近(jìn)两(liǎng)年火爆(bào)的创新产品公募REITs进(jìn)入(rù)密集分红(hóng)期(qī)，近日7只REITs陆续迎(yíng)来(lái)除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出(chū)高(gāo)比例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分(fēn)配(pèi)金(jīn)额的REITs产品，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表示，强制分红机制是公募REITs主要特(tè)征之(zhī)一，稳(wěn)定分(fēn)红体现出该(gāi)类产品(pǐn)长期投资价值，通(tōng)过观测经营活(huó)动现金流(liú)、可供分配现金等指标，也是(shì)观察(chá)REITs项目底层资产运营(yíng)情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意(yì)，与产权类(lèi)项目(mù)相比，特许经营REITs项目(mù)在经营权到期(qī)后不再(zài)产生现(xiàn)金收益，特许经营(yíng)权分红目前已包含(hán)了利润(rùn)分(fēn)配和本金的归还，在(zài)选择投资厦门面积多少万平方公里，厦门岛内多大面积标的时应了解(jiě)资产(chǎn)类型和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公(gōng)募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密(mì)集(jí)分红期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆(lù)续迎来除息日(rì)，此(cǐ)外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况(kuàng)尚未公布。整体来(lái)看，公募REITs呈现出了高比例的稳定(dìng)分红，15只公告(gào)2022 年可(kě)供分配(pèi)金额的公募(mù)REITs产品中(zhōng)，2022年(nián)全年分配金额占可供分配金(jīn)额比例平均(jūn)为(wèi)98.89％，且绝大部分(fēn)分配(pèi)比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负责(zé)人(rén)对此表示，投资公募REITs的主要收益来(lái)源为持有期分红收益(yì)，以及基金份额(é)交易(yì)价格的(de)变化。基金份额二级市(shì)场价格受到公募(mù)REITs资(zī)产运(yùn)营情况(kuàng)及市(shì)场因素的综合影响，较易引起波动。与此(cǐ)相比，基金分红预期则更(gèng)有规(guī)律(lǜ)可循。公募REITs厦门面积多少万平方公里，厦门岛内多大面积的分(fēn)红主要(yào)来(lái)自基(jī)础(chǔ)设施(shī)资产的经营现(xiàn)金流，投资(zī)人通过基金募集材料和信(xìn)息披露文件，结合行业及(jí)市场情况(kuàng)，可以(yǐ)分(fēn)析(xī)基础设(shè)施项目的经营业绩，作为进行(xíng)投资决策的重要(yào)参考。

　　“相(xiāng)对于基金份(fèn)额二级市(shì)场价格变化(huà)导致的浮盈或浮亏(kuī)，分红(hóng)作(zuò)为基(jī)金份额(é)持(chí)有人(rén)实际获得的现金(jīn)收益(yì)，对于长(zhǎng)期投资者更具(jù)参考价(jià)值。”中金基金相关负责(zé)人称。

　　平安(ān)基(jī)金REITs 投(tóu)资中(zhōng)心运营高级副总监(jiān)李(lǐ)华平也表示，根(gēn)据《公开(kāi)募集基础设施(shī)证券投资(zī)基金指引(yǐn)（试行(xíng)）》及相(xiāng)关法规(guī)要求，基础(chǔ)设施基(jī)金应当(dāng)将(jiāng)90％以上合(hé)并后(hòu)基金年度可分(fēn)配金额以现金(jīn)形式分(fēn)配给投资者，强制分红(hóng)机制(zhì)是公募(mù)REITs的主要特征(zhēng)之一，稳(wěn)定的分红机制体(tǐ)现出REITs产品(pǐn)长(zhǎng)期投资价值。

　　中(zhōng)航基金也(yě)认为，从投资角度来看(kàn)，基(jī)础(chǔ)设施公募REITs同时具备“股性”和(hé)“债性”双重特(tè)点。二级市场价格反映(yìng)这类产(chǎn)品“股性”的(de)一面，分红体现了(le)这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求(qiú)，分红类似于债券派息，但不(bù)等同于债券的(de)固(gù)定利息(xī)回报，而是由可(kě)供分配现金决(jué)定。

　　从机构投(tóu)资者的角度来看(kàn)，一方面是公募(mù)REITs丰富了机构投资者的(de)投资品类(lèi)，为资产(chǎn)配置(zhì)多(duō)元化提(tí)供抓手，具有较强的配置价值。另一方(fāng)面(miàn)，公募REITs的分红能够(gòu)帮(bāng)助机构投资者稳(wěn)定收(shōu)益。机构投资者公募REITs能(néng)够通过分红获取相对(duì)于(yú)投资债券相(xiāng)对高的收(shōu)益(yì)性，在有效控制风险的前提下(xià)，增厚资产包收益，起到投资“压(yā)舱(cāng)石”的作用。

　　分红(hóng)除(chú)了投(tóu)资收益“落(luò)袋为安”外，市场对(duì)于未(wèi)来(lái)分红(hóng)水平的预期，也(yě)是影响REITs基(jī)金二(èr)级市场(chǎng)价格走(zǒu)势的关(guān)键因素(sù)之一(yī)。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市场(chǎng)表现看，截至4月21日(rì)，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢(yíng)主(zhǔ)要股票(piào)和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部(bù)分产品(pǐn)受宏(hóng)观经济(jì)的影响，可分配金额(é)完成率不达预(yù)期，一(yī)定程度上影(yǐng)响了公募REITs二级市场(chǎng)的价(jià)格。”李(lǐ)华平(píng)称(chēng)，公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的价格(gé)波(bō)动受多重因素的影响，投资收益是影(yǐng)响REITs二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格的(de)主要(yào)因素之(zhī)一，而稳定的分(fēn)红(hóng)有(yǒu)利于吸引投(tóu)资者(zhě)参与(yǔ)公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的投资。

　　中金基金相关负(fù)责人也(yě)表示，近期经济预期恢复，一方面(miàn)市场热点呈现向股票(piào)和债券回归的(de)过程(chéng)；另一方面，基础(chǔ)设施(shī)项目的经营(yíng)业绩相对经(jīng)济活力(lì)的改善有一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在(zài)分红(hóng)除权日，将(jiāng)对基金份额的开盘指导价做调减处理，调减(jiǎn)金额根据单位(wèi)基金(jīn)份(fèn)额的分红金额进行计(jì)算。除(chú)权操作是对分红前后基(jī)金份额净值变(biàn)化的修正，使投资人在基金分(fēn)红前后均可以获得公(gōng)平(píng)的投(tóu)资(zī)机会。

　　“分红(hóng)可增强投资(zī)者(zhě)长(zhǎng)期(qī)投(tóu)资(zī)的信心(xīn)，同(tóng)时(shí)需结合持有产(chǎn)品(pǐn)的特性，关(guān)注二级市场扰(rǎo)动对整体收(shōu)益的(de)影响程度。”中航基(jī)金相关人士也称(chēng)。

　　特许经营权(quán)分红(hóng)包括利润(rùn)分(fēn)配(pèi)和本金归(guī)还

　　普通投资(zī)者应了解底(dǐ)层资产情况

　　多位(wèi)业内人士(shì)还提醒，与现有公募(mù)基金分红前提(tí)是本金之上的增值部分不同(tóng)，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是本金与(yǔ)增值两个部分(fēn)，两个部分之间(jiān)的比例是变动(dòng)的，与现有公募基(jī)金(jīn)分红差(chà)异很大，大多数普通投(tóu)资者可能(néng)把“分派”金额误(wù)认(rèn)为(wèi)是持(chí)续分红(hóng)。一旦30年(nián)、40年、50年(nián)、60年等(děng)合同年限到期后基金价值面(miàn)临极大不确(què)定(dìng)性，这(zhè)是该(gāi)类(lèi)投资者应该注意的情况。

　　李华(huá)平表示，目前(qián)公募REITs主要有特许经营(yíng)权类和产权类两大资产类型，持(chí)有产权类产(chǎn)品(pǐn)的收益主要包(bāo)括每年(nián)的现金分(fēn)红及资产(chǎn)增值的收益，而(ér)持有(yǒu)特许经营类产(chǎn)品的收益主要来(lái)自项目每(měi)年的现金分红。其中，特许经营权类资产的分红(hóng)包括了利润(rùn)分配和本(běn)金(jīn)的归还，两者(zhě)的比率也是变动(dòng)的，对特许经营(yíng)权类资产的公(gōng)募REITs可(kě)以内部(bù)收益率（IRR）来衡(héng)量投资收益(yì)。普通(tōng)投资者(zhě)在选择投资标的时(shí)，应了解(jiě)公募REITs底层(céng)资产的(de)类(lèi)型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细(xì)分(fēn)来看，各类(lèi)公募(mù)REITs分红因底层(céng)资(zī)产属性不同而(ér)形成(chéng)区别。特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)类的公募REITs产品因其分红(hóng)相当(dāng)于包(bāo)含“本金+收益”，分红相对较(jiào)多，债性偏强(qiáng)。而产权类的公募REITs分红主要为(wèi)“收(shōu)益”，更看重底层(céng)资产的(de)价值增值，所以相对股性偏强。普通投资者(zhě)在选(xuǎn)择(zé)公(gōng)募REIT时(shí)，需要考虑底层资(zī)产属性，对所选择(zé)产(chǎn)品(pǐn)的二级市场价(jià)格(gé)和(hé)分(fēn)红有合理预期。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关(guān)负(fù)责人也认为，与(yǔ)产权类项目相比(bǐ)，特许(xǔ)经营项(xiàng)目在(zài)经营权到期后不再(zài)能产生现金(jīn)收益，因此将(jiāng)可供(gōng)分(fēn)配金额的分配理解为“分派”比(bǐ)“分红”更加准(zhǔn)确(què)。基于(yú)这个特点(diǎn)，剩余经营期(qī)限(xiàn)较(jiào)短的特许经营(yíng)项目，通(tōng)常具备更高的分派率水平。对于剩余期限较长的特许经(jīng)营(yíng)权项目，即使分派率(lǜ)相对较低(dī)，也(yě)有足够年限收回本金并取(qǔ)得收益。

　　中金基金(jīn)该负(fù)责(zé)人提(tí)醒投资者注意(yì)，特许(xǔ)经营(yíng)权项目的分派金额包含(hán)了(le)投(tóu)资本金(jīn)，在不进(jìn)行扩募的情况下，基金(jīn)份额单价随着分(fēn)派进(jìn)度逐年下降(jiàng)是正(zhèng)常现象(xiàng)，投资特许(xǔ)经(jīng)营权REITs的收益来自项目剩(shèng)余期限产生的现金流。

　　“与特(tè)许(xǔ)经营(yíng)项目相比，产权类项目的土地或建筑的剩余(yú)使用年限一般较长，再加(jiā)上到期后通过(guò)对建筑的更新(xīn)改造或补缴土(tǔ)地出让金等追加投资，有机会(huì)进一步延长(zhǎng)经营(yíng)期限。这种类(lèi)似永续经(jīng)营的假设反映在基础资产的(de)估(gū)值上(shàng)，使产权类REITs具备更显著(zhù)的资产投资(zī)属性。”该负(fù)责人称。

　　观测内部收益率等指(zhǐ)标

　　评估项(xiàng)目底层资产运营情况

　　在基(jī)金(jīn)分(fēn)红的时点，多(duō)位业内人(rén)士还表(biǎo)示，在产品分红期，投资(zī)者可以观(guān)测经营活动现金流、可(kě)供分(fēn)配现(xiàn)金、内部(bù)收益率等指标，来观(guān)察和评估项目(mù)底层资产的(de)运营情况(kuàng)。

　　中航基(jī)金表示，年报指标(biāo)中，跟现金相关的(de)指(zhǐ)标(biāo)有两个：一(yī)是年报中(zhōng)披露(lù)的经营活动现金流(liú)，二是可供分配现金，二者(zhě)存在本质性区别。经(jīng)营活(huó)动产生的现金(jīn)净流量(liàng)是(shì)指企业经营、筹资、投资产生的现(xiàn)金流，基于企业本身经(jīng)营活(huó)动产生(shēng)；可供分配的(de)现金实质(zhì)上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进行调整，加期(qī)初现金，最终得(dé)到(dào)的账面(miàn)现金(jīn)。

　　李华平也表(biǎo)示，公(gōng)募(mù)REITs作为资产(chǎn)配置新选择，投资价(jià)值体现在(zài)相对股债市(shì)场独立的资产(chǎn)配置功能，比较适合长期持有。建议投(tóu)资者对经营权类的资产可(kě)以更多关注内部(bù)收益(yì)率的高低，对产权类的资产更多关注分派率(lǜ)高低。因为公募REITs可(kě)分(fēn)配收益主要来自底层(céng)资产的(de)经营净现(xiàn)金流，所以底层(céng)资产运营情况直接影响投资回报，投资者可综(zōng)合考虑原始权益人综合(hé)实力(lì)、运营管理机(jī)构实力、公募(mù)基金管(guǎn)理人实力等多重(zhòng)因素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证(zhèng)券研报(bào)也显(xiǎn)示，公(gōng)募REITs进(jìn)入密集分红期，由(yóu)于(yú)分红交易带来的短期博弈机会仍在，叠(dié)加此前市场接(jiē)连回调(diào)，建议投(tóu)资者关注有基本面支撑、填(tián)权效(xiào)应相(xiāng)对明(míng)显、同(tóng)时分红规(guī)模较为可观(guān)的个券(quàn)。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书均会载明REITs在发(fā)行首年及次(cì)年的可供(gōng)分配(pèi)金(jīn)额(é)预测。投资者可(kě)以将REITs的(de)实际分红金额与募集材(cái)料中披露预测进行比较分(fēn)析(xī)，结合经(jīng)济及市(shì)场的实际(jì)环境(jìng)，对基础设施项目的运营业绩(jì)及REITs的管理能力进行判断(duàn)。”中金基金上述(shù)负(fù)责人也称。

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