文：任泽(zé)平团队　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是该取消预(yù)售(shòu)制了。 1月17日召开的全(quán)国住房和城乡建设工(gōng)作会议提出“有条件的可以进(jìn)行现房销售”，不足一(yī)个(gè)月时间，已有山(shān)东、安徽、河南(nán)、四川、广东等地明确(què)表态，试点现(xiàn)房销(xiāo)售。

　　1、是(shì)该取消商品房预售制了，用你的钱，建(jiàn)你的房子(zi)，还烂尾了(le)，这是对购房者(zhě)的不公平。以后谁有钱谁建房，没(méi)钱没实(shí)力(lì)的别建了，不能把包袱甩(shuǎi)给老百姓和社会，这是(shì)房(fáng)地产从大(dà)开发时(shí)代步入高质量发展阶段的必然(rán)趋势，也(yě)是对购房(fáng)老(lǎo)百姓的最大(dà)保护。98年房(fáng)改(gǎi)时(shí)，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预(yù)售制(zhì)是(shì)权宜之计，现在全(quán)国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入(rù)存量时代，对购房民(mín)众不(bù)公平的预售制(zhì)已经过时(shí)了(le)，该取(qǔ)消了，改为现房销售。以后(hòu)一(yī)手交(jiāo)钱，一(yī)手交(jiāo)房，天经(jīng)地(dì)义。当(dāng)然二次房改(gǎi)是个技术活(huó)，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信心以及长效机制，长效机制四大(dà)关键是推动城市群战略、人(rén)地(dì)挂(guà)钩、金融(róng)中性(xìng)稳定和房地产税。如果按照经(jīng)济规(guī)律办事，中国(guó)一定(dìng)能(néng)实现(xiàn)房(fáng)地产软着陆和(hé)长(zhǎng)期平稳健康发(fā)展，跨(kuà)过这道关(guān)，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为(wèi)什么要(yào)取消预售制(zhì)、改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售？大家(jiā)想想，绝大部分(fēn)商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买者的单方面(miàn)不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有商品不能(néng)交付的(de)风险。从个(gè)人层面看，预售制对购房者非常不公平，比如，交房等待期一般为(wèi)两年，在此期间，购(gòu)房(fáng)者不仅承担银行利息(xī)，还要承担延迟(chí)交房(fáng)、房(fáng)屋质量、房产证延(yán)期办理甚至不能交房(fáng)的(de)风险。从行(xíng)业(yè)层面看，预售制助(zhù)推(tuī)部分房企过度(dù)举债(zhài)、高杠杆(gān)扩张，若遇到下行周期(qī)，会(huì)引发资金链断(duàn)裂、项目(mù)搁置等系列风(fēng)险。取消预售制，改为现房销售，这样有助于落实(shí)中(zhōng)央(yāng)房(fáng)住不炒精神、有助(zhù)于保障购房老百姓(xìng)权益、有助于(yú)房(fáng)企稳健发展，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议取消预售制度？预(yù)售制度(dù)怎么来的？国外什么情况(kuàng)？简单科普一下(xià)：商(shāng)品房预(yù)售最早源(yuán)于(yú)中国(guó)香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖(mài)期房(fáng)，是一(yī)种开发商放(fàng)杠(gāng)杆(gān)的方式。98年房(fáng)改，由于商品房(fáng)短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引(yǐn)入了商品房预售(shòu)制度。其实，当前世界不少国家存在预(yù)售制。但(dàn)是(shì)，重点来了！发达国家一般有严格的监管保(bǎo)障措施(shī)，开发商在项目获得政府批准后才可以开(kāi)始销售，买家在购买期房后并(bìng)非像中国(guó)一样在支付完首(shǒu)付(fù)款后从银行一(yī)次性贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余全部房款，而是(shì)根据开(kāi)发商(shāng)工(gōng)程进度在完全交房前进行(xíng)分期支(zhī)付。所以，预(yù)售制(zhì)度是需要(yào)严格的(de)资金监管(guǎn)、分期支付(fù)以(yǐ)及(jí)违约处(chù)罚措施作(zuò)为保障的(de)，如果没有这(zhè)些保障措施，一定(dìng)会触(chù)发风险(xiǎn)，对购房民众不(bù)公平，所以不(bù)如借机(jī)取(qǔ)消(xiāo)预售制度(dù)，以后改(gǎi)为现房销售。客(kè)观讲预售(shòu)制度有一定历史阶段性，现在中(zhōng)国(guó)住房进入存(cún)量时代，取(qǔ)消预售制度有助(zhù)于降负债降杠杆(gān)，不(bù)再把烂尾风险甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓(xìng)和社会，当然这需要配套房(fáng)企(qǐ)债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房(fáng)地产长效机制(zhì)。这是个技术活，只要(yào)坚持市场化(huà)改革，中国一定能化(huà)解这个难(nán)题，让房地产回归实体经(jīng)济和居住属(shǔ)性(xìng)，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销手段，而是(shì)所见(jiàn)即所(suǒ)得的过硬的产品质(zhì)量和(hé)诚信，这才是对购房民众的最根(gēn)本最实(shí)质的(de)保障，这样将极大的(de)提升(shēng)开(kāi)发商的(de)建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的(de)本质(zhì)是向善，是以(yǐ)客户为中心，房地产也不(bù)能例外，老百姓(xìng)买房(fáng)子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福一(yī)家人。从这个角度，取消预售制、实施现(xiàn)房销售是(shì)实(shí)现老百(bǎi)姓安(ān)居乐业、社会长(zhǎng)治久(jiǔ)安、行业企业健康发展(zhǎn)的重大措施。在当前(qián)的情况下(xià)，取消预售制要(yào)结合稳楼市、房地(dì)产软着陆、打(dǎ)通金融支持当期三好生、新模式等(děng)综合施(shī)策。

　　作者十年前在国务院(yuàn)发展研究中心参(cān)与财税改革方(fāng)案研究时(shí)，对预售制、房地产税(shuì)、人(rén)地挂(guà)钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆率等进行过长期系(xì)统(tǒng)的专项研(yán)究。（参考后来形成(chéng)的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给(gěi)量(liàng)少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但(dàn)背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预售(shòu)资金第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付购房，提(tí)供(gōng)期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法(fǎ)，设(shè)置期房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资金由银行监管，享1年(nián)保修期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房预售(shòu)制的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪五十年代在中(zhōng)国(guó)香港，楼(lóu)宇出租是地产(chǎn)行业盛行的方(fāng)式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难、出租资金(jīn)周转期长等(děng)问题，分层销售孕育而生(shēng)。20世纪50年代(dài)，中(zhōng)国(guó)香港还未(wèi)推行公共房屋制度，许(xǔ)多人栖身于木屋或(huò)者其他(tā)临时(shí)住宅(zhái)，住房的需(xū)求是相当高，不(bù)过大多(duō)数居民(mín)的储蓄很少。当时楼宇买卖多数(shù)以一(yī)整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力(lì)才(cái)能购买。虽(suī)然楼宇出租(zū)是中国(guó)香(xiāng)港地产(chǎn)行业(yè)盛行的(de)方式(shì)，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转期长等问题。针对这(zhè)一系列问题，不少地(dì)产商开(kāi)始探求新的方式，如把(bǎ)楼宇契约切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层出售。这模式一(yī)经推行，购买楼宇的市民(mín)数量有所增加，开(kāi)发商(shāng)资金周转加快。

　　在分(fēn)层出售的基础上(shàng)，将“按揭”模式引(yǐn)入房地产销售(shòu)，霍英东(dōng)创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立(lì)信置业有限公司，凭借(jiè)商业直觉和多年(nián)经(jīng)营杂货铺(pù)、海(hǎi)上(shàng)驳(bó)运业务的经验，对于商品流通、资(zī)金(jīn)周(zhōu)转有(yǒu)着(zhe)独到的见解，在(zài)努力寻求方法加快自(zì)身资金(jīn)周(zhōu)转。当时(shí)其在购下九龙的一块地盘(pán)后，除了分(fēn)层出(chū)售、还(hái)印发售(shòu)楼说明(míng)书，上有文字详(xiáng)尽说明(míng)楼宇的地势环境、建(jiàn)筑材(cái)料、分层(céng)价格(gé)、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼花”是(shì)另外一个亮(liàng)点，即先(xiān)收取买家的订金，采(cǎi)用类似租(zū)金的分期付款形式，等新楼落成时，收齐买(mǎi)家的钱，买家就拥有(yǒu)了自己的房产。这种方式减轻了民众购房的资金(jīn)压力(lì)，加速(sù)了房屋的建造和销售，也解决(jué)了制造商(shāng)的资金问题，降低投资风(fēng)险，在当(dāng)时可谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预售(shòu)楼花+分(fēn)期(qī)付(fù)款”的(de)销售(shòu)模式(shì)成为当时中(zhōng)国香港房地产市场的一大(dà)特色，纵观中国香港房地产(chǎn)市场的(de)改(gǎi)革(gé)，“卖楼花”模式高(gāo)效率地解决了核心的住房供不应求的(de)问题，使房市发展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼(lóu)市(shì)几十年繁(fán)荣，但期间也出现过“烂(làn)尾楼”的情况，但监管部门(mén)不断完善、规范化，建立健全的监(jiān)管(guǎn)机制(zhì)，促进(jìn)市场健康(kāng)发展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀(jǔ)的一个楼盘因建筑(zhù)费用(yòng)超支停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国(guó)香港管理部门提升了(le)对于(yú)预售(shòu)楼花(huā)制度的监(jiān)管，即要(yào)求开发(fā)商在预售前，确(què)保地价款(kuǎn)已经全部(bù)支付，还要(yào)证(zhèng)明自(zì)身(shēn)有资金等能力把项目(mù)完成，资(zī)金需放入律师所托管(guǎn)，支取时需律所和建筑师的核准。为了防(fáng)止开(kāi)发商、律(lǜ)所、建筑(zhù)师等造假，套取(qǔ)监管(guǎn)账(zhàng)户资金，中国香港(gǎng)要求(qiú)律师行在银行开设的信托账(zhàng)户（监管(guǎn)账户(hù)）、开发(fā)商操(cāo)作(zuò)等采取(qǔ)全透明化机(jī)制(zhì)，且银行的责(zé)任上升，如出现房屋“烂(làn)尾”情况(kuàng)，银行(xíng)将成最(zuì)大风险方，后续需(xū)自身推动项目完工。随着监管体系逐步完善(shàn)，出(chū)现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量(liàng)少(shǎo)，引(yǐn)进(jìn)“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　二十世纪(jì)九十(shí)年(nián)代，中(zhōng)国内地面临住房需求大和供给量短缺问题，引入“卖(mài)楼花”制度。建国以来，中国内地优先发(fā)展重工业(yè)，强调基础(chǔ)建设，这一导向使前期(qī)发展(zhǎn)工业化的进程大于城(chéng)市化进程，唯有解决住房基础(chǔ)等城(chéng)市化配套问题，才能(néng)进(jìn)一步(bù)推进(jìn)城市化。但当(dāng)时推行的是“统一(yī)管理(lǐ)，统(tǒng)一分配，以(yǐ)租(zū)养房”的福利分房(fáng)制度，住(zhù)房市(shì)场发展起步(bù)较晚(wǎn)、增速较慢，福利分房制度也(yě)出现了分配不公、效率(lǜ)低、配套差等问题，因(yīn)此(cǐ)福利(lì)分房(fáng)制度不再适用(yòng)于(yú)当(dāng)时(shí)的国情。叠加房地产市场面(miàn)临商品房的(de)需(xū)求(qiú)量大，而社会(huì)缺少大型房地产(chǎn)开(kāi)发商，商品房供应(yīng)量小的(de)困境，此时(shí)引(yǐn)入(rù)中国香港的“卖楼花(huā)”模式无疑(yí)是对(duì)内(nèi)地房地产市场的一针强(qiáng)心剂(jì)。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预售商品房制度，先后出台多项文件(jiàn)，大力(lì)支持(chí)国内房地产市场改革。例如(rú)，1998年，国务院出(chū)台《关(guān)于进一步深(shēn)化城镇(zhèn)住房制度改革，加快住房建(jiàn)设的通知(zhī)》文(wén)件(jiàn)，决定(dìng)停止住房无偿实物分配，逐步实行住房分(fēn)配(pèi)货币(bì)化、住房供(gōng)给商品化、社会(huì)化的住房(fáng)新(xīn)体制(zhì)，从计划(huà)经济下的(de)福利分房(fáng)转向市(shì)场经济的商品房(fáng)。房地产市场采(cǎi)用预售制，允许(xǔ)开发商卖期房(fáng)，解决了房企(qǐ)缺少资金和开发(fā)时间周期长(zhǎng)的两大难题(tí)，开发商以预售(shòu)款撬动(dòng)下一个项(xiàng)目的开发，形成(chéng)滚(gǔn走后门是一种怎样的体验知乎，走后门是什么感受)动开发模式，住房供应速度加快。自(zì)此中国内地开始房改货币化，中国人民银(yín)行等多(duō)方迅(xùn)速出(chū)台相关的(de)信贷(dài)政策(cè)，支持购房者，极大作用(yòng)推动(dòng)了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入(rù)中国香(xiāng)港“卖楼花(huā)”模式(shì)后(hòu)，经(jīng)调整形成契(qì)合(hé)中国内地的商品房预(yù)售制度(dù)。预售制的初衷是为(wèi)了缓解(jiě)房企资(zī)金压力，加快城镇住房建设(shè)。具体(tǐ)来说，是指房地产开发企业将(jiāng)正在(zài)建设中的房(fáng)屋预(yù)先出(chū)售给(gěi)购房(fáng)者，由购房者(zhě)支付定金或房款的行为(wèi)。区(qū)别(bié)于(yú)中国香港(gǎng)，在中国(guó)内地实践过(guò)程中，商(shāng)品房预售流程为：房地产(chǎn)开发商办理预售许可证(zhèng)-签(qiān)订商(shāng)品房(fáng)买(mǎi)卖合同-进行备案登记和(hé)预告登记-交(jiāo)付房(fáng)屋(wū)。在购房过程(chéng)中，购房者(zhě)需要一次性付清首付(fù)款，并采用银(yín)行贷款(kuǎn)的形式一次性付清剩(shèng)余房款，换言之(zhī)，房屋未(wèi)建(jiàn)成(chéng)，开发商可能已拿到了全部购房(fáng)款，这(zhè)点与(yǔ)中国(guó)香港的按照工程进度付款有所不同。对中国(guó)内地(dì)的开发商(shāng)而言，预售制商品房也开启(qǐ)了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的(de)风险确实存在

　　作为(wèi)中国内地商品(pǐn)房销(xiāo)售的最主(zhǔ)要方式，预售制极大(dà)缩短(duǎn)房企现金回(huí)笼周期，同(tóng)时增加市场商品房供应，推动了(le)城(chéng)镇化发展进(jìn)程(chéng)。预售(shòu)制在(zài)过去20多年对中国内地房(fáng)地产市场的稳步发展起(qǐ)到了重要作用，不仅(jǐn)解决了房地产市场(chǎng)快(kuài)速发展(zhǎn)阶段的(de)资金(jīn)需求，也提(tí)高了(le)居民(mín)居住(zhù)水平，中(zhōng)国内地(dì)城镇居民从筒子楼住到住宅(zhái)小区(qū)，从全民蜗居到基本适(shì)居，住(zhù)房(fáng)事(shì)业(yè)取得巨大进步，数(shù)十年时间走完(wán)发(fā)达国家(jiā)几百年城镇化路程。改革开(kāi)放(fàng)以来，城镇(zhèn)化进程进(jìn)入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面积由7438平方公里(lǐ)增(zēng)长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布的(de)《中国(guó)住(zhù)房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内(nèi)地城镇住宅存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人均住(zhù)房建筑面(miàn)积从8.1平方米增至(zhì)34.7平(píng)方(fāng)米，城镇住房套(tào)数从约3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当(dāng)前已(yǐ)成为(wèi)中国内(nèi)地商品(pǐn)房销售最主要(yào)方式，2005年中国内(nèi)地商品住宅期(qī)房销售面积占总销售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累(lèi)计销(xiāo)售面积达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预(yù)售(shòu)制(zhì)也(yě)推(tuī)动(dòng)了(le)中国内地(dì)房地(dì)产(chǎn)行业的(de)发(fā)展。中(zhōng)国(guó)内地房(fáng)地产历经二十多年长周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平(píng)，累计(jì)上(shàng)涨8.2倍，年复合(hé)增(zēng)速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完(wán)成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合(hé)增(zēng)速(sù)17.8％。商品房销售面积(jī)和销(xiāo)售(shòu)金额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿(yì)元(yuán)，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业(yè)的快速发(fā)展，房地产企(qǐ)业从无(wú)到有、从国(guó)企(qǐ)先行到(dào)民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地(dì)产(chǎn)企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个(gè)增(zēng)长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地(dì)产也成为(wèi)拉动中国内(nèi)地经济高增长的(de)火车头。

　　1）从经(jīng)济增(zēng)长(zhǎng)渠道，房地产带动的(de)上下游产业链(liàn)特别长，高达50多个(gè)行业。2020年(nián)房(fáng)地产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献(xiàn)），房地产带动(dòng)产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房地(dì)产对金(jīn)融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠(qú)道，2020年房地产完(wán)全拉动的投资(zī)占(zhàn)全社会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中(zhōng)，房地(dì)产走后门是一种怎样的体验知乎，走后门是什么感受(chǎn)开(kāi)发(fā)投(tóu)资占固(gù)定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从(cóng)房地(dì)产(chǎn)贷款占银行各(gè)项贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等通道(dào)业务，占比超过(guò)三(sān)分(fēn)之一。从房地产融资存量占(zhàn)社融存量比重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大面积违约，将(jiāng)导致银行(xíng)不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠(qú)道，根据我们(men)的《中(zhōng)国住房(fáng)市值测算报告》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万亿(yì)美元，大于美国(guó)的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法德三国合计的31.5万(wàn)亿(yì)美元。从住房市值(zhí)占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住房市(shì)值与(yǔ)股(gǔ)债(zhài)房市值(zhí)的比例(lì)较高，主(zhǔ)要是因(yīn)为(wèi)住房市值高，以及(jí)中国资(zī)本市场(chǎng)发育尚不成熟，直接融资比(bǐ)例较低，股票、债券市值较低，居民(mín)投资渠道缺(quē)乏。

　　不(bù)可否认，预售制背后(hòu)潜藏的风险确实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝(jué)大部分商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对购买者的单(dān)方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓(xìng)几乎(hū)承担了所(suǒ)有商品不能(néng)交付的风险。比如，交房等待期一(yī)般为两年，在(zài)此期间，购房(fáng)者不仅承担银(yín)行利息，还要承担延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋(wū)质(zhì)量、房产(chǎn)证延(yán)期办理甚至不能(néng)交房等风险。另外，购房者和开(kāi)发商之间(jiān)的(de)购房(fáng)合同、购(gòu)房者和银行的(de)按揭贷(dài)款(kuǎn)合同是两个(gè)独(dú)立的合同关(guān)系，如(rú)果(guǒ)开(kāi)发商(shāng)发生(shēng)违(wéi)约，购房(fáng)者只能根据购房合同向开发商主张权(quán)力，但依(yī)旧需要根据按揭贷(dài)款合同(tóng)按时(shí)向银行进行贷款偿还(hái)，因此购房者承担的(de)风险较大(dà)。

　　从行业层面看，预售(shòu)制助(zhù)推(tuī)部分(fēn)房企过(guò)度举债、高杠(gāng)杆(gān)扩(kuò)张，资金若遇到下(xià)行周期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列(liè)风险(xiǎn)，进行(xíng)影响(xiǎng)自身信用和购房者对行(xíng)业(yè)的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款(kuǎn)的(de)发放(fàng)方，一旦房企因为市(shì)场波动或经(jīng)营不善，出现资金链断裂等(děng)一系列问题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房企通过与购房者(zhě)签订的(de)预售合同(tóng)和按揭合同，已经从银行(xíng)获得房(fáng)款，如果(guǒ)购房者(zhě)丧失还款能力或短期不(bù)能还款(kuǎn)等，则风险完全由银行承担，银行将面临(lín)较大的坏账压力。

　　从(cóng)监(jiān)管角(jiǎo)度看，购房者的预售监管(guǎn)资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归(guī)根结(jié)底两个字(zì)那(nà)就(jiù)是“没钱”，即没(méi)钱付工程款。在2004版的《城(chéng)市商品房预售管(guǎn)理办法》中(zhōng)明确规定了开发企业预(yù)售商品房所得款项(xiàng)应当(dāng)用于有关的工程建设，商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)款监管(guǎn)的具体办法，由房地产管理部门(mén)制(zhì)定。但多年以来全(quán)国并没(méi)有(yǒu)统一的预售资金监(jiān)管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市重点监管(guǎn)资金比(bǐ)例为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按(àn)照(zhào)项目的(de)建安成(chéng)本乘以建筑面积或者项目工程总额报价计算重点资金。而(ér)事实(shí)是(shì)，不少购(gòu)房款未进入(rù)监管账户(hù)、或进(jìn)入监管账户后被挪用，导致(zhì)楼(lóu)盘没有资金继续建(jiàn)设。收楼(lóu)遥遥无期，月供(gōng)却被迫继续还(hái)款。那么，监管账户(hù)资金如何被挪走的？实际上，在过去(qù)房地产(chǎn)大(dà)开发时代的高(gāo)周转背景下，抽调预(yù)售款监(jiān)管账户资金，是行业“潜(qián)规则”。比如工程总承包方(fāng)，以工(gōng)程建设名义(yì)，获得监管账(zhàng)户(hù)拨(bō)付资金，再由工程(chéng)方将资金转给(gěi)房企，而(ér)拨付(fù)的工程款，远超(chāo)工程(chéng)进度(dù)所需(xū)。通(tōng)过(guò)这(zhè)些方式套取的资金，在房(fáng)企各地项目间流(liú)动，变相加(jiā)杠杆，这样做提(tí)供了资(zī)金(jīn)流动(dòng)性，房企抽调资(zī)金统筹拿地(dì)、还款和楼盘建(jiàn)设，形成一(yī)种资金循环高周转模式，但一定程度上(shàng)把(bǎ)风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来(lái)说，国外商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于(yú)购房(fáng)者(zhě)预付资金，一(yī)般设有定金或预付款(kuǎn)保(bǎo)护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房者支付的(de)预付(fù)款比例相对较低，绝大部分房(fáng)款在房屋交付(fù)后开始支付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预付款一(yī)般(bān)以定金方(fāng)式支(zhī)付，或按(àn)工程进度分期支付，或二(èr)者(zhě)结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一(yī)般采用两种方(fāng)式(shì)发放(fàng)按揭贷款，一是按(àn)工程进度付(fù)款，按(àn)揭贷(dài)款按照(zhào)工程进度(dù)逐渐发放，购房(fáng)者开始月供；二是(shì)房(fáng)屋交付后(hòu)发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售(shòu)商品房(fáng)提供期房烂尾保(bǎo)险，在(zài)商品(pǐn)房(fáng)出现重大延期或(huò)重大缺陷(xiàn)时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护(hù)：房(fáng)屋交付质量的保(bǎo)障(zhàng)有(yǒu)两种方式，一是期房由政府(fǔ)或第(dì)三方验收合格(gé)并提供验收凭证后，开发(fā)商凭(píng)验收凭证取得购房者支(zhī)付的房款。二是开发商(shāng)为购房者(zhě)提供一定(dìng)的保(bǎo)修(xiū)期，通常(cháng)1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　美国期房定金(jīn)一定期(qī)限内无条(tiáo)件(jiàn)返还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支(zhī)付首(shǒu)付，其余房款交付后按揭还款，交付(fù)前资金由(yóu)第三方全程(chéng)监(jiān)管(guǎn)，交付时开发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得房款。

　　定金及首付环(huán)节，定(dìng)金(jīn)比例(lì)一般为房款的1％-5％，首付比例最低可(kě)低于(yú)3.5％，根据美(měi)国(guó)官方数据，2021年美国平(píng)均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定金(jīn)或首付外(wài)，购(gòu)房者在(zài)房屋交付后通(tōng)过按揭(jiē)贷款支付(fù)剩余房款。

　　资(zī)金监管方面，美(měi)国为防止开(kāi)发商挪用资金，购房者的定(dìng)金及首付款由第三方公证行(xíng)或产权保险公司的信托账户监管。如果开发商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取(qǔ)回，且不承担任何责(zé)任与损失。而开发(fā)商(shāng)在(zài)房(fáng)屋建设过(guò)程(chéng)中(zhōng)的资金(jīn)全部来自银行，银行(xíng)根据(jù)工程进度向开发商提供一(yī)定比例的(de)贷款，由于开发商(shāng)挪(nuó)用资金(jīn)直接损害银行利(lì)益，银行有充分(fēn)动机监管开(kāi)发商施(shī)工进度。开(kāi)发商在房(fáng)屋交付时(shí)需取得由政府相关部(bù)门经(jīng)审查(chá)后发放的验收凭证，通(tōng)过验(yàn)收(shōu)凭证向银(yín)行得到(dào)购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房(fáng)烂(làn)尾险(xiǎn)

　　德国期房可零首付购房，房(fáng)款(kuǎn)按(àn)建造工期进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利(lì)率采用固定利率，开发商或购(gòu)房者(zhě)可购买(mǎi)期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方(fāng)面，德(dé)国开发商(shāng)在(zài)项(xiàng)目获批后即(jí)可预售房屋。签署购房合同(tóng)前，购房者需(xū)支付约2000欧的定金并进行预约公(gōng)证，签订合同后定金退还(hái)。如由(yóu)于任(rèn)何原(yuán)因不能购(gòu)买，定金按照(zhào)德国法律全部退还(hái)。

　　签署购房合同(tóng)后(hòu)，购房(fáng)者需支付公(gōng)证费和土地交易税，分别为房屋售(shòu)价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购房款中，属(shǔ)于购(gòu)房附加(jiā)费。

　　首付(fù)方(fāng)面(miàn)，德国没(méi)有规(guī)定最低首付比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余(yú)款(kuǎn)方面(miàn)，德国(guó)也采(cǎi)取按(àn)工期(qī)支付(fù)房款(kuǎn)的制度(dù)，一般分7笔进行支付，具体支(zhī)付节(jié)点、比例(lì)因(yīn)项目而异。一般(bān)来说(shuō)，支付节(jié)点可分为(wèi)公证后、主(zhǔ)体完工、内部(bù)水暖电路完工(gōng)、窗(chuāng)户(hù)玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工(gōng)、全部完(wán)工，支(zhī)付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在支付(fù)房款前申请房(fáng)贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，银行(xíng)按施工节奏(zòu)分多次发(fā)放贷款，每笔(bǐ)贷(dài)款(kuǎn)给予购房者(zhě)一定使用期(qī)限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险(xiǎn)公司针(zhēn)对期房设计了两种保险，保险(xiǎn)的功能是当房屋(wū)出现(xiàn)重(zhòng)大延(yán)期(qī)或重大缺陷时，保险公司保证(zhèng)开(kāi)发商赔偿或修复，开发(fā)商破产，由保险公司负(fù)责相应赔偿。保险由开(kāi)发商(shāng)或购(gòu)房者(zhě)购买(mǎi)。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保(bǎo)险保护机制，交(jiāo)房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律(lǜ)师严格监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双(shuāng)方(fāng)均有一名律(lǜ)师，负责沟通期(qī)房交易(yì)中(zhōng)的房产、资金、合同等各个环节(jié)，各环节内容确(què)认无误后签(qiān)订首付交换合同(tóng)。

　　定金方面，英国(guó)设置(zhì)了10％定金保险保护机制，当开发(fā)商出现财务(wù)、经营问题时，购(gòu)房者10％的定金由保险公(gōng)司赔(péi)付，而超出(chū)10％的部分较难(nán)追(zhuī)回。

　　首付方面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首付(fù)需(xū)要(yào)在合同签(qiān)订21天内支付。

　　余款支(zhī)付环(huán)节(jié)，英(yīng)国(guó)采取按(àn)工程进度(dù)付(fù)款的(de)方式，但是交房前(qián)付款比例相对较(jiào)低，一般会在合(hé)同签(qiān)订6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项(xiàng)交(jiāo)房后(hòu)支付。

　　交付环(huán)节，英国规定房屋必须经过房产公证公司的检(jiǎn)验验收后才能交(jiāo)付(fù)，交(jiāo)付后方可(kě)按(àn)揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环(huán)节，英国期房(fáng)预售资金监管极为严格(gé)，资金也(yě)由(yóu)律师监管，在(zài)确认工(gōng)程进度(dù)、支付相(xiāng)关款项(xiàng)过程中，由买房律师将资金转给卖方律师(shī)，卖方律(lǜ)师转给开发商(shāng)，即资(zī)金(jīn)在进入开发商账(zhàng)户前经过两(liǎng)道关口，有利于保障购房者资金(jīn)安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易(yì)立法，设置期房(fáng)预付(fù)款保全措施

　　日(rì)本期房交易(yì)立法，定金超5％或(huò)1000万日(rì)元时，开发商必须完成(chéng)“预售房定(dìng)金保(bǎo)全措施”，交房前(qián)付款比例不超房款的20％，开(kāi)发(fā)商违约需返(fǎn)还定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交(jiāo)房(fáng)后按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本二(èr)战(zhàn)结束后由于(yú)房(fáng)屋(wū)供给严(yán)重失(shī)衡，叠加(jiā)法律空白，社会上(shàng)“一(yī)房二卖(mài)”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易(yì)法》，经多(duō)次(cì)修订，目前(qián)是唯一一(yī)部规范期房交易的法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取引业(yè)法》，对购房者支付定金(jīn)超过5％或超1000万日元的(de)部分，法(fǎ)律(lǜ)要求(qiú)开发商(shāng)必须(xū)完成(chéng)定(dìng)金保全措施才可预售。什么是定金保(bǎo)全措(cuò)施？即买卖双方签订购房合同时，开发商向金融机(jī)构或指定保证机构(gòu)或保险机构签订(dìng)定金保(bǎo)证委托合同，设置购房(fáng)者(zhě)定(dìng)金的保证或(huò)保险，并将相应的保证(zhèng)金证(zhèng)明书交付给购房者。除(chú)定金外(wài)，其他预先(xiān)支付的购房款也(yě)受该措(cuò)施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购(gòu)房者可凭保(bǎo)证(zhèng)金证(zhèng)明书向金(jīn)融(róng)机构或保证机构或保(bǎo)险(xiǎn)公司兑(duì)付，同时(shí)，开发商需向购房者赔付违(wéi)约金，一般(bān)约为(wèi)房价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支(zhī)付最多不超20％的定金，签订购房合同后(hòu)，购房者即可向银(yín)行申(shēn)请贷款，但交(jiāo)房(fáng)后才开(kāi)始按揭贷款，除定金外的剩余房款在交房后(hòu)开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资(zī)金由银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡(pō)期房(fáng)购房者(zhě)违约可返还相当(dāng)于3.75％房款的订金，首付(fù)比例20％，余款按工程进(jìn)度支付，所有(yǒu)资(zī)金进银行专门(mén)项目资金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支(zhī)付环节，新加(jiā)坡开(kāi)发商有统一的选(xuǎn)购权合(hé)同(tóng)以(yǐ)及订金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付(fù)5％房(fáng)款作为订(dìng)金，OTP有效期14天(tiān)，执(zhí)行OTP则进一(yī)步签(qiān)订购买合(hé)同，不(bù)执行(xíng)OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方(fāng)面(miàn)，签订(dìng)购房合同(tóng)后，购房者需支付15％的(de)首付及印花税，同时购房者向银行申请按揭贷(dài)款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期房同样采(cǎi)取(qǔ)按工(gōng)程(chéng)进度付款的方式，《发展(zhǎn)商条例》对(duì)期(qī)房(fáng)付款流程做了统一详细规(guī)定(dìng)，要求所有开发商遵守，支付(fù)节点(diǎn)一(yī)般(bān)为合同签订(dìng)后(hòu)、地基完(wán)工、框架完(wán)工(gōng)、管道门窗等完工等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照(zhào)工(gōng)程进度(dù)放款，月供在此过程中随着放出贷款的增加而(ér)增加，未放(fàng)款部分无需月供(gōng)。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面，购房(fáng)者(zhě)的订金与付(fù)款会存入银行(xíng)专门的项目(mù)资(zī)金账户，账户资金提取须与房屋建设(shè)有关。房屋(wū)交付(fù)后，购房者享受(shòu)1年的房屋保修期，此后购房(fáng)者支付15％的(de)尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当(dāng)前(qián)房地产到了政策出手临界点，重点(diǎn)是保交楼和房企重(zhòng)组。一方面，加大对刚(gāng)需和改善型(xíng)需求的(de)支(zhī)持力度(dù)，长短(duǎn)兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是保(bǎo)交楼(lóu)保复工保民(mín)生，给予强有力的金(jīn)融(róng)工具(jù)支持。另(lìng)一(yī)方面，从(cóng)现在(zài)起(qǐ)，对还在(zài)正常运转的房企包括(kuò)民营企业，加大支持力度，由(yóu)优(yōu)质房企牵头并购重组整个行业，为每个房(fáng)企配套AMC和财团，给予金融工具配(pèi)套(tào)。

　　二(èr)，中(zhōng)期(qī)来(lái)看(kàn)，应充分估计形势复杂性和人性(xìng)复杂性，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重组房(fáng)企债务(wù)、恢复市场(chǎng)信(xìn)心(xīn)以及长效机(jī)制。长效机(jī)制四大(dà)关键是(shì)推动城(chéng)市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地产税。定金环节，建立开(kāi)发商违约后定金保护机(jī)制，如将已支(zhī)付(fù)定金冻结至(zhì)房屋交付阶段(duàn)，保(bǎo)障购(gòu)房者定金安全。签订合同环节(jié)，鼓励保险公司介入，为房屋(wū)重大延期以及重大(dà)缺陷等情况提供充分(fēn)的保障。余(yú)款支付(fù)环节(jié)，建立(lì)按(àn)工程(chéng)进度付款机制或交房后按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)机制(zhì)，充分保护购房(fáng)者的权益。资金监管环节(jié)，引入(rù)独立于开发(fā)商、银行的(de)第三方(fāng)资(zī)金监管(guǎn)机构，或由政府相关部(bù)门直接监管，以此防止资金挪用现象。交付(fù)环(huán)节，建立商(shān走后门是一种怎样的体验知乎，走后门是什么感受g)品房保(bǎo)修期制度。保修期内，开发(fā)商应对房屋质量问题全权负责、免费维修，购房者在保(bǎo)修期结(jié)束(shù)后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期(qī)来(lái)看，取消(xiāo)商(shāng)品房预售制是大(dà)势所趋(qū)。一方面，98年房(fáng)改(gǎi)时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制(zhì)是(shì)权(quán)宜(yí)之(zhī)计，现在全国套户(hù)比超过1，从(cóng)大开发进入存量时(shí)代，对购房民众不公平(píng)的预售(shòu)制已经(jīng)过时了，该(gāi)取消(xiāo)了，改为现(xiàn)房销售(shòu)。另一(yī)方面，取消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房销售(shòu)，开发商(shāng)将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知道能不能兑(duì)现的(de)营销手段，而(ér)是所见即(jí)所得的过硬的(de)产品质量(liàng)和诚信，这才是对(duì)购房民众的(de)最根本(běn)最实质的保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商(shāng)的(de)建(jiàn)筑质量，实(shí)现良币(bì)驱(qū)逐劣币。

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