饱受争议(yì)的(de)二(èr)手(shǒu)房交易中介费问题，正(zhèng)逐渐得(dé)到监管部门的重视。

　　5月(yuè)8日(rì)，住(zhù)建部、市场监管总局联(lián)合发布了关于规范房(fáng)地产经纪服务(wù)的意见(jiàn)。意见提及(jí)，近年(nián)来，部分房地(dì)产(chǎn)经纪机构存(cún)在利用(yòng)房源(yuán)客源优势收取过高费用、未(wèi)明码标价(jià)、捆绑收费、滥(làn)用客户个人信息(xī)等问题，加重(zhòng)交易当(dāng)事人负担、侵害其合(hé)法权益。

　　基于上述背景(jǐng)，两(liǎng)部(bù)门从加强从(cóng)业主体管理、明确经纪服务内(nèi)容、合(hé)理确定(dìng)经纪服务(wù)收费、严(yán)格实行明码标(biāo)价(jià)等十方面，提出了意见。

　　中原(yuán)地产首席分析师张(zhāng)大(dà)伟(wěi)称，随着城市发展，一二线(xiàn)城(chéng)市二(èr)手(shǒu)房(fáng)交易(yì)占比逐渐增加。以北(běi)京、上(shàng)海为例，二手(shǒu)房占市(shì)场(chǎng)成交比例超(chāo)过80％，大量二手房成(chéng)交依赖中介居间成交，房地产调控(kòng)重心(xīn)逐渐从开发商过渡到中(zhōng)介公司。

　　广东省(shěng)城规院住(zhù)房政(zhèng)策研究中心首(shǒu)席(xí)研究员李宇嘉表(biǎo)示，买房对居民来说属(shǔ)于金额不(bù)低的(de)大(dà)宗交易(yì)，由于二手房(fáng)交(jiāo)易(yì)成本较高(gāo)、交易周期较长，具(jù)有(yǒu)非常强的专业性(xìng)，居民往往通过中介来(lái)完成。但很多中介利用信息不(bù)对称等问题(tí)，将非必(bì)要的收费夹带其中，如收取过桥融资(zī)、按(àn)揭费、担(dān)保费等(děng)，对居民造(zào)成额外(wài)的负担，而(ér)且(qiě)这些服务事项并未(wèi)明码标价。

　　对于二手房市场交(jiāo)易过程中存在的“乱象(xiàng)”，李宇(yǔ)嘉指出，对包(bāo)括(kuò)经纪服务在(zài)内的相关市场交易行为及其(qí)主体进行规范和秩(zhì)序整顿，是房地产市(shì)场(chǎng)管理和调控的主题(tí)。“当下，推(tuī)进这项工作(zuò)的意义更大(dà)，也(yě)更急(jí)迫。”

　　中介收费问题成监管重(zhòng)点

　　二(èr)手房(fáng)市场中，历来对房(fáng)地(dì)产经纪服务(wù)行(xíng)业关(guān)注最多的一个话(huà)题，便是房地产经纪服务费的问题(tí)。

　　张大伟(wěi)认为(wèi)，未来相关部门主要监管(guǎn)的重(zhòng)点，将是对房(fáng)地产经纪服(fú)务收(shōu)费及中介交易进行规范。

　　在热点城市(shì)，二手房屋交易过程(chéng)中，部分价值(zhí)不菲的(de)房屋，往(wǎng)往要缴纳一笔(bǐ)金额(é)不低的(de)中介费。以北京某(mǒu)房地产经纪服务机构2.7％的服务费率(lǜ)计算(suàn)，一(yī)套1000万元的房屋，中介费约(yuē)为27万。

　　在合理确定经纪服务收费(fèi)上，两部门在(zài)此次意见(jiàn)中提及，房地产经纪(jì)机构要合理降低住(zhù)房买卖和(hé)租(zū)赁经纪服(fú)务费用。鼓(gǔ)励按照成(chéng)交价格越(yuè)高、服(fú)务费率(lǜ)越低的原则实行(xíng)分档定价。引导(dǎo)由交易双方共(gòng)同承担经纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目前房地产经纪服务收费标准的最早(zǎo)依据是1995年(nián)国(guó)家(jiā)计委建(jiàn)设部下发的《关(guān)于房地(dì)产中介服务(wù)收(shōu)费的(de)通知》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖(mài)代理(lǐ)收费，按成交价(jià)格总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北(běi)京(jīng)为例，目(mù)前北京市执行的2014年更新后的收费标准，即根(gēn)据这(zhè)样的规(guī)定：“少(shǎo)数特别复杂的住宅买卖经纪服(fú)务，经交易各方协商(shāng)同意，可在规(guī)定的收费(fèi)标准基础上适当上浮，上浮幅度(dù)最高不得超过(guò)10％。”这意味(wèi)着，当(dāng)前北京二手房中介(jiè)费上限(xiàn)为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本(běn)着“简政放(fàng)权”的精神(shén)，北(běi)京2015年取消(xiāo)了房地产(chǎn)中介(jiè)服务等57个政(zhèng)府定价，房地(dì)产经纪服务收费(fèi)多(duō)少(shǎo)由各中介机构自行决定。

　　“房(fáng)产中介机构在(zài)实际收取费用过程中(zhōng)，相(xiāng)关监管部(bù)门(mén)当前并(bìng)未明(míng)确具体的中介费率，中介机构仅需(xū)在服务过程中(zhōng)对收(shōu)费标准进行明(míng)码标价即可。而房地产经纪服务(wù)机(jī)构在具体收取过程(chéng)中，会(huì)结合房屋价值及工资标准(zhǔn)，综合计算出合适(shì)的中介费率(lǜ)。”张大伟补充道。

　　对(duì)于明码标价问题，两部门在(zài)此次意(yì)见中提及，房地产经纪(jì)机构应当在经营门店、网站、客户(hù)端(duān)等场所或(huò)渠道(dào)，公示服务项(xiàng)目(mù)、服务内容和收费标(biāo)准，不得混合标价和(hé)捆(kǔn)绑(bǎng)收费。房地产经纪机构提供的基本服务(wù)和延伸服(fú)务，应(yīng)当(dāng)分别(bié)明确服(fú)务项目和收费标准。房(fáng)地产经纪机构收费前(qián)应(yīng)当向交易当(dāng)事(shì)人出具收费清单，列明收费标准、收(shōu)费金(jīn)额，由当事人(rén)签字确认。

　　另外(wài)，对收费明显(xiǎn)高于市场(chǎng)平均(jūn)水平(píng)的房地产经纪(jì)机构，住房和城乡建设部门(mén)将会同市场监管等部(bù)门采取约谈等综合措施进行重点监管。市场监管部门会同有关部门依法查处不按规定明码标价(jià)、操(cāo)纵经(jīng)纪服(fú)务收费等违反(fǎn)价格和反垄断法律法规的行为(wèi)。对(duì)房地(dì)产经纪(jì)机构相关违法(fǎ)违规信息，市(shì)场监管部门要依法依规(guī)纳入(rù)国家企业信用信息公示系(xì)统(tǒng)。

　　房屋中介(jiè)费(fèi)要降了？

　　鼓励按(àn)照(zhào)成交(jiāo)价格越高、服务费率(lǜ)越低的原则(zé)实行分(fēn)档定价(jià)，是否(fǒu)意味着，未(wèi)来豪(háo)宅的中介费有望大(dà)幅降低？

　　中原地(dì)产华南区总裁兼深圳(zhèn)中原总经理(lǐ)郑(zhèng)叔伦(lún)称，住建部发文鼓励(lì)按(àn)照成交价(jià)格越高、服务费率越(yuè)低的原则(zé)实行分档定价，合理降(jiàng)低住(zhù)房(fáng)买卖和租赁经纪服务费(fèi)用，主(zhǔ)要还是规范(fàn)行业，打击收费过高的经纪机构，但对市场影(yǐng)响有限，“以深圳为例，深圳市场豪宅和普宅本(běn)来收费就(jiù)不(bù)同(tóng)，各家收费普遍在合理(lǐ)范围内(nèi)，加(jiā)上经纪(jì)服务费用对市场的影响不大。”

　　张(zhāng)大伟(wěi)指出，由于当(dāng)前两部门(mén)提出的意见仅(jǐn)为鼓励性质，即(jí)只是纲领性(xìng)文件而非(fēi)规(guī)定，未(wèi)来(lái)如何具(jù)体认定(dìng)其中的(de)细则，还(hái)需要看各城市落地执行情况(kuàng)。

　　不过，张大伟(wěi)表(biǎo)示，“从目前市场(chǎng)看，经纪服务领域(yù)的调整(zhěng)改善(shàn)、规范化，有(yǒu)利于行业(yè)健康发展。同时，由于二手房很多房(fáng)源(yuán)在产权方面(miàn)有瑕疵，如产权抵押、不同税费等都可能对交易产生影(yǐng)响(xiǎng)，这对(duì)房地产经纪服(fú)务行业的专业(yè)性提(tí)出更高(gāo)的要求(qiú)。”

　　58安(ān)居客研究院研究总监(jiān)陆骑麟指(zhǐ)出，在二手(shǒu)房(fáng)买卖过(guò)程中，原本(běn)应该由上下家(jiā)各支付一半(bàn)的中介费，但(dàn)在(zài)一些热点城(chéng)市的二手房交易过程中，往(wǎng)往(wǎng)会有(yǒu)这样的情形，因部分(fēn)购房者处于弱势地(dì)位，从而会出(chū)现中介(jiè)费及税(shuì)费均由购房者来承担。即使(shǐ)一些(xiē)房东(dōng)愿意承担中(zhōng)介费，这部分费用也可能通过(guò)转嫁的方式，在房价(jià)中(zhōng)有所体现。

　　“上家把中介费转嫁给(gěi)下家(jiā)，市场这种(zhǒng)所谓‘约定俗成’的情况，一些(xiē)房产中介(jiè)公(gōng)司将其视为向(xiàng)购房者(zhě)单边(biān)收费的行为。部分(fēn)《风起陇西》讲述了什么故事，《风起陇西》讲述了什么故事情节中介公司可能会利用其支配地位，在(zài)原先经纪服务(wù)收费的(de)基(jī)础(chǔ)上，再(zài)次向房东收取(qǔ)费用，而这部(bù)分费用(yòng)，房东往往(wǎng)会将其转再(zài)次转嫁给购房者，这实(shí)际上相当于变(biàn)相推高了房(fáng)价(《风起陇西》讲述了什么故事，《风起陇西》讲述了什么故事情节jià)。两部门提(tí)出严禁操纵经纪(jì)服务收费，不仅有利于提高(gāo)交易中操作的(de)透明度，也有利于房(fáng)价的(de)稳定。”陆(lù)骑麟称。

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