近两(liǎng)年火爆的创新(xīn)产品公募REITs进入密集(jí)分(fēn)红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除(chú)息日，公(gōng)募REITs整体呈现(xiàn)出高比(bǐ)例稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分(fēn)配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人(rén)士对(duì)此表(biǎo)示，强制分红机制是(shì)公(gōng)募REITs主要(yào)特征之一，稳定分红体现出该类产品长期投资(zī)价值，通(tōng)过(guò)观测经营活动现(xiàn)金流、可供分配现金等(děng)指标，也(yě)是观(guān)察(chá)REITs项目底层资产运营情(qíng)况(kuàng)的(de)“窗口”。他们也提醒普通投资(zī)者(zhě)注(zhù)意(yì)，与(yǔ)产权类项目相比(bǐ)，特许经营REITs项目在经营(yíng)权到期后不再(zài)产(chǎ乌克兰人口多少亿人2022，乌克兰有多少人口2020n)生现金收益，特(tè)许经营权分(fēn)红目前已(yǐ)包含了利润(rùn)分配(pèi)和本金的归还，在选择投资标的时应了解资产类(lèi)型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日(rì)7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配(pèi)情况(kuàng)尚未公布。整(zhěng)体来(lái)看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年(nián)可(kě)供(gōng)分配金额(é)的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分(fēn)配金额占可供(gōng)分配金额比(bǐ)例平(píng)均为98.89％，且绝大(dà)部分分(fēn)配(pèi)比例(lì)在96％以上。

　　中金基(jī)金相关负责人对此表示，投资公募(mù)REITs的主要收益来源(yuán)为持有期(qī)分红收(shōu)益(yì)，以及(jí)基金(jīn)份额交易价(jià)格的变化。基金份额二级市场价格受(shòu)到(dào)公募REITs资产运营情(qíng)况及市场因素(sù)的综(zōng)合影响(xiǎng)，较易引起(qǐ)波动。与此(cǐ)相比，基金分(fēn)红预(yù)期则更有规律可循。公募REITs的分红主要来(lái)自基础(chǔ)设施资产的经(jīng)营现金流，投资(zī)人通过(guò)基(jī)金募(mù)集材料和(hé)信息(xī)披露文(wén)件，结合行业及市场情(qíng)况，可以分析基础设施项目的经营业绩，作为(wèi)进行(xíng)投资决策(cè)的重要参考。

　　“相对于(yú)基金份额(é)二(èr)级市场价格变化(huà)导(dǎo)致的浮盈或浮(fú)亏，分红作为基(jī)金(jīn)份额(é)持有(yǒu)人(rén)实际(jì)获得的现金收益，对于长期(qī)投资者更具参(cān)考(kǎo)价值。”中金基金相关负(fù)责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运营(yíng)高级(jí)副总监李(lǐ)华平也表示，根(gēn)据(jù)《公开募集基础设施证(zhèng)券投资基金指引（试行）》及相关法规要求(qiú)，基础设施(shī)基(jī)金应当将(jiāng)90％以上合并后基金年度可分配金额以(yǐ)现(xiàn)金形式分配(pèi)给(gěi)投资者，强制(zhì)分红(hóng)机制是公募REITs的主(zhǔ)要特征(zhēng)之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中航(háng)基金(jīn)也认为，从投资(zī)角(jiǎo)度(dù)来(lái)看，基础设施公(gōng)募REITs同时(shí)具(jù)备(bèi)“股性”和(hé)“债性”双重(zhòng)特点。二级市场价格反映这(zhè)类产(chǎn)品“股(gǔ)性”的一面(miàn)，分(fēn)红(hóng)体现了(le)这(zhè)类产品的(de)“债性”特(tè)点。公募REITs有强制分(fēn)红要(yào)求，分(fēn)红类似于债券(quàn)派息，但不(bù)等同于(yú)债(zhài)券的固定利息(xī)回报，而(ér)是由可供(gōng)分(fēn)配(pèi)现金决(jué)定。

　　从机(jī)构(gòu)投(tóu)资者(zhě)的角度来看，一方(fāng)面是公募REITs丰富了(le)机构投资者的投资品(pǐn)类，为(wèi)资产配(pèi)置多元化提供抓手(shǒu)，具有较(jiào)强的配置价值。另一方(fāng)面，公募(mù)REITs的分红能够帮助机构(gòu)投资者稳定收益。机(jī)构投资(zī)者公募(mù)REITs能够通过(guò)分红获取相对(duì)于(yú)投资债券相对(duì)高(gāo)的收益性，在有效(xiào)控制(zhì)风险(xiǎn)的前提下，增厚资产(chǎn)包收益，起(qǐ)到投资“压舱石(shí)”的作用(yòng)。

　　分(fēn)红(hóng)除了投资收(shōu)益(yì)“落(luò)袋(dài)为(wèi)安”外，市场对于未来分(fēn)红(hóng)水平的预期，也是影响REITs基金(jīn)二级市场价格走势的(de)关键因素之(zhī)一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市场表现(xiàn)看，截至(zhì)4月21日，今年以(yǐ)来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主(zhǔ)要股票(piào)和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发(fā)布了2022年年报(bào)，部分产(chǎn)品受宏观经济的影响，可分配(pèi)金额完成(chéng)率不达预期，一定(dìng)程度上影响(xiǎng)了公募(mù)REITs二(èr)级市场的(de)价格。”李华(huá)平(píng)称，公募REITs二级市场的价(jià)格波动受(shòu)多重因素的影响，投资收益是(shì)影响REITs二级市场价(jià)格的主要因素之一(yī)，而稳定(dìng)的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金(jīn)基(jī)金相关(guān)负责(zé)人也(yě)表示，近期经济预期恢(huī)复(fù)，一方面市场热(rè)点呈现(xiàn)向(xiàng)股票和(hé)债券回归(guī)的过程(chéng)；另一方(fāng)面，基础(chǔ)设(shè)施项目的经营业绩相对经(jīng)济(jì)活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权(quán)日(rì)，将对基金份额(é)的开盘指导(dǎo)价做调减处理，调(diào)减金额根据单位基金份额(é)的分(fēn)红金额进行计算。除权操(cāo)作(zuò)是(shì)对分红前后(hòu)基(jī)金份额净(jìng)值变(biàn)化的修正，使投资人在(zài)基金分红前后均可以获得公平的(de)投资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者(zhě)长期投资的信心(xīn)，同时需结合持有产品(pǐn)的特性(xìng)，关注二级市场扰动对(duì)整(zhěng)体(tǐ)收益的影(yǐng)响程度。”中航(háng)基金相关人士(shì)也称。

　　特许经营权(quán)分红包括利润(rùn)分配和本金归(guī)还

　　普通投(tóu)资者应了解底层资产情况

　　多位业(yè)内人(rén)士(shì)还提醒，与现(xiàn)有公募基(jī)金分红前提(tí)是本金之(zhī)上的增值部分不同，特许经(jīng)营(yíng)权REITs基金运作期间(jiān)的“分(fēn)红”界定为“分派(pài)”更为准确，分派的是本金(jīn)与增值两个部分(fēn)，两个部分之(zhī)间的比例是变动的，与现有公募基(jī)金(jīn)分(fēn)红差(chà)异很大，大多(duō)数普通投资者可能把“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到期后基金(jīn)价(jià)值面临(lín)极大不确定(dìng)性，这是该类投(tóu)资者(zhě)应该注意(yì)的情况。

　　李华(huá)平(píng)表示，目前公募REITs主要有特许经营权类和(hé)产权类两大资产类(lèi)型，持有产权类产品(pǐn)的收(shōu)益(yì)主要包括每年的(de)现金分红及资产增值的收益，而持(chí)有特许经营类产品的收益主要(yào)来自项(xiàng)目每年的现(xiàn)金分红。其中(zhōng)，特(tè)许经营权类资(zī)产的分红包括了利润分(fēn)配和本金的归还(hái)，两者的比(bǐ)率也是变(biàn)动的，对特许经营(yíng)权类(lèi)资(zī)产的公募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通投资者在选(xuǎn)择投资(zī)标(biāo)的时，应了解公募(mù)REITs底层资产的(de)类(lèi)型。

　　中航(háng)基金也表示，从细(xì)分(fēn)来看，各(gè)类公(gōng)募REITs分红(hóng)因底层资产属性不同而形成区别(bié)。特(tè)许经营权(quán)类的公募REITs产品因其分红相(xiāng)当(dāng)于(yú)包含“本乌克兰人口多少亿人2022，乌克兰有多少人口2020金(jīn)+收(shōu)益”，分红(hóng)相对较(jiào)多，债性偏强(qiáng)。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看(kàn)重底(dǐ)层(céng)资产的(de)价值增值，所以相对股(gǔ)性偏强。普通(tōng)投(tóu)资者在选择(zé)公募REIT时(shí)，需要考虑底层资产属性，对所选择产品的二级市场价格和分红有合理预期。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负(fù)责人也认(rèn)为，与产权类(lèi)项目相(xiāng)比(bǐ)，特许经营项目(mù)在经营权(quán)到(dào)期后不(bù)再(zài)能产生现金(jīn)收益，因此将(jiāng)可供(gōng)分配金额的分配理解为(wèi)“分派(pài)”比“分红”更(gèng)加准确。基于这(zhè)个(gè)特(tè)点，剩余经营期(qī)限(xiàn)较(jiào)短(duǎn)的(de)特(tè)许经营项目，通常具备(bèi)更高的分派率水平。对于剩余期(qī)限较长的(de)特许经(jīng)营权项(xiàng)目，即使分派(pài)率相对较(jiào)低，也有足够年限收回本金并取(qǔ)得(dé)收益。

　　中金基金该负责人(rén)提醒(xǐng)投资者注意(yì)，特许(xǔ)经营(yíng)权项目的分派金额包含了投资(zī)本金，在不进行扩募的情况下，基金(jīn)份额单价随着分派进度逐(zhú)年下降(jiàng)是正常现象，投资特(tè)许(xǔ)经营权REITs的收益来自项目剩余期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营项目相比，产权类项目的(de)土地或建筑的剩余使用年限一(yī)般较长，再加上到(dào)期后通过对(duì)建(jiàn)筑的更新改造或(huò)补缴土地(dì)出让金等(děng)追加投资，有机会进一步延长(zhǎng)经营期限。这种类似(shì)永(yǒng)续经(jīng)营(yíng)的假设反映在基础资产的(de)估值上，使产(chǎn)权类REITs具(jù)备更显著的资(zī)产投(tóu)资属性。”该负(fù)责人称。

　　观测内部(bù)收(shōu)益率(lǜ)等指(zhǐ)标

　　评估项目底层资产(chǎn)运营情(qíng)况

　　在基金(jīn)分(fēn)红(hóng)的(de)时点，多位业(yè)内人士还表示，在产品(pǐn)分(fēn)红期，投资者可以观测(cè)经(jīng)营活(huó)动(dòng)现(xiàn)金流、可供分配现金、内部收益率等指标，来(lái)观(guān)察和评估项目(mù)底层资产的运营情(qíng)况(kuàng)。

　　中航(háng)基金表示，年报指标中，跟现金(jīn)相(xiāng)关的指标有两(liǎng)个(gè)：一是年(nián)报中披露的经(jīng)营活动现金流，二是可(kě)供分配现金(jīn)，二(èr)者存在本质性(xìng)区别。经(jīng)营活动产(chǎn)生的现金净流量是指企业经营、筹资(zī)、投资产生的现金流(liú)，基于(yú)企(qǐ)业本身(shēn)经营(yíng)活动产生；可供分配的现金实(shí)质上是从EBITDA出(chū)发(fā)，对非(fēi)现金影响(xiǎng)利(lì)润(rùn)表(biǎo)的(de)项目进行调整，加(jiā)期初现金，最终得(dé)到的账面现(xiàn)金(jīn)。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作为资产配(pèi)置新选(xuǎn)择，投资价值体现在相对股(gǔ)债市(shì)场独(dú)立(lì)的资产配置(zhì)功(gōng)能，比较适合长期(qī)持有。建议(yì)投(tóu)资者对经营权类的资产可(kě)以更(gèng)多关注内部收益率的高低，对产权类的资产更多关注(zhù)分派率高低。因(yīn)为公募REITs可分配收益主要来自底层资产(chǎn)的经营净现金流，所以底层资产(chǎn)运(yùn)营情况直接影(yǐng)响投资回报，投(tóu)资者(zhě)可综合(hé)考虑原始权益人综合实力、运营(yíng)管(guǎn)理机构实力(lì)、公募基金管理人实力(lì)等多重(zhòng)因(yīn)素来(lái)选(xuǎn)择投资标的(de)。

　　中信证(zhèng)券研报也显示，公(gōng)募REITs进(jìn)入密(mì)集分红期(qī)，由于(yú)分红交易(yì)带(dài)来的短期博弈机会(huì)仍在，叠加此前(qián)市场接连回调，建(jiàn)议投资者(zhě)关(guān)注有基(jī)本面支(zhī)撑、填权效应相对明显、同时分红规模(mó)较为(wèi)可(kě)观的个券。

　　“公(gōng)募(mù)REITs的招募说明书(shū)均会载明(míng)REITs在发(fā)行(xíng)首年及次年的可供分(fēn)配金额预测。投资者可以(yǐ)将REITs的实(shí)际分红金额与募集材(cái)料中披露预测进(jìn)行比(bǐ)较分析，结合经济及(jí)市场的实际环境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的(de)管(guǎn)理(lǐ)能力进行判(pàn)断(duàn)。”中金基金上(shàng)述(shù)负责人(rén)也称(chēng)。

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