OPPO宣布关停旗下芯片子(zi)公(gōng)司哲(zhé)库科技(jì)，引发了公募REITs扩募风波，如今，二级市场的影响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继续延续此前(qián)几日的下跌(diē)走势(shì)，午后跌幅一度(dù)扩(kuò)大(dà)，尾盘有所拉升，全天(tiān)收(shōu)跌6.22％，最(zuì)近3个交(jiāo)易(yì)日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此前(qián)，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募(mù)拟(nǐ)新购(gòu)入基础设(shè)施资产张(zhāng)润大厦(shà)的重要承(chéng)租方之(zhī)一，目(mù)前未收(shōu)到哲库科(kē)技及(jí)OPPO方(fāng)面关于停止执行已签租赁(lìn)协(xié)议的通(tōng)知(zhī)。同(tóng)时(shí)，在公告中，华安张江光(guāng)大园REIT进一步表(biǎo)示，原(yuán)始权益人将继续(xù)密切关(guān)注哲库科技(jì)后续情况，积极做(zuò)好相关应对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目(mù)的原始权(quán)益人相关负责人(rén)也表示，近期(qī)已同步启动了应急预(yù)案，排摸(mō)储备(bèi)租户，积极应对(duì)哲(zhé)库提前退(tuì)租的可能事(shì)项。由于张润大(dà)厦(shà)是全国(guó)首批REITs申报扩募项目，公司领(lǐng)导高(gāo)度重视(shì)，浦东新区国资委也(yě)高度关注。

　　多位业(yè)内人士表(biǎo)示，华(huá)安(ān)张(zhāng)江光(guāng)大园REIT近(jìn)期市(shì)场波动较大，但其实不动产公募融为一体到底有多舒服，两人融为一体的描写REITs项目短期出(chū)租率下跌并不会从根本上(shàng)影响其内外价值，投资(zī)者应(yīng)理性看待(dài)。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二级(jí)市(shì)场价格(gé)继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子(zi)公司哲库科技的事件继续扰动公募REITs市(shì)场(chǎng)。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价格小幅低开(kāi)，此(cǐ)后二级市(shì)场价(jià)格开始震(zhèn)荡走(zǒu)低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一度扩大(dà)到(dào)8.30％，随后价格(gé)有所(suǒ)回升，最终报收3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期不利消息(xī)影响(xiǎng)，华安张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园REIT最近几个交(jiāo)易日二级市(shì融为一体到底有多舒服，两人融为一体的描写)场价格(gé)表现欠(qiàn)佳，5月11日以来，3个(gè)交易日跌幅达到(dào)9.69％，今年以(yǐ)来(lái)跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月21日上(shàng)市以来，华(huá)安张江光大(dà)园REIT累计涨幅超过24％，在全市场(chǎng)公募REITs中位居前列。

　　从5月15日(rì)公募REITs市场整体表现上看(kàn)，目前上(shàng)市(shì)的8只产业园区基础设施REITs中，仅博时招商蛇口产业园(yuán)REIT微(wēi)幅(fú)上(shàng)涨，其余(yú)7只(zhǐ)均有(yǒu)不同程度下(xià)跌(diē)，8只产业(yè)园区(qū)基(jī)础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今(jīn)年以来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已(yǐ)经(jīng)披露张江光大园项目出租率有所下降(jiàng)，如今(jīn)拟扩募的项目(mù)又遭遇突发事件，因此(cǐ)导致二级市场(chǎng)价(jià)格出现(xiàn)波(bō)动。”一(yī)位业(yè)内人士分析称。

　　不过(guò)，在上述人士看(kàn)来，尽管(guǎn)出(chū)于风险规避的(de)原因，最(zuì)近几个交易日场(chǎng)内资(zī)金(jīn)有所流出，但是(shì)，不动产公募REITs项目(mù)短期出租(zū)率下跌并不会(huì)从(cóng)根本上影(yǐng)响其内外价值。

　　他也同时表(biǎo)示，目前随(suí)着二级市场(chǎng)价格(gé)下跌，风(fēng)险(xiǎn)也得到一定释放，但是(shì)价格涨跌会受到基本(běn)面、情绪(xù)面等多重因素影响，不(bù)好(hǎo)判(pàn)断价格是不是已(yǐ)经完全触(chù)底(dǐ)。

　　此外(wài)，还(hái)有一位业内人士(shì)表(biǎo)示(shì)，今年整(zhěng)体REITs市场(chǎng)表现(xiàn)低迷，不少产品年内(nèi)二级市场跌幅较(jiào)大，其(qí)实(shí)有些隐含收益率高(gāo)的产(chǎn)品具备一(yī)定的投(tóu)资价值，很(hěn)适合稳健类投资者。此(cǐ)外，伴随着经济复苏的步伐，产业园区、物流类等REITs产品(pǐn)具(jù)备一(yī)定的投资(zī)价值。

　　先锋(fēng)瑞驰私(sī)募基金执(zhí)行(xíng)董事高如星(xīng)对此(cǐ)表示，若张江园区最终能顺利解决招商，平稳过(guò)度对经营现金流没有(yǒu)造成大(dà)的影响(xiǎng)，“事件性利空(kōng)下调至得这(zhè)么急、这么深，加上前期(qī)本(běn)身园区类资产就回调不少了，这(zhè)就是黄金坑。”不过，他也(yě)强调，最终还是落(luò)到租金收入受不(bù)受影响，影响多(duō)大，估计园区会(huì)最终解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募(mù)路上再迎接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技。随后5月12日晚，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科(kē)技(jì)是(shì)其扩募拟新购入基础(chǔ)设(shè)施资产张润(rùn)大厦的重要承租(zū)方之(zhī)一，目前未收(shōu)到哲库科技(jì)及(jí)OPPO方面(miàn)关(guān)于(yú)停止执行已签租赁协议的(de)通知。同时，在公告(gào)中，华安张江光大园REIT进(jìn)一步(bù)表示，原(yuán)始权益人将继续密切关(guān)注哲(zhé)库科技后续情况，积极(jí)做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一(yī)季报中披露的张江光大园(yuán)项目出租率下降事项，一度二(èr)级(jí)市场价(jià)格出现(xiàn)回落。在随后召(zhào)开的业绩说明会(huì)中管(guǎn)理人就相关(guān)事项进行(xíng)了(le)解释说明，市场信(xìn)心得到了一定(dìng)提振(zhèn)，二级市场价格表现(xiàn)也趋(qū)于平稳。据了解，张江 REIT在5月(yuè)11日召开的(de)线上和线下的扩募说明(míng)会上(shàng)，运营团队表(biǎo)示了对(duì)张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)项目的信心，预计签(qiān)署意向书和合同谈判(pàn)中的储备租(zū)户(hù)正常(cháng)转化后，项目出租率将得到回升(shēng)。没(méi)想(xiǎng)到仅过(guò)了不到三周(zhōu)的时(shí)间(jiān)，张江REIT的扩募之路又迎来了(le)新的考验。

　　因(yīn)张江REIT的(de)上述公告引起(qǐ)了市场各(gè)方的广泛关(guān)注，张江REIT拟扩募购(gòu)入(rù)项目的(de)原始权(quán)益人(rén)相关负责(zé)人坦言(yán)，事发突然确实始(shǐ)料未及，在获悉OPPO关(guān)停哲库科技消息(xī)的第一时间(jiān)即奔(bēn)赴现场进行了沟通(tōng)和核实工作，并同步启动了(le)应急预案(àn)，排摸储备租户，积极(jí)应(yīng)对(duì)哲库(kù)提(tí)前(qián)退租的可能事项。由于张润大厦(shà)是(shì)全国首批(pī)REITs申报扩募项目(mù)，公司领导高度重(zhòng)视，据悉新区国资(zī)委也高度关注(zhù)。

　　当(dāng)谈及储(chǔ)备租(zū)户情况(kuàng)，相关负责人介绍(shào)说，目前储备租户还是比较(jiào)丰富的，覆盖(gài)了(le)芯片测试、人(rén)工智能(néng)、航天产业、信息技(jì)术等产业客户，租赁意向面积(jī)超过了2万方。从意(yì)向(xiàng)储备(bèi)转化为实际租户需要(yào)一些时间。

　　“我(wǒ)们正在着(zhe)手通(tōng)过(guò)签(qiān)署(shǔ)租赁意(yì)向(xiàng)书来尽(jǐn)快锁定一些重(zhòng)要租户。虽然收了三(sān)个月履(lǚ)约保证(zhèng)金给了我们一些空间，但本着对首(shǒu)批扩(kuò)募、对(duì)市场负责(zé)的态度(dù)，我(wǒ)们肯定要全力与时间赛(sài)跑，把这(zhè)些面积在短期内完成去(qù)化。”相关负责人说(shuō)道。

　　张江REIT已持有的同区域的张江(jiāng)光大园项目一季(jì)度末(mò)也有将近30％的空置率，原始权益人有那么多储备租户，之前的空(kōng)置率(lǜ)为何未(wèi)能得(dé)到解决。

　　对(duì)此相关负责(zé)人解释，张江光(guāng)大园一直以来(lái)都(dōu)坚持以市场化运营为导向，历史运(yùn)营表现稳定，租户的调租(zū)和(hé)换(huàn)租都属于正常情况，而这(zhè)次项(xiàng)目的(de)大租(zū)户退租正好发生在(zài)市场(chǎng)活(huó)跃(yuè)度的短期低点，目(mù)前市场情况已有所好转。在(zài)看到出(chū)租率下(xià)滑情况没有得(dé)到(dào)及时修复后，张江这边也作了一定的资源调配和倾斜，引入了一些储备租户。

　　另外，张润(rùn)大厦和张江光(guāng)大园项目在给(gěi)租户的分隔空间、交付标(biāo)准、租金水(shuǐ)平等方面(miàn)也(yě)有一些(xiē)差异(yì)化，张(zhāng)润大厦多是两千多平的大平层，楼(lóu)的成(chéng)新度(dù)高一(yī)些(xiē)，单(dān)价也贵一些(xiē)，张江光大园单层以一千(qiān)平的(de)面积为主，还有一些独栋(dòng)形态的物业。租户(hù)自身也(yě)会有诉求(qiú)，也会根据(jù)自身需求和预算挑选区域内的不同物业。

　　“如(rú)果(guǒ)扩募完成以后，新老资产的管理(lǐ)人都变成了一家，后续(xù)我们在资源共享和联合营销方面能更加充分发(fā)挥协同效应，相(xiāng)信可以做得更好。”上述负(fù)责人(rén)补充(chōng)说道。

　　最(zuì)后谈及对于(yú)张江REIT的定位和(hé)展望，相(xiāng)关负责(zé)人(rén)表示，张江集(jí)团(tuán)和(hé)张江高科目(mù)前在管资产约五百(bǎi)万(wàn)方(fāng)，还有(yǒu)一些(xiē)其他在(zài)开(kāi)发的储备项目，这些都(dōu)将成(chéng)为张江REIT实(shí)现打造(zào)张江(jiāng)园区产业空间(jiān)资产上市平(píng)台目(mù)标的坚实后盾和储备资源。“我们非常重(zhòng)视张江(jiāng)REIT这个资本平(píng)台和它(tā)未来的发展。”相关负责人表示，“这次扩募是我们实现基金扩容的第一步(bù)，也(yě)是至关重要的一步，眼下我们(men)可(kě)能(néng)面临了一(yī)些(xiē)突(tū)发情况需要解(jiě)决，但是这和我(wǒ)们在(zài)张江科学城(chéng)这三(sān)十年建设发展过程中所(suǒ)经历的相比，只能算是一个非常小的插(chā)曲(qū)。我们有信心排除万难，尽一切(qiè)可能化解当(dāng)前突发事件(jiàn)的所有负面(miàn)影响，维(wéi)持预期和市场(chǎng)的信心。”

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