近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集(jí)分红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来(lái)除息日，公募(mù)REITs整体呈(chéng)现出高比例稳(wěn)定(dìng)分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的REITs产品，平(píng)均分(fēn)红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对(duì)此表示，强制分红机制是公募(mù)REITs主要特征之(zhī)一，稳(wěn)定分红体现(xiàn)出该类产(chǎn)品长期投(tóu)资(zī)价值，通过观测(cè)经营(yíng)活动现金流、可供分配现金等指标，也(yě)是观(guān)察REITs项(xiàng)目底(dǐ)层资(zī)产运(yùn)营情(qíng)况的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通(tōng)投资者注意，与产权类(lèi)项目相比，特许经(jīng)营REITs项(xiàng)目在(zài)经营(yíng)权到期(qī)后不再(zài)产生(shēng)现金收益，特许(xǔ)经营(yíng)权分红(hóng)目前(qián)已包含了利润(rùn)分(fēn)配(pèi)和本金的归还(hái)，在(zài)选择投(tóu)资标的时应(yīng)了解资产(chǎn)类(lèi)型(xíng)和分红的(de)特(tè)征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入(rù)密集分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日(rì)）陆(lù)续迎来(lái)除息(xī)日，此外尚有(yǒu)6只REITs实(shí)际分配情况尚未公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出了高比例(lì)的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年(nián)可供分(fēn)配金(jīn)额的公募(mù)REITs产品(pǐn)中，2022年全年分(fēn)配金额(é)占可(kě)供分配金额(é)比例平(píng)均为(wèi)98.89％，且(qiě)绝大部(bù)分分配比例在96％以上。

　　中金基(jī)金相关负责(zé)人对此表示(shì)，投资公募REITs的主要收益来(lái)源为持有(yǒu)期分红收益，以及基金份额交易(yì)价格的变化。基(jī)金份(fèn)额(é)二(èr)级市场价格(gé)受到公募(mù)REITs资产运营情(qíng)况及市场因(yīn)素(sù)的(de)综合(hé)影响，较易(yì)引起(qǐ)波动。与此相比，基金分红预(yù)期(qī)则更(gèng)有规律可循。公募REITs的分红(hóng)主要来自(zì)基础(chǔ)设施资产的经营现金流(liú)，投资(zī)人通过基金募集(jí)材料和(hé)信息披露文件，结合行业(yè)及(jí)市场情况，可以分析基(jī)础设施(shī)项目的(de)经营业绩(jì)，作为(wèi)进行投资决策(cè)的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份(fèn)额二级市场价格变化导致(zhì)的浮盈或浮亏，分红作为基(jī)金份额持有人(rén)实际获(huò)得的现金收(shōu)益，对(duì)于长(zhǎng)期(qī)投资者更具参(cān)考(kǎo)价值。”中金基金相关负(fù)责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投(tóu)资中(zhōng)心运营高级副总监(jiān)李华平也表示(shì)，根据《公开(kāi)募集基(jī)础(chǔ)设施证券投资基金(jīn)指引(yǐn)（试(shì)行）》及相(xiāng)关法规要求，基础设(shè)施基金应(yīng)当(dāng)将90％以上合并后基金年度可分(fēn)配金(jīn)额以(yǐ)现金形式(shì)分配(pèi)给投资者(zhě)，强制分红(hóng)机制(zhì)是公募REITs的主要(yào)特征(zhēng)之一(yī)，稳定的分红机制体现出REITs产品长(zhǎng)期(qī)投资价(jià)值。

　　中航基金也认(rèn)为，从投资角(ji闻鸡起舞的意思和道理是什么，闻鸡起舞的意思和道理简短ǎo)度来看，基础设施公募REITs同时(shí)具备“股性”和“债性”双重(zhòng)特点。二级市场价(jià)格反映这类产品“股性(xìng)”的一面，分红体现了(le)这(zhè)类(lèi)产品的(de)“债(zhài)性”特点。公(gōng)募(mù)REITs有强制(zhì)分红要求，分(fēn)红类似于债券(quàn)派息(xī)，但不等同于(yú)债(zhài)券的固定利息回报，而是由(yóu)可供分配现金(jīn)决定。

　　从机构投资(zī)者的角度(dù)来看，一方面是公募(mù)REITs丰富了机构(gòu)投资者的投资品类，为资产(chǎn)配置(zhì)多元化提供抓手，具有较强的(de)配置(zhì)价(jià)值。另一方(fāng)面，公(gōng)募(mù)REITs的分红能够帮助机构投资者稳(wěn)定收益。机构(gòu)投资者(zhě)公(gōng)募(mù)REITs能够通过分红(hóng)获取相对于(yú)投资(zī)债券相对高的收(shōu)益性，在(zài)有效控制风险(xiǎn)的前(qián)提下，增(zēng)厚资产(chǎn)包收(shōu)益，起到(dào)投资“压(yā)舱石(shí)”的作用(yòng)。

　　分红除了投资(zī)收(shōu)益(yì)“落袋为安”外，市场对于未来分红(hóng)水平的预期，也是影响REITs基金二级市场价(jià)格走势的关键因素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市场表现看，截至4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布(bù)了(le)2022年年报，部分产品受宏观(guān)经(jīng)济的影响，可分配(pèi)金额完成(chéng)率不达预期，一(yī)定程(chéng)度上影响(xiǎng)了公(gōng)募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格(gé)波动(dòng)受多重因素(sù)的影(yǐng)响，投资(zī)收(shōu)益是(shì)影(yǐng)响REITs二(èr)级市场价格的主要因素之一，而稳定(dìng)的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二级市场的投(tóu)资(zī)。

　　中金(jīn)基金相关负责人也表示，近期经济(jì)预期恢复(fù)，一方(fāng)面(miàn)市场(chǎng)热点呈现向股票(piào)和债券回归的过程(chéng)；另一方面，基础(chǔ)设施项目的经营(yíng)业绩相对(duì)经济(jì)活力的改(gǎi)善(shàn)有一定(dìng)的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在(zài)分(fēn)红除权(quán)日，将(jiāng)对基金份额的开盘指导价做调减处理，调减(jiǎn)金额根据单位(wèi)基金(jīn)份额(é)的分红金额进行计算。除权操作是(shì)对分红前后基金份额净值变化的修正，使投资人在基金分红前后均(jūn)可以获得公平的投(tóu)资机会。

　　“分红可增强投资者长期(qī)投资的信心，同时需结合持有产(chǎn)品的特性，关注二级市场(chǎng)扰(rǎo)动(dòng)对整体收(shōu)益(yì)的(de)影响程度。”中航基金相(xiāng)关人士也称。

　　特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)分红包括利润分(fēn)配和本金(jīn)归还

　　普(pǔ)通投(tóu)资者应了解(jiě)底层资产情况

　　多位业内人(rén)士还(hái)提醒，与(yǔ)现有公募基金分红前提(tí)是(shì)本(běn)金之上的增(zēng)值部(bù)分不同(tóng)，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定(dìng)为“分派”更为准(zhǔn)确，分派的是本金与增值两个部(bù)分，两个部分(fēn)之(zhī)间的比(bǐ)例是变动的，与现有公募(mù)基金分红差(chà)异很大，大(dà)多数(shù)普通投资者可能把“分派”金(jīn)额误(wù)认为是持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到(dào)期(qī)后基金价值面临(lín)极大不(bù)确(què)定(dìng)性，这是该类投资者应该注(zhù)意的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募REITs主要有特许经(jīng)营权(quán)类和(hé)产权(quán)类(lèi)两(liǎng)大(dà)资产类(lèi)型，持(chí)有(yǒu)产权类(lèi)产品的收益(yì)主要(yào)包(bāo)括(kuò)每年的现金分红及资产增值(zhí)的收(shōu)益，而(ér)持有特许(xǔ)经营类产品(pǐn)的收益主要(yào)来自项目(mù)每年的(de)现金(jīn)分红。其中，特许经营权(quán)类资产的分(fēn)红(hóng)包括了利润分配和本金(jīn)的归还，两(liǎng)者(zhě)的比率也(yě)是变动(dòng)的，对特许经(jīng)营权类(lèi)资(zī)产(chǎn)的公募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通(tōng)投资(zī)者在选择投资标(biāo)的时，应了(le)解(jiě)公募REITs底层资产的类型。

　　中航基(jī)金(jīn)也(yě)表示，从细分来(lái)看，各(gè)类公募REITs分(fēn)红因底层(céng)资产(chǎn)属性不同而形成区别。特许(xǔ)经营权类(lèi)的公募REITs产品因其分红相当于包(bāo)含(hán)“本(běn)金+收益”，分红相对较多，债性偏(piān)强。而产权类(lèi)的公募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看重底层(céng)资产(chǎn)的(de)价值(zhí)增值(zhí)，所(suǒ)以相对股性偏(piān)强。普(pǔ)通投资者在选(xuǎn)择(zé)公募REIT时，需要考虑底层资(zī)产属性，对所选择产(chǎn)品(pǐn)的(de)二级市场价(jià)格和分红有合理预(yù)期(qī)。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权类项目相比(bǐ)，特许(xǔ)经营项目在经(jīng)营(yíng)权到期(qī)后不再(zài)能产生现(xiàn)金收益，因此将可(kě)供(gōng)分配金额(é)的分(fēn)配理(lǐ)解为“分派”比“分(fēn)红”更加准确。基于这闻鸡起舞的意思和道理是什么，闻鸡起舞的意思和道理简短个(gè)特点(diǎn)，剩(shèng)余经营期限较短的(de)特许(xǔ)经营项目，通常具备(bèi)更高的分(fēn)派率水平(píng)。对(duì)于剩余期限(xiàn)较长(zhǎng)的特许经营权项目(mù)，即使分派(pài)率相对较低，也有足(zú)够年限收回本(běn)金并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意，特许经营(yíng)权(quán)项目的(de)分派金额包含了投资(zī)本金(jīn)，在不进行扩募的情况下，基金(jīn)份额单(dān)价闻鸡起舞的意思和道理是什么，闻鸡起舞的意思和道理简短随(suí)着分派进(jìn)度逐年下降是(shì)正常现象，投资特许经营权REITs的(de)收益来自(zì)项目(mù)剩余期限产生的现金流。

　　“与特许(xǔ)经(jīng)营项目相比，产权类项目的(de)土地或建筑的剩余使用年(nián)限一般较长，再加上到期后通过对建(jiàn)筑的更(gèng)新改造或补缴(jiǎo)土地出让金等追加(jiā)投资(zī)，有机会(huì)进(jìn)一步延长经营(yíng)期(qī)限。这种(zhǒng)类似永续经(jīng)营的假设反映在基础资产(chǎn)的估值(zhí)上，使(shǐ)产权类(lèi)REITs具备更(gèng)显著(zhù)的资产投资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部收益率等(děng)指标

　　评估(gū)项目底层资产运营情况(kuàng)

　　在基金(jīn)分红的(de)时点，多位业(yè)内人士还表示(shì)，在产品分红期，投资者可(kě)以观测(cè)经营活动现金流(liú)、可(kě)供(gōng)分(fēn)配现金、内部收益率等指标，来观察(chá)和评(píng)估项目底(dǐ)层资产的运营情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现(xiàn)金相关的(de)指标(biāo)有两个(gè)：一是年报中披露的经营活动现金流，二是可(kě)供分配现金，二者存(cún)在本质性区别(bié)。经营活动产(chǎn)生的现(xiàn)金净流量是指企业经营、筹资、投(tóu)资产生(shēng)的现金流，基于企业本身经营(yíng)活(huó)动产生；可(kě)供分配(pèi)的(de)现(xiàn)金(jīn)实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现(xiàn)金影(yǐng)响(xiǎng)利润(rùn)表的项(xiàng)目进行(xíng)调整(zhěng)，加期初(chū)现金，最(zuì)终得到的(de)账面现金(jīn)。

　　李华平也表示，公(gōng)募(mù)REITs作(zuò)为资(zī)产(chǎn)配(pèi)置新(xīn)选择，投资价值(zhí)体(tǐ)现在相(xiāng)对股债市(shì)场独立的资产配置(zhì)功能，比较适合(hé)长(zhǎng)期(qī)持(chí)有(yǒu)。建议投(tóu)资者(zhě)对(duì)经营权类的资产可以(yǐ)更多关注内(nèi)部收益率的高低，对产权类的资产更多关(guān)注(zhù)分派率高低。因为公募REITs可分(fēn)配收益主要来(lái)自底层资(zī)产(chǎn)的(de)经营(yíng)净现金(jīn)流(liú)，所以(yǐ)底(dǐ)层资产运营情况直接影(yǐng)响投资(zī)回报，投(tóu)资(zī)者可综合考虑原始权益(yì)人综合实(shí)力、运营管理(lǐ)机构实(shí)力、公募基金管理(lǐ)人实力等多重因(yīn)素来选择投资标的。

　　中(zhōng)信证(zhèng)券研报也显示，公(gōng)募REITs进入密集分(fēn)红期，由于(yú)分红交易带来的短期博弈机会仍在(zài)，叠加此前市(shì)场(chǎng)接连回调，建议投(tóu)资(zī)者关注有(yǒu)基本面(miàn)支撑、填权效应相(xiāng)对明显、同时分红规模较(jiào)为可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均(jūn)会载明REITs在发行(xíng)首年及次年的可供分(fēn)配金(jīn)额预测(cè)。投资者可以将REITs的实际(jì)分(fēn)红金额与募集材(cái)料中(zhōng)披露预测进行比较分析，结合经济及市(shì)场的(de)实际环境，对基(jī)础设(shè)施项目的(de)运营业绩(jì)及REITs的管理能力进行判(pàn)断(duàn)。”中金基金(jīn)上(shàng)述负责人(rén)也称(chēng)。

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