5月以来，房(fáng)地产板块个股多出现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约(yuē)为2％。而以公募基金为(wèi)代表的机构对于这一(yī)板块已经(jīng)在悄然布局。数据显示，以南方和(hé)华夏的两只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所公(gōng)布的总份额均较4月28日(rì)时有(yǒu)小幅增长。根据基金一季报统(tǒng)计，龙(lóng)头与地方国企央企获(huò)得增(zēng)持，持仓(cāng)数量占流(liú)通股比重增幅(fú)五只个股分(fēn)别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招(zhāo)商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地(dì)产(chǎn)或(huò)“底部回升”

　　行业红利时代已过 精(jīng)耕细作成共识

　　从(cóng)公募基金对房地产(chǎn)的配(pèi)置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的市值约1188亿(yì)元，占其(qí)所持股(gǔ)票市值(zhí)的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出(chū)色，但(dàn)公募(mù)所持(chí)房地(dì)产公司市值在股票资产中的占比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一(yī)步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回升(shēng)，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时(shí)，公募(mù)对房地产行业的持(chí)股比例也(yě)同步回升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似(shì)乎在今年一(yī)季度得以延续(xù)。数(shù)据(jù)统计显示，公募重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓(cāng)市(shì)值(zhí)前五(wǔ)个股分别(bié)为保利发展、招(zhāo)商蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨江集(jí)团，持(chí)仓市(shì)值占板块比重(zhòng)合(hé)计达(dá)47.29％，环比下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从(cóng)中不难发现(xiàn)，公募对于(yú)房(fáng)地产的投资愈发有集中于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公募基金一季报汇总(zǒng)的重仓股中，房地(dì)产板(bǎn)块排名(míng)最高的(de)是(shì)保利发展，在(zài)基金重(zhòng)仓第33位。排名第(dì)二的是招(zhāo)商蛇(shé)口，排在第78位。而(ér)老牌龙头股万科A排在第(dì)96位。对(duì)比(bǐ)去年四季(jì)报，变化之处(chù)首(shǒu)先在于几只(zhǐ)房地产龙头股从排位上看(kàn)均有(yǒu)退步，尤其是万科最为(wèi)明(míng)显；其次是金地集团(tuán)退出百大之列。但考虑到房(fáng)地产是复苏链(liàn)上(shàng)最后(hòu)一环，且首(shǒu)季并非行业(yè)销售旺季，其(qí)传导到二(èr)级市(shì)场乃至机构(gòu)持仓(cāng)上还需要(yào)时间(jiān)周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已经进入大分化时(shí)代，一二线城(chéng)市好于三四(sì)线(xiàn)城市。而(ér)映射到(dào)二级市场投(tóu)资上，配(pèi)置房(fáng)地(dì)产行业轻(qīng)松收获行业贝(bèi)塔的红(hóng)利(lì)期一(yī)去不返了。“如果按照产业(yè)周(zhōu)期来分类(lèi)，包括房地产等几(jǐ)类行业在盖特纳曲线里属于成熟期(qī)或(huò)者衰(shuāi)退(tuì)期的行业，传(chuán)统(tǒng)认知上没有什么(me)投资机会的(de)。但在这几年特(tè)殊的(de)行情里包括煤(méi)炭、电(diàn)解(jiě)铝(lǚ)等类似的行业(yè)也出(chū)现了(le)一些(xiē)机会，背后的逻(luó)辑是(shì)供给(gěi)侧发生了更(gèng)大的变化。”一不愿具名(míng)的上海公募基金经理(lǐ)指出。

　　不过(guò)也有公(gōng)募(mù)人士(shì)持谨慎乐观态度(dù)：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方(fāng)米的年销售面积(jī)很难(nán)再出现了(le)，2022年光是居民存(cún)款数量增加了15万亿元。中(zhōng)国存量(liàng)有400亿平方米建筑面积(jī)，考虑存量地产的(de)更新，也有(yǒu)近10亿平方米。需求端还需要有一定的政(zhèng)策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今日(rì)，无论从城(chéng)镇化的进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均已告别住(zhù)房短(duǎn)缺时代，而(ér)目前(qián)居民的杠杆率和房价收入也不(bù)支撑每(měi)年18万亿元的销(xiāo)售额，以及过(guò)快上行的房(fáng)价，因(yīn)而行业高增的时(shí)代已经过去，未来(lái)行业的需求或将回落(luò)，在此过程中，伴随着(zhe)地产的高(gāo)杠杆属(shǔ)性，就很容易出现信用风(fēng)险问题(tí)（类似(shì)2022年(nián)的民营地产爆雷(léi)），行(xíng)业进(jìn)入到供给侧出清的过程。这个过程中，综(zōng)合竞争力强的公(gōng)司就能够(gòu)通过大鱼吃小鱼的方式，获得(dé)市占(zhàn)率的(de)提升。当行业需(xū)求见顶(dǐng)回落时，行(xíng)业(yè)的(de)贝塔已经过去了，但(dàn)不代表没有投资机会，机会(huì)在于城市、位置、产(chǎn)品(pǐn)的阿尔法，而对(duì)应(yīng)到股(gǔ)票投资，就是强竞争(zhēng)力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也(yě)是基于这(zhè)样的认(rèn)识转变，精(jīng)耕细(xì)作个股成为(wèi)公募(mù)乃至(zhì)整体机构的务实之举。

　　机(jī)构配置房地产(chǎn)“风物长(zhǎng)宜(yí)放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个(gè)股(gǔ)多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日(rì)收(shōu)盘，中(zhōng)信房地产指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计(jì)申万(wàn)房地产板块个股，在纳(nà)入(rù)统(tǒng)计(jì)的124只房地产类标的股中，本月(yuè)以来(lái)实(shí)现股价上(shàng)涨的达(dá)到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分(fēn)别是上实(shí)发展、浦(pǔ)东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的(de)上实发展，五一假期归来后(hòu)日(rì)成交量明显放大(dà)，4日、5日连续两个交易日收出(chū)涨(zhǎng)停。从该股的(de)基本面(miàn)来看(kàn)，上实发展的主(zhǔ)营业务为房地产开发(fā)与(yǔ)经营。公司的主要产(chǎn)品及服务为房地(dì)产销售、房地产租(zū)赁、物业管理(lǐ)服务、工程项目、酒店(diàn)经营(yíng)。从业绩数据来看，2022年，其(qí)实现营业收入(rù)52.48亿元(yuán)，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度(dù)，其(qí)实现营业(yè)总(zǒng)收入(rù)27.87亿元(yuán)，同比增(zēng)长183.02％；归母净利(lì)润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流(liú)通股股东(dōng)来(lái)看，各类机构(gòu)都有对其布局的(de)例子。以3月31日时的首季十大流通(tōng)股股(gǔ)东来看， 具体包括公募(mù)的上(shàng)银基金、私募的迎水文(wén)龙、中央汇金、长城(chéng)资(zī)产管(guǎn)理公司等都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合的(de)是(shì)，涨(zhǎng)幅(fú)暂时排名第二(èr)的浦(pǔ)东金桥(qiáo)也是上海(hǎi)本地房企，其(qí)第一季度的收入利润规模大幅度复苏。究其原(yuán)因，一方面是该公(gōng)司后疫情时代出租率复(fù)苏至近年来最(zuì)高，另一(yī)方面则是公司拿地(dì)结算持续性向好(hǎo)，从数字上看(kàn)，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积(jī)约54万平方米。

　　在这样的(de)业(yè)绩势头(tóu)向好(hǎo)背(bèi)景下，自然也吸引了(le)知名机构在其中持续(xù)驻(zhù)足。从第(dì)一(yī)季度十大(dà)流(liú)通股股东来看，知名(míng)私募高(gāo)毅邓晓峰(fēng)的两只产(chǎn)品依然在前(qián)十中，这也是(shì)连(lián)续第三个季度他有的两(liǎng)只产品杀(shā)入前十(shí)。同时榜单中还有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局(jú)，其当季(jì)还(hái)小幅(fú)增加(jiā)了(le)持股。

　　除(chú)去上(shàng)述两家上(shàng)海区域性(xìng)地产公司外(wài)，荣安地产则是主要布局(jú)在深圳(zhèn)的地(dì)产公司，一(yī)季报交出(chū)的(de)也是一份报喜(xǐ)的成绩单：首季公司实现营业收入(rù)51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上(shàng)市公(gōng)司股东的净利润(rùn)6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只公募指基(jī)首季新杀入(rù)十大流通股股东行列。具(jù)体说(shuō)来， 南方中证全指房地产ETF上(shàng)榜排名第七位，富(fù)国中(zhōng)证指数1000增强则排(pái)名第(dì)九(jiǔ)位，此外联袂出现的机(jī)构还有(yǒu)QFII高(gāo)盛国际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时，兴(xīng)证全球基金相关人士分(fēn)析：“经历过行业洗牌和(hé)兼并(bìng)重组(zǔ)后，龙头的价值更为笃定突出；从黑玛瑙和红玛瑙哪个好，黑玛瑙为什么又叫短命石拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质(zhì)土地(dì)供(gōng)给较多(duō)（券商测(cè)算对(duì)应潜(qián)在毛利率在(zài)25％以上，目前(qián)房(fáng)企的利润率仅20％），绝大多数房(fáng)企受限于信用(yòng)问题或者资金紧张没法拿地，龙头房企(qǐ)趁机获取低成(chéng)本土地，龙头房(fáng)企的拿地力(lì)度（拿地金额/销(xiāo)售金(jīn)额）基本在30％以上；从融资(zī)上看(kàn)，龙头房企杠(gāng)杆率较(jiào)低，净(jìng)负债率(lǜ)基本在70％以下，而其他房企的净(jìng)负债率(lǜ)普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成(chéng)本(běn)看，龙头房企的融资成本不(bù)断下滑，基(jī)本(běn)在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售(shòu)，龙头房企明(míng)显跑(pǎo)赢(yíng)行业，1～4月百强房企的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的(de)销(xiāo)售额增(zēng)速为29％。”

　　需(xū)要强调(diào)的是，在当前中特估的(de)浪潮(cháo)下(xià)，央国企(qǐ)地产股或存在发展的大好机会。中信证券指(zhǐ)出：“房地产行(xíng)业(yè)的(de)结构性机(jī)会依然存在，少部分公(gōng)司尤其是央企占据(jù)显(xiǎn)著优(yōu)势，其主要(yào)又体现为库存的优势。央企地产公司(sī)，现阶段表现(xiàn)出较低的融(róng)资(zī)成(chéng)本，优质的开发资源和良好的不动产资(zī)产运营能力的(de)多重(zhòng)竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国央企(qǐ)相较于民(mín)营地产公司也是更有优(yōu)势的。”吕(lǚ)功(gōng)绩(jì)强调，“对于(yú)减(jiǎn)值、土地资源(yuán)债权债务关系等问题，市场对民营房开企(qǐ)业(yè)的资产(chǎn)会有更多担忧和质疑(yí)，所以(yǐ)在这一(yī)轮行业(yè)出清的过程中(zhōng)，央(yāng)国企相(xiāng)较于民(mín)企来说(shuō)估(gū)值的修(xiū)复更明(míng)显。中特估的角(jiǎo)度从中长期(qī)的维度看(kàn)，行业的逻辑(jí)在(zài)于集中度提升(shēng)后(hòu)，行业(yè)进入高质量发展阶段，具备(bèi)较(jiào)快速发展阶(jiē)段(duàn)更(gèng)稳(wěn)定且可预期(qī)的盈利和现金流创造能力，以此带来估值中枢的提升，应该关注(zhù)估值相对较低，企业自(zì)身资产的质(zhì)量好、运(yùn)营能力强、可(kě)以创造持续现金(jīn)流(liú)的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨的概率比较低(dī)，行业(yè)内(nèi)部将(jiāng)出现(xiàn)分(fēn)化，要关(guān)注(zhù)将受(shòu)益于行业集中度提升的头部公司。”星石(shí)投资首席研究官(guān)方磊(lěi)也表示。

　　顺应机构(gòu)这一(yī)思(sī)路的话，或许还是保(bǎo)利发展、招商蛇口等国资背景(jǐng)龙头前途更为光明。不过国投(tóu)瑞银基金投资部副(fù)总(zǒng)监綦(qí)傅黑玛瑙和红玛瑙哪个好，黑玛瑙为什么又叫短命石鹏表示：“需要客观地去持续(xù)观察国企(qǐ)央企(qǐ)在三个方(fāng)面是(shì)否可以(yǐ)维持，首(shǒu)先是融资成本保(bǎo)持(chí)低位，其次是(shì)销售(shòu)份额持续提(tí)升，再次是拿地份额持(chí)续(xù)提(tí)升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机(jī)构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企(qǐ)一季报梳理发现，对于2022年(nián)的(de)业绩出现的整体(tǐ)下滑(huá)，2023年一(yī)季度的(de)业绩分化更(gèng)趋明显，保利发展、滨江集团等(děng)房企营收、净利均(jūn)实现了业绩的回正(zhèng)，甚至是较大增速的增(zēng)长。而这些公(gōng)司也(yě)是(shì)机(jī)构的重仓(cāng)对(duì)象。

　　对此，知名房地产业内人士(shì)张宏伟向《红(hóng)周刊》分析表示(shì)，业绩出现(xiàn)明显(xiǎn)改善的房企，主要是因为过(guò)去两三年时间，尤(yóu)其是在2021年下(xià)半年民营房企不怎么投资拿地(dì)之后，国有企业仍(réng)在持续性地拿地，且主要集(jí)中在核(hé)心城市(shì)，投资力度较大(dà)。投资的驱动能够推(tuī)动房企销售业绩的增长，从而在2023年一季(jì)度市场恢复(fù)但仍处于调(diào)整的(de)过程中，能够(gòu)保有一(yī)个(gè)正增长。

　　不过(guò)张(zhāng)宏伟(wěi)同时也提醒表示(shì)，在房地产的复苏(sū)过(guò)程中(zhōng)，还面临着一些(xiē)不确定性。其实整(zhěng)个市场从四月份开(kāi)始又在往(wǎng)下掉。除(chú)了杭州、成都等极个别城(chéng)市四月环比三月相对表现较(jiào)好之外，包括北(běi)京、上(shàng)海在(zài)内的绝大(dà)多数城市都出现环比下滑的情况。而现在(zài)五月(yuè)的(de)市场表现也不太乐观。按照(zhào)现在的经济(jì)状况、收(shōu)入情(qíng)况，以及市场的去(qù)库存(cún)压力、企业(yè)的资金面压力，可(kě)能会出现，到(dào)六月份(fèn)房企为(wèi)了半年报(bào)冲业绩出现(xiàn)市场(chǎng)的(de)短期(qī)反(fǎn)弹外的一个市场乏力现象(xiàng)。也(yě)就(jiù)是说，第二季(jì)度、第(dì)三季度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个房地(dì)产以(yǐ)及其上下游(yóu)产业(yè)链的复苏速度(dù)都比想象的要慢很多，我们(men黑玛瑙和红玛瑙哪个好，黑玛瑙为什么又叫短命石)要多(duō)给(gěi)一些耐心，这个时(shí)候，在房地(dì)产以及上下游就不是赚快(kuài)钱的(de)时候，只能赚(zhuàn)他基本面的(de)钱。但这(zhè)也意味(wèi)着，只有极为少数的、做得比同行好得多的企业(yè)，会(huì)伴随整个行(xíng)业的弱复苏，业(yè)绩(jì)会逐(zhú)步体现出来。所以只能耐心(xīn)地去等待它的基本面不(bù)断(duàn)地凸显出来，这需(xū)要(yào)时间。

　　（本文(wén)已刊发(fā)于(yú)5月13日《红周刊》，文中提(tí)及个股仅为举例(lì)分析(xī)，不做买卖推(tuī)荐。）

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