5月以(yǐ)来(lái)，房地产板块个(gè)股多(duō)出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募(mù)基金为代(dài)表的机(jī)构(gòu)对(duì)于(yú)这(zhè)一板块(kuài)已经在悄然(rán)布局(jú)。数据显示，以南方(fāng)和华夏的两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公(gōng)布的总(zǒng)份(fèn)额均较(jiào)4月28日时(shí)有小幅增长。根(gēn)据基金一(yī)季报统(tǒng)计，龙(lóng)头与地方国企央企获得(dé)增持，持仓数(shù)量占流通股(gǔ)比重增(zēng)幅五只(zhǐ)个(gè)股分(fēn)别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产或“底部回升”

　　行(xíng)业红(hóng)利时代已过 精耕(gēng)细作成(chéng)共识

　　从(cóng)公(gōng)募基(jī)金对房地产的配置看，2019年末(mò)，公(gōng)募所持有的房地产(chǎn)行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色，但公募所持房地产公司市值在股票资产中的占(zhàn)比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三(sān)年来的首次回(huí)升，年底(dǐ)这一(yī)数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行(xíng)业(yè)的持股(gǔ)比例也同步回升，从2021年底的(de)6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似(shì)乎在(zài)今年(nián)一季度得以延续(xù)。数据统计(jì)显示，公募(mù)重仓(cāng)持有房地产板块一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四(sì)季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分别为(wèi)保利(lì)发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发(fā)股(gǔ)份、滨(bīn)江(jiāng)集团，持(chí)仓(cāng)市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对于房地产的投资愈(yù)发有集中于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公募基(jī)金一季(jì)报汇总的重仓股(gǔ)中，房地产板块排名(míng)最(zuì)高(gāo)的是保利发展，在(zài)基金重仓第33位(wèi)。排(pái)名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌(pái)龙头股(gǔ)万科(kē)A排在第96位。对(duì)比去年四季报，变化之处首先在于几只房地产龙头股从排(pái)位上看(kàn)均有退步，尤其(qí)是万科最为明显；其次是(shì)金(jīn)地(dì)集团退出百大之列。但考虑到房地产是复苏链上(shàng)最后一(yī)环，且首季并非行业销售旺季，其传导到二级(jí)市(shì)场乃至机构(gòu)持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已经进入(rù)大分化时(shí)代，一二线城市好于三四(sì)线城市。而(ér)映(yìng)射到(dào)二(èr)级市场投资上，配置房地产行业轻松收获(huò)行业贝塔的红利期(qī)一去不返了。“如果按照(zhào)产业周期来(lái)分(fēn)类，包括房地(dì)产等(děng)几类行业在盖特纳(nà)曲线(xiàn)里属于成(chéng)熟期或者衰退期(qī)的行(xíng)业(yè)，传统认知上(shàng)没有什(s浴资都包括什么 浴资是门票吗hén)么投资机会的。但在这几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝(lǚ)等类(lèi)似的行业(yè)也出(chū)现了一些机会，背(bèi)后的逻辑是供给(gěi)侧(cè)发生了(le)更大的变(biàn)化。”一不(bù)愿具名的上海公(gōng)募基金经理指出。

　　不过也有公募人士(shì)持(chí)谨(jǐn)慎(shèn)乐(lè)观态度：“行业前几年(nián)17亿～18亿(yì)平(píng)方米(mǐ)的(de)年销售(shòu)面积很难再出现(xiàn)了，2022年光是(shì)居民存款数量(liàng)增(zēng)加(jiā)了15万(wàn)亿元(yuán)。中国(guó)存(cún)量有400亿平(píng)方米(mǐ)建筑面(miàn)积(jī)，考虑存量地产的更(gèng)新，也(yě)有近10亿平(píng)方米。需(xū)求(qiú)端还(hái)需要(yào)有一(yī)定的政策出来去(qù)刺激购房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产(chǎn)研究员吕功绩也指出：“时至(zhì)今日，无论(lùn)从城镇化的进程(chéng)，还(hái)是人(rén)均住房面(miàn)积（接近30平/人），我国(guó)均已(yǐ)告(gào)别住房短缺时代，而目前(qián)居(jū)民的杠杆(gān)率和房价收入也不支撑(chēng)每年18万亿元的销售(shòu)额，以及过快上行(xíng)的房价，因而行(xíng)业高增(zēng)的时代已(yǐ)经过去，未来(lái)行业(yè)的需(xū)求或将(jiāng)回落，在(zài)此(cǐ)过(guò)程中，伴(bàn)随着(zhe)地产的高杠杆属性，就很容易出现信用风险(xiǎn)问题（类似2022年的浴资都包括什么 浴资是门票吗民营(yíng)地(dì)产爆(bào)雷），行业进入到供给侧出(chū)清的过程。这个(gè)过程中，综合竞争力强的(de)公司就(jiù)能够通过大(dà)鱼(yú)吃(chī)小鱼的方式，获(huò)得市(shì)占率的提升。当行(xíng)业需求见顶回落时，行业的贝塔已经过去了(le)，但不代表没有投资机会，机(jī)会(huì)在(zài)于城市(shì)、位(wèi)置、产品的阿(ā)尔法，而(ér)对应到股票(piào)投资，就是强(qiáng)竞争力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于(yú)这样的(de)认识(shí)转变，精耕细作个股成为公募乃至整体机(jī)构的(de)务实(shí)之举。

　　机构配置房(fáng)地产“风(fēng)物(wù)长宜放眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优质区域性标(biāo)的成香(xiāng)饽(bō)饽

　　5月(yuè)以来，房地产板(bǎn)块个股(gǔ)多出现小幅(fú)上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房地产指(zhǐ)数本(běn)月涨幅约为2％。从具体的个股(gǔ)来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房(fáng)地产(chǎn)板块(kuài)个股，在纳入统计的124只房地产(chǎn)类标的股中(zhōng)，本(běn)月以来实现股价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时(shí)间段恰好排名前(qián)五的公(gōng)司月内(nèi)涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别是上实发展(zhǎn)、浦(pǔ)东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地产。排名第(dì)一的上(shàng)实(shí)发(fā)展，五一假(jiǎ)期归来后日成交(jiāo)量明显放(fàng)大，4日、5日(rì)连(lián)续两个交易(yì)日收出涨停。从(cóng)该(gāi)股的基本(běn)面来(lái)看(kàn)，上实发展的主(zhǔ)营业务为房地(dì)产开发(fā)与经营。公司的主要(yào)产品及服务(wù)为房地产销(xiāo)售、房地产(chǎn)租(zū)赁、物业管理(lǐ)服务、工程项目(mù)、酒店经营(yíng)。从(cóng)业绩数据(jù)来看(kàn)，2022年，其(qí)实现(xiàn)营业收(shōu)入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季(jì)度，其实现营业总收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归(guī)母净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股(gǔ)东(dōng)来看，各类机构都有对其布局的例子。以3月(yuè)31日时的(de)首季十大(dà)流(liú)通股股东来(lái)看， 具体包括公募的上银(yín)基(jī)金、私募的迎水文龙(lóng)、中央汇金、长城资产管理(lǐ)公司等(děng)都跻身(shēn)前十(shí)的行列。

　　巧合的(de)是(shì)，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也(yě)是上(shàng)海本(běn)地(dì)房(fáng)企，其第一季(jì)度的收(shōu)入利润规模大(dà)幅(fú)度(dù)复苏(sū)。究其原因，一(yī)方面(miàn)是该公(gōng)司(sī)后疫情时代出租率复苏(sū)至近年(nián)来(lái)最(zuì)高，另一(yī)方面则是公司拿地(dì)结算持续性向(xiàng)好，从数(shù)字(zì)上看，一季度新增虹(hóng)口135、138住宅地块(kuài)，总建筑面积(jī)约54万(wàn)平方米。

　　在(zài)这样的(de)业(yè)绩(jì)势头向好(hǎo)背景下，自(zì)然也吸引了知(zhī)名机构在其(qí)中(zhōng)持续驻足。从第(dì)一季度十大流通股股东来看(kàn)，知(zhī)名(míng)私募高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品依(yī)然在前十中，这也(yě)是连续(xù)第(dì)三个季度他有的两只产品杀入前(qián)十(shí)。同(tóng)时榜(bǎng)单中还有一支大名鼎(dǐng)鼎(dǐng)的(de)QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上(shàng)海(hǎi)区域性地(dì)产公司外，荣(róng)安地产则(zé)是主要(yào)布局在深圳的地产公司，一季报交出(chū)的也是一份报喜的成绩(jì)单：首(shǒu)季(jì)公司(sī)实现营业收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属于(yú)上市(shì)公司股东的净利润6.48亿元(yuán)，同比(bǐ)增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红(hóng)周刊》注意到(dào)两只公募(mù)指基首季新杀入十大流通股(gǔ)股东行列。具体说来， 南方中证全指房地(dì)产ETF上榜排名第(dì)七位，富国中证指数1000增(zēng)强(qiáng)则(zé)排(pái)名(míng)第九(jiǔ)位，此外(wài)联袂出现的机构还(hái)有QFII高盛国(guó)际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采(cǎi)访时，兴(xīng)证全球基(jī)金相关人士分析：“经历过行业洗牌(pái)和兼(jiān)并(bìng)重组后，龙头的价值更为笃定突(tū)出；从拿地端看，2022年(nián)土(tǔ)地市(shì)场大幅(fú)降温，优质土地供给较多（券商测(cè)算对应潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目前(qián)房企的(de)利润率仅20％），绝大多数房(fáng)企受限于信用(yòng)问(wèn)题(tí)或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁(chèn)机获(huò)取(qǔ)低成本土地，龙头房(fáng)企(qǐ)的拿地(dì)力度（拿地金额(é)/销售金额）基本在30％以上；从(cóng)融资上看，龙头房企杠杆(gān)率较低(dī)，净负债率基本(běn)在70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在(zài)100％以上，加杠杆(gān)空(kōng)间有限，从融资(zī)成本看，龙(lóng)头房企(qǐ)的融资(zī)成(chéng)本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售，龙(lóng)头房企明(míng)显跑赢行业，1～4月(yuè)百强房(fáng)企(qǐ)的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当前中特估的浪潮(cháo)下，央(yāng)国(guó)企地产(chǎn)股或存在发展的大好机会。中信证券指(zhǐ)出(chū)：“房地产(chǎn)行业的结(jié)构性机(jī)会依然存在，少(shǎo)部分公(gōng)司尤(yóu)其是央(yāng)企占据显(xiǎn)著优势，其主要又(yòu)体现为库存(cún)的优(yōu)势。央企地产公司，现阶段表现(xiàn)出较低的(de)融资成本，优质(zhì)的开发资源和良好(hǎo)的不动产(chǎn)资产运营能力的(de)多重竞争优(yōu)势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央(yāng)企相较于民(mín)营地产公司也是更有优势的。”吕功绩(jì)强调，“对于减值、土地资源债权(quán)债务关系等(děng)问题，市场对民(mín)营房开(kāi)企业(yè)的资(zī)产会有更多担忧和质(zhì)疑，所以在这(zhè)一(yī)轮行(xíng)业出清的过程中，央国(guó)企相较于民企来说估(gū)值(zhí)的(de)修复更明显。中特(tè)估的角度从中长(zhǎng)期的维度看，行业的逻辑在于集中度提升(shēng)后，行(xíng)业进入高质(zhì)量发(fā)展阶(jiē)段，具备较快(ku浴资都包括什么 浴资是门票吗ài)速发展阶段更稳定(dìng)且可预期(qī)的盈利和现(xiàn)金流创造能(néng)力，以此(cǐ)带来估值(zhí)中(zhōng)枢的提升(shēng)，应该关注估值相(xiāng)对较(jiào)低，企业自身资产的质量(liàng)好(hǎo)、运营能力强(qiáng)、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨的概(gài)率比较低，行业内部将(jiāng)出现分(fēn)化，要关注(zhù)将受益于(yú)行业集中度提升的头部公司。”星石投(tóu)资首(shǒu)席研究官方磊也(yě)表示。

　　顺(shùn)应机构(gòu)这(zhè)一思路的话，或(huò)许还是保利发展、招商蛇(shé)口等国资背景龙头前途(tú)更为光明。不(bù)过国投瑞银基(jī)金投资部副(fù)总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国企央企在三个方面是否可以维持，首先是融资成本保(bǎo)持低位，其次是销售(shòu)份额持续(xù)提升(shēng)，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏(sū)速度(dù)缓慢

　　机构需(xū)要多(duō)给(gěi)一些耐(nài)心

　　而《红周刊(kān)》也根据(jù)房企一(yī)季报梳(shū)理发现，对于2022年(nián)的业绩出(chū)现的整(zhěng)体下滑，2023年一季度的(de)业绩(jì)分化更趋明显，保利发展、滨江(jiāng)集(jí)团等(děng)房企营收、净(jìng)利均实现了业(yè)绩的回正，甚至是较(jiào)大增速的增长。而这些公司也是机(jī)构的重仓对象(xiàng)。

　　对(duì)此，知名房(fáng)地产(chǎn)业(yè)内人士张宏伟向《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩出现(xiàn)明(míng)显(xiǎn)改(gǎi)善的房企(qǐ)，主要(yào)是(shì)因为过去(qù)两(liǎng)三年时间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么投资拿地之后，国有企(qǐ)业(yè)仍在持续(xù)性地拿地，且(qiě)主要(yào)集中在(zài)核(hé)心(xīn)城市(shì)，投资力度较大。投(tóu)资的驱动(dòng)能够推(tuī)动(dòng)房企销售(shòu)业绩(jì)的(de)增长，从而(ér)在(zài)2023年一季度(dù)市场恢复但(dàn)仍处于调整的过程中，能够保有一(yī)个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏过程中，还面临着一些(xiē)不确定性。其实整个市场(chǎng)从四月份开始又(yòu)在往下掉。除了杭州、成都等极个别城市(shì)四(sì)月环比三月相(xiāng)对表现较好(hǎo)之外，包括(kuò)北京、上海(hǎi)在内的绝大多数城(chéng)市都出(chū)现环比下滑(huá)的情况。而(ér)现在五月的市场表现(xiàn)也不太乐观。按照(zhào)现在的(de)经济(jì)状况、收入情(qíng)况，以及市场的去(qù)库(kù)存(cún)压力、企(qǐ)业的资(zī)金面压力，可能会出现，到六月份房(fáng)企为了半年报冲业绩出(chū)现市场的短期(qī)反弹外的一(yī)个市场乏力(lì)现象。也就是说，第二季度(dù)、第三季度(dù)增(zēng)长(zhǎng)不确定性(xìng)的(de)压力仍旧(jiù)较(jiào)大(dà)。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现在整个(gè)房地产以及其(qí)上下游产业链的复苏速度都比想象的(de)要慢很多，我们(men)要多给一些耐心，这个时候，在房(fáng)地产(chǎn)以(yǐ)及上下游就不是赚快钱的(de)时候，只能赚(zhuàn)他基本面的钱(qián)。但这也意(yì)味着，只有(yǒu)极为少(shǎo)数的、做得比同(tóng)行好得多的企业，会伴(bàn)随(suí)整个行业的弱复苏(sū)，业(yè)绩会逐步体现(xiàn)出来。所以只能(néng)耐心(xīn)地去(qù)等待它(tā)的基本面不断(duàn)地凸显(xiǎn)出(chū)来，这需(xū)要时(shí)间。

　　（本文已刊(kān)发于(yú)5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及个股仅为举(jǔ)例分析，不做买卖推荐。）

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