的新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中(zhōng)国经济(jì)板块的分化(huà)日(rì)益明显，资源(yuán)和生产要素逐步向经济带(dài)、都(dōu)市圈中心(xīn)城市流入，区域(yù)经济资源分(fēn)配(pèi)的再集中吸引着人口流入。人口(kǒu)迁移势必涉及(jí)到买房租房，给迁入(rù)地住宅市场带来(lái)新的增量(liàng)。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年(nián)常住人(rén)口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人(rén)口为38.4万(wàn)人，自然增加人口(kǒu)仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要受(shòu)益于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小区(qū)改善性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和原公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅的家庭拆迁改建最(zuì)多(duō)。自(zì)建房家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原公有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)家庭比例(lì)从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自(zì)建住(zhù)宅和原公(gōng)有住宅减少了1282万户(hù)，住(zhù)宅(zhái)净需(xū)求增加(jiā)9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品住宅，21％的(de)家庭(tíng)购买二(èr)手(shǒu)房。在(zài)新(xīn)增住宅需求中，有7成家庭购(gòu)买了商品住(zhù)宅。租房、购买经(jīng)济适用房和其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中(zhōng)村和旧城改(gǎi)造，商品住宅的占比(bǐ)势必(bì)会(huì)进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)约9000万(wàn)户。破旧的城(chéng)中(zhōng)村、老(lǎo)公有住(zhù)宅，建筑面积小、质量低、基(jī)础设施(shī)配套差、没有(yǒu)或少有(yǒu)物业管理，居(jū)民追求美好、宜居生活的(de)环境，背后的改善(shàn)性需求有待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求(qiú)还将(jiāng)有所(suǒ)增加。

　　刚需购(gòu)房受限于(yú)资金(jīn)，倾(qīng)向于中小(xiǎo)户型。已有住宅家庭希望(wàng)提高生(shēng)活品质(zhì)，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底的(de)中央经济工作(zuò)会议明确指出支持住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的(de)人(rén)均(jūn)住宅间数为1.71间(jiān)，无(wú)论是否考虑(lǜ)乡村(cūn)住宅因素，中国的人(rén)均住宅间数(shù)较其他国家依(yī)旧存在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水平有着(zhe)密切正向(xiàng)联系(xì)。随着经济发展水平的提高，中国的(de)人(rén)均住宅间数与人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积将随之增长。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多体现(xiàn)为住(zhù)宅供给存在(zài)不足，供(gōng)需出现错配，这(zhè)是过(guò)去二十年房价快速上涨基石(shí)。那么(me)未来将是住宅质(zhì)量的供需(xū)冲突。房地产大分化时代(dài)已至，这种分(fēn)化不单局限于城市(shì)能级之(zhī)间差异，优(yōu)质小区(qū)和老旧(jiù)二手房之间的差(chà)异也(yě)将越(yuè)发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查(chá)数据调查(chá)的是人，并不是针对住宅，因(yīn)此可能(néng)存在统计偏差。商品(pǐn)住宅(zhái)占比实际值可能偏(piān)低，其(qí)增速可能超(chāo)预(yù)期(qī)。

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