文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的(de)全国住房和城乡(xiāng)建设工作(zuò)会议(yì)提出“有条件(jiàn)的(de)可以进行现房销售”，不足(zú)一个月时间，已有山东、安(ān)徽(huī)、河(hé)南、四川、广东等(děng)地明(míng)确表(biǎo)态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制(zhì)了，用(yòng)你的钱(qián)，建(jiàn)你(nǐ)的房(fáng)子，还烂(làn)尾(wěi)了，这(zhè)是对购房者(zhě)的不公平(píng)。以后(hòu)谁(shuí)有钱谁建(jiàn)房，没钱没实力的别建(jiàn)了，不能(néng)把(bǎ)包袱甩给老百姓和社会，这是房地产从大开(kāi)发时(shí)代步入(rù)高质量发展(zhǎn)阶段的必然(rán)趋势，也是对购房老百姓的最大(dà)保(bǎo)护。98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜(yí)之计，现在全(quán)国套户比(bǐ)超(chāo)过1，从大(dà)开发进入存量(liàng)时代，对购(gòu)房民众不公平的预售制(zhì)已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现(xiàn)房销售。以后一(yī)手(shǒu)交钱，一手(shǒu)交房(fáng)，天(tiān)经地义。当(dāng)然二次房改是个(gè)技术活，兼顾(gù)化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房企债(zhài)务、恢复市场信(xìn)心以及长效机制，长效机制四(sì)大关键是推动城(chéng)市群战略(lüè)、人(rén)地挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性(xìng)稳定(dìng)和房地产税。如(rú)果按照经济规律(lǜ)办事(shì)，中国一定能实现房地产软着陆和长期平(píng)稳健康发展(zhǎn)，跨过这道关(guān)，解(jiě)好这道世(shì)界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售？大家想想，绝大部(bù)分商品是一(yī)手(shǒu)交钱一手(shǒu)交货，预售制(zhì)是(shì)对购买者的单方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓(xìng)几乎承担了所有商品不能交付的风险(xiǎn)。从个人(rén)层(céng)面看，预售制(zhì)对购房者非常不公平，比(bǐ)如(rú)，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行(xíng)利息，还要承担(dān)延迟(chí)交房、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚(shèn)至(zhì)不能交房的风(fēng)险。从行(xíng)业层面(miàn)看，预售制助推部分房企(qǐ)过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等(děng)系列风险。取消预售制，改为(wèi)现房销售，这样有助于落(luò)实(shí)中(zhōng)央房住不炒精神、有助于保障购房老百姓(xìng)权益、有助于房企(qǐ)稳健(jiàn)发展，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售(shòu)制度怎么来(lái)的？国外什么情况？简单科(kē)普(pǔ)一(yī)下：商品房预(yù)售最(zuì)早源(yuán)于中(zhōng)国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由(yóu)于商(shāng)品房短(duǎn)缺(quē)，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国香(xiāng)港，引(yǐn)入了商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制(zhì)度。其实，当前世界不(bù)少国家存在预(yù)售制(zhì)。但是(shì)，重点来了(le)！发(fā)达国家一般有(yǒu)严(yán)格的监管保(bǎo)障(zhàng)措施，开发(fā)商(shāng)在项目获得(dé)政(zhèng)府批准(zhǔn)后(hòu)才可以开始销售(shòu)，买家在购买期房(fáng)后并(bìng)非像中国一样在支付(fù)完首(shǒu)付款后从(cóng)银行一次性贷款支付(fù)剩余全部(bù)房款，而是根据开发商工(gōng)程进度在完全交房(fáng)前进行分期(qī)支(zhī)付。所(suǒ)以，预(yù)售制度是需要(yào)严格的(de)资(zī)金监管、分期支(zhī)付(fù)以及(jí)违(wéi)约处罚措(cuò)施作为(wèi)保障的，如果没有(yǒu)这(zhè)些(xiē)保障(zhàng)措施，一定会触发风险，对购房民众(zhòng)不公平，所以不如(rú)借机取消预售(shòu)制(zhì)度，以后(hòu)改(gǎi)为现房(fáng)销售。客观(guān)讲预售制(zhì)度有(yǒu)一定历史阶(jiē)段性，现在中(zhōng)国(guó)住房进(jìn)入存(cún)量时代，取消预售制度有助于降负债降杠(gāng)杆，不再把烂尾风(fēng)险甩给老百(bǎi)姓(xìng)和社会，当然这需要(yào)配套房企债务重组、复工保(bǎo)交楼、恢(huī)复(fù)市场(chǎng)信(xìn)心(xīn)和房地产(chǎn)长效机(jī)制(zhì)。这是个技(jì)术活，只要(yào)坚持市场化(huà)改革(gé)，中国一定能化解这个难题，让房地产回(huí)归实(shí)体(tǐ)经济和居(jū)住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的不是五花八门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知(zhī)道能不能兑现的营(yíng)销手段，而(ér)是所见即(jí)所得的过硬的(de)产品(pǐn)质量和诚信，这才是(shì)对购房民众的最根本最实质的保障，这样将(jiāng)极大的提升(shēng)开(kāi)发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐(zhú)劣(liè)币。所有商业的本(běn)质是向善，是以客户为中心(xīn)，房地产也(yě)不能(néng)例外，老百姓买房(fáng)子是天(tiān)大的事，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福一家人。从(cóng)这个角度，取(qǔ)消预售(shòu)制、实施现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)是(shì)实(shí)现老百姓安居乐业、社会长治久安(ān)、行业企业(yè)健(jiàn)康(kāng)发(fā)展的重大措施(shī)。在当前(qián)的情况(kuàng)下，取消预售制要结合(hé)稳楼市、房地产(chǎn)软着陆、打通金融支持(chí)当期三好生、新模式(shì)等综合(hé)施(shī)策。

　　作者(zhě)十年前(qián)在国(guó)务院发展研(yán)究(jiū)中心参与财(cái)税改(gǎi)革(gé)方案研(yán)究时，对预(yù)售制、房地产税、人地挂(guà)钩(gōu)、金(jīn)融稳定、房(fáng)企杠杆率等进行(xíng)过长(zhǎng)期(qī)系统的专项研究。（参考(kǎo)后(hòu)来形成的专著(zhù)《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大、供给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制(zhì)推动(dòng)城市化(huà)进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预(yù)售资(zī)金第(dì)三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得(dé)房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾(wěi)险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范(fàn)期房交易立法(fǎ)，设置(zhì)期房预付款(kuǎn)保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金(jīn)由银行(xíng)监管(guǎn)，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品房预(yù)售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世(shì)纪五十(shí)年代在中国(guó)香港，楼(lóu)宇出租是地产行业盛行的方(fāng)式，但有(yǒu)着转让难、出(chū)租资金(jīn)周转(zhuǎn)期(qī)长等问(wèn)题，分层销售孕育而生。20世纪50年(nián)代，中(zhōng)国香港还未推行(xíng)公共房(fáng)屋制度，许多人栖身于木屋或者其他临时住宅(zhái)，住房的需求是(shì)相当高，不过大多数居民的(de)储蓄很少。当时楼(lóu)宇(yǔ)买卖多数以一整栋楼为(wèi)单位，需(xū)要雄厚(hòu)的资金实力才(cái)能购买(mǎi)。虽然楼宇出租(zū)是中国香港地(dì)产行业盛行(xíng)的方(fāng)式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出租资金(jīn)周转期长等问(wèn)题。针(zhēn)对这一系列问(wèn)题，不少地(dì)产(chǎn)商开始探求新的方式(shì)，如(rú)把楼宇契约切开，即(jí)“分契”，然后将(jiāng)楼宇(yǔ)分层出售。这(zhè)模式一经推行，购买(mǎi)楼宇的(de)市(shì)民数量有所增加(jiā)，开发(fā)商(shāng)资金周转加快。

　　在(zài)分(fēn)层(céng)出售的基础(chǔ)上(shàng)，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英东创(chuàng)办立信置(zhì)业有限公(gōng)司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商品流通、资金周转(zhuǎn)有着独(dú)到的见解，在努力寻求方(fāng)法加快自身资金周转。当时其在购下九(jiǔ)龙的(de)一块地盘后，除了分层(céng)出(chū)售(shòu)、还印发售楼说明书，上有文字详尽说(shuō)明(míng)楼(lóu)宇的(de)地势(shì)环境、建筑材料(liào)、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点(diǎn)，即先收取买家(jiā)的订金，采用类似(shì)租金的(de)分期付款形式，等新(xīn)楼落成时，收(shōu)齐买家的钱(qián)，买家就拥有了自己(jǐ)的房产(chǎn)。这种方(fāng)式(shì)减(jiǎn)轻了民众(zhòng)购房的资金压(yā)力，加(jiā)速(sù)了房屋的建造和销(xiāo)售，也解(jiě)决了(le)制造商的资金(jīn)问题，降低投资风险，在当时(shí)可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为(wèi)当时中国香港房地产(chǎn)市场的一大特色，纵观中国(guó)香(xiāng)港房地(dì)产市场的(de)改革，“卖(mài)楼花”模式高效(xiào)率地解决了核心的住房(fáng)供不应求(qiú)的问题，使房市发展进入新阶段(duàn)。

　　预售(shòu)楼(lóu)花模式推动(dòng)了中(zhōng)国香港楼市几十年繁荣(róng)，但期间也出现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但(dàn)监管部门不断完善、规(guī)范(fàn)化，建立健全(quán)的监(jiān)管机制(zhì)，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀(jǔ)的一个楼盘因(yīn)建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国香(xiāng)港管理部门(mén)提(tí)升了对(duì)于预售楼(lóu)花制度的监管，即要求开发商(shāng)在预(yù)售前，确(què)保地价款已经全部(bù)支付，还要证明自身有资(zī)金(jīn)等能力把项目完成，资金(jīn)需放入律(lǜ)师所托管，支取时需律(lǜ)所和建筑师(shī)的核准。为了防止开发商、律所、建筑师等造假，套取监管账(zhàng)户(hù)资金，中国香港要求律师行在银行(xíng)开设的信(xìn)托(tuō)账户(hù)（监管账户(hù)）、开(kāi)发商操作等采取全透(tòu)明化机制，且(qiě)银行的责任上升，如(rú)出现房(fáng)屋“烂尾”情况(kuàng)，银(yín)行将成最大(dà)风险方，后续(xù)需自身推动(dòng)项目完工。随着监管体系逐步完(wán)善(shàn)，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　二十世纪九十年(nián)代，中国内地面临住房需求大和供给量短缺问题，引入(rù)“卖楼花”制(zhì)度。建国以(yǐ)来，中国内地优先发展(zhǎn)重工(gōng)业，强调基础建设，这一导向使前(qián)期(qī)发展工业(yè)化的进程大于城市化进程，唯有解决住房基础等(děng)城(chéng)市(shì)化配套问题，才能进(jìn)一步推进城市化。但当时推行的是“统一(yī)管(guǎn)理，统一分配(pèi)，以租(zū)养房(fáng)”的福(fú)利(lì)分房制(zhì)度，住房市场发展(zhǎn)起步较(jiào)晚(wǎn)、增速较慢(màn)，福利分房制度(dù)也出现了分配不公、效率低、配套差等问题(tí)，因此福利分房制(zhì)度不再适用于当(dāng)时的国情。叠加房地产市(shì)场面临商品(pǐn)房(fáng)的需求(qiú)量大，而社会缺(quē)少大型(xíng)房地产开发商，商品房供应(yīng)量小的困境，此时引入中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港(gǎng)的“卖楼花”模(mó)式无疑是对内地房地产市(shì)场的一针强心(xīn)剂。从1994年起，中国(guó)内地(dì)逐(zhú)步引(yǐn)进中国(guó)香港(gǎng)预(yù)售商(shāng)品房制度，先(xiān)后出台多项文件(jiàn)，大力支持国内(nèi)房地产市场改革。例如，1998年，国务院出(chū)台《关(guān)于进一步深(shēn)化(huà)城镇(zhèn)住房制度改革(gé)，加(jiā)快住房建设(shè)的通知》文件，决定停止住房(fáng)无偿实物分配，逐步实行住房分配货币化、住(zhù)房供(gōng)给商(shāng)品化、社会化(huà)的住(zhù)房新体制，从(cóng)计划经济下的福利分(fēn)房(fáng)转向市场(chǎng)经济的商品房(fáng)。房地(dì)产市场(chǎng)采用(yòng)预售(shòu)制，允许(xǔ)开发商卖(mài)期房，解决了房企缺少资金(jīn)和(hé)开发时间(jiān)周期长的两大(dà)难题(tí)，开发商(shāng)以(yǐ)预售(shòu)款(kuǎn)撬动下一个项目的开发，形成滚动开(kāi)发模(mó)式，住(zhù)房供应速度加快。自此中国内(nèi)地开始房改货币(bì)化，中(zhōng)国(guó)人(rén)民(mín)银行(xíng)等(děng)多方迅(xùn)速(sù)出台相关(guān)的信贷政(zhèng)策，支持(chí)购(gòu)房者，极大作用推动(dòng)了房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入(rù)中国香港“卖楼花(huā)”模式后，经(jīng)调(diào)整形成契合中国内地的商品房预售制度。预售制的初衷是为(wèi)了缓解(jiě)房企资金压力，加快城(chéng)镇住房建(jiàn)设。具体来(lái)说，是指(zhǐ)房地产(chǎn)开发企业将正在(zài)建设中的房屋(wū)预(yù)先出(chū)售给购(gòu)房(fáng)者，由购房者支付定金或房(fáng)款(kuǎn)的行为(wèi)。区别于中国香港，在中国内地实(shí)践过(guò)程中，商(shāng)品房(fáng)预售流程为：房(fáng)地产开发商办(bàn)理(lǐ)预(yù)售(shòu)许可(kě)证-签订商品房买卖合同-进行备案登记(jì)和预告登记-交(jiāo)付房屋。在购(gòu)房(fáng)过程中(zhōng)，购房者需要(yào)一次性付清首付款(kuǎn)，并采用(yòng)银行(xíng)贷(dài)款的(de)形式一次性付清(qīng)剩(shèng)余(yú)房款，换(huàn)言之，房屋(wū)未建成，开发商可能(néng)已拿到了全(quán)部(bù)购房款，这点与(yǔ)中国(guó)香港的(de)按照(zhào)工程进度(dù)付款有所不同。对(duì)中国内地的开发商而(ér)言，预(yù)售制商品(pǐn)房也开(kāi)启了高周(zhōu)转、高(gāo)杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预(yù)售制推动(dòng)城市化进(jìn)程(chéng)，但(dàn)背(bèi)后潜藏的(de)风险确实(shí)存在

　　作为中国内地商品房销售的(de)最主要方式，预售(shòu)制极(jí)大缩短房企(qǐ)现金回笼周期，同(tóng)时(shí)增(zēng)加市场(chǎng)商品房供应，推动了城镇化发(fā)展(zhǎn)进程。预售制在(zài)过去20多年对中国内地房地产市(shì)场的稳(wěn)步发展起到(dào)了重(zhòng)要(yào)作用(yòng)，不仅解决了房(fáng)地产市场快速发展(zhǎn)阶段的资金需求，也提高(gāo)了居(jū)民居住水(shuǐ)平，中国内地城镇居民(mín)从(cóng)筒(tǒng)子楼住(zhù)到住宅(zhái)小区(qū)，从全(quán)民(mín)蜗居(jū)到基本适居，住房(fáng)事业取得巨大进(jìn)步，数(shù)十年时间走完(wán)发(fā)达(dá)国家几百年城镇化路(lù)程。改革(gé)开放以来，城镇化(huà)进程进(jìn)入(rù)快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇(zhèn)人口由1.7亿(yì)人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间(jiān)增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面积(jī)由7438平(píng)方公里增(zēng)长(zhǎng)至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍(bèi)。根据我们(men)发布的(de)《中国住房存(cún)量报告(gào)：2021》测(cè)算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住(zhù)宅(zhái)存(cún)量从(cóng)不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城(chéng)镇人(rén)均住房建筑面积从8.1平方(fāng)米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住房(fáng)套(tào)数从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在(zài)当前(qián)已成为(wèi)中国内地商品房销售(shòu)最(zuì)主(zhǔ)要方式，2005年中国(guó)内地商品住宅(zhái)期房销(xiāo)售面积(jī)占总销售面积的(de)比重为(wèi)63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面积达(dá)15.6亿平(píng)，比(bǐ)重(zhòng)上升至87％。

　　预售制(zhì)也(yě)推动了中国内(nèi)地房地产行业的发展(zhǎn)。中(zhōng)国内(nèi)地房地产历经二(èr)十(shí)多年长周期繁荣，行(xíng)业(yè)各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工(gōng)面积(jī)从2.2亿(yì)平增至19.9亿平(píng)，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房(fáng)地产开发投资完成额从(cóng)0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销售面积(jī)和销售金额(é)分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快速(sù)发(fā)展(zhǎn)，房地(dì)产企业从无(wú)到(dào)有、从(cóng)国企先(xiān)行(xíng)到民企(qǐ)崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年(nián)，房(fáng)地产企业数量达(dá)9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍(bèi)。

　　二十年(nián)来房地产也(yě)成(chéng)为拉动中国内地(dì)经济高增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道(dào)，房地产带动的(de)上下游(yóu)产业链特别长(zhǎng)，高达50多(duō)个行业。2020年房地产及其(qí)产(chǎn)业(yè)链占GDP的(de)17.2％（完全(quán)贡献），其中(zhōng)房地产业(yè)增(zēng)加(jiā)值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献(xiàn)），房(fáng)地产带动产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产对金融、批发、建材的(de)带(dài)动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产完(wán)全拉动的(de)投(tóu)资占全(quán)社会(huì)固定资产(chǎn)投资的(de)51.5％，其中，房地(dì)产开发投资占(zhàn)固定(dìng)资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地(dì)产贷款占银(yín)行各项贷款(kuǎn)余额的比重看(kàn)，2021年12月为(wèi)27.07％，如(rú)果(guǒ)加上信托等通道业务(wù)，占(zhàn)比超过三(sān)分之一。从房地(dì)产融资存量(liàng)占(zhàn)社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大(dà)面积(jī)违约，将导(dǎo)致银行不(bù)良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民(mín)财(cái)富效应(yīng)渠道，根(gēn)据我们的《中国(guó)住房市值测算报(bào)告》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万亿美元，大(dà)于美国的33.6万亿(yì)美(měi)元、日本(běn)的(de)10.8万亿(yì)美元(yuán)、英法德(dé)三国(guó)合(hé)计的31.5万亿美元。从(cóng)住房市值占股债房(fáng)市(shì)值的(de)比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市(shì)值与股债房市(shì)值的比例较高，主(zhǔ)要是因为住房市值高，以(yǐ)及中国资本市场(chǎng)发育尚不成熟(shú)，直接融资(zī)比例较(jiào)低，股(gǔ)票、债券市(shì)值较低，居民(mín)投(tóu)资(zī)渠道缺乏。

　　不(bù)可(kě)否认(rèn)，预售制背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确实存在，当前(qián)的(de)负面效应愈(yù)发凸显。

　　从个(gè)人层(céng)面看，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一手(shǒu)交货，预售(shòu)制是对购买者的单方面(miàn)不公平(píng)制度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)几乎承担了所有商品不能交付的风险。比如，交房等待(dài)期一般为两年，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银行(xíng)利息(xī)，还要承担延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交房等风险(xiǎn)。另外，购(gòu)房(fáng)者和开(kāi)发商之间的购房(fáng)合(hé)同、购(gòu)房者(zhě)和银(yín)行的按揭贷(dài)款(kuǎn)合(hé)同是两个独立的合(hé)同(tóng)关系，如果(guǒ)开(kāi)发商发生违约，购房者只能根据(jù)购(gòu)房(fáng)合同向开发(fā)商主张权力，但(dàn)依旧需要根据(jù)按揭贷款(kuǎn)合同按时(shí)向银行进行(xíng)贷款(kuǎn)偿还，因此购房者承(chéng)担的风(fēng)险较(jiào)大(dà)。

　　从行业层面看，预售(shòu)制助推(tuī)部分(fēn)房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇到下行周期，会(huì)引发(fā)资金链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁置等系列(liè)风险，进行影响自身信用和购房者(zhě)对行业(yè)的信心。

　　从金(jīn)融层面看，银(yín)行(xíng)作为按揭贷款的发放方，一旦房企因为市场波动或经营(yíng)不(bù)善，出现资(zī)金链断裂等一(yī)系列问题，导致“烂尾”等情况，而房(fáng)企(qǐ)通过与购房者签订(dìng)的预售合同和按(àn)揭合同，已经从银行获(huò)得(dé)房款，如果购房者丧失还(hái)款能(néng)力或短期不能还款等，则风(fēng)险完全由(yóu)银行(xíng)承担，银行将面临较大的坏(huài)账压力。

　　从监管角度看，购房者的(de)预售监管(guǎn)资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字那(nà)就(jiù)是“没钱”，即没钱付工程(chéng)款(kuǎn)。在2004版(bǎn)的《城市商品(pǐn)房预售管理(lǐ)办(bàn)法》中明确(què)规(guī)定了开发企业预售商(shāng)品房所得款项应(yīng)当用于有(yǒu)关(guān)的工程建设(shè)，商品房(fáng)预售款监管的具(jù)体办法，由房(fáng)地产管(guǎn)理部(bù)门制定。但多年以来全国并没有统(tǒng)一的预售资金监(jiān)管规(guī)定，各地实行(xíng)“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金比(bǐ)例为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等城市则按照(zhào)项(xiàng)目(mù)的建安成(chéng)本(běn)乘以建筑(zhù)面积(jī)或(huò)者项(xiàng)目工程总额报价(jià)计算(suàn)重点资金。而(ér)事实是，不少购房款未进入监(jiān)管(guǎn)账户、或(huò)进入监管账户后被(bèi)挪用，导致(zhì)楼盘没有资金继(jì)续建设(shè)。收(shōu)楼遥遥(yáo)无期(qī)，月(yuè)供(gōng)却被迫继(jì)续还款(kuǎn)。那么，监管账户(hù)资金如何被(bèi)挪走的？实(shí)际上，在过去房地产大开(kāi)发时代的高(gāo)周转(zhuǎn)背景(jǐng)下(xià)，抽调(diào)预售款(kuǎn)监管账户资金，是行(xíng)业“潜规则(zé)”。比如工程总承包方(fāng)，以(yǐ)工程(chéng)建设名(míng)义，获得监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户拨付资金，再由工程方将资金转(zhuǎn)给(gěi)房企(qǐ)，而拨(bō)付(fù)的工程(chéng)款(kuǎn)，远超工程(chéng)进(jìn)度所需。通过这些(xiē)方式套取(qǔ)的资(zī)金，在房企各地项目间流动，变相加杠(gāng)杆(gān)，这样做提供了(le)资金流动性，房企抽调资(zī)金(jīn)统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金循(xún)环(huán)高周转模式(shì)，但一定程度上把风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品(pǐn)房预售制度呈现以(yǐ)下(xià)特点：

　　1孙悟空真实存在过吗）预付款保护(hù)：孙悟空真实存在过吗trong>对于购房者预付资金，一般设有定(dìng)金或预(yù)付(fù)款保护机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购(gòu)房者(zhě)支付(fù)的预付(fù)款比例相对较低，绝大部(bù)分房款在房(fáng)屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预(yù)付款一般以(yǐ)定金(jīn)方式支付，或按工程(chéng)进度分期(qī)支付，或二者结合(hé)；

　　4）按(àn)揭贷款方(fāng)式：一般采用(yòng)两种方式发(fā)放按揭贷(dài)款，一是按工程(chéng)进度付款，按揭贷(dài)款(kuǎn)按(àn)照工程进度逐渐发放(fàng)，购房者开(kāi)始月供；二是(shì)房屋交付后(hòu)发放(fàng)按揭(jiē)贷(dài)款；

　　5）房屋(wū)烂(làn)尾(wěi)保护(hù)：为(wèi)预售商(shāng)品房提供(gōng)期房烂(làn)尾(wěi)保险，在商(shāng)品房出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时(shí)，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交(jiāo)付质量的保(bǎo)障有两(liǎng)种方式，一(yī)是期房由政府或第(dì)三方(fāng)验收合格并提(tí)供验收(shōu)凭证后(hòu)，开发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得购房(fáng)者支(zhī)付的房款。二是开发商(shāng)为(wèi)购房者(zhě)提(tí)供(gōng)一定的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售(shòu)资(zī)金第(dì)三方全程监管，交付时开(kāi)发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得(dé)房款

　　美国期房定金一定期限(xiàn)内无条件返(fǎn)还(hái)，最低(dī)首(shǒu)付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付(fù)，其余房款交(jiāo)付后按揭还款，交付前资金由第(dì)三方全程监(jiān)管，交付(fù)时开发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得房款。

　　定金及(jí)首付环节(jié)，定(dìng)金比例一(yī)般为房款的1％-5％，首(shǒu)付(fù)比例最(zuì)低可低于3.5％，根据美(měi)国官(guān)方数据，2021年(nián)美(měi)国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外(wài)，购房(fáng)者在(zài)房屋交付后通(tōng)过按(àn)揭贷款支付(fù)剩余房款。

　　资(zī)金监管方面，美国(guó)为防止(zhǐ)开发商挪用资金，购房者的定金及首付款由第三方公证行或产权(quán)保险公司的(de)信托账户监(jiān)管(guǎn)。如果开发(fā)商倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购(gòu)房(fáng)者资金可通过(guò)申请(qǐng)仲裁取回，且不(bù)承担任(rèn)何(hé)责(zé)任(rèn)与(yǔ)损失。而开发商在房屋建设过程(chéng)中(zhōng)的资金全部来自银行，银(yín)行(xíng)根据工(gōng)程进(jìn)度向开(kāi)发商提(tí)供一定(dìng)比例的贷(dài)款，由于开发商挪用(yòng)资(zī)金直接损害银行利(lì)益，银行有充(chōng)分动机监(jiān)管开发(fā)商施工进(jìn)度(dù)。开发商在房屋交付时(shí)需取得由政府(fǔ)相关部门经审查后发放的验收凭证(zhèng)，通过验收(shōu)凭证(zhèng)向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国(guó)期房(fáng)可(kě)零首(shǒu)付购房，房款按建(jiàn)造工期(qī)进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用固定(dìng)利(lì)率，开发商或购房(fáng)者可(kě)购买(mǎi)期房烂(làn)尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面(miàn)，德(dé)国开发商在项目获批后即可预售房屋。签署购(gòu)房合同(tóng)前，购(gòu)房者需支付约2000欧的定金并(bìng)进行预约公证，签订合同后定金退(tuì)还(hái)。如由于(yú)任何原因不能购买(mǎi)，定金按(àn)照德国法律(lǜ)全部退(tuì)还(hái)。

　　签署购房(fáng)合同后，购房(fáng)者需支付公证费和土地交(jiāo)易(yì)税(shuì)，分别(bié)为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在(zài)购(gòu)房款中，属于(yú)购房附加费。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，德国没有规定最低(dī)首付比(bǐ)例(lì)，可零首付购房。

　　余款方(fāng)面，德国也采(cǎi)取按(àn)工期支(zhī)付(fù)房(fáng)款的制度(dù)，一般分(fēn)7笔进行支付，具(jù)体支付节(jié)点、比(bǐ)例因(yīn)项目而异。一般来(lái)说，支付节点可分为公证后、主体完工(gōng)、内部(bù)水暖电路(lù)完工、窗户玻璃完工、室(shì)内(nèi)清(qīng)洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支付(fù)比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方面，购房(fáng)者可在支付房款(kuǎn)前申(shēn)请房(fáng)贷，房贷利率采(cǎi)用(yòng)固定利率，银行(xíng)按施工节奏分多(duō)次发(fā)放(fàng)贷款，每笔贷款给予(yǔ)购房者一定使用期(qī)限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公(gōng)司(sī)针对(duì)期房设计了两种保险，保险的功能(néng)是当房屋出现重(zhòng)大延(yán)期或重大缺陷时，保险(xiǎn)公司保证开(kāi)发商赔偿或(huò)修复(fù)，开发(fā)商破(pò)产，由保险公司负责相应赔偿。保险(xiǎn)由开发商或(huò)购房者(zhě)购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国预售(shòu)制(zhì)设有10％定金保险保护机(jī)制，交房(fáng)前付(fù)款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师(shī)严格监管(guǎn)。

　　订(dìng)立合(hé)同(tóng)前，买卖双方均有一名律(lǜ)师，负(fù)责沟通期(qī)房交易中的房产、资金、合(hé)同等各个环节，各(gè)环节内(nèi)容确(què)认无误后签订首付(fù)交(jiāo)换合同。

　　定金(jīn)方面(miàn)，英(yīng)国设置了10％定金保险孙悟空真实存在过吗保护机制，当开发商出现财(cái)务、经营问题(tí)时，购房者10％的定金由保险公司(sī)赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付需(xū)要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英(yīng)国采取按(àn)工程进度付款的方式，但(dàn)是交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例相(xiāng)对较低(dī)，一般会(huì)在合同(tóng)签订(dìng)6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩(shèng)余款(kuǎn)项(xiàng)交(jiāo)房后支(zhī)付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房屋必须经过房产公证公(gōng)司的检验验收后(hòu)才(cái)能交付，交付(fù)后方可按揭(jiē)还贷。

　　资金监管环(huán)节，英国期房预售资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)极为严格，资金也(yě)由律师监管，在确认工程进度、支付相关(guān)款项过程中，由买房律师将资金转(zhuǎn)给卖(mài)方(fāng)律师，卖方(fāng)律(lǜ)师转给开发商，即资金在进入开发商账(zhàng)户前经过两(liǎng)道关口，有利于(yú)保障购房者资金安(ān)全(quán)。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期房交易立法，设置期房预付(fù)款保全措(cuò)施

　　日(rì)本期房交(jiāo)易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时，开(kāi)发商(shāng)必须(xū)完(wán)成“预(yù)售房(fáng)定金保(bǎo)全措施”，交(jiāo)房前(qián)付款比例不超房款(kuǎn)的(de)20％，开发商违约(yuē)需返还定价并(bìng)赔偿(cháng)约10％房(fáng)款，交(jiāo)房后按(àn)揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战结束后由(yóu)于房屋供(gōng)给(gěi)严重失(shī)衡，叠加法(fǎ)律空白，社(shè)会(huì)上(shàng)“一房二卖(mài)”现(xiàn)象普遍，为此，日(rì)本政府1952年(nián)出台《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经多次修(xiū)订(dìng)，目(mù)前是唯一一部规范期房交易的(de)法律(lǜ)。

　　定金(jīn)保护方面，根据日本(běn)《宅地建物取引业法(fǎ)》，对购房者(zhě)支付定金超过(guò)5％或超1000万日(rì)元的部分，法律要求开(kāi)发商必须完成定金保全措施才可预售。什么(me)是定金保全(quán)措(cuò)施？即(jí)买卖双(shuāng)方签(qiān)订购房合(hé)同时(shí)，开发商向(xiàng)金融机构(gòu)或指定保证机构或保险机构(gòu)签(qiān)订定金(jīn)保(bǎo)证委托合(hé)同，设置(zhì)购房者(zhě)定金的保证(zhèng)或保险(xiǎn)，并将相(xiāng)应的保证金证明书交(jiāo)付给购房者。除(chú)定(dìng)金外，其(qí)他预先(xiān)支(zhī)付的购房(fáng)款也受该措施保护。若开发商(shāng)倒闭导(dǎo)致(zhì)期房烂(làn)尾，购房者可凭保证金证(zhèng)明书向金融(róng)机构或保证机构或保险公(gōng)司兑付，同(tóng)时，开发商需向购房者赔付违约金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支(zhī)付环节，交(jiāo)房(fáng)前只需支付最(zuì)多(duō)不(bù)超(chāo)20％的(de)定金，签订购房合(hé)同(tóng)后，购房者即可向银行申请贷款，但交房(fáng)后(hòu)才(cái)开始按揭贷款(kuǎn)，除定金外(wài)的剩(shèng)余房款在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年(nián)保修期后(hòu)付(fù)尾款

　　新加坡(pō)期房购房者(zhě)违约可返还(hái)相当(dāng)于3.75％房(fáng)款的订(dìng)金，首付比例20％，余款按工程进度(dù)支付，所(suǒ)有资金进银(yín)行专门项目资金账户，交房后满1年(nián)保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开(kāi)发商有统(tǒng)一的选(xuǎn)购权合(hé)同以及订金返(fǎn)还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后(hòu)需(xū)支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面(miàn)，签(qiān)订(dìng)购房(fáng)合同后(hòu)，购房(fáng)者需支付15％的(de)首付(fù)及印花(huā)税，同时购房者(zhě)向银行申请按(àn)揭贷(dài)款。

　　余款(kuǎn)支付上(shàng)，新加坡期(qī)房同样采(cǎi)取按(àn)工程进度付款的方式，《发展商(shāng)条例》对期(qī)房(fáng)付款(kuǎn)流程做了统一详(xiáng)细规定，要求所(suǒ)有开(kāi)发商遵守，支(zhī)付(fù)节点一般(bān)为(wèi)合同签订(dìng)后、地基完工(gōng)、框架完工、管道门窗(chuāng)等完工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款(kuǎn)也(yě)依照工程进度放款，月供(gōng)在(zài)此过(guò)程中随(suí)着(zhe)放(fàng)出贷(dài)款的增加而增加，未放款部分(fēn)无(wú)需(xū)月供。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面(miàn)，购房(fáng)者的订金与付款会存入银行(xíng)专(zhuān)门的项(xiàng)目资金账户，账(zhàng)户资金提取须与房屋建设有(yǒu)关。房(fáng)屋交付(fù)后，购房者享受1年的房(fáng)屋保修(xiū)期，此后购(gòu)房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短(duǎn)期来(lái)看，当前(qián)房(fáng)地产到了政策出手临界(jiè)点，重点(diǎn)是保交楼和房(fáng)企重组。一方面，加大(dà)对刚(gāng)需和(hé)改(gǎi)善型需(xū)求(qiú)的支(zhī)持力度，长短兼(jiān)顾妥善应对局部停(tíng)贷现象，重点是保交楼保复工保民(mín)生(shēng)，给(gěi)予强(qiáng)有力(lì)的(de)金(jīn)融工(gōng)具支持。另一方(fāng)面，从现在起，对还在正(zhèng)常运转(zhuǎn)的房企包(bāo)括民营企业(yè)，加大支持力度，由(yóu)优质房企牵头并(bìng)购重(zhòng)组(zǔ)整个行业，为每个房(fáng)企配套AMC和财团，给(gěi)予金(jīn)融工具配套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分(fēn)估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组(zǔ)房企债务(wù)、恢复市场(chǎng)信(xìn)心以及长效机(jī)制。长效机制四大(dà)关(guān)键是推动(dòng)城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和(hé)房地产税(shuì)。定金环(huán)节，建立(lì)开(kāi)发商违约(yuē)后定金(jīn)保(bǎo)护机(jī)制，如将已支付定金(jīn)冻结至房屋交付阶(jiē)段，保障购房者定金安全。签订合(hé)同环(huán)节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期(qī)以及重(zhòng)大缺陷等情况提供充分的保障。余款支付环节，建立(lì)按工程进度付款机制或交房后按揭贷款机制，充分保(bǎo)护购房者的(de)权(quán)益。资金监(jiān)管环(huán)节，引入独(dú)立于开发商、银行(xíng)的第三方资金监管机构，或(huò)由(yóu)政府相关部门(mén)直接(jiē)监管，以此防(fáng)止资金(jīn)挪用(yòng)现(xiàn)象(xiàng)。交付环节，建立商品(pǐn)房保修期制度。保修期内，开发(fā)商应对房屋质量问题全权负责、免费维修，购(gòu)房者在保修(xiū)期结束(shù)后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房(fáng)预售制是大(dà)势所趋。一方面，98年(nián)房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预(yù)售制(zhì)是(shì)权(quán)宜之计，现(xiàn)在全(quán)国套户比超(chāo)过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购房民众不公平(píng)的(de)预(yù)售制已经过时了，该(gāi)取消了，改(gǎi)为现房销售。另一(yī)方面，取消预(yù)售制，改为(wèi)现房销售，开发(fā)商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能(néng)兑现的营(yíng)销手段，而是(shì)所(suǒ)见即(jí)所得的(de)过(guò)硬的产品(pǐn)质(zhì)量和诚信(xìn)，这(zhè)才(cái)是对购房民众的(de)最(zuì)根本(běn)最实质的(de)保障，这样(yàng)将极大的提升开发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐(zhú)劣币。