“现在(zài)的房地(dì)产很难再出现像过(guò)去十年的系统性行情。”思(sī)睿集(jí)团合(hé)伙人、首(shǒu)席经济学家洪灏向《红周刊》表示，房(fáng)地产行(xíng)业分化(huà)的愈加明显，让机(jī)构和投资者的关(guān)注度(dù)从板块向单(dān)个标的转移(yí)。上海利檀投(tóu)资(zī)董事长陈昊扬向《红周刊》指出，从行业来看，无论(lùn)是业绩，还是估值，房(fáng)地产都已(yǐ)经双杀到了最底部，而且是反复地杀(shā)到(dào)了底部，再往下的空间(jiān)已经不大了(le)。

　　三道红线等指标

　　成挖掘(jué)个股阿尔法重要参考

　　那么如何寻找房地(dì)产(chǎn)个股的阿尔法呢？

　　洪灏(hào)提醒，在房地产赛(sài)道(dào)中进(jìn)行(xíng)选择，需要非(fēi)常小心(xīn)，避免选了半天，标的公司出现爆雷的情况。除(chú)此(cǐ)之(zhī)外，洪灏(hào)指(zhǐ)出，需要(yào)满足以下三个基准：有大的国资背景的、杠杆率较低的、此(cǐ)前没有踩过红线的(de)。

　　他(tā)还(hái)表(biǎo)示，如果关注一下今年房(fáng)地(dì)产的开发资金(jīn)来源(yuán)，可以发现，其实银(yín)行的信贷(dài)倾向(xiàng)是不太(tài)愿意给(gěi)房企(qǐ)贷款(kuǎn)的，房企的主要(yào)资金来源来自新(xīn)盘的销售。但今(jīn)年新房的(de)销售情况相较一般。再关注一下，哪些房(fáng)企能从银行拿到钱，其实主要还是那(nà)些有国企(qǐ)背景的(de)房企，民(mín)营(yíng)房(fáng)企相对(duì)比较困难，所以整个行业出现(xiàn)了一个很明显的分化，无论是在销(xiāo)售，还(hái)是(shì)融资等各个方面都非常明显。现(xiàn)在(zài)有国资背景(jǐng)的房企在资本市场表现相(xiāng)对较好，但没有国资背景的民营房企股价(jià)大多(duō)表现很(hěn)一般。

　　陈昊扬则向《红周刊》表示(shì)，在房地产行(xíng)业(yè)内，我们的(de)逻辑是，“寻(xún)找最(zuì)后的(de)赢家”。而具体到(dào)如何挖(wā)掘，我们会特(tè)别重视企业的(de)成本优势，更具(jù)体一(yī)点(diǎn)，就是它的净借贷水(shuǐ)平(píng)（净负债率(lǜ)）是(shì)不是行业内的最低水平；利润(rùn)率是不是行业内最高的；融(róng)资成本是否是(shì)行(xíng)业内最低(dī)的；建安成本是(shì)否(fǒu)也(yě)是(shì)业内(nèi)最低的；这些(xiē)都(dōu)是我们(men)看重的(de)一(yī)家(jiā)房企的(de)综合成本(běn)。

　　需要注意(yì)的(de)是(shì)，能够同时满足上述(shù)条件的房企并不多。即便(biàn)是在(zài)国央企中(zhōng)，仍有部分(fēn)房企出现(xiàn)了“三道红线”的“踩线(xiàn)”情(qíng)况(kuàng)，且(qiě)有逐渐恶(è)化的趋(qū)势。以(yǐ)A股为例(lì)，《红周刊》根(gēn)据Wind数(shù)据整理发现，截至2022年末，天房发展、陆(lù)家嘴、格力地产(chǎn)、西(xī)藏(cáng)城投(tóu)、中交地(dì)产、中国(guó)武夷等国央(yāng)企“三道红线(xiàn)”全踩。

　　除此(cǐ)之外(wài)，城建发(fā)展、京(jīng)投发展(zhǎn)、光明地产、云南城投、首(shǒu)开股份、珠江(jiāng)股份、城投(tóu)控(kòng)股等国央企(qǐ)房企(qǐ)也踩了“三道红线(xiàn)”中的两(liǎng)条。

　　2022年激进扩张房(fáng)企

　　需警惕(tì)其重蹈覆(fù)辙

　　不难看出，即便是有着(zhe)较稳健特色的国央(yāng)企(qǐ)房企，其(qí)财务指(zhǐ)标称得上完(wán)全(quán)健康的仍(réng)是(shì)少数(shù)。而(ér)更加值得注意的是，在(zài)2022年，不少(shǎo)国企，甚至地方国企开始大举扩张。而(ér)这无疑(yí)又(yòu)进一步考验着国央企的(de)资金链情况。

　　对房企而言，扩张速度的张弛有度尤为(wèi)重要(yào)，节奏把(bǎ)握准确(què)，有助于房(fáng)企储备优(yōu)质“弹药(yào)”；但(dàn)过(guò)于乐观的预判未来市场，以及过于激进的扩张拿地节奏也有可能让房(fáng)企重蹈(dǎo)此前的高杠杆覆辙。

　　陈昊扬以(yǐ)其配置的(de)一(yī)家房(fáng)企进(jìn)行举例，它从2018年开始到2021年，连续(xù)4年的(de)净借贷比例都维持在(zài)33％左右，完全没有增(zēng)加杠杆(gān)比例。而到2022年，这(zhè)家房企明显(xiǎn)感觉到机(jī)会来(lái)了，其开始在一(yī)线城市进(jìn)行(xíng)大举拿地，净负债率也由此(cǐ)前的(de)33％左右水准提(tí)高到45％左右，涨了接近三(sān)分(fēn)之一。与此同(tóng)时(shí)，该(gāi)房企新购(gòu)入地块(kuài)也实现了快速的开盘利用率，预计今年会有更多的楼盘入市。像这类企业就(jiù)符合“最后的赢(yíng)家”的特点。一(yī)方面，在于它本身储备了(le)很(hěn)多弹药(yào)，去(qù)年拿地(dì)超1000亿元，且其中(zhōng)一半在一(yī)线城市，另外一半也主要集中在强二线和二线城市；另一方面，它(tā)的扩张(zhāng)是有(yǒu)节制地扩(kuò)张。

　　陈昊(hào)扬同样(yàng)提醒(xǐng)道，与之相反，有些房(fáng)企的扩(kuò)张(zhāng)速度让人感(gǎn)觉又回到了2016年、2017年，或者说看到(dào)了2016年(nián)～2020年期间扩张的民营企业的影子(zi)。虽然说，见(jiàn)到(dào)机会时(shí)要出手，但出手(shǒu)的(de)章法仍要小心(xīn)，如(rú)果负债率(lǜ)扩张(zhāng)得太快，但未来的两年(nián)市场没有(yǒu)想象得那么好，可能(néng)会重(zhòng)蹈(dǎo)覆辙。

　　那么如何来衡量一家房企的扩张速度是(shì)否(fǒu)激进(jìn)？陈昊扬向《红(hóng)周刊》表示，主要还(hái)是看(kàn)房企的净负债率水平，在我看来，这个比例如果超过60％，就(jiù)是(shì)扩(kuò)张得(dé)过于(yú)快速了(le)。

　　不难看出(chū)，这一标(biāo)准要比“三道红线”对房企的(de)净负债率要求不得高于100％要更加(jiā)严格。陈昊扬解释(shì)，当前(qián)房地(dì)产行(xíng)业(yè)的复苏速度并没有那么快，所以要规避公司(sī)净(jìng)负(fù)债(zhài)率提高到(dào)一(yī)个(gè)比较危险的水平。

　　《红周刊(kān)》对在2022年拿地较积极(jí)的房企梳理(lǐ)发现(xiàn)，中交地产、中国金(jīn)茂、华发股(gǔ)份(fèn)、越秀地产、绿城(chéng)中国、保利(lì)发(fā)展等房企2022年(nián)净负债率都(dōu)在60％之上(shàng)。其中，中交地产净(jìng)负债(zhài)率持(chí)续居高不下，在2020年至2022年期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与(yǔ)之形(xíng)成鲜明对比(bǐ)的(de)是，华润置地、中国海外发展(zhǎn)、万科A、滨江集团(tuán)、招商蛇口、龙湖集(jí)团等房企(qǐ)在践行较(jiào)积极的拿地策略的同时，也较好(hǎo)地控制了(le)公司的扩张(zhāng)速(sù)度(dù)与净负债率水平（见附(fù)表）。

　　滨江集团等个别民(mín)营房企

　　或具备“最后赢家”的黑马特质

　　陈昊扬指出，实际上，他(tā)们是以同一筛选(xuǎn)标准来(lái)看国央企与(yǔ)民营房企，但在各维度的实(shí)际表现上，国(guó)央企确实会更胜一筹。如国央企(qǐ)的融资成(chéng)本(běn)更(gèng)低，融资渠道也更顺(shùn)畅，能(néng)够做到想融(róng)就融，这(zhè)样，国央企自然而然就具(jù)有(yǒu)天(tiān)然(rán)优势。

　　虽然对比民营房企，机(jī)构(gòu)更加看好国(guó)央(yāng)企，但(dàn)这(zhè)也并不意(yì)味着，民(mín)营企业(yè)中就没有“黑(hēi)马”的存在。

　　据(jù)《红(hóng)周(zhōu)刊》梳(shū)理发现，仍有(yǒu)少数民营房(fáng)企(qǐ)同样(yàng)受到机构(gòu)的(de)青睐。比(bǐ)如，根据2023年一季报，滨(bīn)江集团的十大流(liú)通(tōng)股东中新(xīn)进了“中国工商银行(xíng)股(gǔ)份有限公司－景顺(shùn)长城(chéng)中国回报(bào)灵(líng)活配置(zhì)混合(hé)型证券投资基金”“全国社保基(jī)金(jīn)一一六组合”等。

　　除此之外，自2021年开始，百亿私募珠(zhū)海阿巴马资(zī)产管理有限公司(sī)就(jiù)长期持有滨江集(jí)团。根(gēn)据一季报，该(gāi)资产公(gōng)司的几(jǐ)只(zhǐ)产(chǎn)品合计持(chí)有滨(bīn)江集团9543万股，约占流通A股的3.56％。四川的拼音怎么拼写的，四川拼音怎么拼写读音的

　　滨江集团的(de)受(shòu)青睐，和其(qí)自身(shēn)的基(jī)本面表现存(cún)在一定关系。2020年(nián)以来的(de)近三年时间，房地(dì)产(chǎn)市场整体(tǐ)在(zài)走“下坡路”，但作(zuò)为杭(háng)州本土房企的滨(bīn)江集团仍是表现出(chū)较强的(de)韧劲，2020年以(yǐ)来，滨江(jiāng)集团在业绩表现(xiàn)、销售规模、新增土储、股价表现等(děng)多维度(dù)都(dōu)表现了较强的增长(zhǎng)势头。

　　业(yè)绩(jì)方面，2020年～2022年(nián)期间，滨江集团(tuán)扣非归母净利(lì)润依(yī)次(cì)为21.27亿元(yuán)、29.87亿元、37.22亿元；依次实现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近(jìn)期发布的2023年一季(jì)报，今年一季度，滨江(jiāng)集团更是实现了扣非(fēi)归(guī)母净利(lì)润(rùn)5.41亿元，同比增(zēng)长134.07％。

　　在房(fáng)地(dì)产“青铜时代”仍能(néng)保持自(zì)身业绩的持(chí)续增长，和滨江集团扎根(gēn)杭州的战略布局关(guān)系(xì)密切。根据2022年年报，滨江(jiāng)集(jí)团有(yǒu)近七(qī)成营收来(lái)自杭州地区，而(ér)在2021年(nián)，杭州地区(qū)的营(yíng)收比重只占到(dào)近六成。近三年持续稳居杭州(zhōu)房企销售(shòu)排名第一。

　　与(yǔ)此(cǐ)同时，滨江集团在杭州的(de)土储补充同(tóng)样较为积极，根据诸葛找(zhǎo)房(fáng)、住在杭州网数据显示(shì)，2020年(nián)、2021年、2022年在杭(háng)拿(ná)地金(jīn)额依次(cì)为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿(yì)元，同样持续稳居杭州(zhōu)的本土第一(yī)。

　　而滨江集团在杭州(zhōu)的较突出表(biǎo)现(xiàn)，也让(ràng)滨江集团的房企(qǐ)排(pái)名迅速提升。到2023年，滨江集团的房企(qǐ)排名已冲进前十(shí)，根(gēn)据中指数(shù)据，2023年前4月，滨江集团实现销售额(é)607.3亿元(yuán)，位列房企第(dì)九位。

　　值得注意(yì)的是，2020年至(zhì)今，滨江集团(tuán)股价翻了超一倍以(yǐ)上，而近期，滨江集(jí)团(tuán)更(gèng)是(shì)迎(yíng)来多家(jiā)机构的集(jí)中调研。滨江集团发布公告表示，公司于5月10日接受了信(xìn)达证券(quàn)、金鹰基金、建信养老、新华养老(lǎo)等18家机构调研。

　　产(chǎn)业链布(bù)局重点(diǎn)移至(zhì)存量赛(sài)道

　　机(jī)构在下游(yóu)家纺、家(jiā)居、物业觅α

　　实际上房地产开发(fā)只是房地产产业(yè)链(liàn)上的中游环节，其(qí)上游(yóu)主要(yào)为(wèi)钢铁、水泥(ní)、建材、玻纤等材(cái)料(liào)供应商，而下游应用(yòng)行(xíng)业主要包括中介服务、家用电器、物业管理、家(jiā)居用品。综合《红周刊》的采访(fǎng)，房地(dì)产(chǎn)开发环节与上游材(cái)料(liào)端息息相关，新盘(pán)开工不足导致上游不被看好(hǎo)，机(jī)构(gòu)寻觅个股阿尔法的思路(lù)渐渐移至下游。“中(zhōng)国房地产行业在(zài)进入(rù)存量房(fáng)时(shí)代，所以对地产(chǎn)产业链(liàn)，尤其是偏消费属(shǔ)性的(de)家装家居(jū)领(lǐng)域，我(wǒ)们相对看好，因(yīn)为居民保(bǎo)有的住房规模越来(lái)越大，随着时(shí)间的增加，内装更新的(de)需(xū)求也会越来越多。美(měi)国过去的数据充分说明了这一(yī)点(diǎn)，在新(xīn)房销售见顶之后，家具消费(fèi)的增长却一直都很好。对于地产产业链(liàn)，我们相对看(kàn)好和内装相关的行业，例如(rú)消费建材、家居装(zhuāng)饰等。”万家基金人士表(biǎo)示。

　　而根据《红(hóng)周刊》对下(xià)游细(xì)分(fēn)中相关赛道龙头年内表现(xiàn)的统(tǒng)计，目前暂居前两位的都是(shì)来自(zì)家纺(fǎng)赛(sài)道的公司，它们分别是富(fù)安娜和水(shuǐ)星家纺，特别是(shì)前者(zhě)在月线连收七根(gēn)阳线的基础(chǔ)上(shàng)，年内迄今涨(zhǎng)幅(fú)已经逼近30％。

　　以前者为例，富(fù)安娜主要从事纺(fǎng)织家(jiā)居(jū)、睡眠家居、生活类产(chǎn)品的研发、设计(jì)、生产及销售，旗下拥有原创(chuàng)“富安(ān)娜”“VERSAI 维莎(shā)”“馨(xīn)而乐”和(hé)“酷奇(qí)智”自有品牌。第(dì)一(yī)季(jì)度报告(gào)显示，报(bào)告期内(nèi)，富安娜实现营业(yè)收入(rù)约6.2亿(yì)元(yuán)，同比减少7.57％；不(bù)过实现归属于上市公(gōng)司股东的净利润约1.11亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)5.28％。

　　而(ér)从上市公(gōng)司一季报的十大流(liú)通股(gǔ)股东(dōng)来看，能够发现该股(gǔ)早已成为基金重仓股的天(tiān)下，彼时包括公募的中(zhōng)欧价值发(fā)现(xiàn)、中(zhōng)欧潜力(lì)价值、工银瑞信灵(líng)动价值、宝盈新价值和私募的(de)明河2016，都(dōu)在其(qí)中出现，占(zhàn)据(jù)了(le)半壁江山(shān)。需要(yào)强调的是，中欧的两只(zhǐ)基金都是价值(zhí)派基金经理曹名长在管的产品，首季其同时重仓的房地产产(chǎn)业链股票还有金地集(jí)团和大亚圣象。

　　对(duì)比而言，前几年曾经风光一(yī)时的家居板(bǎn)块也因疫情(qíng)、消费复(fù)苏进(jìn)程缓慢等多因素(sù)一度(dù)沉寂，不过好(hǎo)在困境(jìng)反转露(lù)出曙(shǔ)光，家居板块中(zhōng)年内表现最好的是志邦家(jiā)居(jū)。同(tóng)一时间段，该股年内(nèi)上(shàng)涨已经超过23％，从业绩来(lái)看，无论是营(yíng)收还是(shì)归母净(jìng)利(lì)润(rùn)，公司都实现了(le)同比双升。

　　从(cóng)公司的十(shí)大流通股(gǔ)股东(dōng)来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》发(fā)现广发基金(jīn)经理罗洋慧(huì)眼独具，一季报中他管理的广发策略优选和广发(fā)安宏回报均增加了持股，而这两只(zhǐ)产品也(yě)成为志邦家居(jū)十大流通股股(gǔ)东(dōng)中(zhōng)仅有的(de)两只(zhǐ)公募。有意思的是，他(tā)似乎对于定制(zhì)家(jiā)居类(lèi)标的情有独钟，在(zài)另(lìng)一家赛道公司金牌橱柜中，他管理(lǐ)的全部三只产(chǎn)品均登榜十(shí)大流通股股(gǔ)东(dōng)，其也成(chéng)为(wèi)他的独(dú)门重仓股。

　　除去家居(jū)家纺外，下游的物业(yè)股(gǔ)也越来越被机构所青(qīng)睐(lài)，不过这类标的大多在香港上市(shì)，如何选择成为难题(tí)。对(duì)此，前述上海公募基金经理(lǐ)举例(lì)分析：“物业服(fú)务不(bù)是一(yī)个高(gāo)毛利的行业，挣钱很辛苦，我(wǒ)选公司还是希望(wàng)挣(zhēng)的是市场化应该挣的钱，以我曾经买的绿城(chéng)服务为(wèi)例，它在中高端(duān)楼盘占(zhàn)比(bǐ)是比较高的，每(měi)年到期的(de)合同里提(tí)价成(chéng)功率在30％～40％。它能做到滚动的大部分项目到期之后(hòu)，经过两三(sān)轮合(hé)同周期还能做到产品提(tí)价。”

　　“行业里(lǐ)真正能做(zuò)到产品提价(jià)的公司很(hěn)少，因为物业(yè)公司很容(róng)易(yì)一开始是(shì)挣钱的(de)，后面因为保(bǎo)安这(zhè)些(xiē)固(gù)定(dìng)人员成(chéng)本的年度(dù)增长，不过服务没有(yǒu)特(tè)别好，客户没有那么满意(yì)，能(néng)做到(dào)提价(jià)难度是(shì)非常(cháng)大的。但是该公司能在业(yè)内做到到期之后提价率比较高，这跟(gēn)它的定位和比较好的服务是(shì)有关系(xì)的。”他进一步强调。

未经允许不得转载：市场调查|社会调查|问卷调查|市场执行|店面验收|神秘客|满意度-提供最专业的市场信息咨询服务-宁波信恒新市场信息咨询有限公司 四川的拼音怎么拼写的，四川拼音怎么拼写读音的